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1、马德里皇家花园秋冬季营销推广计划,Part1：市民秋冬季消费行为分析,1、在家看电视、上网；,秋冬季市民消费行为分析,2、节日商场购物；,秋冬季市民消费行为分析,3、洗桑拿、泡温泉；,秋冬季市民消费行为分析,4、吃火锅；,秋冬季市民消费行为分析,5、去南方度假；,秋冬季市民消费行为分析,6、滑雪,秋冬季市民消费行为分析,小结：,北方秋冬季较为寒冷，消费者购房热情下降，是房产销售的传统淡季；秋冬季节日较密集，是传统的消费季节，客户关注度转移，房地产营销推广难度加大；秋冬季是客户多数时间用于朋友聚会、娱乐消费、外出游玩、在家休息等事项；,由于秋冬季客户消费行为发生变化，故在秋冬季的营销推广上需要充
2、分考虑季节特点，有针对性的开展推广工作，才可能达到预期的推广效果；,秋冬季市民消费行为分析,Part2：马德里项目下半年秋冬营销推广策略,多 元营 销,秋冬季营销推广策略,推广策略,高品质形象、针对性营销、适当时机加入大众推广,秋冬季营销推广策略,推广策略,一、线上推广 A媒体组合,1、延续之前抚顺日报、晚报的集中投放：虽然受秋季节影响，报广效果会有所衰减，但在项目后期产品开盘及蓄水期，报广仍是客户积累的主要手段，故保持报广投放计划不变，可适当减少报广的投放频次。秋冬季的报广投放，主题尤为重要。报广主题要尽可能有足够的吸引力，这样可以避免受季节影响的广告效果衰减；,秋冬季营销推广策略,2、手机
3、短信：手机短信是时效性较强的媒体，在项目推广中起到非常重要的作用。但秋冬季客户到访难度较大，结合季节特征，手机短信广告持续进行，但广告主题以促销信息为主，并且广告文案需要具有足够的吸引力，方可发挥出一定的效果；计划每周持续投放，量有所控制；,秋冬季营销推广策略,3、增加手机彩信的投放：贴合我们项目整体形象升级的契机，增加手机彩信推广，加以图片，使信息传递更直观更具有高调性。广告主题以促销信息为主，并且需要具有足够的吸引力，方可发挥出一定的效果；计划活动前投放，量有所控制；,秋冬季营销推广策略,4、增加电视媒体的投放：秋冬季客户在家看电视的时间较多，此阶段可选择收视率较高的频道，增加部分电视广告
4、的投放；计划从11月份开始，进行电视广告的投放，频道及投放方案正在选择中；推荐频道：抚顺1台、抚顺2台、抚顺图文电视,秋冬季营销推广策略,5、增加广播电台媒体的投放广播媒体覆盖范围广，信息宣传及时，可选择高收听率广播电台进行广播推广；推荐频道：交通广播台、抚顺音乐电台,秋冬季营销推广策略,6、增加网络媒体的投放：前面分析到，冬季消费者上网的时间较多，故可利用这一特征，增加网络广告的投放量；计划从10月中旬开始，对所有发布马德里皇家花园项目的免费网络广告进行信息更新；从10月下旬开始，以文字链、通栏为主，进行付费广告的投放；推荐频道：抚顺房产网、抚顺房产信息网、搜狐房产网、新浪房产,秋冬季营销推
5、广策略,7、户外媒体投放：秋冬季正处于项目的后期产品蓄客期及强销期，在此阶段，为确保客户积累量及项目知名度，需要加强主流地产媒体的投放。推荐地段：南站人群集中地段、新抚地段,秋冬季营销推广策略,8、现有路旗更换整体形象；更换视觉感官，并以宣传别墅为主题,秋冬季营销推广策略,路旗更换投射,秋冬季营销推广策略,9、现有围挡更换整体形象；更换视觉感官，并以宣传别墅为主题,秋冬季营销推广策略,秋冬季营销推广策略,围挡更换投射,B、渠道开发方面,1、开发餐饮娱乐商场等消费场所资源；结合秋季度客户消费特征，在客户到达率高的餐饮娱乐场所进行广告宣传及资源开发；可制作项目纸抽盒，潜移默化的向消费者传达项目信息
6、，达到宣传目的,秋冬季营销推广策略,1、开发餐饮娱乐商场等消费场所资源；计划从10月下旬开始，在抚顺部分咖啡厅、茶艺馆、会所进行我项目宣传资料的摆放，并争取对咖啡厅、茶艺馆会员进行资料及活动邀请函的直投；计划从11月中旬开始，在周边三大滑冰场进行资料摆放及广告宣传，并争取对冰场会员进行项目资料及我项目活动邀请函的投放；,秋冬季营销推广策略,2、航机类媒体：秋冬季节假日较为集中，商务出行及外出旅游的客户均比较多，根据此特征，计划于12月份增加航机类媒体的投放；以南方热点旅游航线为主；持续投放至春节之后；可结合考虑部分机场内媒体；,秋冬季营销推广策略,1）洽淡区增加小型家用暖风机；,家用立地式暖风
7、机洽淡区内布置约2台。提高洽淡区温度；,秋冬季营销推广策略,二、现场包装方面,2）内部灯光方面，所有室内筒灯灯管更换为暖色光灯管（黄色），并在沙盘区、展示区、活动背板区增加射灯，营造明亮温暖的室内光线环境；,秋冬季营销推广策略,3）内部装饰方面，增加西班牙风格花艺，用嗅觉和视觉结合营造温暖环境；,秋冬季营销推广策略,秋冬季营销推广策略,4）洽淡区每桌地面铺暖色系羊毛地毯，避免地面带来的寒冷感；以金色、红色金丝布为主要材质；,5）售楼外围广场,售楼处立宣传背板，调整为销售信息、活动信息发布的媒体，根据销售策略，阶段性发布促销、活动等信息；,售楼处外围根据活动需要，架拱门，摆花篮等渲染气氛；,秋冬
8、季营销推广策略,三、营销活动,1、秋冬季以现场小型圈层活动为主，计划每周未现场均安排小型活动，增加现场气氛，促进客户到访，并为客户营造好的看房环境；,秋冬季营销推广策略,完美女人美甲讲座,甜心甜品DIY美味蛋糕,马德里化妆PARTY,秋冬季营销推广策略,备选活动浏览,2、马德里皇家花园经济高峰论坛目的：1、在业内形成口碑声音，促成业内对业外的渗透；2、确立项目调性，欢迎业内成为友好伙伴并释放业内人士享受尊贵礼遇的声音；活动内容：业内人士交流会，以高峰论坛的形式展开场地选择马德里皇家花园案场预约客户构成:(30-50人)1.行业内部分诚意高端客户2.意向客户3.经济界人士,秋冬季营销推广策略,3
9、、马德里皇家花园年终答谢晚会目的：1、对项目客户进行年终答谢，进行口碑营销；2、确立项目调性的同时促进老带新成交；活动内容：选择高端场所进行年终答谢晚会场地选择友谊宾馆预约客户构成:(30-50人)1.已成交客户2.意向客户,秋冬季营销推广策略,4、年底进行客户答谢活动，邀请所有成交客户集体观影或集体滑雪；,秋冬季营销推广策略,四、现场销售方面,1、客户接待相关：准备30套羽绒或服军大衣，在冬季带客户看房时使用；,2、适当加大折扣促销及销售优惠的力度；,秋冬季营销推广策略,THANKS,MajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bp
10、LCkYH1lt4EK7CxmUX3ijoYSOer7ZuaVWYgz4EpZrUirVpMzzvNtf1XZw5oswSXOtFaejnOcmfE1lZgnN1RSXg8wLCG8CVQ3XPJMvodPFWcpiYJgZazNSEPNIaklYSu7qSd1UpaxmZDlpN9zW7kljfsLCLi26Yv109ffbnDH8LbUN1G6ACURQ39eG12KHL9tXsZ1jzgoCK8g1kuNOh5eFvcmVT5ZYVQt9zk3rp3qLnf02FovEXxVRxjCcFRNppiJljNiOuk6fONnyX7fyGg7sXZ49BmCN5oy9VesHpKzdjTKw
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