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1、Lili,第五章 物业管理的招标与投标,P85,了解物业管理招标和投标的基本概念；了解物业招标和投标的意义和原则；了解招标和投标组织机构的设置和适用的法律法规；掌握招标方式的分类，掌握招标和投标的实施程序；掌握招标书、投标书和物业服务方案编写包含的主要内容。,学习目标,Lili,1、能编制招标书和投标书；2、能编制简单的物业管理服务方案。,技能目标,Lili,第一节 物业管理招标投标概述第二节 物业管理招标第三节 物业管理投标第四节 物业服务方案的制定,物业管理的招标与投标,Lili,第一节 物业管理招标投标概述,Lili,公开、公平、公正,观念新、效益好、实力强、规模大、机制活,P86,一、
2、物业管理招投标的含义,2003年9月1日起正式实施的国家物业管理条例第24条明确规定：国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。,Lili,P86,Lili,P86,物业管理的招标,房地产建设单位或业主委员会，在为即将竣工使用或正在使用的物业选聘管理者时，通过制定符合其管理服务要求和标准的招标文件向社会公开招标，由多家物业服务企业竞投，从中选择最佳对象，并与之订立物业管理合同的过程。,Lili,P86,物业管理的投标,符合招标文件要求的物业服务企业，根据招标文件中确定的各项管理服务要求与标准，根据国家有关法律、法规与本企业的实力，编制
3、投标文件，参与物业管理竞标，以求通过市场竞争获得物业管理权的过程。,Lili,P86,Lili,二、物业管理实行招投标的意义,P86,是指招投标过程中的各项程序都要公开发布，特别是面向整个物业管理行业公开招标的物业管理项目，更应对外公布操作程序、标书要求等，使有关各方都能了解，从而便于行业监督和社会监督，增加透明度，保护招投标双方的合法、正当权益。,Lili,三、物业管理招投标的原则,（一）公开原则,P87,Lili,Lili,（二）公平原则,公平是指经济主体在权利、义务、法律等各方面具有平等地位和资格，它强调的是多个个体之间的“机会均等性”。,P88,Lili,Lili,（三）公正原则,指选
4、择物业服务企业时必须遵循统一的评判标准，并根据每个经济个体适应标准的情况给予恰当的评判，即评标时的公正。,P88,Lili,Lili,（四）诚实信用原则,在评标、议标、定标过程中，招标人和投标人双方都应讲究信用，遵守招标文件和投标文件的承诺，定标以后，招标人和中标人应订立书面服务合同，并诚实履行各自的责任。,（一）物业管理招标的组织机构的设置,Lili,四、物业管理招标投标的组织机构的设置,P89,1招标人自行组织成立的招标机构,Lili,根据物业管理项目招标主体不同分类,（1）房地产建设单位自行招标,（2）业主委员会自行招标,招标代理机构指专门从事招标代理业务的社会中介组织。与常设性招标机构
5、最大的区别在于，招标代理机构是经营性的法人组织机构。,Lili,2招标委托招标代理机构,（二）物业管理投标的组织机构,Lili,开发部,财务部,工程部,P90,Lili,Lili,五、物业管理招投标适用的法律法规,全国人大常委会1999年8月颁布的中华人民共和国招标投标法,国务院2003年6月颁布的物业管理条例,建设部2003年6月颁布的前期物业管理招标投标管理暂行办法,P90,第二节 物业管理招标,Lili,一、物业管理招标方式的分类,P91,Lili,Lili,P92,二、物业管理招标的实施程序,Lili,P92,（一）招标的准备阶段,招标的准备阶段指从房地产建设单位或物业所有权人决定进行
6、物业管理的招标，到正式对外招标前的一系列准备工作。,Lili,根据国际惯例，这一阶段的主要工作是：,立项,成立招标机构,编制招标文件,确定标底,P92,Lili,（二）招标的实施阶段,招标的实施阶段指整个招标过程的实质性阶段,P93,Lili,（三）招标的结束阶段,评标工作结束后，评标委员会通常最后向招标方推荐不超过3个有排序的中标推荐人，由招标方作出最后决定。,招标方应按顺序与中标推荐人进行谈判，最后决定由谁中标。但是，招标方不得从评标委员会推荐的中标候选人之外的投标人中选定中标人。,P94,在选出中标人后，招标工作即进入谈判与签约阶段。这一阶段招标方经过具体谈判，与中标单位在一定的期限内签
7、订物业服务合同。,Lili,如果中标单位在规定期限内拒不签约，则招标单位有权没收该物业服务企业的投标保证金。招标人无正当理由不与中标人签订合同，给中标人造成损失的，招标人应当给予赔偿。,P94,Lili,备案,招标人应当白确定中标人之日起15日内，向物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。,备案资料,P95,三、物业管理的招标文件编制,Lili,招标文件的内容,第一部分，投标人为投标所需了解并遵循的规定，具体包括投标邀请书、投标人须知、技术规范及要求；,第二部分，（投标人）物业服务企业必须按规定填报的投标书格式，这些格式将组成附件作为招标文件的一部分；,第三部分，中标的物业
8、服务企业应签订的合同的条款（包括一般条款和特殊条款）及应办理的文件格式。,P95,Lili,P95,Lili,第三节 物业管理投标,一、物业管理投标的程序,P97,二、物业管理投标书的内容,（一）物业管理投标书的组成,Lili,1投标致函（1）表明投标者完全愿意按招标文件中的规定承担物业管理服务任务，并写明自已的总报价金额；（2）表明投标者接受该物业整个合同委托管理期限；（3）表明本投标如被接受，投标者愿意按招标文件规定金额提供履约保证金；（4）说明投标报价的有效期；（5）表明本投标书连同招标者的书面接受通知均具有法律约束力；（6）表明对招标者接受其他投标的理解。,P98,Lili,2附件 附
9、件的数量及内容按照招标文件的规定确定。但应注意，各种商务文件、技术文件等均应依据招标文件要求备全，缺少任何必须文件的投标单位将被排除在中标者之外。,文件夹主要内容,P98,Lili,（二）物业管理投标书的主要内容,1介绍本物业服务企业的概况和经历,除了介绍本公司的概况外，主要介绍本公司以前管理过或正在管理的物业名称、地址、类型、数量，要指出类似此次招标物业的管理经验和成果，并介绍主要负责人的专业、物业管理经历和经验。,P99,主要指出此次投标物业的特点和日后管理上的特点、难点。,Lili,2分析投标物业的管理要点,可列举说明，还要分析用户对此类物业及管理上的期望、要求等。,P99,Lili,不
10、同性质物业管理中的重点、难点,P99,Lili,P99,Lili,Lili,3介绍物业服务公司将提供的管理服务内容及功能,（1）开发设计建设期间的管理服务内容,Lili,（2）物业竣工验收前的管理服务内容,Lili,（3）用户入住及装修期间的管理服务内容,Lili,（4）管理运作服务内容,物业管理人力安排 秩序维护服务 清洁服务 维修保养服务 财务管理服务 绿化园艺管理服务 租赁管理服务 与用户联系及管理报告 其他管理服务内容,三、物业管理投标的技巧与策略,Lili,P101,一、物业服务方案编制的准备工作,Lili,第四节 物业服务方案的制定,（1）收集楼盘资料；（2）掌握开发商对管理服务质
11、量标准的要求；（3）掌握业主的结构、文化、层次和素质构成，对管理服务的需求和要求标准；（4）掌握该地区同等档次楼盘物业管理服务水平及收费水平；（5）掌握公司对该楼盘接管策略、目标及可支配资料；（6）准备现有的管理方案作为参考。,P102,Lili,二、物业服务方案编制要点,（l）根据楼盘性质、特点等因素确定物业服务方案；（2）制定服务标准与管理方法后，提出服务承诺和具体指标，列出具体落实措施；（3）根据开发汁划、施工进度及楼盘销售情况，制定楼盘前期介人计划、接管计划；（4）根据服务标准、管理方法及公司支持情况，确定组织架构、人员配备等，编制适合本物业的岗位责任制、运作方法等；,P103,（5）针对楼盘规划设计、周边情况、规划配套、环境及业主构成等，制定有针对性的日常管理措施；（6）根据楼盘前期的接管计划，编制开办费用预算；（7）按日常管理项目、设备设施、服务项目和管理标准计算管理费收支预算，确定管理费的收费标准；（8）对楼盘出入、交通、配套设施设备提出合理化建议；（9）对重点管理内容展开叙述，如车场、财务管理、秩序维护等；（l0）提出各种有特色的管理设想和提升管理服务水平的设想。,Lili,Lili,
