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1、地杰长安驿推广策略思考,更上一层楼,经济形势的变幻政策的接连推出市场的动荡起伏自有商业的成熟新品的初步面世,面对众多风云之象，地杰长安驿何去，何从？,居高者，自望远,地杰长安驿19层以上产品销售开启，这也似乎正预示着我们前行的方向,欲瞰千里，更上层楼,目标设定,借助项目的日渐成熟，新产品的推出来引发市场关注，再次提升自身形象促进住宅、商业销售，最终达到提升品牌、快速回笼资金两大目的这是一次挑战，更是一次难得机遇,欲得天下，先辨清风云,、环境分析,A、经济环境,国外最新新闻韩国首尔二十国集团(G20)峰会,关键词：美二轮量化宽松政策新兴市场通胀效应加剧全球通货膨胀和主要货币汇率贬值黄金、原油和粮
2、食等价格显著上涨,国内最新新闻11月11日，北京青年报头条存款准备金调至18%,关键词：上调0.5%，历史新高可一次性冻结三千亿元热钱流入 难遏通胀物价上涨超预期,2011,全球通胀山雨欲来,B、市场环境,年初国十一条、4月国十条、9月国五条、新国五条一系列调控政策接连而下一时之间，风声鹤唳 对开发商与购房者而言，影响最甚，莫过三大“限令”,“限贷令、限购令、限外令”,政策影响,限贷令暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。,限购令同一购房家庭暂定只能在北京新购一套商品住房。,北京,尽管“上有政策，下有对策”，但对整个
3、地产市场的影响仍旧非常大，贷款受限，观望加重。,十月份北京地产市场简析,北京10月在售的单价超过4万元的豪宅项目有77个，其中有成交记录的项目达52个，共成交578套，成交面积达7.5万平方米，整体成交均价为45415元/平方米。与9月相比，成交套数增加了15.8%，成交均价增长了4.3%。,关键词:回升,豪宅市场稳中有升，一些小户型、低总价的豪宅热销带动整体成交量上升；顶级豪宅的成交量也出现了与整体豪宅市场趋同的增幅。调控政策趋紧背景下，性价比较高、保值升值能力强的项目依然受到市场的青睐。,关键词:豪宅稳中有升,关键词：高端别墅继续上扬10月北京别墅市场总体成交263套，销售金额为25.4亿
4、元，成交均价为27323元/平方米，与去年同期基本持平。中高端别墅走势继续上扬，共售出162套，占总成交量的61.6%。,环境分析总结,1、经济环境，全球性通胀明显，2011年，中国通胀形势加剧2、政策影响，政策对地产市场形成较大影响，观望加重，一次性付款成主流3、北京10月份豪宅市场，稳中有升，高端豪宅与别墅依然被市场所青睐,1、市场仍然潜藏着大量的资金，对我们来说，并不缺乏机会。2、限贷政策导致一次性付款比例增高，目标客群应整体攀升。3、限购与观望情绪，让置业者的置业行为更加谨慎，品质稀缺，高保值、增值产品将最终赢得市场。,项目借鉴,二、现状分析,愈加成熟的长安驿住宅：19层以下基本售罄，
5、价格逐步走高19层以上销售开启，户型配比合理新产品，品质升级，拎包入住商业：华联超市等多家商户先后进驻周边配套逐步成熟区域环境日渐改善,1、销售阶段,2、市场认知东长安街，酒店式公寓销售周期长反应不够积极,高度和价值感依然欠缺,3、现场反应,7月份咨询人数：共151人，其中来电140人，来访11人.8月份咨询人数：共177人，其中来电153人，来访24人.,45小户型需求占来电人数一半左右,反应一：电转访比例需进一步提高,反应二:小户型置业门槛低，需求较大,7、8月份客户来电来访一览表,现状分析总结目前需要解决的问题1、进一步提高长安驿项目形象，更加高调、自信、个性化2、释放新品推出信息，吸引
6、市场注意力3、目标人群向上拓展，开发高端新客源4、最大、最小价格差较大（200万级、1000万级），灵活处理二者关系5、增强电转访比例，强化现场接待与说辞,三、策略建议,先让我们看一个成功案例,银泰中心,柏悦居,柏悦府,上述三者是何关系？,北京银泰中心，位于建国门外大街2号，地处CBD核心，北临长街，东接三环路，踞国贸桥“金十字”西南角。由中国银泰投资（China Yin Tai Holdings Ltd.）与凯悦国际酒店集团（Hyatt）、美林集团（Merrill Lynch）联袂投资、共同打造的银泰地产旗舰项目，中央主楼2005年底封顶，项目2007年全面投入使用。,北京银泰中心,柏悦居位
7、于主楼的733层，以豪华酒店之精装修标准交付，更提供全套家具及精选高级家电，由设计东京柏悦酒店的知名设计师设计，共216套极品酒店式服务公寓，户型多为130的一居、240的二居为主，层高3.4。,柏悦居,柏悦府位于主楼的50-58层，是银泰柏悦酒店总统套房上层的尊贵府邸，为长安街最高建筑的顶层公寓户型面积为5001600平方米，层高3.8。仅21套，专享柏悦酒店定制的精品酒店物业管理与个人化的贴身服务。柏悦府既是其高层商务会谈、社会交际的绝佳场所，也是与家人共享天伦的理想港湾。,柏悦府,北京银泰中心主楼,柏悦酒店（Park Hyatt Beijing）-五星级酒店,高尚住宅柏悦府（Park H
8、yatt Penthouses）顶级定制设计，风云社交场,柏悦居（Park Hyatt Residences）豪华酒店精装设计，服务式公寓,一栋总建筑面积约350，000平方米，中央主楼总高63层的楼宇，拥有三个名字。定位不同，楼层不同，空间不同，丰富又灵活，辗转腾挪，达到物业价值最大化。,从案例中稀缺经验，我们提出五大策略,策略一:大小有别，分而治之剩余产品，差别化对待，将户数不多的大户型单独选出打包作为一个高端新品推出，引发市场注意。,策略二:以大带小，挤压销售大户型集中推出，强调产品升级、高端、价值，明升暗惠，挤压小户型走量。小户型主力销售，强调产品稀缺，错过不再有，促进回歀。,策略三:
9、全新形象 全新价值不再以长安驿新品的形式进行推广表现，而是另起案名，重建价值体系。以全新的形象刺激市场，塑造品牌，带动销售。同时，建议对大户型的品质再次进行特别提升，比如服务、精装标准等，拉开档次，成就京城顶尖豪宅。,策略四:对点销售，精准营销针对大户型总价高、户数少的优势，利用已有客户资源，进行点对点销售，以“准确度”提高销售效率。,策略五、省外、境外销售，拓展渠道进一步开拓省外市场、香港市场，塑造顶级产品形象，打造企业形象，成就区域标杆符号。,四、主题建议,大户型案名建议,国阶,长安街，600年国街，与国街谐音，暗示区位与价值东长安街上，一国阶梯，财富阶梯，人生阶梯，层层向上,案名一,冠云
10、府,冠云，谐音观云，观云知天象，即是对高层景观的描述，又是对市场风云的暗示冠云，以云为冠，强调高端、高度与大气,案名二,大户型主题建议,全球通货膨胀背景下，长安街上，最稀缺的保值物业,全球稀缺东长安街，云顶大宅仅20席,北京稀缺70年产权，酒店式服务，高端豪宅,产品稀缺精装现房，品质再升级，拎包入住,地段稀缺长安街与国贸之间，左右京城,商业稀缺地界音乐花园广场，CBD的休闲花园,环境稀缺配套成熟高端、使馆区人文、世界时尚中心,从不同角度，诉求其保值、增值能力,主题：,价值,表现形式建议,大户型新品形象,小户型稀缺信息,商业如火如荼招商招租,虽然我们以大户型为主要诉求对象，但小户型的稀缺性与商业的持续加温也需要给予一定的表现地位。,主推大，吸引注意，提升项目高度，让长安驿跻身北京顶尖豪宅之列主销小，价格挤压，强调稀缺，小量多次放出，快速走货,主题建议总结,更多细节，期待沟通长安街畔，再上层楼,THANKS.,
