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1、沈阳 财富中心,由于贵方提供的资料相当有限，故西贝尔公司仅以一些思路及建议作以初步沟通。,沈阳 财富中心,沈阳 财富中心,我们在怎样的环境背景下运作项目,一,沈阳 财富中心,商品住宅：投资/施工/空置/交易/价格/面积/走势公建/商用：供应与需求/投入使用/市场格局/用户构成/租购形式/面积需求/价格接受度/综合结论竞争格局：项目的竞争格局分析/竞争对手例表/酒店公寓的分析消费形态：十大消费阶层/富人形成的五个阶段,商品住宅供应状况,沈阳 财富中心,3）截止9月末，空置商品住宅面积达129.0万平方米，同比增长20.8%。其中，空置一年 以上（含一年）的商品住宅52.2万平方米，同比增长4.5
2、%。,1、2002前三季度商品住宅投资、施工、空置情况,2、2002年沈阳市住宅交易成交量（万平方米）,2002年沈阳市（所属的）7个行政区，住宅商品的成交总量为517.9749万平方米，按消化量（由大至小）排序，依次为大东、于洪、铁西、和平、沈河、皇姑、东陵。沈河区位居第五与排名第六的皇姑区难分伯仲，与排名第一的大东区相差26.5345万平方米，5.12个百分点。,商品住宅交易状况,沈阳 财富中心,商品住宅成交走势,沈阳 财富中心,3、2002年住宅成交走势,4、2002年住宅价格状况,商品住宅价格状况,沈阳 财富中心,公建商用供需状况,沈阳 财富中心,1、沈阳市写字楼/商住楼的供应与需求分
3、析:,沈阳市写字楼/商住楼市场处于饱和状态，供大于求，同时新项目不断涌现。,万m,由于写字楼/商住楼市场在98年前投入量过大，导致98-2000年间市场出现低谷；而今又呈增长态势。,2、沈阳市写字楼/商住楼阶段性投入使用量与比例分析:,万m,沈阳 财富中心,公建商用使用状况,3、沈阳市写字楼/商住楼的区域分布分析:,太原街地区（和平大街）：商业繁华，交通便利，配套设施完善，以商贸行业为主，占50%以上。青年大街：沈阳重要街路，交通快捷，政府机关较多。约占20%左右。北站金融商贸区：为沈阳开发重点区域，交通及其便利，以金融行业为主，约占15%左右。三好街科技开发区：IT业集中区域，环境好，专业配
4、套完善，沈阳的窗口区域，约占5%左右。其他：比较分散，约占10%左右。,沈阳 财富中心,公建商用市场格局,4、沈阳市写字楼/商住楼的用户构成分析：,沈阳 财富中心,公建商用用户构成,用户结构,用户规模,写字楼/商住楼的主流客户是私营企业，占有42%的市场份额，其次是个体公司占21%，其中，以小企业为主，构成61%市场份额。,沈阳 财富中心,公建商用租购形式,5、沈阳市写字楼/商住楼的用户行为分析：,用户租购形式,用户对商住的兴趣,写字楼/商住楼的主流客户以租用为主，对商住楼有很大的兴趣。,用户更换打算,50-100平方米的小面积是需求的主流，其次是101-150/151-200平方米。,6、沈
5、阳市写字楼/商住楼的预计租购面积排序：,沈阳 财富中心,公建商用面积需求,7、沈阳市写字楼/商住楼的租购价格及物业价格分析：,沈阳 财富中心,公建商用价格程度,购买价格接受度,租用价格接受度,物业价格接受度,购买价格接受度为3001-4000元/平租用价格接受度为801-1000元/平年物业价格接受度为100元以下,沈阳市写字间/商住楼总体市场处于供大于求的状态 纯写字间的增长率高于同期商住及商厦的增长率 写字间只租不售的占60%，其余可租可售，付款灵活 配套配置趋向同质化和同值化 物业管理趋于专业化、规范化 客户需求以改变办公环境，提升企业形象为主 新客户增长率不高，基本上挖掘原有写字间/商
6、住楼的老客户为主 客户流动性比较大，竞争激烈,沈阳 财富中心,公建商用综合结论,8、沈阳市写字楼/商住楼的综合结论：,竞争格局,沈阳 财富中心,财富中心写字间商住楼酒店公寓酒店,1、沈阳市写字楼/商住楼/公寓/酒店的竞争格局:,虽然项目没有整体结构上的竞争，但细分市场的竞争与分流仍然存在，且相当激烈。,详细情况,零贰年，随着腾龙国际公寓与当代程式的相继推出，零三年、甚至更长一段时期，将是“酒店公寓”项目冒进的阶段；上述提及的仅仅是显现的，或将浮出水面的。,侧重居住功能型典型代表是位于新华广场的艾特国际公寓/豪隆世家，豪隆世家（现已入住）面积在150平方米左右，强调家的感觉，主要招租外商人士经营
7、者为台湾人）侧重自用的白领概念型典型代表如位于和平区马路湾的当代程式，面积从30-70平方米（尚未开工），地理位置优越，户型为正南或正北。但宣传资料及装修样板房档次一般，服务内容模糊，主要强调省钱，但没有建立完整的可售体系。侧重于居住的商务人士型典型代表如位于太原街裤子城的腾龙国际商务大厦，面积50-80平方米，分为平层及全越二种户型，宣传推广概念不明确，可信体系不明确。侧重单身公寓型典型代表如位于沈河区亚洲电影附近的非常公寓，面积为30-60平方米，总价款低6.2万元/套。但档次及服务极低，只适合于单身的小资。侧重星级硬件、星级服务，炒作投资型以华利酒店公寓/（原银基商务中心）新皇城酒店为代
8、表。“华利”由（上海）半岛比华利进行四星级管理服务，“新皇城”由凯宾斯基酒店集团 负责管理。另，今年待推出的项目还有华新开发的“五里河大厦”等。,酒店公寓,沈阳 财富中心,2、目前，沈阳市场酒店式公寓类型：,消费形态,沈阳 财富中心,1、十大消费阶层:,注：人数比例中，“”表示在增长，“”表示在减少。,消费形态随着消费群体的不断细分而出现不同的需求和购买形态。,消费形态,沈阳 财富中心,2、富人及形成的五个阶段:,富人有如下几类：个体私营企业主，外资企业的高层管理与专业技术人员，影视明星，新兴 的CEO与IT新贵，高校的知识富豪（学者兼商人的教授博士们），某些官 员，还有一些不能归类的暴发户。
9、1、80年代早期，联产承包责任制解放了一批敢闯敢拼的农民，出现一批“养鸡专业户”、“养 鸭专业户”等“万元户”，他们积累了“原始资本”，其中一部分后来成为乡镇 企业的带头人。2、80年代中期，流通领域市场化，一些待业青年甚至是劳改释放人员等城市边缘人群进入 这一领域，成为迅速获利的“个体户”。其中有不少炸油条或卖水货服装起 家的大佬们。3、80年代后期，主要生活、生产资料开始市场化，粮食、棉花、钢铁、土地等形成了计划 内与计划外两种价格，一些头脑精明的小商贩、采购员，部分拥有批条权 的人及其亲戚，利用这种差价获取暴利。如年代以后，随着制度与市场的 完善，以上三类人获得超额利润的日子便宣告结束。
10、4、90年代初期，随着金融体制的改革，上市公司的大量出现，传媒业广告利润的巨额增长 又打造了新一代的富人。其中很大一部分是企业本身的领导及工作人员，他们从原始股中尝到滚雪球的滋味。同时，一些有着专业金融知识的人士 和一批冒着风险的“赌棍”闯了进来。传媒业的迅速扩张使一部分文化人与 影视明星也成为财富倾情的对象。5、年代中期至今，知识与技术市场化，随着“知识经济”时代的临近，出现了一批管理精英 与IT新贵。高校也浮现出一批“知识富豪”。,关键点,沈阳 财富中心,1、如何整合、提炼“沈阳.财富中心”的深度资源，构建起“沈阳.财富中心”整体核心优势与竞争能势。,2、塑造出各单体项目细分市场的消费群独
11、特的拥有欲和归属感。,我们对“沈阳.财富中心”项目几点建议,二,沈阳 财富中心,优势整合,沈阳 财富中心,1、沈阳.财富中心商圈透析：,沈阳.财富中心,沈阳.财富中心核心商圈拥有9大资源，集人流、物流、资金流、信息流为一体，极具投资与发展潜力。不但是商业活动的核心区，也是城市财富资源的融汇处。,优势整合,沈阳 财富中心,2、沈阳.财富中心项目透析：,沈阳.财富中心是一个集写字楼、商住、星级酒店、国际公寓及商业会议为一体的多功能的、互动性与互补性的、抗风险能力强的、全天候的高效建筑群。,http:/,定位建议,沈阳 财富中心,3、定位建议：,商务生活平台,是一个创造财富和分享财富的核心聚焦点,将
12、商务办公、个性化商务活动与居住、国际标准酒店公寓及相关配套服务有机结合，以全方位、全天候的星级服务为“商务人士”在CBD核心商务区营造一个“随时起降”的商务生活平台。,全天候,核心概念,沈阳 财富中心,4、核心概念方向建议：,核芯,财富,http:/,核心概念,沈阳 财富中心,纽约有曼哈顿、巴黎有拉德方斯、东京有新宿、香港有中环、东北亚有沈阳.财富中心。,4、核心概念方向建议：,世界银行公布：东亚将成为全世界经济最活跃的地区，其中，东北亚是最具竞争力的核心。,以沈阳.财富中心自身的内聚力超越经济壁垒，积聚推动力和拉动力，为项目制造能势。,东北亚经济活跃核“芯”沈阳.财富中心,目标群 锁定,沈阳
13、 财富中心,5、目标群细分与锁定：,http:/,营销策略,沈阳 财富中心,6、360“财富自转”营销策略：,营销策略,沈阳 财富中心,7、财富推进三阶段：,终端建议,沈阳 财富中心,8、销售终端建议：,售楼中心：打破传统的售楼处的形式，以轻松的沟通、谈论的环境（咖啡吧）接待客户。财富年代（拥有财富的几代人）每日正常接待客户,以较成熟的接待人员做沟通交流，并且准备相关的高端配置。每周一次论坛：设立相关主题，请社会名流、目标客户、相关专家参与。每月一次酒会：打造沈阳上流社会高尚生活，邀请社会知名人士主持，要求正式着装，持有邀请卡。每月一期“财富中心论坛杂志”介绍沈阳名人，推崇高尚生活方式，建立上流社会名人录，推介财富中心。,让财富自“赚”,投资理念,沈阳 财富中心,9、投资理念：,投资是一个永远热门的话题，各种投资渠道也是极其引人注目，许多人都不愿意再将钱存入银行，而股市又是一种高风险高利润的投资手段，但风云莫测的股市行情让许多投资人望而却步。更多的投资人为求得稳定的保障，将目光投注到“国债”、“原始股”等安全稳妥的投资途径上，但这一类型的投资渠道大都受到政府的限制，致使机会极为难得。现在已经有越来越多的投资人关注的房地产投资，希望从中得到高额安全的利润。在这里，我们提出：,投资“财富中心”,
