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1、,上海中心村规划实施若干问题探讨,框架,农村集体建设用地流转试点,中心村建设动态与问题,中心村概念界定与演变,郊区规划历程,概念界定,中心村布局规划,实施存在问题,政策解读,试点案例,一、上海郊区中心村 概念演变与界定,1、上海郊区中心村概念演变,1999年编制的上海市城市总体规划（1999-2020），是在法定规划文件中首次提出“中心村”及“中心村规划”。“促进三个集中，归并自然村，加强中心村建设。中心村规模应在2000人左右，人均建设用地100平方米以内”,1、上海郊区中心村概念演变,2006年10月，市委市府发布了“关于推进社会主义新郊区新农村建设的实施意见”，明确指出：“坚持三个集中，
2、推进“1966”城乡规划体系落地”的要求。,1、上海郊区中心村概念演变,2006年，按照“试点先行、政策聚焦”的精神，积极开展新郊区新农村先行区试点建设工作。确定了金山（廊下）现代农业园区等9个试点区。,2、中心村概念界定,一、地域概念：中心村是在现状行政村合理归并基础上新建制的行政村。二、功能概念：中心村具有最基础的农业生产管理、农村社会管理和农民 生活服务功能。三、规划概念：“中心村规划”对应了城乡规划法法定要求的“村庄 规划”。它包括两个层面内容：一是村庄布局规划，在村域范围内对各类生产、生活、交通、环境等要素 进行用地布局（落地）。二是村庄建设规划，对各类保留、改造、新建的村民居住点进
3、行详细规划 设计。,二、上海中心村规划建设 动态与存在问题,1、全市中心村规划布局,邻镇型中心村,独立型中心村,为兼顾农村的近远期建设的情况，同时为村庄在选择整治改造或动迁等建设活动时提供分类参考意见。宏观层面将中心村分为两种类型：,位于规划城镇建设地区的中心村为邻镇型中心村,位于规划农村地区的中心村为独立型中心村,此类中心村的建设更应该关注的是村民居住点的建设，其人口也将逐渐转为城镇人口，因此邻镇型中心村的布局很大程度上取决于各区县城镇建设的发展计划。,村域面积控制在5-6平方公里，近郊中心村村域面积相对较小，远郊中心村村域面积相对较大。,上海市中心村布局规划,邻镇型中心村规划布局,1、全市
4、中心村规划布局,2、中心村规划试点情况,第一批试点是在金山区，2005年底开始进行试点实践，选取3个有代表性的村庄作为试点村枫泾新新村、朱泾温河村、漕泾蒋庄村，从而揭开了上海市社会主义新农村试点规划的序幕。,新新村是作为农业生态型中心村的代表；温河村是作为半工半农型中心村的代表；蒋庄村紧邻金山工业区，属于工业型中心村。,2、中心村规划试点情况,2、中心村规划试点情况,限制发展,改造发展,鼓励发展,3、实施情况和存在问题,（1）对“人”的规划缺位,居住在规划中心村范围外的农村户口居民 居住在规划中心村范围内，仍以农村居住方式生活的城镇户口居民,（2）“三个集中”/“自由发展”？,3、实施情况和存
5、在问题,2008年来，随着农村地区改革试点的深入，开始提出集体建设用地流转的发展思路。这个思路暗含的逻辑假设即是，承认一切合法的已建设用地。在这个逻辑假设下，居住点的集中布局、农业集约化发展、农村环境整治等等重大问题都将面临一定的困惑。,（3）超前目标与行政体系的悖论,3、实施情况和存在问题,现状行政村和生产队的行政体制如不能突破，则宅基地集中的难度将大大提高，中心村规划中的主体“中心村”则只能一直是飘在半空的美好理想。,3、实施情况和存在问题,（4）实施主体之间的协作有待进一步磨合,规划部门：统筹组织中心村规划的发展路线，对于各个阶段的实施重点予以掌控，并要制定对每个规划相关利益主体都公平、
6、公开的实施政策。农委：对于农业发展，农村社会发展和农村基础设施发展等内容，根据中心村规划的统筹，予以资金和技术保证，确保建设有序分批实施。土地部门：确保新增居住点的土地供应，同时负责监督土地使用的总体情况，在保证新增用地供应的同时，也保证原有的建设用地的回收和复垦等工作顺利进行。非常注重土地指标的延续性和土地使用规模的可控性。,三、上海市农村集体建设用地流转试点,1、政策解读,2010.1：上海市关于开展农村集体建设用地流转试点 工作的若干意见,2010.1：关于本市实行城乡建设用地增减挂钩政策 推进农民宅基地置换试点工作的若干意见,2010.8：农村集体建设用地流转试点操作规范（试行）,1、
7、政策解读,流转基本原则：,确保基本农田指标底线,城乡建设用地总量控制,保障农民财产性收益,1、政策解读,主要内容：,流转土地用途,流转方式,流转平台,依法取得的农村集体建设用地，可以用于工业、商业、旅游业、服务业等经营性项目。禁止进行商品住宅开发建设。,实体流转,指标流转,可转让、出租、抵押。,通过土地整治将农村集体建设用地复垦为耕地产生的建设用地指标和耕地占补平衡指标，可在全市范围内流转。,建立城乡统一的上海市土地交易中心，探索国有建设用地和农村集体建设用地“两种产权、同一市场、统一管理”的新途径。,2、试点案例：亭北村,2、试点案例：亭北村,金山支线,松卫公路,亭枫公路,亭枫高速,亭卫公路
8、,嘉金高速,松隐社区,亭林镇区,指标流转合计：9.59公顷实体流转合计：2.21公顷,土地流转指标,因子1：村庄规模（人口规模、用地规模）村庄规模越大，宅基地拆迁安置成本越高因子2：村庄形态（建筑密度、平均层数、分散系数）建筑密度越低、平均层数小的村庄土地流转效益高因子3：户均住房情况（户均宅基地面积、户均建筑面积、建筑质量）户均基地面积与建筑面积小的村庄安置成本低因子4：设施水平（交通条件、公共与市政设施）设施水平高等村庄具有较好的发展潜力因子5：社会因素（村民意愿、村庄关系）村民搬迁意愿强烈的存在土地流转的操作性强,评价指标体系,宅基地流转要点,土地流转建议,土地流转的三种可能方案：（1）
9、异地流转（2）本地流转（3）部分异地流转，建议4.4公顷用于本地流转，4公顷异地流转,土地流转功能建议：（1）实体流转号：工业用地实体流转面积：1.03公顷功能：特色餐饮、农家乐、宾馆号：宅基地实体流转面积：1.18公顷功能：商业服务业、宾馆（2）本地流转部分农民建房、商业服务业、超市等,本地流转建议范围：最大面积8.4公顷,本地流转范围选择原则：（1）不占用基本农田（2）交通方便（3）靠近镇区、基础设施配套条件较好,号：工业用地实体流转,号：宅基地实体流转,模式层面,土地流转制度设计,土地流转典型模式,市场层面,政府层面,农用地流转,集体建设用地流转,未利用地流转,建立农地流转的中介组织,建立农地流转的服务体系,建立农业经营风险保障机制,农地流转的法律政策体系,农村社会保障体系,多渠道引入资金,培育企业家类型的专业农户,建立农地流转的供给市场,加强监管体系,土地流转制度设计,谢 谢！祝身体健康！工作顺利！,
