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1、,赣州市宏观环境及房地产市场调研简报,2010年12月,一、赣州市宏观环境调查,（一）赣州概况,（二）经济运行,二、赣州市房地产市场调查,（二）2010上半年及第三季度房地产市场运行概况,（一）国土及一级市场简况,目录,一、赣州市宏观环境调查,赣州市地处赣江上游，又称赣南，东接福建省三明市和龙岩市，南临广东省梅州市、河源市和韶关市，西靠湖南省郴州市，北连本省吉安、抚州两地区，位于东径1135411638，北纬24292709之间。全市总面积39379.64平方公里，占江西总面积的23.6%，为江西省最大的行政区，约占全省总面积的四分之一全市与外省相邻的边际县11个，乡镇72个。地域处于中亚热带
2、南缘，属典型的亚热带湿润季风气候。,1、赣州地理位置：,（一）赣州概况,赣州市辖1个市辖区、15个县，代管2个县级市：章贡区，南康市、瑞金市，赣县、信丰县、大余县、上犹县、崇义县、安远县、龙南县、定南县、全南县、兴国县、宁都县、于都县、会昌县、寻乌县、石城县。共有7个街道、138个镇、145个乡，290个居委会、3453个行政村。全市总面积39379.64平方千米，总人口845.69万人，其中市辖区56.91万人(非农业人口36.19万人)。市人民政府驻章贡区。,2、赣州行政区域划分：,3、城市总体规划目标：,近期；20062010年；总人口达到92万，城镇化率在76%，城区用地 70万平方公
3、里远期：20112020年；总人口达到140万，城镇化率在83%，城区用地 140万平方公里远景：2030年左右，三个阶段完成。,赣州市城市总体规划于2004年启动，整体规划将分为：,最终形成海峡西岸经济区、泛珠三角区域内重要的商贸集散中心和重要通道。建设成为综合实力雄厚，有较强辐射力和吸引力，社会、经济、人口、资源、环境全面协调发展的江西南部区域性中心城市。形成以有色金属产品（钨、稀土）精深加工为龙头的高新技术产业基地，建设世界钨都。依托良好的山水环境和千年宋城的文化底蕴，创建环境优美、适宜创业居住的山水生态城市。,4、区域规划及功能定位：,区域规划将依据地域地形特性，以“南进、西拓、东延、
4、北控”的城区发展空间为方向，形成“一脊两带、三心六片”的规划结构。即以中心城区为中轴线核心区带动边缘区域西城、水西湖边、沙河、沙石、潭东、七里共同构成的中心城边缘区。形成片区的组团效应，赋予各组团的不同功能定位，形成多元化可持续发展的城区规划发展空间。,河套老城-历史文化名城，区域性文化、旅游中心；,中心城区核心区域：,章江新区-集行政、商务、文化、博览、居住等多功能的综合新区，赣州城市发展的核心区域创新区-以大学园区为主体的科教创新区、城市新的商业商务中心、区域物流中心、出口加工区。,、中心城区边缘区：西城片区-赣州城市重要的工业基地。重点发展高新技术产业；大力发展生产性服务业。水西湖边片区
5、-发展技术密集型产业；主要接纳产业区就业人口和老城疏散人口；水西钴钼有色冶金基地-有色金属冶炼、精深加工基地水东片区-生态居住、文化旅游沙河片区-依托赣州火车站，形成工业、贸易、仓储和商住综合区，重点发展沙河机电产业集群峰山片区-生态旅游、生态居住,赣州经济运行(2010年1月10月）,一、固定资产投资稳定较高增长，投资额已经超过2009年全年规模。,1-10月，50万元以上项目固定资产投资增长32.7%，总额达到527.29亿元，已超过2009年全年投资规模（522.24亿元）。其中，城镇固定资产投资496.54亿元，增长34.0%。,1-10月，规模以上工业实现增加值230.99亿元，增长
6、21.62%，增幅同比加快2.0个百分点。其中，中央企业增加值12.08亿元，下降3.97%；地方企业增加值218.92亿元，增长23.67%。,二、工业生产持续较快增长。,（二）经济运行,1-10月，社会消费品零售总额291.5亿元，为2009年全年规模（317.14亿元）的92%；增长18.6%，同比提高0.1个百分点。其中，城镇市场零售额234.57亿元，增长19.3%；农村市场零售额596.94亿元，增长16.0%。,1-10月，进出口总额12.78亿美元，增长49.08%，增幅同比提高54.68个百分点。出口总额10.23亿美元，超过2009年全年（9.74亿）规模，为全年计划目标的
7、97.2%；增长51.68%，同比提高51.76个百分点。,三、市场消费持续活跃。,四、对外贸易强劲增长，出口额超过2009年规模。,利用外资进一步增长。1-10月，新批外商投资项目150个，增长27.12%，同比提高21.76个百分点；合同利用外资7.34亿美元，增长9.22%，同比提高2.0个百分点；实际利用外资6.19亿美元，增长17.79%，同比提高14.98个百分点。引进内资保持稳定。1-10月，全市内资签约项目341个，合同引资306.18亿元，增长15.86%；实际引进内资221.42亿元，增长11.65%，同比提高4.42个百分点。其中，5000万元以上工业项目实际进资155.
8、58亿元，增长15.14%，同比提高8.29个百分点。,五、招商引资稳定推进，利用内外资进一步增长。,1-10月，财政总收入为114亿元，超过2009年全年规模（111.29亿元）；增长30.6%，同比提高24.9个百分点。地方财政收入为71.97亿元，超过2009年全年（68.09亿元）规模，为全年计划目标的95.2%；增长34.9%，同比提高17.1个百分点。1-10月，财政支出162.36亿元，增长29.1%。财政支出向重点领域倾斜，1-10月，社会保障和就业支出增长27.0%，医疗卫生支出增长70.4%，环境保护支出增长41.3%，商业服务业等事务支出增长164.4%，住房保障支出增长
9、4.15倍。,六、财政收支较快增长，收入超过2009年全年规模。,10月末，金融机构人民币存款余额1422.53亿元，比年初增加299.44亿元。其中，居民储蓄存款877.89亿元，增加142.19亿元；企业存款301.93亿元，增加64.81亿元。10月末，金融机构人民币贷款余额821.59亿元，比年初增加186.88亿元。其中，短期贷款278.65亿元，增加69.49亿元；中长期贷款527.69亿元，增加114.88亿元。10月末，存贷比达到57.76%，同比提高1.1个百分点。前10个月，新增贷款占新增存款之比达到62.4%。,七、存贷款加快扩张，近2/3的新增存款用于贷款。,（数据来源
10、：赣州市统计局）,上表的数据说明：赣州的经济趋向整体增长速度相对稳定，零售业的增长显示地方商业走向趋向利好，承接及区域辐射正不断呈良性扩展状态。主要经济指标增速进一步提高，出口和地方财政收入基本实现年度计划。稳定的财政收入，居民存款的增加都将对地方的繁荣及地产市场带来可持续运作的空间基础。带动的是地方经济发展的稳定，提升消费水平，形成良性的区域经济循环。,经济环境评析从以上经济运行指标得出，赣州市是一座现代工业新城，以发展规模工业为主第二产业主导着城市经济的发展。近年，规模工业的经济效应进一步加强，并带动了以工业辅助服务产业为主的第三产业的发展。对于投资运作来说，以工业经济为主导的赣州产业结构
11、情况更利于区域经济的平稳发展和风险规避。,赣州客家风情的人文历史，完善的交通网络，具有发展的规划布局，都将是区域经济发展的稳定构成引资的重要因素，当然这中间是离不开相关的政策扶持力度。仅针对区域的发展规模分析，赣州的区域整体发展走向是“时间换空间”同步也可以是用“空间换时间”的灵活发展战略，其将视区域的规划进程在不同的节点时间里做相应的调整。因此，资本的进入必须明确自身战略的需求，并以此作为思考点，方能规避日后市场出现的不定因素。宏观经济为房地产发展提供了稳定的发展环境。随着赣州市工业化进程的明显加快和社会投资规模的扩张，国民经济的健康发展，经济综合实力有所增强，赣州市的投资呈现出良好的局面。
12、国民经济的持续稳定地发展为房地产业的发展提供了良好的外部宏观环境。赣州城区片区的开发带动房地产投资。目前老城区可供开发土地越来越少，且相应的土地价格也日益趋高，加之政府在新区开发建设初期给予优惠的土地出让政策，势必会导致开发商的投资倾向南移。房价的上涨促进了消费者对房地产业投资的兴趣，尤其将目光锁定在具有较大增值潜力的区域。一般而言，开发区都具有较大的投资价值，二则相对于市中心，它无污染的自然环境和超前的市政规划优势无可比拟。开发商和消费者之间的双热效应会给新城区和开发区带来无限的活力。,宏观环境综述：,二、赣州市房地产市场调查,赣州地处丘陵的赣南区域。号称“八山半水一分田，半分道路和庄园”。
13、赣州市人均耕地仅0.69亩，低于全国1.12亩、全省1.07亩的人均耕地水平，更是低于联合国粮农组织确定的世界人均0.8亩耕地的警戒线，赣州的土地现状是山多田少耕地后备资源不足，目前各种建设占地以在“半分道路和庄园”的使用面积上扩大了7倍。土地严重不足也是造就赣州土地价格飞涨的主要原因之一。,1、赣州国土现状：,（一）国土及一级市场简况,在供地政策上，赣州对每一亩土地的投资强度有规定，每亩投入100万元以上的项目才可供批地。在产业政策上，商品房建设不允许低容积率的开发，严禁高尔夫球场、别墅的开发，严禁高污染、高耗能企业的用地。从最大程度上节约、集约利用土地赣州对房地产开发的土地投放量上，根据市
14、场需求进行控制，实施“双限双竞争”的土地拍卖制度，在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的方法，以招标的方式，确定开发建设单位。对已经出让并闲置的土地进行治理，限期开发。由于赣州市出让地块均较小，因此在拍卖中通常以每平方价格计算土地成本。,2、赣州国土资源管理：,3、赣州市土地运行状况（一级市场）：,2009年上半年，赣州市中心城区新建商品房成交42.12万平方米，与去年全年42.74万平方米的成交量几乎齐平，而与去年上半年17.6万平方米的成交量相比，则增长了150%左右。,910月份市场供给：9-10月份，赣州中心城区推出土地58宗，总面积达1270834.3，折合 1906.24亩
15、。其中商住及综合用地451.71亩，占比24%；工业及仓储用地1454.53，占比76%。从供给量上看，9-10月保持了一个比较平稳的态势，其中9月份推出的地块集中于开发区；10月份的地块中，商住及综合用地集中于老城区。,9-10月份成交：赣州中心城区土地成交26宗，成交量711627.58,折合1067.44亩，占总推出量的56%。值得一提的是10月份没有商住及综合用地成交，而工业及仓储用地的成交量较大，达345755.05，折合519.19亩。分类情况见下表：,从上表可以看出：9月份商住及综合用地较上月有明显增长，成交金额略有下降，但是工业及仓储用地大幅萎缩，但是10月工业及仓储用地出现大
16、幅反弹。由于9月与8月成交的商住及综合用地所在片区不同，成交均价仅供参考，楼面地价没有直接可比性。,本月一级市场运转平稳，供需情况依然紧张。10月份商住及综合用地出现0成交。土地增值率居高不下，因此土地价格撑高。9-10月份土地成交量虽大，只是因为单块地体量大，从宗数上看，较8月份要低。近来土地成交有集中于开发区的趋势。,市场综述,2010年上半年赣州房地产市场回眸与展望：,(一)、市场运行情况：,今年一季度，市场刚性需求旺盛，但商品房供应不足，造成供需不平衡，影响商品房销售量。4月份起，国务院陆续出台房地产宏观调控政策组合拳后，再次将房地产市场推到了转折点，加剧了市场观望情绪和恐慌心理，开发
17、商开始放慢推盘节奏，购房者开始持币观望，导致今年上半年赣州中心城区商品住宅销售面积和销售金额全线下挫，同比最高降幅超80%，商品房批准预售面积同比降幅达282.0%。,（二）2010上半年及第三季度房地产市场运行概况,上半年，赣州中心城区商品房销售面积312.0万平方米，同比下降354.0%。其中，商品住宅销售面积244.3万平方米，同比2009年上半年的45.31万平方米下降461.0%;商品房销售金额15.16亿元，同比下降44.6%。其中，商品住宅销售金额10.92亿元，同比去年上半年的13.62亿元下降197.6%。上半年，赣州中心城区现房销售面积48.4万平方米，同比下降806.6%
18、。其中，现房住宅销售面积46.9万平方米，同比去年上半年的246.1万平方米下降809.5%;现房销售金额24.1亿元，同比下降632.9%。其中，现房住宅销售金额23.2亿元，同比去年上半年的63.5亿元下降635.4%。上半年，赣州中心城区期房销售面积263.7万平方米，同比增长132.7%。其中，期房住宅销售面积197.4万平方米，同比去年上半年的207.0万平方米下降46.7%;期房住宅销售金额12.75亿元，同比增长370.8%。期房住宅销售金额19.4亿元，同比去年上半年的72.7亿元下降733.1%。上半年，赣州中心城区商品住宅批准预售面积21.94万平方米，同比下降282.0%
19、。,开发投资同比增长。受经济复苏和楼市回暖的影响，赣州中心城区房地产项目于年初集中动工，商品房新开工、施工和竣工面积均比去年同期有较大增加，f房地产市场开发投资整体表现出持续增长势头。销售大幅回落。从年初的税费减免优惠政策取消，再到4月的宏观调控政策，购房门槛及成本大幅提高，有效抑制了部分投资投机性购房，也制约了一些改善性购房需求，造成开发商的观望心理，开发商纷纷放缓建设步伐和销售节奏，使得商品房供应量减少，市场供需不平衡，这种双重打压造成商品房销售形势大幅回落，商品房销售规模全线下滑。房价稳步上扬。2009年第二季度开始，房价一路攀升，并在2010年第二季度达到历史新高，出现“量跌价升”现象
20、。尽管市场形势不明朗，观望气氛加重，但受房地产开发成本提高等因素影响，今年上半年，赣州中心城区商品住宅销售均价除5月份出现大幅回落以外，整体仍保持稳步上扬态势。1月至6月份，赣州中心城区商品住宅销售均价分别为3880元/平方米、3860元/平方米、3948元/平方米、4137元/平方米、3406元/平方米和4614元/平方米。,(二)、特征分析:,商品住宅销售总套数802套，较9月的527销售套数，环比上涨52.18%，其中章贡区住宅成交套数为544套，开发区住宅成交套数为258套。10月全市销售总面积为9.68万，较9月份销售总面积5.48万平米，环比增加76.6%，其中章贡区销售面积为6.
21、37万，开发区销售面积为3.31万。10月成交均价4877元/平米，较9月份成交均价环比上涨33.4%。,2010年第三季度910月份市场简况及分析：,第三季度赣州房地产市场简析：,成交均价从年初1月份的3880元/,上升到10月份的4877元/，平均每平方米上涨近1000元。,赣州市中心区110月份销售均价走势：,宏观经济回暖：房价的上升与宏观经济有关。经济好转对楼市起到带动作用。消费者心理：购房者买涨不买跌的消费心理也是推动房价上涨的因素之一。相关产业复苏：经济恢复发展后，各行各业，特别是钢材、水泥等建材价格的上涨，也将导 致房价的上涨。地价推动：10月14日赣州西城区一地块拍卖创新高，楼
22、面地价破三千。在地价与房价的 相互推动下，赣州房价或将存在新一轮上涨趋势。,导致持续上涨的原因总结：,2010年第三季度赣州商品住宅成交1552套,自今年四月份以来受到了国家的调控政策影响，前期楼市销量出现了停滞和观望。6月开始赣州楼市有所反弹，8月销量有回暖趋势，9月份销量又呈现下滑,据赣州市房管局提供的数据显示：今年第三季度赣州商品房销售量为1552套，环比上一季度增加119套，同比去年同期减少611套;今年第三季度赣州商品房销售面积17.74万平方米，环比上一季度上涨14.59%，同比去年同期下降36.27%;今年第三季度赣州商品房销售均价为4257元/平米，环比上一季度上涨5.03%，
23、同比去年同期上涨21.9%。,（2010年赣州市第三季度房地产销售情况同环比分析）,商铺呈现供销两旺局势住宅市场受政策打压，而商业地产却影响不大，在住宅市场投资前景尚不明确的情况下，商铺逐步吸引了市场投资客眼光。赣州今年第三季度商铺销售量共488套，商铺销售面积达1.2万平米，其中7月商铺销售53套，8月商铺销售68套，9月销售367套;精品建材装饰广场、金鹏怡和园、国际时代广场等楼盘纷纷推出商铺，商铺呈现出供销两旺局势。,市场小结,开发商拿地热情依旧不减：对房地产行业来说，2010无疑是调控政策最为频繁的一年。不过，土地市场总体依然活跃。赣州今年第三季度土地市场共推出6宗商住地块，成交5宗商
24、住用地，仅流拍了1宗商住用地，环比上一季度，成交地块数量基本持平。其中，备受关注的章江新区J3地块最终被由厦门美地亚置地投资有限公司以楼面地价1856元每平方米，总价1.93亿元获得，增值率为58.7%。业内人士认为，赣州土地市场总体较为理性，虽然该地块楼面地价超过此前赣州中航地产获得的章江新区K10等地块每平方米1620元的楼面地价，但该地块的块地理位置优越，未来发展潜力巨大，还是吸引了众多开发商前来拿地。就目前的土地市场看，开发商拿地热情依旧不减。,特征：开盘量翻番上涨!促销战不温不火!房价局部挑高!,（2010年赣州市前三季度房地产销售情况走势图）,1至10月赣州市房地产投资平稳增长：1
25、-10月份，全市房地产开发投资完成84.97亿元，增长33%，增速比上月回落3.1个百分点。其中，商品住宅投资完成56.37亿元，增长29.7%，占房地产开发投资的比重为66.3%。全市房屋施工面积995.88万平方米，增长11.4%；房屋竣工面积194.93万平方米，增长30.4%。（数据来源：江西省统计局）,整体房地产开发投资呈现三大特点：从投资结构看，住宅投资增长较大；住宅施工面积的继续扩大，拉动了整个房屋施工面积增加；由于资金的充足，使房地产开发投资继续保持在高位运行状态。,市场总结：,“双刚需”依然是赣州房地产市场持续向好的核心动力；“资源型城市”是赣州房地产市场稳步上升的经济社会基
26、础；土地价格稳步增长，驱动价格同步提升，2011年下半年有望突破8000城市均价；重点个案突破10000万大关司空见惯；未来政策调控不明朗，市场竞争会愈加激烈。,未来市场预测：,谢谢!,MajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4EK7CxmUX3ijoYSOer7ZuaVWYgz4EpZrUirVpMzzvNtf1XZw5oswSXOtFaejnOcmfE1lZgnN1RSXg8wLCG8CVQ3XPJMvodPFWcpiYJgZazNSEPNIaklYSu7qSd1UpaxmZDlpN9zW7kljfsLCL
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