《.10北京房地产市场情况交流研讨》由会员分享，可在线阅读，更多相关《.10北京房地产市场情况交流研讨（33页珍藏版）》请在三一办公上搜索。
1、地址：北京市海淀区紫竹院路116号嘉豪国际中心B座7层 电话：（010）58930818 传真：（010）58930810网址：,首佳地产顾问集团,北京房地产市场形势交流研讨,IT数据部技术总监 陈绍增,目 录,首佳地产顾问集团地址：北京市海淀区紫竹院路116号嘉豪国际中心B座7层 电话：（010）58930818 传真：（010）58930810网址：,2012年1-9月新建商品住宅市场情况,2012年1-9月主要政策,经营性物业选择,首佳地产顾问集团地址：北京市海淀区紫竹院路116号嘉豪国际中心B座7层 电话：（010）58930818 传真：（010）58930810网址：,一、2012
2、年房地产调控政策,（一）加大保障性安居工程建设力度，大力发展公共租赁住房。（1）2012年1月13日，北京市住房和城乡建设委员会发布关于贯彻国务院办公厅保障性安居工程建设和管理指导意见的实施意见要求，推动住房保障方式向“以租为主”转变，着力完善建设、审核、分配和管理制度。特别要求落实用地供应、政府投入、债券融资、信贷、税费减免等各项支持政策。（2）2012年3月14日，住建部发布关于做好2012年城镇保障性安居工程工作的通知，要求积极落实建设项目，尽快将各省（区、市）人民政府确定的年度建设任务目标落实到市县，分解落实到具体建设项目，加快项目建设进度。（3）2012年3月14日，住房和城乡建设部
3、发布了公共租赁住房管理办法(住房和城乡建设部令第11号)，对公租房分配、运营、使用、退出和管理进行规范，明确了公租房申请与审核、轮候与配租、使用与退出的程序和相关要求。,首佳地产顾问集团地址：北京市海淀区紫竹院路116号嘉豪国际中心B座7层 电话：（010）58930818 传真：（010）58930810网址：,（二）“两次降准和降息”，央行释放“宽松”信号，货币政策转为稳健。今年以来，央行已经2 次降息、2 次降存准率，改变了去年央行连续加息、提存准率形成的货币政策“从紧”局面。货币政策调整，意在为经济发展注入更多流动性，加强金融对经济发展的保障能力。但货币政策将体现出较强的针对性，除了加
4、大保障房建设信贷外，房地产开发投资领域的信贷政策依然偏紧。,首佳地产顾问集团地址：北京市海淀区紫竹院路116号嘉豪国际中心B座7层 电话：（010）58930818 传真：（010）58930810网址：,（三）坚持房地产市场调控不放松（1）2012年3月，温家宝总理在两会上作政府工作报告，将“继续搞好房地产市场调控和保障性安居工程建设”列入2012年主要任务，要求严格执行并逐步完善抑制投机、投资性需求的政策措施，进一步巩固调控成果，促进房价合理回归。（2）2012年7月19日，国土部、住建部联合发布了关于进一步严格房地产用地管理巩固房地产市场调控成果的紧急通知【国土资电发（2012）87号】
5、，要求进一步提高认识，坚持房地产市场调控不放松；加大住房用地供应力度，严防高价地扰乱市场预期；严格执行现有政策，加强监管增加住房有效供给；强化监测分析和新闻宣传，积极引导市场。（3）2012年7月，国务院总理温家宝多次重申将坚定不移地贯彻房地产市场调整政策。,（一）2012年1-9月北京新建商品住宅成交情况,首佳地产顾问集团地址：北京市海淀区紫竹院路116号嘉豪国际中心B座7层 电话：（010）58930818 传真：（010）58930810网址：,二、2012年1-9月商品住宅市场情况,商品住宅市场活跃度有所提高，供应量有所增加；受货币政策影响，刚性需求有所释放，成交量大幅增加。2012年
6、1-9月，北京商品住宅新增准售面积约737万m2，同比增长5.3%；期房成交面积约为710万m2，同比增长28%；商品住宅预售率为96%，与上年同期相比提高了近20个百分点。从近十年来，北京商品住宅供需情况来看，北京商品住宅市场呈现逐步萎缩的发展态势。供应量从2800多万m2（2004年）下降到1000多万m2（2011年）；成交量从2600多万m2（2004年）下降到不足800万m2（2011年）；供求状况逐渐从“供不应求”转向“供过于求”（详见图1）。,图1 2003年至2012年1-9月北京新建商品住宅供应与成交情况,首佳地产顾问集团地址：北京市海淀区紫竹院路116号嘉豪国际中心B座7层
7、 电话：（010）58930818 传真：（010）58930810网址：,（二）2012年1-9月北京商品住宅期房成交价格走势,首佳地产顾问集团地址：北京市海淀区紫竹院路116号嘉豪国际中心B座7层 电话：（010）58930818 传真：（010）58930810网址：,图2 2011年至2012年1-9月北京商品住宅期房成交价格走势,受调控政策持续影响，北京商品住宅价格较为稳定，同比有所下降。2012年1-9月，北京商品住宅期房成交价格为20800元/m2，同比下降8.6%；从2012年各个月成交价格来看，基本在19000-21000元/m2之间浮动，保持相对稳定（详见图2）。,三、20
8、12年1-9月北京存量房市场情况,首佳地产顾问集团地址：北京市海淀区紫竹院路116号嘉豪国际中心B座7层 电话：（010）58930818 传真：（010）58930810网址：,存量交易较为活跃，总体呈上升趋势。2012年1-9月，北京存量房成交套数为11.11万套，同比增长4.7%；成交面积约为1053万m2，同比下降5.3%。其中住宅成交套数为9.98万套，成交面积约为876万m2，同比增长分别为6.2%和0.2%（详见图3）。,（一）2012年1-9月北京存量住房成交情况,图3 2011年9月2012年9月北京存量房成交量走势图,首佳地产顾问集团地址：北京市海淀区紫竹院路116号嘉豪国
9、际中心B座7层 电话：（010）58930818 传真：（010）58930810网址：,（二）2012年1-9月北京存量住房监测价格走势情况,图4 2011年8月至2012年9月北京存量住房监测价格水平,根据首佳监测结果显示，2012年1-9月，北京存量住房监测价格整体呈上涨态势。2012年9月北京存量住房监测价格为26767元/m2，同比上涨6%。2011年下半年，北京存量住房价格呈现下降趋势，进入2012年，价格开始逐步走高，已经收复“失地”（详见图4）。,首佳地产顾问集团地址：北京市海淀区紫竹院路116号嘉豪国际中心B座7层 电话：（010）58930818 传真：（010）58930
10、810网址：,（一）经营性物业的机会来了吗？,1、当前宏观政策调控的着力点主要落在住宅市场上，针对经营性物业（主要为商业和写字楼）不在调控范围下，其发展自由度较大；2、对住宅市场的调控会增加资金向经营性物业转移；3、经营性物业与宏观经济的联系相对紧密，当前扩大内需的政策指向恰可带动经营性物业的发展，其前景比较乐观。在此房地产市场“大变革”的背景下，经营物业存在一定的发展契机。,四、2012年1-9月经营性物业情况及前景分析,首佳地产顾问集团地址：北京市海淀区紫竹院路116号嘉豪国际中心B座7层 电话：（010）58930818 传真：（010）58930810网址：,2012年1-9月，北京写
11、字楼新增准售面积约177万m2，同比下降19%；期房成交面积约为149万m2，同比增长13%；期房成交均价约为21550元/m2，同比下降14%（详见图4）。从新增准售面积分布来看，新增写字楼所处位置相对较差，大部分位于五环外区域。五环外新增写字楼所占比重达到85%，其中远郊区所占比重达到70%。,图6 2007年至2012年1-9月北京写字楼供需及成交情况,（二）新建经营性物业市场状况（1）：写字楼,首佳地产顾问集团地址：北京市海淀区紫竹院路116号嘉豪国际中心B座7层 电话：（010）58930818 传真：（010）58930810网址：,商业用房市场不太活跃，供应量及成交量大幅减少。2
12、012年1-9月，北京商业用房新增准售面积约41万m2，同比下降40%；期房成交面积约为37万m2，同比下降48%；期房成交均价约为24660元/m2，同比下降5%（详见图5）。准售规模超过1万平方米的仅有14个，而且位置较差，基本上都在五环外区域。,图5 2007年至2012年1-9月北京商业供需及成交价格情况,（二）新建经营性物业市场状况（2）：商业,（四）经营性物业市场真的那么火爆吗？,（1）经营性物业的另类产品形式-商住楼，遍地开发。2011年，北京新增商业用房项目中产品形式为商住楼的超过30万m2，所占比重约30%。其中建筑规模较大的有：西山国际城（约7万m2）、龙湖长楹天街（约7万
13、m2）、SOCO公社（约3.5万m2）、辉煌云上（约2.5万m2）、融景美庐（约2.4万m2）及易居国际（约2.2万m2）等；2010年北京新增商业用房项目，近50%的面积为商住楼，如合生时代中心（约18万m2）；珠江摩尔大厦（约为9万m2），这些楼盘基本上都在五环外区域。,首佳地产顾问集团地址：北京市海淀区紫竹院路116号嘉豪国际中心B座7层 电话：（010）58930818 传真：（010）58930810网址：,2011年，北京新增写字楼项目约2/3的项目为商住楼，建筑面积约为200万m2，其中建筑规模较大的有：开发区的林肯公园、房山的绿地新都会微堂，通州的星悦国际和合生世界花园（详见下
14、表1）；2010年北京新增写字楼项目，超过70%的面积为商住楼，如中弘北京像素（约26万m2），宾仕国际（约15万m2），这些楼盘基本上都在五环外区域。,首佳地产顾问集团地址：北京市海淀区紫竹院路116号嘉豪国际中心B座7层 电话：（010）58930818 传真：（010）58930810网址：,表1 2011年部分规模较大的商住楼项目情况表,（五）前景分析：市场潜力犹在,2012年1-9月，北京共出让商品房建设用地278公顷，规划建筑面积680万平方米，其中商业和办公用地建设用地面积约为78公顷，规划建筑面积约为260万平方米，所占比重分别为28%和38%（详见图3-1）。此外，2011年
15、商业和办公用地建设用地面积约为260公顷，规划建筑面积约为690万平方米，所占比重分别为36%和43%（详见图3-2），这预示着未来市场上新增经营性物业供应的潜力。2011年以来，优质商业金融用地频出，新增建筑面积约为550万平方米（详见表2）。,首佳地产顾问集团地址：北京市海淀区紫竹院路116号嘉豪国际中心B座7层 电话：（010）58930818 传真：（010）58930810网址：,（1）商业、办公用地交易旺盛，优质商业金融用地频出,表2 2011年至2012年9月新增优质商业金融用地情况表,单位：万平方米,2011年5月16日北京发布关于加强部门联动，完善商业、办公类项目管理的通知。
16、明确要求商业、办公类项目不得采用住宅套型式设计，以防止开发企业擅自改变项目规划用途。这意味着“商改住”项目将被禁止，之后的经营性物业将回归本质，市场的供求状况也会得到真实反映。,首佳地产顾问集团地址：北京市海淀区紫竹院路116号嘉豪国际中心B座7层 电话：（010）58930818 传真：（010）58930810网址：,（2）商改住被禁，经营性物业市场将逐渐还原,五、2012年1-9月存量经营性物业情况,（1）据相关机构统计显示，2012 年第三季度，北京甲级写字楼市场总存量约为666万 m2，同比增长2.9%；市场平均租金约为295元/m2.月，同比增长30%；空置率为2.3%，与上年同期
17、相比下降2.4个百分点，呈继续下行态势，并创造历史新低（详见图6）。（2）经过两年多的租金持续上涨，北京甲级写字楼租金增幅从二季度开始放缓；另外，受整体经济形势的影响，写字楼市场需求明显放缓，租金增长的驱动力开始减弱；（3）北京甲级写字楼市场供需矛盾依旧突出，市场可租赁面积持续萎缩，使得北京甲级写字楼空置率持续下降，并创造历史新低。,首佳地产顾问集团地址：北京市海淀区紫竹院路116号嘉豪国际中心B座7层 电话：（010）58930818 传真：（010）58930810网址：,（一）存量经营性物业情况（1）：甲级写字楼,首佳地产顾问集团地址：北京市海淀区紫竹院路116号嘉豪国际中心B座7层 电
18、话：（010）58930818 传真：（010）58930810网址：,图6 2011年至2012年第三季度北京甲级写字楼租金及空置率走势图,（4）从商圈分布来看，北京存量甲级写字楼较为集中，约90%的供应量集中在6大商圈。其中，供应量最大的是CBD商圈，存量写字楼面积约为244万m2，所占比重约为37%；其次是金融街商圈，存量写字楼面积约为101万m2，所占比重约为15%；第三是建国门商圈，存量写字楼面积约为83万m2，所占比重约为12%（详见图7）。,首佳地产顾问集团地址：北京市海淀区紫竹院路116号嘉豪国际中心B座7层 电话：（010）58930818 传真：（010）58930810网
19、址：,图7 2012年第三季度北京甲级写字楼商圈分布图,（5）从各商圈租金和空置率来看，北京存量甲级写字楼平均租金最高的CBD商圈，平均租金水平约为333元/m2.月，同比增长36%；其次是金融街商圈，平均租金水平约为324元/m2.月，同比增长25%。空置率最低的金融街商圈，空置率仅为0.3%；其次是中关村，空置率为0.4%（详见图8）。,首佳地产顾问集团地址：北京市海淀区紫竹院路116号嘉豪国际中心B座7层 电话：（010）58930818 传真：（010）58930810网址：,图8 2012年第三季度北京甲级写字楼租金及空置率情况,（1）据相关机构统计显示，2012 年第三季度，北京商
20、业市场总存量约为597万 m2，同比增长11%；市场平均租金约为735元/m2.月（使用面积），同比增长8.2%；空置率为12.7%，与上年同期相比上升1.2个百分点，保持相对稳定（详见图9）。数家购物中心进行了装修和品牌调整，导致市场平均空置率有所上升；通过购物中心积极有效的调整和尝试以及不断提升的管理水平，市场平均租金稳步提升。此外，一些占据核心商圈位置，运营管理经验丰富的项目也逐渐拉开和其他项目的差距，租金上涨速度领先。,首佳地产顾问集团地址：北京市海淀区紫竹院路116号嘉豪国际中心B座7层 电话：（010）58930818 传真：（010）58930810网址：,（二）存量经营性物业情
21、况（2）：商业,首佳地产顾问集团地址：北京市海淀区紫竹院路116号嘉豪国际中心B座7层 电话：（010）58930818 传真：（010）58930810网址：,图9 2011年至2012年第三季度商业租金（首层）及空置率走势图,（2）从商圈分布来看，北京商业较为分散，九大主要商圈的供应量仅占52%。其中，供应量最大的是中关村商圈，存量商业面积约为55万m2，所占比重约为9%；其次是望京商圈，存量商业面积约为51万m2，所占比重约为9%；第三是CBD商圈，存量商业面积约为43万m2，所占比重约为7%（详见图10）。,首佳地产顾问集团地址：北京市海淀区紫竹院路116号嘉豪国际中心B座7层 电话：
22、（010）58930818 传真：（010）58930810网址：,图10 2012年第三季度北京商业市场商圈分布图,（3）从各商圈租金水平来看，北京存量商业平均租金最高的是王府井商圈，首层商业平均租金水平约为1800-3000元/m2.月；其次是西单商圈，首层商业平均租金水平约为1000-2500元/m2.月；第三是西单商圈，首层商业平均租金水平约为1200-2000元/m2.月（详表3）。,首佳地产顾问集团地址：北京市海淀区紫竹院路116号嘉豪国际中心B座7层 电话：（010）58930818 传真：（010）58930810网址：,表3 2012年第三季度北京主要商圈商业供应量及首层平均
23、租金情况,（1）据统计，2012 年1-9月，北京星级酒店共有612家，与2011年相比，增长2.3%；星级酒店平均房价为518元/间.天同比增长10.1%；星级酒店入驻率为60.1%，同比上升0.8个百分点，呈升稳中有升的发展态势（详见图11）。,首佳地产顾问集团地址：北京市海淀区紫竹院路116号嘉豪国际中心B座7层 电话：（010）58930818 传真：（010）58930810网址：,（三）存量经营性物业情况（3）：酒店,图11 2007年至2012年1-9月北京星级酒店数量、房价及入驻率走势图,（2）从星级酒店房价和入驻率来看，2012年1-9月，北京星级越高的酒店房价越高而且入驻率
24、也越高。其中，五星级酒店房价和入驻均为最高，平均房价为874元/间.天，同比增长10.9%；入驻率为63.6%，同比提高0.5百分点；其次是四星级酒店，平均房价为498元/间.天，同比增长6.8%；入驻率为62.3%，同比提高0.2个百分点（详见图12）。,首佳地产顾问集团地址：北京市海淀区紫竹院路116号嘉豪国际中心B座7层 电话：（010）58930818 传真：（010）58930810网址：,图12 2012年1-9月北京各星级酒店房价及入驻率情况,（3）从星级酒店经营情况来看，星级酒店的80%收入主要来源于客房和餐费收入。其中，客房收入所占比重最大，约为47%；其次是餐费收入，所占比
25、重约为34%。从各星级酒店收入来看，五星级酒店所占比重最大，约为43%；其次是四星级酒店，所占比重约为31%（详见图13）。根据2011年统计数据显示，只有四星级和五星级酒店能够盈利。,首佳地产顾问集团地址：北京市海淀区紫竹院路116号嘉豪国际中心B座7层 电话：（010）58930818 传真：（010）58930810网址：,图13 2012年1-9月北京星级酒店经营情况,（1）据相关机构统计显示，2012 年第三季度，北京工业物业市场总存量约为145万 m2，同比增长12%；工业物业（仓储物流）市场平均租金约为31.2元/m2.月，同比增长7.2%；空置率为0.8%，与上年同期相比下降0
26、.4个百分点，保持相对稳定（详见图9）。第三季度，由于中国经济发展速度放缓，仓储物流设施的租赁需求有所下降。同时，由于市场供应紧缺，本季度的成交并不活跃，交易量有限使得市场的成交租金增长受到抑制。另外，2012年第二季度，北京工业商务园区市场总存量已超过300万m2，市场平均租金约为99元/m2.月，同比增长19.5%；空置率为10.2%，与上年同期相比上升4.3个百分点。,首佳地产顾问集团地址：北京市海淀区紫竹院路116号嘉豪国际中心B座7层 电话：（010）58930818 传真：（010）58930810网址：,（四）存量经营性物业情况（4）：工业,首佳地产顾问集团地址：北京市海淀区紫竹
27、院路116号嘉豪国际中心B座7层 电话：（010）58930818 传真：（010）58930810网址：,图14 2011年至2012年第三季度北京工业物业（仓储物流）租金及空置率走势图,（2）从各工业园区的地价水平和售价来看，北京各工业开发区地价最高的是电子城西区，土地价格约为400-500万元/亩；其次是顺义空港开发区，土地价格约为110-120万元/亩。售价最高的是中关村科技园丰台园，科研办公楼售价约为19000-22000元/m2；其次是顺义空港开发区约为18000-20000元/m2（详表4）。,首佳地产顾问集团地址：北京市海淀区紫竹院路116号嘉豪国际中心B座7层 电话：（010
28、）58930818 传真：（010）58930810网址：,表4 2012年第三季度北京主要工业开发区土地价格及房价情况,六、经营性物业的选择,由于经营性物业贷款与开发贷款有较大不同，其还款来源主要是依靠物业的经营收入。因此，选择经营性物业贷款项目时需着重关注以下几方面：（1）项目位置。最好选择核心区或商务氛围较浓厚区域，以保证其有稳定的经营收入；（2）运营模式和运营能力。经营性物业与开发贷不同，它对持有经营者的要求很高。不仅包括资金势力，还包括专业性及经营能力的要求。尤其是大型的商业地产，在开发时，就应该做好产品定位、产品策划、产品推广、物业运作、品牌选择等多个方面工作；（3）物业类型。写字楼、购物中心、酒店等。,首佳地产顾问集团地址：北京市海淀区紫竹院路116号嘉豪国际中心B座7层 电话：（010）58930818 传真：（010）58930810网址：,谢谢！,首佳地产顾问集团地址：北京市海淀区紫竹院路116号嘉豪国际中心B座7层 电话：（010）58930818 传真：（010）58930810网址：,
