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1、鄂尔多斯商业、公寓、写字楼市场调查报告,2011年3月,第一部分 鄂尔多斯市房地产市场概况第二部分 重点案例简介及小结,目 录,第一部分 鄂尔多斯市房地产市场概况,一、认识鄂尔多斯市,鄂尔多斯全市总面积8.67万平方公里（北京市总面积1.64万平方公里）。2001年9月28日，伊克昭盟撤盟建市，设立鄂尔多斯市，全市下设1区（东胜区）7旗。这是一个还不满10年的新城市。全市总人口，截止2008年3月10日,据人口计生部门统计，全市有户籍人口150万人，外来流入人口44万。人口规划：近期2015年，市域规划人口规模为210万人，城镇化水平为86%；城镇人口为180万人，农牧业人口30万人。远期20
2、20年，市域规划人口规模为240万人，城镇化水平为90%；城镇人口为215万人，农牧业人口25万人。,鄂尔多斯市位于内蒙古中南部，与包头市、呼和浩特构成内蒙古中部区域经济的“金三角”,鄂尔多斯市位于内蒙古自治区中南部，西、北、东三面被黄河环绕，与包头市、呼和浩特市隔河相望，构成内蒙古中部区域经济的“金三角”。南部临古长城，与晋、陕、宁三省毗邻，具有对外开放的地缘优势。近年来，鄂尔多斯受资源性产业开发的影响，整体经济飞速发展，GDP增长排名全国前列，人均GDP更是达到了全国领先水平，第三产业发展也非常迅速。,扬,（羊绒）年产羊毛970万公斤，皮张233万张，被誉为“软黄金”的阿尔巴斯山羊绒70万
3、公斤，占内蒙古三分之一，全国的六分之一。,眉,（煤炭）鄂尔多斯煤炭已探明储量1496亿吨，约占全国已探明储量的六分之一。,吐,（陶土）天然碱储量6000万吨，食盐1000万吨，芒硝70亿吨，石膏储量35亿吨，石灰石65亿吨，高岭土65亿吨。,气,（天然气）天然气已探明储量7504亿立方米，占全国三分之一。其中苏里格气田储量规模达到5000亿立方米，是我国特大型气田。,城市资源富集，“扬眉吐气”四字体现了鄂尔多斯资源的极大丰富，是城市经济发展的动力源,二、认识东胜区,东胜区域总面积2530平方公里,2008年城市人口42万。其中市区面积78平方公里。鄂尔多斯中心城区主要位于东胜区内，东胜区可分为
4、东胜城区和康巴什（相距25公里）。东胜城区可分为铁西组团和铁东组团（老城区）。鄂尔多斯城市未来主要发展方向为西部铁西区及南部新城康巴什,康巴什,东胜城区,铁东组团（老城区），目前正进行一些老区的拆迁改造。铁东组团被规划为“鄂尔多斯市传统商业中心和综合性的城市生活区”。铁西组团，一期已建成（区政府位于铁西一期内），二期及三期规划已基本确定，二期土地已被多家实力企业购买，并逐步开工建设。铁西组团被规划为“东胜区级行政中心、新兴的现代商业中心和生态型的现代化居住生活区。”,铁东组团,铁西组团,三、城市总体规划（2008-2020）解读,鄂尔多斯市城市总体规划（2008-2020）明确指出：市域城镇等
5、级结构规划：最高等级为市域中心城市，即鄂尔多斯中心城区，包括东胜城区、塔拉壕镇、康巴什片区、阿勒腾席热镇。城镇体系空间结构“一主两副十五镇，四条优化发展走廊”其中，“一主”是以东胜片区和康阿片区构成的鄂尔多斯中心城区，作为区域最主要的中心城市。与包头、呼市共筑三足鼎立的格局。城市人口规模2015年，中心城区城市人口规模为100万人。2020年，中心城区城市人口规模为120万人。（规划控制人口规模为150万）2030年，中心城区城市人口规模为150万人。金融商业设施规划市级：规划的市级金融商务中心位于康巴什乌兰木伦湖南岸，市级的商业中心主要是正在建设中的东胜区铁西商业中心和达拉特路传统商业中心，
6、基本能满足全市市民大部分高档商品的服务需求和高规格金融商业的服务需求。,4）鄂尔多斯市城市总体规划（2008-2020）明确指出：城市建设用地规模 2015年，中心城区城市建设用地规模为150km，人均建设用地为150平方米/人。2020年，中心城区城市建设用地规模为174km，人均建设用地为145平方米/人。2030年，中心城区城市建设用地规模为205km，人均建设用地为136平方米/人。注：2020年中心城区按照150万人控制人口规模控制205平方公里的城市建设用地。城市发展方向 东胜片区：南拓为主，东西联动东胜片区依托现有的建成区适当南拓，同时东西方向上分别大力发展铜川汽车综合商贸区和以
7、居住生活功能为主的铁西三期。康阿片区：北扩为主，向东延伸康阿片区主要发展方向为向北发展，同时依托阿镇现有建成区以及包西铁路鄂尔多斯站向东发展居住、商贸、装备制造产业等各类城市建设用地。,鄂尔多斯市城市总体规划（2008-2020）明确指出：城市空间布局结构 鄂尔多斯中心城区空间布局结构为“一轴两区四组团”（1）一轴东康城市发展主轴（2）两区两个城市综合片区东胜综合片区：规划将发展成为鄂尔多斯市的传统商业贸易及公共服务中心，是中心城区范围内重要的居住生活区。片区规划2020年建设用地控制在88.6平方公里左右。康阿综合片区：规划将作为鄂尔多斯市的政治、金融、文化、教育中心；成吉思汗文化及旅游服务
8、中心；煤炭化工产业的研发基地以及汽车机械产业基地，物流及高科技工业基地，同时也是中心城区范围内重要的生态居住区。片区规划2020年建设用地控制在85.4平方公里左右。（3）四组团东胜综合片区以包神铁路为界划分为两大城市组团，分别是铁东组团和铁西组团。康阿片区以乌兰木伦湖为界划分为两大城市组团，分别是康巴什组团和阿镇组团。1）铁东组团鄂尔多斯市传统商业中心和综合性的城市生活区。2）铁西组团东胜区级行政中心、新兴的现代商业中心和生态型的现代化居住生活区。,3）阿镇组团鄂尔多斯市未来的商务中心区、蒙元文化特色鲜明的生态居住示范地，伊金霍洛旗的行政文化中心 4）康巴什组团鄂尔多斯市的行政文化中心、教育
9、研发以及创意产业基地。鄂尔多斯市城市总体规划（2008-2020）明确指出：中心城区居住用地规划 规划居住用地主要分为以下几大片区：铁东居住片区：居住用地为2018公顷，居住人口控制35万人；铁西居住片区：居住用地为1362公顷，居住人口控制30万人；康巴什居住片区：居住用地为1030公顷，居住人口控制27万人；阿镇居住片区：居住用地为1150公顷，居住人口控制28万人；廉租住房和经济适用房建设 按照分布合理，配套齐全，规模适度，离城区较近的原则选址建设廉租住房和经济适用房，保证廉租住房和经济适用房面积达到规划居住土地供应面积的20%。规划廉租住房和经济适用房建议选址点包括：东胜片区的昆独龙沟
10、区、铁西二期以及包府公路与北外环路之间的区域；康阿片区的阿镇西面和南面。,鄂尔多斯市城市总体规划（2008-2020）明确指出：公共中心规划 规划市级公共中心2个，分别为：东胜商贸服务中心、康巴什行政文化金融中心；东胜商贸服务中心依托东胜片区铁东组团内的传统商业中心建设东胜商贸服务中心。其中包括百货购物、餐饮服务、金融办公等综合性商贸设施，形成整个鄂尔多斯市市域的综合性商贸服务核心。康巴什行政文化商务中心在康巴什片区内乌兰木伦湖两侧的城市新区建设康巴什行政文化商务中心。其中包括湖北侧的市级行政办公中心、文化娱乐中心以及湖南侧的商务金融中心（商务中心区）。规划区级公共中心2个铁西行政文化中心、阿
11、镇商贸服务中心；铁西行政文化中心位于东胜区铁西组团内，是区级行政中心、文化休闲中心和体育中心；阿镇商业服务中心位于康巴什片区阿镇组团，依托阿镇老镇区发展商业服务和旅游接待，形成以商业、旅游服务为主的公共中心。,鄂尔多斯市城市总体规划（2008-2020）明确指出：绿线：包括6块生态绿地（万亩体育公园、东胜森林公园、昆独龙沟生态绿地、东红海子生态绿地、西红海子生态绿地和成吉思汗大型生态纪念公园）和10个市级公园（鄂尔多斯公园、鄂托克草原文化公园、物流公园、人民公园、三台基公园、体育公园、康巴什公园、东山公园、掌岗图公园、滨湖公园）规划大型生态绿地一览表序号名称级别规划位置面积（平方公里）1万亩体
12、育公园市级位于鄂尔多斯市政府的北面1.14 2东胜森林公园市级位于铜川镇的西面5.19 3昆独龙沟生态绿地市级位于昆独龙沟的中部1.25 4东红海子生态绿地市级位于康阿新区商务中心的北面1.34 5西红海子生态绿地市级位于阿镇的南面7.45 6成吉思汗大型生态纪念公园国家级位于规划区的最南面，靠近伊金霍洛旗4.15,鄂尔多斯市城市总体规划（2008-2020）明确指出：规划主干道包括：东胜片区：鄂托克街、鄂托克西街、鄂尔多斯街、鄂尔多斯西街、民族街（包府路）、民族西街、纺织街、园北街、园中街、旧109国道、旧东胜南环路、东康大道、越山路、中央路、诃伦路、伊煤路、天骄路、伊化路、准格尔路、那日松
13、路、哈日路、富兴路、铜川路。居住区绿地规划 一类居住用地的绿地率45以上，二类居住用地的绿地率40以上，三类居住用地（改造的旧居住区）绿地率35以上，其中集中绿地占绿地总面积的比例不小于15。居住区绿地，要求在树种选择上以常绿且抗风沙的树种为主，避免选择花粉致敏较强的树种，如悬铃木、白榆、柳树等，以免对居民健康造成危害。此外，易生虫的树木也不宜种植。,四.宏观市场分析,1.宏观调控的影响：2010年，政府针对当前房地产市场调控，推出“国十条”中包括利率上调、购房首付比例提高、限购等国家宏观调控政策措施，对整个房地产产业产生了巨大的影响。目前对购房者和投资者、开发商都产生了观望情绪，预计鄂尔多斯
14、房地产业将呈现出投资和房价增幅双回落，预期的调控效果会逐步显现。结论：2011年是机遇和挑战并存的一年，房地产市场将在宏观调控的轨道上持保守运行，平稳发展将成为鄂尔多斯房地产市场的主旋律。但，当国家投入建设的保障性住房达到一定开发量并投入使用后，相信开发商在计划开发、合理投资、优化产品配比、科学完善的项目推广体系等关键环节上充分准备，以适应后调控时代的来临。2.2011年市场投放量大 2011年，鄂尔多斯铁西及城南、北区开发量巨大，很多楼盘项目已竣工，房地产开发投资将继续保持较大的规模增长。结论：先机就是商机，这就要求我们快速开发，抢占客户，快速实现资金和品牌建设 的良性循环。,中心城区房地产
15、发展现状概述,鄂尔多斯房地产市场整体环境，可用以下概括：起步晚，发展快，销售状况好，涨幅快；产品同质化严重，在规划、配套、服务等产品力方面，大部分项目特色较少，形象一般；近几年来，各项目吸取了外来设计单位、策划公司提供的先进理念，项目品质大大提升，并出现了高品质精品项目。以本地投资客户为主，非理性投资规模较大。当地常驻人口仅140多万，目前供应量比例远超过理论需求量，客户投资热情高涨，多数客户拥有几套商品房。鄂尔多斯房地产整体市场仍处于发展阶段，行业和市场成熟度不高，未来具备较大的提升空间。,中心城区房地产可分为四大片区：老城区（铁东片区）铁西新区（铁西片区）康巴什铜川镇,在售项目列表,中心城
16、区房地产发展现状概述,1、老城区（铁东片区）老区拆迁重建，同时向南、北、东三个方向扩建，开发量较大 在售新项目多，每个新盘体量适中，建筑面积多为10-20多万平米 住宅在售项目以18层以下高层板楼居多，未见到在售别墅类产品，个别项 目为6层花园洋房；公寓、写字楼项目以18层以上塔楼为主。老城区配套设施完善，生活便利，住宅平均售价在7200左右，与其他区域价格基本持平，个别项目跳脱出市场价格，售价在8000元以上。,老城区（铁东片区）在售房地产项目分布图,蒙欣花园大名公馆天骄领域,太古国际广场公园大道龙湾,帝景峰汇创世纪大恒郦城亿利城滨河湾大磊馨视界,维邦奥林花园奥运花园华研水岸国际君泰华府天誉
17、国宝,祥瑞居名爵国际山水文园育雅轩,赛特中央广场金水源集团,1、铁东片区在售项目基本情况一览表,2、铁西新区（铁西区）铁西新区目前已规划至第三期。铁西新区一期及二期范围东面以包神铁路为界，北面至包茂高速公路，南面到东胜环城线，总面积约18平方公里，一期8平方公里，二期10平方公里。铁西一期紧邻老城区是城市外扩第一站，东胜区政府重点建设发展区域，已初具规模，党政综合办公大楼、区医院、中小学已经投入使用，区政府附近各大型城市综合体项目已接近完工，形成城市新的商务、商业中心。铁西二期定位于现代化的总部经济、商贸金融、行政办公及居住为一体的新城区。目前已大规模开发，出现了占地千亩以上的大盘，例如万正城
18、、易兴建材博览园、正东广场等等；铁西二期以综合体开发为主，多数项目包含酒店、写字楼、商业、住宅等各物业类型；铁西二期商业、写字楼项目多数正在建设，大部分已经开盘，均有售楼处，可咨询登记；铁西二期住宅目前在工地围挡中体现的以高层板楼住宅为主，但一些项目设计了别墅类产品，例如易兴高尔夫庄园、万正城等，商业、写字楼以高层塔楼为主，外立面设计精致、大气。铁西二期可咨询登记的普宅项目，售价均在70007500元左右；写字楼、公寓售价均在9000元左右。,铁西各项目分布情况,方圆一厦,双骏国际,兴宇国际,锦厦国际,宏源一品,小结：铁西、铁东区均具有良好的发展前景，商品住宅、公寓、写字楼目前销售价格略有区别
19、，铁西区由于其地理位置、政策引导、生活配套等方面的优势，住宅、写字楼、公寓等价格都略高于铁东老城区；鄂尔多斯近几年房地产刚刚起步，客户投资热情高，争相购买，销售速度快，致使多数项目不注重产品优化配比工作，造成产品设计平庸，同质化严重。快速且大量的房地产开发，人口数量增长缓慢，加之最近新出台的国家政策，客户投资逐步理性等因素必将给这个市场带来巨大的销售压力和投资风险。因此，注重差异化市场定位及提升产品设计理念，合理完善推广体系、打造产品服务性附加值亮点等方面均成为未来新入市项目的工作重点。,客户特征鄂尔多斯文化在华夏文化中属于黄河文化系统，其源头为“河套文化”。鄂尔多斯地区自古以来就是多民族共同
20、活动的历史舞台。鄂尔多斯文化历史悠久，内涵丰富，是多民族人民共同培植的一种多元融合、风格独特的文化。鄂尔多斯古代以游牧民族为主，使当地人民性格豪放、热情朴实，同时具有大气、敢想敢干，不服输的精神。,五、客户情况描述,整个城市人民生活富裕，财富人群数量多，购买力强，他们的重复购买是支撑房地产市场快速发展的主要因素,客户分类,私营企业主，政府官员,本市机关事业单位、私营企业主或高级政府人员、企业高管或成功商人等高端人群，中高档住宅的主力客户群。客户特征：事业有成，财富积累丰厚，置业不仅是居所的舒适享受，同时是身份与财富的象征。置业需求：别墅或花园洋房等类别墅产品,以本地能源企业的职工为主，如鄂尔多
21、斯、亿利、伊泰、华研、万正等企业员工。及其他企业里的中高管理层。,客户特征：收入稳定，承受能力强。乐于追求 新鲜事物，对社会潮流比较关注。,年轻新富人群，通常选择城市中比较繁华的区域置业，能够承受较高的单价，通常需求面积较小。客户特征：事业处于上升期，收入水平高，投资意识较强。置业需求：三居。,政府对拆迁户的补偿较多，每户平均100万以上，多数家庭拆迁补偿在300万-500万之间，价格承受能力较强。,城区白领（本地大企业员工）,个体商户,拆迁户,置业需求：舒适二居、三居。,客户特征：由拆迁获得大量补偿金，刚性购房需求，承受能力较高，倾向130平米以上的大面积户型。,置业需求：以大三居为主。,第
22、二部分 案例简介,1.方圆一厦,项目概况：项目占地面积40751平米，总建筑面积为130746平米，仅一栋35层楼：地下一层为超市，地下二层为地下停车场，地上14层为商场，58层为酒店，917层为酒店式公寓（3000/层），1835层为办公写字楼（3000/层）；广告诉求：建造鄂尔多斯第一高楼，“厦高人亦高”；建筑风格：采用简洁的现代风格内部配套：项目实际建停车位为925个，（两层地下车库790个车位以及地上135个）分层中央空调；16部高速电梯；智能化物业管理系统。外立面：玻璃幕墙价格：公寓7000元/（主力户型：6070）；商业起价 1.1万元/，均价不详；写字楼20层以上 1.1 万元/
23、。销售状况：目前已销售70%工程进度：已封顶入住情况：暂无入住优势：位居开发区核心区域，周边高端社区环绕，城市景观资源丰富。（位于铁西区核心商圈中心，西接城市绿肺东胜公园）南依铁西高端住宅群，北靠鄂尔多斯最大的地下商业中心。简洁的现代建筑风格，外观鲜明、大气。智能化物业管理，提供快捷安全的商务空间。,项目概况：项目占地面积32786平米，总建筑面积163086平米，其中2栋为写字楼，2栋公寓，一栋酒店，一栋4635平米商务会所，经营项目以KTV、洗浴为主，项目容积率3.54，绿化率30.4%；内部配套：项目实际停车位为1097个，配套比例为1:1，分层中央空调，12部电梯。价格：公寓起价870
24、0元/平米，最高价9260元/平米，均价9000元/平米，3层以上层差80元/平米；公寓主力户型以50平米80平米为主，写字楼起价8580元，层差100元外立面：石材+玻璃幕销售状况：自2010年9月25开盘至今，已销售70%，；工程进度：目前已全部封顶。入住情况：项目预计2011年底竣工，目前无入住。优势：该项目属铁西一期，性价比较高。位居铁西商业金融中心辐射圈（恒利国际、大恒郦城、兴宇国际、万达CBD），商业氛围浓厚。劣势：1.车位配比不足，影响后期发展。,2.锦厦国际,项目概况：该项目占地面积不详，总建筑面积132346平米，其中一栋为4.4万平米五星级酒店，一栋25层写字楼，一栋为25
25、层超大户型（320复式公寓）星级公寓楼。底层为商业。内部配套：车位数量不详，内置中央空调，豪华电梯，24小时不间断新风系统和办公自动化系统。价格：自2011年1月15日开盘日起，写字楼起价已由最初的9300元/涨到9600元/，优惠方式由最初的一次性付款9.6折，按揭9.8折转为一次性付款9.8折，按揭9.9折。公寓售价：9600元/，层差100元，共55套；酒店售价1.1万元/；底层商业户型由15.4500大小不等，售价46万元/。外立面：石材+玻璃幕销售状况：已销售70%。工程进度：已全部封顶。目前无入住。优势：大户型公寓以商业形式销售，便于按揭办理，回款周期短，便于销售超高的门厅挑高设计
26、（10米挑高），彰显宏伟大气。围绕铁西富人区，项目地段极佳，交通方便劣势：1.户型大，数量少，产品结构单一。,3.兴宇国际,项目概况：该项目占地38000，总建筑面积138000，一栋为19层写字楼，一栋为23层写字楼（户型面积2001700），14层为商场（自主经营）；少量商业（170 360）内部配套：两层地下车库，900个停车位，地上不详；中央空调；12部高速电梯（19层5部；23层7部）；智能化停车系统。价格：写字楼售价平均为9500元/；按揭情况为首付50%，贷款10年。一星期内交清首付，可打9.9折优惠。底层部分商业售价：38000元/60000元/。外立面：玻璃幕墙销售状况：已销
27、售75%工程进度：一栋已封顶，一栋完成85%优势：位于铁西商业金融圈，交通便利，位置好劣势：该区域绿化极少。,4.双骏国际金融大厦,项目概况：该项目占地73000，总建筑面积220000，含10栋住宅，2栋写字楼，1栋商业楼，1栋1000会所。内部配套：住宅底层含500个车库，地上停车位70左右。写字楼，商业停车位不详；价格：写字楼均价10000元/；商业售价：25000元/35000元/。销售状况：已售空工程进度：已封顶优势：1、此楼开发时间较早，当时的土地价格低，建安成本也比较低。劣势：1、地势低，临近火车道，未来可能会受噪声污染影响,5.宏源一品,项目概况：该项目位于中央路与体育街交汇处
28、，占地约20000，总建筑面积约60000，含1栋酒店，2栋写字楼，1栋公寓。容积率2.3；绿化率 40%内部配套：停车位600个，配套比例为1:1.5，分层中央空调，监控、楼宇对讲，项目内含有假山喷泉等内部景观。价格：公寓起价10000，主力户型以50单间形式为主，层差80元/。写字楼采用整层（830）出售方式，起价9800元/。商业起价28000元/。销售状况：已售70%优势：位于铁西商业金融圈，商业楼盘集中。劣势：精装修，总价高，给客户会的带来购买一定压力。,6.万正荣城,项目概况：该项目位于中央路与体育街交汇处，占地面积8800平米，总建面积51249。共两栋高层建筑，含一栋17层酒店
29、和25层写字楼。商业不详。内部配套：车位300多个，配套比例1:1，全智能监控系统，供暖方式不详。装修标准：精装价格：写字楼起价8600元/，最高价9700元/，均价8800元/。一次性付款优惠9.5折，写字楼层差80100元/。商业、酒店价格不详。销售状况：已销售90%优势：周围配套设施齐全，交通便利。商业建筑集中，位于铁西商业圈。劣势;车位配备不足，将会影响后期发展。精装修，购价高，给客户带来一定的购买压力。,7.银景大厦,项目概况：该项目位于鄂托克西街与中央路交汇处，占地面积5.5公顷，总建筑面积27.5万平米。共六栋建筑，含一栋希尔顿大酒店，三栋酒店式公寓，两栋写字办公楼。内部配套：车
30、位2000多个，车位配比1:1，全智能监控系统，分层中央空调。装修标准：公寓、写字楼简装价格：写字楼起价8300元/，最高价9800元/，均价8800元/平米，层差100元/，销售形式以最小98整层（1450）购买不等；开盘日购买打9.8折；公寓以60简装户型为主，均价9000元/；14层为商业，价格不详。销售状况：写字楼已销售50%，公寓已销售90%。优势：1.引进国际知名品牌希尔顿大酒店入驻，提升自身知名度，有助于销售。2.位于鄂托克西街与中央路交汇处，交通便利。3.开发公司自身实力形象较好，消费者口碑较好。4.广告定位为绿色低碳环保，适合人群需求。劣势：1.定位群体高端，目标客户狭窄。,
31、8.亿利城,项目概况：该项目位于铁西演艺广场正南，占地83.41亩，总建筑面积22.36万平方米，共6栋建筑：含4栋住宅楼和2栋写字楼，容积率5.06。内部配套：车库126个，总停车位1025个，车位配比1:1，卫星电视系统，配备千兆网络光纤。项目绿化率30%。4000平米空中花园；智能化安全防盗监控系统。装修标准：毛坯价格：住宅定位为高端空中别墅，户型仅450、560、690三种超大户型，均价13000元/；写字楼均价8800元/平米，每层面积约1170，13层为底商，价格不详。销售状况：已销售70%。优势：定位高端空中别墅区，竞争相对减小11米挑高大堂，4000空中花园，彰显贵族大气。一层
32、一户，隔音效果好。劣势：1.针对人群少，销售难度大。,9.西山名苑,10.维邦.金融广场,项目概况：该项目位于铁西CBD核心位置，城市主干道鄂托克西街与中央路交汇点，规模达58.6万平方米，其以优越区位、超大规模、超前设计、卓越品质，于2010年8月受邀入选“中国城市体新地标”评选，成为内蒙古唯一入选样本，11月10在香港荣获“2010中国城市综合体新地标”称号，受到国内外投资者的强烈关注。内部配套：69部高速电梯，公寓内部全套家电、家具配备。（主力：60）装修标准：大堂、四季厅、走廊全装修，其中大堂四季厅装修标准为8000元/；走廊装修标准为3000元/。价格：不详优势：1.写字楼、酒店、娱
33、乐、文化、餐饮、会议等业态功能互补2.品牌知名度高劣势：1.定位高，消费群体单一。,11.正东国际,项目概况：正东广场总占地19公顷，总建筑面积82万平米是一个超大综合体，整个项目分为两大版块总部基地为写字楼商业板块，正东家园为住宅板块。“总部基地”总占地14公顷总建筑面积50万平米，由8栋5A级写字楼一栋五星级酒店一个大型会议中心组成配有一个精品购物中心、电影院、KTV、百米步行街。“正东家园”总占地5公顷，总建筑面积27万平米由15栋高层板楼及部分商业裙围和而成，绿化率高达30%，中心花园配有聚宝盆状中央水系，园区内配有高档会所、幼儿园。园区内采用人车分流的形式，可从地下车库直接入户。正东
34、家园15栋17层板楼分为5种户型面积从157的经济型，188平米与237平米的舒适性、370平米的尊贵型、647平米的终极住宅，户型以大面积为主定位高端，居住纯粹 周边设施:正东广场周边西侧配有妇幼保健医院及健康体检中心，南侧配有国际化的十五小学，正在规划中的中学，东侧为维邦金融广场。金融广场为2009年鄂尔多斯市十大项目之一，政府牵头引进50家金融机构，北侧为亿利集团的写字楼项目。,12.星光现代城,项目概况：该项目位于新体育场西100米，由5栋建筑构成，其中一栋酒店，一栋五层商场，一栋公寓，两栋写字楼。价格：商场、酒店整体出售，部分底商30000元/（最小270）；公寓售价8980元/，写
35、字楼9180元/。装修标准：（写字楼、公寓）精装优势：设计风格新颖独特，项目整体异型于广场交相互应，形成一道独特的城市景观。,13.亿鸿国际,项目概况：位于铁西体育场西；占地10.58公顷，总建筑面积36万多平米。项目物业类型：普通住宅,写字楼,酒店式公寓,商铺,商住。价格：住宅均价7000元/（户型80340），户型商场整体出售：地上四层，地下一层，总计14205平米，售价1.8亿。周围配套设施：紧邻全民健身中心，大型商业中心，周边幼儿园、小学、中学、医院、金融一应俱全，更有在建野生动物园，植物园、游乐园等大型娱乐场所。优势：1.位于铁西二期，价格适中。2.周边配套设施齐全，利于居住。,14
36、.赛特中央广场,项目概况：赛特中央广场位于吉劳庆北路乐多乐超市向北500米路西，总建筑面积约80000，项目以43000大型商业综合体-赛特购物中心为主体，同时建有约30000的赛特国际公寓和一栋国际精品酒店。建筑风格：法国宫廷建筑户型：商铺面积从30500；公寓：159236豪华公寓；94156SOHO公寓。价格：商铺18800（五楼）-75000元/（一楼），公寓均价9500元/。优势：1.北临传统干道伊煤路，东临商业精品街吉劳庆北路，地理位置优越。2.项目自身规模大，档次高，品牌力强，吸引力大。劣势：定位高端，消费群体有限,小结：1.依目前的开发形势来看，铁东老城区在建项目数量偏少且分布
37、较散，未来东胜区发展的趋势主要以铁西区、城南区等周边区域为主。2.目前铁西区居住圈已基本形成。该区域项目主要物业形态为商业、公寓、写字楼，住宅普遍以高端住宅和别墅为主，定位较高。铁东城南区域住宅也以中高端住宅为主，在建的维邦金融广场、华研水岸国际也将补充该区域的商业空白。3.相对于铁东老城区，铁西及城南区域的项目从外立面形象、户型配比、物业分布等都有了很大的提升。4.除小部分项目未开盘外，其他项目销售状况良好，个别项目甚至已接近尾盘，由此可见，未来该区域的商业、写字楼、公寓等物业形态（商用化）还有很大市场。5.鄂尔多斯已进入城市化高速发展时期。传统开发模式的市场盈利空间将越来越小，受宏观等综合
38、因素的影响，“大盘”将是更为普及和更具生命力的开发模式。6.投资者理念趋于理性，有待于对其进行深度开发和引导。,专业源于专注，顾问创造价值做最有价值的合作伙伴,地址:东胜区铁西地税小区9号商业联系人：郝江伟电话:04778380310 15804771586邮箱:hdsd_,MajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4EK7CxmUX3ijoYSOer7ZuaVWYgz4EpZrUirVpMzzvNtf1XZw5oswSXOtFaejnOcmfE1lZgnN1RSXg8wLCG8CVQ3XPJMvodPFWcpi
39、YJgZazNSEPNIaklYSu7qSd1UpaxmZDlpN9zW7kljfsLCLi26Yv109ffbnDH8LbUN1G6ACURQ39eG12KHL9tXsZ1jzgoCK8g1kuNOh5eFvcmVT5ZYVQt9zk3rp3qLnf02FovEXxVRxjCcFRNppiJljNiOuk6fONnyX7fyGg7sXZ49BmCN5oy9VesHpKzdjTKwjrkCEQCFDehVmGax3lrOEbw63VscA3YSijtUKoCyiLzAlVRp7l4QgPNHxvJFFDyjUVN3oHlMah0XBd4uTbkfPIhHtw0evPmYOrdhEDoPwvYh
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