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1、桐乡国际汽车城,项目策划书嘉兴市吴越文化传播有限公司,第一部分 现状篇,汽配市场现状桐乡商业概况,一、汽配市场现状,1、中国汽车行业的迅猛发展，带动了汽车配件售后市场的繁荣。全国各地大大小小的汽配城、汽配街如雨后春笋般建立起来；很多业外人士向汽配行业投资，从业人员剧增，汽配行业规模在不到十年的时间迅速膨胀，在汽车行业中占据了重要的地位。,2、汽配城的发展存在着许多问题。汽配市场重复建设非常严重，恶性竞争加剧，严重扰乱了正常的汽配经营秩序。汽配城无序规划、无序经营、无序竞争比较严重。许多汽配城建设后，出现有场无市，名存实亡。汽配城入住商户大部分是非公有经济个体，鱼目混杂，良莠不齐。汽配城假冒伪劣
2、商品到处泛滥，售假猖獗。由于竞争激烈，为了利益最大化，不少经销商把经营假冒伪劣产品作为与竞争对手竞争的法宝，汽配城成了价廉的假冒伪劣产品的摇篮。,3、如何应对这些问题？专业化管理团队。即经营团队具有丰富的汽车行业经验了解汽车行业发展规律和特征;正确地引导和培育市场。经营创新。即改变传统混业经营的模式,进行专业细分,使市场更加规范;开辟汽保、汽修、汽车用品、汽车改装服务;提供一条龙的相关服务,在汽配城解决与车有关的所有问题学习和借鉴国外先进的经营理念和方法。管理创新。即设立准入门槛,要求产品生产厂家的资质和渠道必须合法;设立技术监督部分,负责消费者投诉,以浮动租金进行奖励或处罚;推行索证索票质量
3、监督;进行诚信公示和销量排行等。,二、桐乡商业概况,区位现有专业市场商业比重分布特点,桐乡区位,桐乡商业区分解,按地域特点，可分五区，即：市中心区域东部区域南部区域西部区域北部区域,桐乡现有4个专业市场,红星美凯龙,四季汇,百安居,世贸中心,桐乡品牌连锁商业部分特点(比重轻、分布集中、规模较小),桐乡零售商业分布特点(种类多、档次偏低),桐乡二手汽配店分布特点(比重大、分布凌乱、档次偏低),第二部分 设计篇,项目介绍设计原理：先招商定位，后 设计规划通道宽度与单位面积设定营业房二楼的思考外围商业的考虑,一、项目介绍,“铭豪国际汽车城”基地位于浙江省桐乡市，南临中华东路，北临校场东路，东邻南环一
4、路，西靠规划道路，基地成南北向长方形，整体较规整用地面积为59421.49平方米。规划总建筑面积为86125平方米，其中地上建筑面积83071平方米，地下建筑面积3054平方米。,二、设计原理,先招商定位，后设计规划：有利于市场今后的操作。,三、通道宽度与单位面积设定,通道宽度：关系到土地使用率。单位面积设定：关系到销售，一般一楼一底的营业房面积为3.3*6.8平方米，小面积的比较好卖。,三、营业房二楼的思考,一楼一底出售：优：卖起来比较方便 劣：二楼使用率较低，几乎空着。一、二楼分开出售：优：一、二楼都易销售，二楼的使用率也会提高 劣：一楼单价比较贵,四、外围商业的考虑,东侧沿街商业（四层）
5、，需要做详细的市场调查，了解当地居民的需求进行招商规划。,8层的商业及相关服务用房，暂定规划成酒店。,第三部分 运作篇,先招商蓄势再销售蓄势项目价格的制定项目推广计划表,活动推广：邀请汽车行业协会和桐乡市政府领导等部门，进行市场招商前期预热，并发布商场信息，扩大市场的影响。以举办研讨会和新闻发布会等形式，进行透视性的商场经营定位优势个发展前景报道等。项目 SP活动、广告攻势。借助XX企业的知名度和行业影响，奠定其它企业跟进的基础，为招商吸引更多的客户入场，一般行业的中等规模客户都会跟着大规模的客户走，而小规模的客户顺理成章的则跟着中等客户走，从而形成一个市场的局面。,一、招商蓄势,二、销售蓄势
6、,新闻推广：本地知名电视台或周边媒体发布招商信息，及时报道项目招商进展，以及现场抢铺报道。汽配城揭幕仪式，“XX明星到场助兴”，借助XX明星的名气为汽配城提升知名度，塑造企业形象，明星效应是目前“事件行销”最为成功的方式，明星本来就具有一定的市场人气聚集力，再加上一定的市场炒作行为，借助明星的人气来带动中心的品牌形象塑造，会增加成功概率。价格促销等活动。,事件行销之要意重在事件之外，而不在其中进行媒体炒作，引起广大关注为其一提升品牌形象，聚集旺盛人气为其二可适机举办其他公关活动：如、国家XX行业部门考察交易中心、交易中心XX项目招标采购等等,三、价格的制定,根据市场调查反馈信息，依据桐乡各类交
7、易场所和专业市场的价格；可依据天德嘉兴汽配城的价格；对于项目这样一个较大规模的主题项目来说，采取优惠租金的措施非常必要，根据实际情况制定合理的免租优惠策略。,天德汽配城的情况,开盘一期4000多元/，二期6000元/一期全部售完，已经租50%，二期2010年6月动工；商铺合约年限是3年，支付一年租金，后两年免租金；均2层，1元/日/，以53 的户型，一年租金为19080元；物业费每月1000左右；租金政府每平米补助30元装修补贴。,项目租金及管理费建议,一楼：50元/M2/月 二楼：20元/M2/月 管理费用+市场推广费用：4.5元/M2/月 水电费及办理证照等相关费用由客户自理,三年市场启动
8、期内租金优惠策略,根据我司以往操作商业项目的经验，在中心的启动期，一般采取租金优惠策略，“放水养鱼”，降低商家共同把中心做旺，达到“多方共赢”，在启动期过后达到中心的标准租金水平，优惠方式为：第一年 免租第二年 标准租金9折（50元）第三年 标准租金,四、项目推广计划表,招商初期（蓄势）确认项目经营定位及招商推广报告确认项目合作方式和合作协议确认项目的售价、管理费、租金标准招商画册设计、印刷、活动的策划、新闻发布会、招商广告、户外广告发布销售初期（蓄势）及招商中、后期售楼处的施工和装修售楼人员、招商人员到位并熟悉周边环境售楼人员、招商人员培训 销售中期和招商后期招商人员进场接受商铺认购项目开盘
9、目标招商对象,MajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4EK7CxmUX3ijoYSOer7ZuaVWYgz4EpZrUirVpMzzvNtf1XZw5oswSXOtFaejnOcmfE1lZgnN1RSXg8wLCG8CVQ3XPJMvodPFWcpiYJgZazNSEPNIaklYSu7qSd1UpaxmZDlpN9zW7kljfsLCLi26Yv109ffbnDH8LbUN1G6ACURQ39eG12KHL9tXsZ1jzgoCK8g1kuNOh5eFvcmVT5ZYVQt9zk3rp3qLnf02Fov
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