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1、,上海鉴略地产综合服务机构|战略咨询中心2010.4.15,长沙星沙板块综合研究报告,产品建议|市场定位&营销策略,.区域宏观市场分析,二.板块竞争格局分析,三.上海鉴略市场论道,目 录,壹.区域宏观市场分析,星沙市场特征总结|区域规划结构+市政配套动态|区域商业市场|区域供需状况,2009年财政总收入35.7亿元，增长15.3%,房地产开发投资37.6亿元，年增长81.5%,商品房竣工面积116.09万，同比增长54.37%,面积68平方公里，人口总数20.6万人,地方财政收入16,263万元，增长17%,乡镇企业总产值90亿元，增长18.9%,工业总产值7.5亿元，规模工业产值5.6亿元,
2、城市人均可支配人平可支配收入8,550元。,农民人均可支配收入5832，同比增长14%,商品房销售面积137.8.万，同比增长67.6%,星沙镇,一.星沙区域总体概述,星沙近年主要经济指标一览表,小结：星沙作为长沙县的经济内核，历年经济增长居全县之首。经济历年平均增速为17%，局面良好。人均可支配收入已接近9000元，基本步入小康。,二.区域重点建设规划,1.路桥规划,星沙共有6条桥梁跨越浏阳河往市内。,从西至南依次为：洪山-浏阳河大桥319浏阳河大桥鸭子铺浏阳河大桥万家丽路-浏阳河大桥营盘东路-浏阳河路远大路-浏阳河大桥,2007年11月正式竣工通车，全长875米，主桥长138米，是万家丽路
3、唯一一座特大型跨河大桥，也是目前长沙最宽跨河大桥。,已建跨河桥梁,万家丽路-浏阳河大桥,洪山-浏阳河大桥,2005年3月通车，作为“世界第一跨”，大桥主跨206米，斜塔垂直高度136.8米，塔身倾斜角58度。,远大路-浏阳河大桥,一座上世纪60年代建成的6孔35米跨径的石拱桥,小结：万家丽路-浏阳河大桥洪山-浏阳河大桥远大路-浏阳河大桥,位于芙蓉区浏阳河东岸乡，西接营盘东路，东至农园路，长约552米，宽25.6米，双向四车道，总投资约2.4亿元。,桥型为简洁明快、美观节约的类双层顶推连续箱梁和悬浇连续箱梁桥，桥体外观为蓝色。,在建和规划的桥梁,营盘路-浏阳河大桥效果图,今年四月开工，浏阳河再添
4、一条连接星沙与长沙市区的跨河大桥。,九横九纵便利星沙,九横东西向：新安路、盼盼路、漓湘中路、经贸路、三一路、凉塘路、开元路、特立路、滨湖路。,九纵南北向：黄兴大道、东六线、东四线、金华中路、武塘路、星沙大道、天华路、板仓路、亚太路,九纵九横的交通网布局，大大增强了星沙的“硬实力”，使星沙内部畅通无阻，成为长沙县的辐射区域。,纵向道路网,九纵南北向：黄兴大道、东六线东四线金华中路武塘路星沙大道天华路板仓路亚太路,其中以板仓路和天华路较为繁华，人流量较多。,横向道路网,其中以；开元路和三一路较为繁华，人流量较多。,九横东西向：新安路盼盼路漓湘路经贸路三一路凉塘路开元路特立路滨湖路,4条未来连通星沙
5、地铁东西走向：2号线西至望城雷锋镇，东至星沙；4号线西至宁乡县，东面沿三一大道抵达星沙。南北走向：6号线沿万家丽路南北延伸，北至星沙；7号线北起星沙大道，南至暮云，横穿整个星沙新城机场专线地铁将与地铁7号线连接，使黄花空港城能通过7号地铁线与株洲、湘潭相连。,2.地铁规划,6号线星沙段,3.其他立体交通,主要交通干线统计表,公路：107国道万家丽路东八线绕城高速长永高速 京珠高速公路,铁路：京广铁路武广高速铁路,航空：黄花机场,路网建设日益完善：自2001年来，星沙新建和拓改城市主次干道10多条，其基础设施建设力度不断加大，以交通带动工业、以工业带动城市的格局初步形成。与市中心交往密切：已建的
6、四条浏阳河大桥万家丽路的拉通，正在动工建设的营盘路浏阳河大桥，无不缩短了两地的距离，促进了星沙经济的发展。东南西北皆通途：地铁的规划建设、武广高铁的运营使用，扩建的东方黄花机场等等，从星沙到省外、国外、世界都有了自己的旅行方式，从此，星沙的腾飞有了新的支点。,4.小结,三.商圈分布,星沙商圈：星沙中心商业圈,坐标：易初莲花、步步高、通程商业中心两轴开元中路星沙大道一心开元中路与星沙大道交汇处范围开元西路与星沙大道交叉的西南区域，西至京珠高速、南至漓湘路，约3公里。,商业分布情况,辐射范围中心汽车世界工业园区东面住宅区松雅湖商务区,指标 2009年星沙商圈共完成社会消费品零售总额47.98亿元，
7、同比增长29.64%，成为长沙市最活跃、最具潜力的商业副中心。,主要商业点,四.星沙产业结构布局,小结：星沙产业布局可分为四区：中心为商业商贸区长永高速以南为工业区开元路以北为行政区潇湘路以北为教育区四区勾勒出了这座新城的发展雏形，经过20年发展，星沙已成为“中西部第一县”。,战略定位立足湖南、辐射中南、面向全国的汽车及汽配产品集散中心。,1.中南汽车世界,产业规划：1.重点发展汽车贸易行业2.大力发展物流业3.积极发展与汽车相关产业,五大市场板块一手汽车交易市场二手车交易市场汽配五金机电交易市场物流园大型商贸商务酒店旅游中心,2.星沙工业园区,小结：创建于1992年8月，规划控制面积38.6
8、平方公里。世界500强俱乐部，13家在此落户。工业兴县，打造新型工业之都。星沙工业总产值占了全市的29%，进出口总额占全市的55%。,大运输工业机械电子环保产品,以三一重工等为主体的先进制造技术产业以LG飞利浦曙光等为主体的电子信息产业以金沙利等为主体的轻印包装以娃哈哈等为主体的食品饮料以金农、亚华、福来格等为主体的生物工程等产业格局。,产业定位,五.松雅湖综合开发,小结：松雅湖位于星沙北面，为长沙最大人工湖。项目规划：一心四轴八带八组团布局。该项目总面积16.97平方公里，预计3年时间工程全部完工，总投资高达36亿元。,16.97平方公里松雅湖,西至107国道,南起望仙路,北达滨湖北路,东起
9、东八线,长沙县,星沙商圈,松雅湖目前进入放水阶段,星沙商圈,松雅湖鸟瞰图,一心四轴八带八组团,松雅湖商务风光,松雅湖关帝广场,项目规划,一心松雅湖为中心。四轴四个向湖心的生态景观轴。八带作为绿色骨架的、由内而外延伸的八条景观带。八组团南岸区域、松雅天地、左岸香堤、香岛、前湖文化岛、中心商务区、后湖绿色家园、北岸生态城等八个城市组团。,一心四轴八带八组团打造湖南省最大的城市生态湖泊,捞刀河,六.长永高速公路商业街,星沙将从“一分为二”变成“合二为一”,预计今年六月份开工。,商业街,长永高速,长永高速商业街示意图,七.未来规划,一中心：县城和经开区,一中心,六组团,长沙第六区、城市副中心,打造一中
10、心六组团三镇经济核心区,长沙第六区、城市副中心、商业副中心,六组团：黄花、春华、干杉、黄兴、塱梨、安沙。,三镇：暮云、江背、金井；约200平方公里经济核心区。,八.区域宏观市场特征总结,交通区位独特星沙是长沙市的城市副中心和商业副中心，公路、铁路、高速、水路纵横交错，穿行其中，区位优势独特。基础设施完善以星沙为中心的“一刻钟经济圈”、“三十分钟经济圈”已经形成，是长沙市主城区向东扩张基础设施最完善的选择地。发展前景看好集聚了13家“世界500强”企业，形成了机械制造、汽车、零部件和电子信息三大支柱产业，县域经济竞争力中部第一，发展前景持续看好。磁场效应增强以新型工业带动经济发展，以优美环境稳固
11、发展，“无线星沙”工程，1亿元夜景亮化工程，进一步增强了星沙的辐射效应、集聚效应和吸引力。,贰.板块竞争格局分析,大北城区域板块划分|北城五大板块市场现况分析|代表楼盘+重点楼盘分析|,一.五大区域板块划分析,星沙可分为五个板块，分别为：中心板块中南板块东南板块东北板块万家丽北板块,中南板块,中心板块,二.五大区域板块综合特征分析,三.星沙-中心板块市场分析,南起盼盼路北至开元中路西起京珠高速公路。东至金华路,坐标有易初莲花、通程商业广场、步步高。,易初莲花,中心板块,星沙中心版块基础设施完善，楼盘以单体楼为主，客户多来自星沙本地及经济开发区。,1.在售项目营销现状-中心板块,在售项目价格分析
12、（元/）,09/12区内在售项目均价4000元/；10/104均价4200元/；均价上涨了200元/；增长为5%，总体涨幅较慢。,开源鑫景,“星沙湘商第一楼”,2.代表楼盘（1）,商务楼即将竣工,产品赏析,3.代表楼盘（2）,尚都花园城,“星沙首个涉外国际化生活区”,项目开发,长永高速商业街,小结：项目整体定位，分期开发。项目整体定位是区域商业中心。三期地块处于星沙新的CBD区域内的桥头堡位置，定位调整为城市综合体。因处于星沙核心区域，一二期已销售，三期6号栋今年5月份开盘。,外立面赏析,外立面阳刚硬朗、明快大气,纯白色阳台台边，增强了楼盘的层次感，极具个性。,楼盘整体感觉时尚、富有国际化气息
13、。,4.板块重点楼盘（1）,蝴蝶谷,顶级欧尚生活社区,蝴蝶谷户型赏析,项目目前在售三号栋82.15魅力两房；81.34浪漫两房。,5.板块重点楼盘（2）,幸福里.润城,顶级欧尚生活社区,实景图,产品赏析住宅,小结：产品线丰富：TOWNHOUSE公寓、青年公寓、会所、城市中心别墅一应俱全。项目整体设计做到了“起点高、立意新、功能全、环境美。”打造现代景观园林，拥有独一无二的城市中心浅丘水岸生态。,浅丘水岸中心湖泊,坡地园林景观,城市稀缺别墅（仅47套）,TOWNHOUSE公寓,青年公寓,别墅区,6.板块小结,目前该区域在售楼盘和新开楼盘较少，处于房源紧缺空档期；优越的地理位置、完善的配套设施、便
14、利的交通以及较低的开盘价格，吸引了县城乃至长沙市民等购房者的目光；中心板块的总体成交均价保持在4200元/的价格，在品质和规模上处于中档楼盘，因而虽然占据了星沙的中心位置，但结合其规模、品牌、品质等各个方面的条件，使这些楼盘的成交价格也处于中等水平。,三.星沙-中南板块市场分析,南起漓湘路北至开元中路西起锦绣路。东至京珠高速公路,坐标有中南汽车世界,中南板块,星沙中南版块主要以汽车零售为主，临近长沙市区，很多市民选择来此购房。,中南汽车世界,1.在售项目营销现状-中南板块,在售项目价格分析（元/）,09/12区内在售项目均价3500元/；10/04均价3750元/；均价上涨了250元/，涨幅为
15、7.7%，上涨速度较快。,紫晶城,“世界之窗原生态景观住宅”,2.代表楼盘（1）,商务楼即将竣工,星城雅郡,“9万平方米原色山水人居精典”,3.代表楼盘（2）,商务楼即将竣工,小结邀请阿奇贝斯（加拿大）景观设计高绿化、低密度的居住环境链接城市与人文、倾听自然交响、感悟生活原色的和谐人居精典。,园林景观设计,4.板块重点楼盘,美林水郡,4+1纯粹丽景花园洋房,6.板块小结,中南板块为金鹰月湖板块的一部分，依托广电集团、月湖公园、长沙大学、世界之窗、海底世界等人文与环境资源，具备了良好的人居环境，已经形成了长沙高档次居住板块的形象。随着万家丽北路、开元路、福元路等道路的拉通，制约本板块发展的交通问
16、题已基本解决，基础市政配套正在逐步完善中，这一板块将成为长沙年轻新贵的聚集地。此板块占据金鹰月湖板块的中心位置，离市区较近，便利的交通、已基本形成的人居社区环境。加之与市区相比较低的价格，吸引了众多的年轻市区顾客和投资客前去购买，但与星沙其他版块价格相比较，略微偏高。,三.星沙-东南板块市场分析,南起319国道北至开元中路西起金华路。东至东八路,东南板块,区域潜力有待挖掘，市场认知度相对较弱，区域类楼盘放量迅速，物业类型集中。,1.在售项目营销现状-东南板块,在售项目价格分析（元/）,09/12区内在售项目均价3300元/；10/04均价3500元/；均价上涨了180元/，涨幅为5.8%。,6
17、.板块小结,此版块毛坯成交价格基本保持在3200元/左右，未来蜂巢项目为精装修小户型，因而成交价格相对偏高。此版块现阶段不够完善的配套设施和道路交通成为成交价格上涨的制约因素。,三.星沙-东北板块市场分析,南起开元中路北至滨湖路西起京珠高速公路。东至东八线,坐标：松雅湖,松雅湖,东北板块,星沙东北版块项目规模大，品牌开发商汇集于此，学校众多，也是星沙未来商务区。,1.在售项目营销现状-东北板块,在售项目价格分析（元/）,09/12区内在售项目均价3700元/；10/004均价4000元/；均价上涨了300元/，涨幅为8.9%。,恒基凯旋门,“72万平米国际人居新城”,2.代表楼盘（1）,1.4
18、32超低容积率，100米超宽楼间距,产品分析,约6米高楼底首层入户大堂,7万多米主题中央景观园林，逾500米长水系景致,长沙首创小区会所配置影院，大部分单位均带入户花园,样板房赏析,小结：自然动态之空间布局，创造出健康、舒适、愉快的居住环境，展现国际化生活品位。,华润凤凰城,“高品质大型国际人文居住社区”,3.代表楼盘（2）,6.板块小结,该区域项目一直以少而精的势态发展：荣获中国别墅大奖的碧桂园威尼斯城作为长沙早期开发的别墅之一，凭借着响亮的品牌和良好的品质打造出优质的别墅大盘。08年拥有百年品质的华润置地打造出板块内又一大高品楼盘华润凤凰城，沿承华润百年的品质，以大规模、高绿化率、合理户型
19、以及完善的整体配套出现在购房者眼前，不但成为星沙区域的一大亮点，同时对于长沙市都有着一定的影响，众多的市区顾客前来购买。该板块则拥有者良好的天然优势松雅湖，成为将来众多开发商选地的优先选择区域，此外，湖南大众传媒学院等多所高校的座落，使区域内基本配套设施逐渐完善，最终成为良好的人居社区。目前，该区域楼盘均价已达4000元/，各楼盘品牌的保证，加之其配套设施完善的社区规模环境以及优越的生态自然条件，其价格必定相对较高。,三.星沙-万家丽北板块市场分析,南起开元路北至捞刀河西与开福区交界。东至京珠高速。,万家丽北板块,板块以大盘为主，产品类型丰富，认知度正处于逐步提升阶段，万家丽北路的全线拉通，该
20、片区楼盘的升值潜力日益凸显。,1.在售项目营销现状-万家丽北板块,在售项目价格分析（元/）,09/12区内在售项目均价3200元/；10/04均价3400元/；均价上涨了200元/，涨幅为6.7%。该板块均价属于星沙最低水平。,郡原居里,代表楼盘（2）,大型江景楼盘/无可回避的江岸地标/长沙美学建筑地标,山水湾,代表楼盘（2）,55万现代生态人居大盘,好望谷,代表楼盘（2）,大型江景楼盘/无可回避的江岸地标/长沙美学建筑地标,原始地貌为一座300亩的原生山体，山体中心怀抱一10000平米叠瀑溪谷，和7000平米山顶公园，呈双龙戏珠状，风水独好。项目占地360余亩，分2期开发，容积率约为0.28
21、，所有别墅依山而建，每一栋都有最广阔的视野和景观面。现二期组团半山别墅浓情推出。,好望谷的工程质量、园林景观、人性化设计等各方面,好望谷充分借鉴地中海阳光、休闲和浪漫生活情调，融合西班牙和意大利浓郁的异域建筑风情,10000平米叠瀑溪谷,红树湾,代表楼盘（2）,大型江景楼盘/无可回避的江岸地标/长沙美学建筑地标,6.板块小结,南北纵向大道的万家丽路的开通，浏阳河大桥的提前合拢，该区域板块不再是城市边缘，在政府拓北融南战略的推动下，万家丽北板块的优势和潜力开始全面释放。此板块内的产品构成较丰富，楼盘品质高，注重对园林的打造，总体成交情况良好，一些成熟社区大盘如山水湾等更是吸引了众多的购房者。该区
22、域板块均价达3400元/平米，属于星沙价格最便宜的区域。,4.已建待上市项目分析,第一湾,锦顺.和府园,锦顺.和府园,5.筹建项目情况,6.板块小结,发展完善：板块内楼盘发展较成熟，项目较多，板块整体竞争力较强。配套较全：板块配套设施完善，麦德龙超市、四方平水果市场 等一系列商业、休闲设施一应齐全。区位优势明显：板块区位优势较明显，向东是通往星沙的门户，西面为新河三角洲；往南离长沙火车站不到十分钟的车程。价格上涨快：板块内房价受大势的影响，一年来，部分楼盘均价上涨了900元/左右，达到4700元/，房价涨势明显。发展潜力大：整个板块被浏阳河弧形半包围，使板块变得灵动，江景优势明显，如第一湾、兰
23、亭峰景等楼盘都以江景为主推卖点，地块升值空间较大。,本提案所含信息资料，属上海鉴略地产顾问机构商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用，由此给贵司造成的不利影响，与本司无涉。因此本文件内容仅限于上海鉴略作投标之用；除此之外，任何私人或企业不得擅自发布、利用和拷贝本提案之任何内容。若本司有幸与贵司达成合作，则本文件中数据的发布、利用和拷贝的权利将在双方所签协议中明示。本司对本提案拥有完全知识产权！,上海鉴略特别声明,-更多创意孕育中，感谢聆赏！-上海鉴略版权所有！THANKS!,|SHANGHAIJOLLY鉴略顾问地产增值营销商上海鉴略市场营销策划有限公司|长沙公司|Add:长沙芙蓉中路二段 80号 顺天国际财富中心 806Tel：0731-82566181/82566185/82566151/82566152 Fax：0731-82566153 P.c:410005,
