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1、凌云宇扬北四环项目初案,2009年12月24日,第一部分 区域环境分析,一、区域位置,项目所在的亚奥区是北京最早的富人区，除金融街外至其他商务区均为10至30分钟车程。奥运会后，国奥区成型，这一区域更是升级为北京环境设施最好的生活区，但商务氛围相对较差，写字楼在本区域的价格及销售率相对较低。,国奥区：是指能够享受到奥运场馆便利、周边环境的区域。,国奥区：主要位于朝阳区西北角，大致涵盖了北京北四环以北、清河以南、京承高速以西、八达岭高速以东的范围。区域内环境较好，公园聚集成群，绿化面积达到近三分之一的水平。,一、区域位置,北边：国奥区，环境优美，生活配套设施升级迅速，交通便捷，商务氛围较差。南边
2、：是马甸传统居住区，由于老住宅区密集，改造空间较少，相对亚奥区域，环境、生活配套较为落后，商务氛围较差。,一、区域位置,项目紧临鸟巢、水立方、奥体中心、中华民族园，高绿化率，低居住密度，人文环境，生活景观环境绝佳。,二、景观环境,1.大景观环境,项目楼层较低，四面环楼，可观景楼层较少，小景观环境优势并不明显。,2.小景观环境,国奥区09年土地成交两幅，一幅为地王水源九厂地块，另外一块为安立路地块。楼面地价均超过13000元/平方米。09年取证项目较08年同期有所上升，随着新项目的开盘，取证数量将超过08年总数。受地王效应和09年上半年楼市景气的影响，一手房和二手房交易均出现价量齐升的局面，部分
3、二手房价格甚至超过一手房。土地市场、一手房市场和二手房市场均表现较好。,调查显示国奥区房地产需求主要以自住型为主，偏好中小户型，需求对配套设施的要求较高。,三、区域土地市场,调研项目的选择标准为：区域市场内同档次产品、产品形态相似产品及客群相同产品。,1.住宅调研样本项目明细,四、区域市场调研,注：盘龙古虽为距本项目最近的在售楼盘，但因其定位、价格及销售情况的特殊性，对本案不具可参考性，故不列入分析范围内。,四、区域市场调研,区域内在售项目虽均以各大奥运场馆为卖点，但距奥运场馆均有一定距离，景观效果不够直接。本项目的地段景观优势相对更好。,2.住宅调研样本地段分析,3.基本技术指标分析,区域内
4、楼盘容积率差距较大，这与产品形态不同有关：最高的世奥中心为写字楼商改住；远洋万和城和国奥村均为纯住宅项目；而奥东18和融化世家为部分楼座商改住，部分纯住。,四、区域市场调研,5.项目物业及相关配套,区域内楼盘以地板采暖为主，,4.项目装修情况,4.项目销售情况分析,周边项目销售情况参差不齐，比较需要关注的世奥国际中心，07年开盘，至今仍余3.6万，主要是因为其写字楼部分销售情况不好，今年已将写字楼改为住宅进行销售，正在预订中。,奥东18,世奥国际中心,融华世家：主卖点：绿色生态建筑、大师手笔品牌装修,融华世家，王大君主笔装修,远洋万和城,唐人街购物广场，占地700余亩，建筑面积100万平米。项
5、目依托中华民族园骨架进行现代商业规划，引进现代商业经营理念，塑造新世纪领先的体验式商业运营模式，以三街、三巷、72品为基本构架，打造出全国乃至亚洲最具民族特色的旅游逛购商业一条街，形成集旅游观光、民族文化、休闲娱乐、主题购物、特色餐饮、特色酒吧为一体的中国不夜城。,租金30元/天，已关闭,商业53000元/，1800每套,金融证券、专业服务、服装服饰、对外办公、家具百货、健身会所、美容医疗等,奥东18底商 经营定位：,项目SWOT分析,Strength优势分析,S1.绝佳的地理位置：项目位置在区域内具有绝对优势S2.便利的交通体系：紧临北四环和八达岭高速，可辐射区域达马甸、望京、海淀至西北区域
6、S3.紧临成熟生活社区：周边多为2000年以后的新建社区，居住品质高，生活配套档次较高，设施齐全S4.商业配套快速完善：随着鸟巢及中华民族园的改建，将飞速升级，成为又一个高档商业中心S5.人文氛围浓厚：区域内人文景观独特，鸟巢和水立方是世界级的人文景观，人文价值独一无二。,劣势因素（Weaknesses）分析,定价原则,市场定位决定物业价格一般而言，物业定价的高低，取决于其综合市场定位的高低，物业综合素质高，其市场定位高，价格自然高，反之亦然。一个恰当的符合物业市场定位的价格，辅之以行之有效的销售策略，便容易取得良好的销售成绩。反之，违背其真实市场定位所确定的销售价格，便会违反市场规律，极易导
7、致销售工作的失败。价格制定要符合定价环境稳定的政治局势，繁荣的经济环境以及良好的供给关系，能促使物业价格走强；同样，经济萧条、物业明显供过于求时，物业的降价也就不可避免。定价要符合企业经营目标企业持不同的经营目标，会采用不同的定价策略。当供过于求，竞争激烈时企业的经营目标不得不定为求生存时，此时的定价往往采用低价入市的策略。而当企业的经营目标定为品质与信誉领先时，常制订出相对较高的价位。定价要保持一定的竞争性开发商定价时无论采用何种定价方法，其所制定的价格都应具有一定的市场竞争性。因为价格是房地产销售中令广大客户最为敏感的因素之一，故应保证项目在推广销售时（特别是在推广销售初期）的价格具有一定的竞争力，此举有利于项目在入市之初就能吸引客户关注，尽快抢占市场份额，并创造较旺的人气，为后期销售打下较好的基础。因为本案住宅与商住产品的差异性，故将两个产品分开进行定价。,定价原则,2009年12月18日,
