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1、合 生 的“圈 地”战 略 能 否 继 续？,一、合生创展公司素描,二、合生创展战略图示,三、朱孟依的性格分析,四、合生的特点,五、圈地战略能否延续,结 论,合 生 的“圈 地”战 略 能 否 继 续,合 生 的“圈 地”战 略 能 否 继 续,一、合生创展公司素描,1、2006年9月 总市值达221亿元人民币；员工人数4078人2、2005年底销售额61.34亿，其中各地销售贡献率穗：京：沪：津分别为47%：34%：10%：9%3、2000年至2005年合生创展主营业务营业额、毛利润率、年度递增,4、目标：进入世界500强,二、合生创展战略图示,合 生 的“圈 地”战 略 能 否 继 续,三
2、、朱孟依的性格分析,1、股权结构朱孟依持股53%，合生是一个大股东绝对控股的上市公司,2、朱孟依的性格分析朱老农,（1）小传与评价小传：朱孟依59年出生于广东丰顺，高中毕业，做包工头起家评价：媒体评说为沉默的富豪“大音希声，大象无形”他行为极其低调，一般不会出现在公众、媒体面前。员工评说为他很务实，对工作的细致程度，甚至可以用殚精竭虑形容，常用“犟”和“苛刻”来形容此人。,合 生 的“圈 地”战 略 能 否 继 续,（2）朱孟依有深邃的市场洞察能力以及善于利用政府资源广州天河囤地1992年，他以低廉价格抢先一步在当时尚属偏僻的广州天河区购买到大批农田。数年后仅土地资产即呈数倍乃至10数倍级增长
3、。宝坻的京津新城2001年3月，国务院正式批准宝坻撤县设区，朱看准了这个机会，毅然决定投资宝坻，“将“京津新城”建成一个中国最大的别墅区，一个中国最大的复合型地产项目，旅游、休闲、人居、工业、教育、商贸集于一城，成为环渤海区现代经济服务中心。”,（3）朱孟依有胆识有气魄：朱的理念“要干就干大，要做就做强”最早在香港上市的民营企业之一。早在1998年5月，合生创展在香港上市。筹资6.7亿元港币。,合 生 的“圈 地”战 略 能 否 继 续,四、合生的特点,1、大规模的圈地（1）各年度累计的土地储备（建面平米）：2002年 2003年 2004年 2005年 2006年中590万 1229万 12
4、67万 1295万 1359万,（2）土地战略总结 规模化战略并遵照点面网的步骤布局：点指特大型城市，面指多项目操作，线指渗透到周边的二线城市目前土地主要集中在特大型城市：广州、天津、北京、上海，2006年共有30个项目同时操作，各地分别为15个、6个、2个和5个，且多为特大盘；2005年进入惠州市场标志着对二线城市渗透的开始,合 生 的“圈 地”战 略 能 否 继 续,产品类别多元化发展明显：合生的产品原来很单一，只作中高档住宅。自2002年以来拓展到酒店、商业、写字楼等收租物业；2003年后又与珠投联手以“创展商贸”为载体，进入国内物流投资业务。土地规模巨大，多为超级大盘：业内有人戏称朱孟
5、依为“朱老农”，他把主要精力投入到与政府去协调公关争取低价大规模拿地上。,（3）圈地实例 2001年底/2002年1月 在北京/天津获得建筑面积约303万建面的土地 2003年 获得天津宝坻约12平方公里的开发权 2005年7月 以并构的方式获得惠州亚新的127.5万平米的土地,合 生 的“圈 地”战 略 能 否 继 续,2、纵向一体化实现成本控制朱孟依是建筑业出身，做过包工头。形成了一贯坚持的“向利润极限挑战”的低成本理念实行纵向一体化从拿地，卖房，到设计、建设、开发、物业管理的全产业链通吃模式，就连法规要求相关独立的监理公司，合生都能规避而选择自己控股的监理公司使用关联企业进行项目的一条龙
6、开发服务 初期，其就提出申请三年关连交易豁免，大量使用自己的关联企业进行项目的一条龙开发服务，以降底成本，扩大利润空间。以广东珠江工程总承包有限公司（珠江占60%权益）及韩江集团对集团内项目进行施工，物业管理为广东康景物业管理有限公司（珠江占90%权益）前5大采购商占总额的53%；其中最大的占28%,合 生 的“圈 地”战 略 能 否 继 续,合 生 的“圈 地”战 略 能 否 继 续,3、买来的“财技”2005年6月:-以高薪（2500万股期权对价约为4000万）聘请广东省助理武捷思任总裁。-以高薪（2000万股期权对价约为3200万）聘请有投行背景的谭礼宁任CFO-背景：2002、2003
7、年大规模圈地后的融资压力 2005年8月 引入战略伙伴，淡马锡与老虎基金，融资9.57亿元人民币 2005年8月 向大摩等定向发行7年期的3.5亿美元的优先票据，年息8.125%2007年1月 瑞信认购15.15亿元的人民币可转债,4、小结：-拿地:聚焦特大型城市（穗、京2001年底进入、沪2002年9月进入、津2001年底进入）-产品：中高端住宅为主-配套商业与车场，自主经营：2005年底约100万年平米，租金收益约4700万。-关联交易繁杂。,五、圈地战略能否延续,合 生 的“圈 地”战 略 能 否 继 续,1、合生的土地新动向多元化，由住宅向“产经土地”转变-2003年后与珠投联手以“创
8、展商贸”为载体，进入物流地产-2006年“接掌”建面300万平米的“原北京物流港”区域由点向面扩展-2005年进入惠州是一种标志。,合 生 的“圈 地”战 略 能 否 继 续,2、合生的挑战政策背景-政府拧紧土地阀门向“圈地开刀”-政府制造“收地”的强大信号-“土赠税”大刀砍向高利润管理团队的文化冲突-以武捷思为代表的高薪海派财神与以欧伟建、项文武为代表的保守的土鳖“技工”能否很好融合？-”老包工头”与新管理派（中海、万科）能否融合？-朱与他的亲友繁杂的关联交易及人事派别能否平和相处？财技考验-低成本融资的关键是上市公司能否平衡的增长，但这需要科学的决策机制，合生是否具备？“多元化”的考验？-
9、产经地产需要有产业背景、更强大的合作能力及讲故事的能力？-朱老板是否具备呢？合生是否具备呢？同业竞争何时了？（珠投与合生的关系）,结 论：,合 生 的“圈 地”战 略 能 否 继 续,其实在当前大背景下,每一个曾经优秀的公司都面临着重大机会同时也面临重大挑战，合生也不例外。,谢 谢！,合 生 的“圈 地”战 略 能 否 继 续,徐州地产观察,徐 州 新 景 祥 房 地 产 投 资 顾 问 有 限 公 司地址：徐州市泰山路文化城6号-4电话：(0516)83686515 83686516传真：(0516)83686518-800 http:/,连 锁 中 国 房 地 产 专 业 服 务 商,一、
10、城市动态 1.1宏观经济3 1.2城建规划7 1.2.1 城市建设 7 1.2.2 城市交通10 二、政策及市场信息 2.1最新政策 12 2.2市场信息 14 2.2.1全国市场 14 2.2.2徐州市场 16 三、土地市场 3.1土地供应 19 3.2土地成交 20 四、商品房市场分析 4.1销售分析 21 4.2各区域重点楼盘跟踪 23 五、本月媒体监测 5.1主要楼盘营销活动 29,1.1 宏观经济,一、城市动态,1.2 城建规划,城市建设篇,2008-2012年住房建设用地规划一览表 单位：公顷,城市交通篇,二、政策及市场信息,2.1 最新政策,国家政策,本地政策,2.2 市场信息,
11、全国市场,徐州市场,3.1 土地供应,三、土地市场,7月出让3幅土地，总出让面积74571。,3.2 土地成交,7月共成交4幅土地，总成交面积176753，总成交金额21570万元。,四、商品房市场,4.1 销售分析,7月徐州市区商品房市场成交状况及环比增幅（数据来自搜房网每日成交公告，不含贾汪区）,7月徐州楼市呈爆发式增长，成交套数与成交面积与上月相比大幅提高。,4.2 7月与6月各区域成交状况对比,与6月相比，7月除九里区外，其他各区无论成交套数和成交面积都有不同幅度的增长，其中泉山区、经济开发区、铜山县与上月相比有较大幅度提高。,中心区,4.3 各区域重点楼盘跟踪,东区,西区,南区,北区
12、,金桥板块,五、本月媒体监测,徐州地产观察,徐 州 新 景 祥 房 地 产 投 资 顾 问 有 限 公 司地址：徐州市泰山路文化城6号-4电话：(0516)83686515 83686516传真：(0516)83686518-800 http:/,连 锁 中 国 房 地 产 专 业 服 务 商,一、城市动态 1.1宏观经济3 1.2城建规划7 1.2.1 城市建设 7 1.2.2 城市交通10 二、政策及市场信息 2.1最新政策 12 2.2市场信息 14 2.2.1全国市场 14 2.2.2徐州市场 16 三、土地市场 3.1土地供应 19 3.2土地成交 20 四、商品房市场分析 4.1销
13、售分析 21 4.2各区域重点楼盘跟踪 23 五、本月媒体监测 5.1主要楼盘营销活动 29,1.1 宏观经济,一、城市动态,1.2 城建规划,城市建设篇,2008-2012年住房建设用地规划一览表 单位：公顷,城市交通篇,二、政策及市场信息,2.1 最新政策,国家政策,本地政策,2.2 市场信息,全国市场,徐州市场,3.1 土地供应,三、土地市场,7月出让3幅土地，总出让面积74571。,3.2 土地成交,7月共成交4幅土地，总成交面积176753，总成交金额21570万元。,四、商品房市场,4.1 销售分析,7月徐州市区商品房市场成交状况及环比增幅（数据来自搜房网每日成交公告，不含贾汪区）,7月徐州楼市呈爆发式增长，成交套数与成交面积与上月相比大幅提高。,4.2 7月与6月各区域成交状况对比,与6月相比，7月除九里区外，其他各区无论成交套数和成交面积都有不同幅度的增长，其中泉山区、经济开发区、铜山县与上月相比有较大幅度提高。,中心区,4.3 各区域重点楼盘跟踪,东区,西区,南区,北区,金桥板块,五、本月媒体监测,
