房地产周刊：市场持续平稳城镇化概念料升温1106.ppt

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1、,为,地产|证券研究报告 板块最新信息中立中银国际重点推荐股票池,房地产周刊市场持续平稳，城镇化概念料升温,2012 年 11 月 06 日,公司名称万科 A保利地产招商地产华侨城首开股份中南建设荣盛发展,代码000002.CH600048.CH000024.CH000069.CH600376.CH000961.CH002146.CH,评级 收盘价 12 年预 溢(折)测 NAV 价比例(人民币)(人民币)(%)买入 8.67 13.96(37.9)买入 11.75 13.94(15.7)买入 23.46 29.46(20.4)买入 6.06 8.77(30.9)买入 10.70 21.63(

2、50.5)买入 11.85 17.81(33.5)买入 10.75 13.91(22.7),上周(10 月 29 日-11 月 5 日)我们观察的 17 个主要城市成交量达 427.6 万平米，环比上升 16.2%。本周新增供应和成交小幅放量，价格维持稳定。政策方面，地方政府集中微调公积金政策，激起市场对于中央默许放松的猜测；公司方面，三季报的完美业绩引发了一些绩优小盘股的大幅上涨。总体而言，目前地方微调符合我们对 4 季度的预期，我们不认为十八大后地产政策会发生大的变化，预计 11 月市场成交和政策面都会保持基本稳定，鉴于“城镇化”可能成为十八大讨论热点，未来一段时间三四线城市布局的个股将获

3、得更多关注。支撑评级的要点,金融街 000402.CH 买入 6.04 10.59(43.0)资料来源：彭博及中银国际硏究预测以 2012 年 11 月 5 日当地货币收市价为标准本报告所有数字均四舍五入中银国际证券有限责任公司具备证券投资咨询业务资格,政策宏观动态：上周官方表态静淡。信贷金融方面，多地从继续放松公积金政策从而对楼市进行微调，江苏镇江和苏州认定首套房可申请 80%公积金贷。土地方面，中指院数据显示 10 月土地市场供应量年内首次出现同比增长，重点一二线城市推地量明显增加。公司信息：地产板块三季报完美收官，不少公司单季度业绩实现大幅增长，在中银国际关注的 43 家上市公司三季报中

4、，25 家公司实现净利润同比增长；万科、富力地产和中骏置业公布 10 月销售数据，单月销售额环比增长；万科、金科、荣盛等公告拿地，其中万科 9 月购地权益成本达 52亿元，再创年内单月新高。市场概况：上周我们观察的 17 个主要城市成交量 427.6 万平米，环比上涨16.2%，同比上涨 108.3%；其中，一线城市环比增加 10.8%，二三线城市环比上涨 18.3%；价格指数较上一周环比上涨 0.7%至 171.1，其中，北京和深圳涨幅居前，分别为 13.3%和 8.4%；上海和宁波跌幅居前，14.0%和 10.1%。十五大城市新增可售面积为 495.9 万平方米，较上周大幅上升 39.2%

5、。12周移动平均消化月数微跌至 10.40。投资评级和建议：就 11 月而言，我们预计市场基本面和政策面仍将以“稳”字当头，目前地方政策的微调并未超出我们的预期。地产板块近期整体走势较强，随着三季报收官，以珠江实业为代表的小盘绩优股表现强劲，吸引了市场对这些小市值开发商的关注。从当前股价来看，小开发商的短期估值吸引力已经消失，行业目前仍然是整合和集中度提高的趋势，我们维持对行业龙头公司保利、万科、招商地产等的推荐。鉴于“城镇化”可能成为十八大讨论的热点问题，专注三四线城市布局的个股如荣盛、中南、金科等值得长期关注，而一些地方城投类公司也可能随着政策指向发掘短期概念性机会。,地产田世欣(8621

6、)2032 8519S证券投资咨询业务证书编号：S1300512080002_*张严为本报告重要贡献者中银国际研究可在中银国际研究网站(.)上获取,2,房地产市场成交概况一线城市成交量涨跌各半、二三线城市成交量涨多跌少上周四个一线城市合计成交 115.5 万平方米，环比增加 10.8%。分城市来看，四个一线城市中上海和深圳成交量环比上涨，分别为 41.3%和 0.6%；北京和广州成交量环比下跌，分别为 7.3%和 1.2%。从当月日均成交量来看，四个一线城市同比上涨 112.7%，环比上涨 33.0%。上周 13 个二三线城市合计成交 312.0 万平方米，环比上涨 18.3%。13 个城市涨

7、多跌少。分城市来看，成都和杭州分别以 425.3%和 52.2%的周涨幅居前，福州和武汉以 22.4%和 16.0%周跌幅居前。从当月日均成交量来看，13 个二三线城市同比上涨 92.9%，环比上涨 32.3%。上周四个一线城市成交量较年内均值上涨 53.2%，创年内新高；13 个二三线城市成交量较年内均值上涨 37.4%，较年内高点降低 13.5%。一线与二、三线城市价格均涨多跌少上周中银国际主要城市销售价格指数较上一周环比上涨 0.7%至 171.1。其中，一线城市分类指数环比上涨 1.3%至 173.1，二三线城市分类指数环比下跌 0.4%至 167.8。分城市来看，北京和深圳涨幅居前，

8、分别为 13.3%和 8.4%；上海和宁波跌幅居前，为 14.0%和 10.1%。库存指数小幅下降，十五大城市新增供应上升上周，中银国际主要城市可售存量指数环比下降 9.6%至 101.7。其中，一线城市分类指数下降 2.1%至 98.2，二三线城市分类指数环比下降 15.4%至 105.1。分城市来看，苏州和宁波的可售面积周涨幅居前，分别为 46.3%和 3.9%；而上海和深圳周跌幅居前，分别为 2.7%和 2.5%。此外，十五大城市新增可售面积为 495.9 万平方米，环比上升 39.2%，同期成交量环比上升 14.0%，新增供应去化率为 86.2%。分城市看，宁波和武汉涨幅居前；成都和东

9、莞跌幅居前。图表 1.主要一二线城市区域成交概述,北京,上海,深圳,广州,重庆,成都,武汉,杭州,周度成交量(万平方米)环比(%)周度成交均价(人民币/平方米)环比(%)12 年年初至今周平均成交量(万平方米)12 年较 11 年同比(%)12 周移动平均成交量(万平方米)近 4 周平均成交量(万平方米)环比(%)可售面积(万平方米)(截至最新日期)存量消化月数(12 年平均)存量消化月数(12 周移动平均)存量消化月数(近 4 周平均),28.5(7)22,99513.3324.23128.129.2241,0451098,47.34113,744(13.96)25.6(1)28.635.9

10、391,017987,9.4121,3138.426.6227.18.583262997,30.3(1)13,4356.8819.11724.630.349658865,61.6137,2492.6840.14343.651.538n.a.n.a.n.a.n.a.,28.54247,1290.0016.22318.118.0142,720393535,33.4(16)7,3500.0830.91134.040.1372,319171613,12.45220,6911.359.5649.710.1(4)528131312,资料来源：中国指数研究院及中银国际研究,2012 年 11 月 6 日,房

11、地产周刊,2008/22,2008/30,2008/38,2008/46,2009/2,2009/10,2009/18,2009/26,2009/34,2009/42,2009/50,2010/6,2010/14,2010/22,2010/30,2010/38,2010/46,2011/2,2011/10,2011/18,2011/26,2011/34,2011/42,2011/50,2012/6,2012/14,2012/22,2012/30,2012/38,08/5/18,08/7/27,08/10/5,08/12/14,09/2/22,09/5/3,09/7/12,09/9/20,09/

12、11/29,10/2/7,10/4/18,10/6/27,10/9/5,10/11/14,11/1/23,11/4/3,11/6/12,11/8/21,11/10/30,12/1/8,12/3/18,12/5/27,12/8/5,12/10/14,2009/1,2009/8,2009/15,2009/22,2009/29,2009/36,2009/43,2009/50,2010/5,2010/12,2010/19,2010/26,2010/33,2010/40,2010/47,2011/2,2011/9,2011/16,2011/23,2011/30,2011/37,2011/44,2011/

13、51,2012/6,2012/13,2012/20,2012/27,2012/34,2012/41,2009/7,2009/14,2009/21,2009/28,2009/35,2009/42,2009/49,2010/4,2010/11,2010/18,2010/25,2010/32,2010/39,2010/46,2011/1,2011/8,2011/15,2011/22,2011/29,2011/36,2011/43,2011/50,2012/5,2012/12,2012/19,2012/26,2012/33,2012/40,3,图表 2.部分二三线城市区域成交概述,南京,苏州,厦门,福

14、州,宁波,东莞,青岛,周度成交量(万平方米)环比(%)周度成交均价(人民币/平方米)环比(%)12 年年初至今周平均成交量(万平方米)12 年较 11 年同比(%)12 周移动平均成交量(万平方米)近 4 周平均成交量(万平方米)环比(%)可售面积(万平方米)(截至最新日期)存量消化月数(12 年平均)存量消化月数(12 周移动平均)存量消化月数(近 4 周平均),18.7612,8900.1114.47916.218.425555987,15.21011,3700.0524.412221.614.4(11)560569,4.93212,8000.098.9749.67.3(43)311871

15、0,5.9(22)12,970(0.08)4.523.016.06.3172051188,9.43412,914(10.06)7.3178.17.94996312829,17.6(0)8,2972.7210.5(4)13.816.956965211613,24.1(4)10,4680.2814.9(8)22.223.481,268201312,资料来源：中国指数研究院及中银国际研究,图表 3.中银国际主要城市销售价格指数22020018016014012010080,图表 4.中银国际主要城市可售存量指数1301201101009080706050,一线城市指数合计加权指数,二三线城市指数,一

16、线城市指数,二三线城市指数,合计加权指数,注：按各城市周均成交额加权平均，以 09 年第 7 周为基期资料来源：中国指数研究院，中银国际研究图表 5.中银国际主要城市成交面积指数,注：按各城市周均成交额加权平均，以 09 年第 7 周为基期资料来源：中国指数研究院及中银国际研究图表 6.十五大城市新增供应及消化率,3002702402101801501209060300,(万平方米)350300250200150100500,(%)5004003002001000,一线城市指数合计加权指数,二三线城市指数,新增可售面积(左轴),新增供应消化率(右轴),注：按各城市周均成交额加权平均，以 09

17、年第 7 周为基期资料来源：中国指数研究院，中银国际研究,注：十大城市为北京、上海、深圳、广州、天津、重庆、成都、武汉、杭州和南京资料来源：中国指数研究院及中银国际研究,2012 年 11 月 6 日,房地产周刊,4,宏观政策动态上周，信贷金融方面，前一周微调继续。10 月 30 日，江苏镇江宣布“购买 90平米以下的首付 20%，其余 80%可以申请公积金贷款，购买 90-144 平米的，首付 30%，其余 70%可以申请公积金贷款。”11 月 1 日，苏州宣布“总房价不超过 100 万元，房屋面积不超过 90 平米，并且保证所购房源为首套房，在公积金基数达到要求的条件下，目前可以获得最高

18、80%的贷款额。”目前约有 30个城市微调公积金政策刺激楼市，上调贷款额度和放宽贷款限制是最主要的两个方向，异地互贷也有扩大趋势。市场秩序方面，国务院参事夏斌表示房地产调控方向不会变，不要幻想房地产市场大反弹。临近十八大，地产政策面将保持绝对的稳定。地方政府近期频繁微调，对于市场情绪有一定支撑作用，但对于房地产实体市场而言仅是杯水车薪。并且，一线城市仍然在中央严厉的控制之下，比如北京公积金管理中心就表示近期没有调整公积金政策的计划。土地政策方面，中指院数据显示 10 月土地市场供应量年内首次出现同比增长，重点一二线城市推地量明显增加。4 季度以来土地市场供需两旺，该行情有望延续至年底。统计数据

19、方面，10 月 54 城市成交套数环比下降超 5%，10 月百城住宅均价环比上涨 0.17%。“金九银十”低迷收官，价格保持一定稳定性。10 月统计数据未超出市场预期。,2012 年 11 月 6 日,房地产周刊,长,风险,保障房,5,图表 7.中央及地方政策和动态,类别,概要,事件,市场秩序 国务院参事夏斌：坚决打击投机不要幻想房地产大反弹土地政策 国土部：全国主要监测城市地价增速继续回调媒体消息：28 部门联手起草国土开发宪法 年内上报国务院深圳：挂牌成立中国首家土地整备局,国务院参事、国务院发展研究中心金融所名誉所长夏斌 11 月 4 日表示，房地产调控方向，即坚决打击投机炒房，加快社会

20、保障房建设的方向不会变，不要再幻想房地产市场来个大反弹。国土资源部近日发布 2012 年前三季度国土资源有关统计数据显示，房地产用地前三季度实际供应量仍高于前五年同期平均值，且可供开发建设的住房用地充足；全国主要监测城市地价增速连续五个季度回调，总体保持平稳。11 月 4 日媒体消息：全国国土规划纲要(20102030)已经完成初稿框架，即将上报国务院。规划将依据中国未来 20 年的发展目标和环境资源承载能力，规范区域职能，并划定限制开发和禁止开发区域。10 月 29 日，深圳市挂牌成立中国首家土地整备局，副局级建制，局长由新任的深圳市规划国土委副主任刘世会兼任承担统筹协调、指导全市土地整备、

21、征（收）地和房屋征收等工作职能，是在原,深圳市征地拆迁办基础上设立。北京：前 10 月土地 截至 10 月 30 日，北京市土地整理储备中心共成交 126 宗土地，出让金总额 510 亿元，同比降幅 38.6%。出让 510 亿元同比降 中原地产市场研究部总监张大伟预计，北京全年土地市场减收已经成为定局。近四成10 月土地市场供应 中指院 11 月 1 日数据显示，10 月土地市场的供应量年内首次出现同比增长，重点一二线城市推地量量 年 内 首 现 同 比 增 明显增加。该机构发布的 10 月中国 300 城市土地市场交易情报显示，全国 300 个城市共推出土地 3,242宗，推出面积 13,

22、326 万平方米，环比持平，同比增长 8%；其中住宅类用地环比增加 5%，同比减少7%。信贷金融 全国约 30 个城市微 据中原地产市场研究部监测，目前全国已有约 30 个城市微调公积金政策刺激楼市，而且多数获得调 公 积 金 政 策 刺 激 默许。综合这些政策来看，上调贷款额度与放宽贷款限制是最主要的两个方向。近期省内异地互贷,楼市,正有扩大趋势。,北京：公积金暂无异 11 月 2 日，北京住房公积金管理中心有关负责人回应：北京住房公积金的相关政策一直与中央部署,地互贷调整计划,保持一致，近期没有调整计划。,苏州：市区公积金贷 苏州市公积金管理中心 11 月 1 日表示：“总房价不超过 10

23、0 万元，房屋面积不超过 90 平米，并且,款可达 80 万,保证所购房源为首套房，在公积金基数达到要求的条件下，目前可以获得最高 80%的贷款额。”同,时，该中心工作人员表示，动用市区公积金贷款，90 平米以下可以 2 成首付的规定仍然不变。江苏镇江：调整公积 江苏镇江公积金管理中心 10 月 30 日表示，从 11 月 1 日起，90 平米以下的首付 20%，其余 80%可以金 政 策 首 套 房 可 申 申请公积金贷款，90-144 平米的，首付 30%，其余 70%可以申请公积金贷款。此外，镇江新政还规请 80%公积金贷款 定，父母公积金可以给子女购房和还贷，公积金账户余额可以用来提前

24、归还商贷，住房公积金一年可取一次支付物业费。商 业 银 行 再 查 房 地 10 月 31 日媒体消息，进入第四季度以来，银行再次对重点行业贷款风险进行了集中摸底“公司类产 等 六 大 行 业 贷 款 贷款中，排查主要集中在制造业、批发零售业、房地产业、建筑业、交通运输业、电力燃气及水供应生产业这六大行业。”中行一位信贷部负责人表示。给予类似表述的还有建行、交行、民生、平安等多家商业银行。花 旗 北 京 地 区 推 首 花旗银行 11 月 1 日在北京地区推出首套房贷利率最低 8.2 折的优惠，但仅针对符合条件的优质客户。套房 8.2 折分析称门 要求申请客户条件为，税后月收入达 2 万元以上

25、，贷款金额达 150 万以上。该优惠活动期限仅从 2012槛 较 高 或 成 镜 花 水 年 11 月 1 日到 2013 年 1 月 31 日，且每个月额度只有几千万。月北京：今年建成保障 11 月 1 日媒体消息，今年北京市已基本建成包括公租房等在内的保障性住房 7.6 万套，超过年初确房 7.6 万套，超过全 定的全年建设 7 万套保障性住房的任务。此外，北京正考虑以发放租金补贴、市场租赁等方式筹措,年 7 万套任务,保障房房源，盘活社会存量。,上海：百亿公积金入 10 月 18 日，上海住房公积金主管部门等各方签约，上海多个保障性住房建设项目落定，标志着上市，援建保障房收益 海今年的住

26、房公积金贷款支持保障房建设试点工作全面启动。仍然待解统计数据“金 九 银 十”低 迷 中原地产统计数据显示，截至 10 月 28 日，全国主要 54 个城市成交量合计为 212,713 套，同比下降收官，10 月 54 城成 了 6.4%，是今年连续第 3 个月下降，为最近半年来的低点。链家地产报告显示，10 月第四周，北京、交套数环比降超 5%上海、广州、深圳、南京等 10 个城市新房总成交量为 6.4 万套，环比下降 17.7%，8 个城市均为环比下滑。中指院：10 月百城住 中指院 11 月 1 日报告称，2012 年 10 月，全国 100 个城市（新建）住宅均价 8,768 元/平方

27、米，环比上宅均价 8768 元/平方 涨 0.17%，自 2012 年 6 月止跌后连续 5 个月环比上涨，涨幅与 9 月持平；十大城市住宅均价 15,625米环比涨 0.17%，十 元/平方米，环比 9 月上涨 0.33%。同比下跌 0.60%，连续第 10 个月同比下跌，跌幅比 9 月缩小 0.75大 城 市 住 宅 均 价 个百分点。15625 元/平方米环比涨 0.33%资料来源：观点地产网及中银国际研究,2012 年 11 月 6 日,房地产周刊,-,6,上市公司动态万科、富力地产和中骏置业公布 10 月销售数据，均实现了单月销售额环比增长；金科股份、荣盛发展和阳光股份公告拿地；苏宁

28、环球、鲁商置业、阳光城等多家公司公布借款融资事项；华发股份、亿城股份、福星股份和阳光城公告对外投资；另外，阳光城完成了股票增持，鲁商置业、中航地产、滨江集团公布了其他事项；三季报披露结束，中银国际关注的 43 家上市公司三季报中，25 家公司实现净利润同比增长。图表 8.月份上市公司销售数据,当月销售,年初至今,面积,环比,当月,环比 累计销售 同比 年初至今 同比,(万平方 增长率,销售额,增长率 面积(万 增长率 累计销售 增长率,单月,环比,累计,同比,公司名称,米),(%),(亿元),(%),平方米),(%),额(亿元),(%),销售均价 增长率(%)销售均价 增长率(%),万科富力地

29、产中骏置业,127.345.36.8,21117129,137.041.26.2,1437,1,035.2237.350.5,10514,1,100.2264.645.1,2135,10,762.09,081.99,090.9,(6.15)(10.85)(12.61),10,627.911,147.48,926.5,(6.9)(25.6)0.9,资料来源：万得资讯及中银国际研究,2012 年 11 月 6 日,房地产周刊,7,图表 9.中银国际关注地产上市公司三季报公布情况,上市公司,营业收入(亿元),同比(%),净利润(亿元),同比(%),每股收益(元),同比(%),每股经营现金流(元),同

30、比 每股净资产 同比(%)(元)(%),招商地产陆家嘴嘉凯城中南建设华侨城 A云南城投深振业 A阳光股份名流置业万科 A中华企业荣盛发展首开股份金科股份广宇集团冠城大通北辰实业上实发展金隅股份海印股份栖霞建设苏州高新北京城建福星股份阳光城新湖中宝泛海建设滨江集团华发股份鲁商置业京投银泰张江高科保利地产金地集团苏宁环球亿城股份中航地产浦东金桥世茂股份中国国贸金融街建发股份,161.4622.5935.5781.90103.382.8520.284.0010.05461.2820.4383.9543.9661.239.6045.2741.3427.56239.2015.0121.1214.9421

31、.7941.6629.7734.5816.2519.1119.876.993.159.91313.07117.3727.2522.2616.167.9340.0114.6088.52624.80,29.45(30.26)(14.44)3.6315.49109.4218.03(28.26)(17.14)57.39(14.21)37.59109.1616.250.69(25.05)29.253.6225.2817.9547.07(29.80)(43.78)24.7562.86(13.99)5.6896.98(44.36)(4.51)(74.04)21.5543.5280.67(7.01)106.4

32、58.00(46.95)6.7622.0421.219.32,24.196.46(1.56)7.0916.120.683.411.320.8250.803.5012.983.949.221.134.935.726.1318.083.072.651.164.023.952.794.132.363.692.210.50(1.90)1.5038.219.215.483.011.952.476.292.8913.7911.16,16.03(36.40)NA10.676.48(60.03)24.29(32.06)(14.91)41.7466.8635.7919.0646.2653.84(11.02)38

33、.5469.99(23.04)23.5552.04(29.49)(29.96)8.70173.19(28.74)48.62187.26(18.78)(17.83)NA305.2210.2191.91(29.45)184.52191.23(33.57)9.41133.91(23.90)(25.12),1.40840.3457(0.0862)0.60730.22170.08260.26510.17590.03200.46200.22510.69360.26350.79620.18890.41900.16990.56590.42210.62380.25240.10970.45150.55480.51

34、970.06590.05180.27320.26990.0504(0.2559)0.09690.53520.20590.26820.25250.29180.26640.53730.28690.45540.4986,16.03(36.40)NA10.676.48(60.03)24.29(32.06)(14.91)41.7466.8635.7919.0646.2653.84(11.02)38.5469.99(23.04)23.5552.04(29.49)(29.96)8.70173.19(28.74)48.62187.26(18.78)(17.83)NA305.2210.2191.91(29.45

35、)184.52191.23(33.57)9.41133.91(23.90)(25.12),2.15001.01000.11000.37000.5220(1.8725)1.1900(0.1200)(0.7600)(0.3200)0.5390(0.6200)1.12000.2000(0.0100)0.64000.0600(0.3700)0.42000.3400(0.0374)(0.7600)2.24030.61001.6300(0.0520)(0.2900)1.6000(0.9500)(0.1783)(0.3300)0.21001.54000.30000.81670.9500(0.9715)(0.

36、1999)(0.0300)0.7600(0.6800)1.1400,NA248.28NANANANA53.17NANANANANANANANA2,460.00(80.00)NANA(62.22)NANA1,060.78NANANANANANANANANANANANANANANANA22.58NANA,13.10005.96002.20005.26002.41604.15522.44003.56002.06005.12003.50003.91008.07005.64002.80002.88002.98004.39005.05003.15003.35203.00246.88108.37003.55

37、001.68001.78003.85007.80001.36482.11003.95005.30144.73002.30003.25004.10294.530110.16004.57006.24004.0000,11.582.23(1.35)19.5520.801.5816.624.402.4919.9123.2032.2214.3160.6819.5715.785.305.2810.9934.622.355.278.318.845.9717.002.8919.9411.1119.58(14.23)2.3317.4617.0813.8615.6634.306.3721.245.305.2322

38、.32,资料来源：万得资讯及中银国际研究图表 8.中银国际关注地产上市公司近期公告拿地情况,上市公司,公告日期,地块名称,占地面积(平米),容积率,建筑面积(平米),土地用途,成交总价(万元),楼面价 权益(元/平方米)(%),金科股份,10 月 30 日重庆市璧山县 BS12-1J-049,85,041,2.6,221,108,居住,26,800,1,212,100,荣盛发展,11 月 2 日长沙市【2012】网挂 055 号地 60,421,3.5,211,472,商住,31,721,1,500,100,阳光股份,11 月 2 日,天津津南（挂）2011-37/40/41/43/44 号,

39、222,868,2.3,518,772,住宅、商服,69,790,1,345,100,资料来源：万得资讯及中银国际研究,2012 年 11 月 6 日,房地产周刊,亿城股份,、,鲁商置业,中航地产,滨江集团,8,图表 11.中银国际关注地产上市公司上周其他重大事项,类型,上市公司,公告日期 事件2012 年 10 月 29 日，公司大股东苏宁环球集团有限公司原质押给上海国际信托有限公司的本公司股,融资担保 苏宁环球,10 月 30 日 份合计 123,600,000 股已解除质押，并在中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司办理了相关解除质押登记手续。,鲁商置业阳光城中航地产,10 月 30 日

40、10 月 31 日10 月 31 日,2012 年 7-9 月，公司及下属企业根据股东大会的授权向关联方借款金额汇总如下：山东省商业集团有限公司提供资金 36906 万元，山东省商业集团财务有限公司提供资金 7000 万元。本公司股东阳光集团将所持有的本公司无限售流通股 15,100,000 股办理了质押登记手续，质权人为交通银行股份有限公司福建省分行，登记日为 2012 年 10 月 29 日，质押原因为融资；康田实业将所持有的本公司无限售流通股 8,400,000 股、3,600,000 股办理了质押登记手续，质权人均为交通银行股份有限公司福建省分行，登记日均为 2012 年 10 月 2

41、9 日，质押原因为融资。公司董事会审议通过议案，同意公司全资子公司岳阳中航地产有限公司向东亚银行（中国）有限公司深圳分行申请人民币授信八千万元，期限八年，以岳阳中航所持有的岳阳格兰云天大酒店物业及对应的土地使用权做抵押，抵押物产生的全部租赁收入、销售收入和其它收入做质押，并由,公司提供连带责任担保。公司全资子公司北京亿城房地产开发有限公司获得诚通融资租赁有限公司通过交通银行青岛分行10 月 31 日 发放的委托贷款人民币 7,000 万元，委托贷款期限为 6 个月，委托贷款年利率为 12%。该笔委托贷款以北京亿城所拥有的资产万柳亿城中心 A 座 15-17 层作为抵押物，并由本公司提供连带责任

42、保证。公司全资子公司福星惠誉之全资子公司湖北福星惠誉欢乐谷之控股子公司武汉福星惠誉欢乐谷、武汉俊嘉置业、中融国际信托共同签署债权债务转让合同，湖北欢乐谷、俊嘉置业分别与中融信托签署股权质押合同。中融信托收购俊嘉置业对武汉欢乐谷享有的 604,091,775.65 元应收账款债权，武汉欢乐谷按约定向中融信托偿还该债务。湖北欢乐谷和俊嘉置业分别以持有的武汉欢乐,福星股份,10 月 31 日 谷股权为上述债务提供质押担保。公司董事会审议通过公司全资子公司福星惠誉之全资子公司湖北福星惠誉欢乐谷置业之控股子公司武汉福星惠誉欢乐谷增资方案：中融信托设立“中融-福星惠誉 1 号集合资金信托计划”，金额为 1

43、5 亿元扣除相关费用后的净额。增资完成后，武汉欢乐谷的注册资本由人民币 5 亿元增加至人民币 10 亿元。本公司拟与长城资产、泛海东风公司签订债务重组协议。本公司、北京星火房地产开发有限责,泛海建设对外投资 华发股份华发股份亿城股份阳光城,11 月 1 日10 月 30 日11 月 3 日10 月 31 日11 月 3 日,任公司拟分别与长城资产签订连带保证合同，承诺为债务清偿义务承担连带责任保证担保。泛海东风公司拟与长城资产签订抵押合同，承诺以其依法拥有的位于北京市朝阳区东风乡绿隔地区的第一宗地 J-1 地块及在建工程为债务清偿义务提供抵押担保。公司下属全资子公司珠海华发文化传播有限公司与控

44、股股东珠海华发集团有限公司及珠海金融投资控股有限公司共同出资设立华发文化产业投资控股有限公司，注册资本 1 亿元人民币，持股比例分别为：珠海华发集团 40%，珠海金融投资 30%，珠海华发文化 30%。上述交易为公司日常经营所发生的关联交易。公司下属子公司盘锦华发房地产开发有限公司股东按股权比例将其注册资本由人民币 1,000 万元增加到人民币 5,000 万元，公司以现金出资增加注册资本人民币 2,000 万元（占 50%）；公司设立广州华枫投资有限公司，注册资本为人民币 1,000 万元，其中公司出资人民币 200 万元，占 20%，全资子公司珠海华福商贸发展有限公司出资人民币 800 万

45、元，占 80%。2012 年 10 月 29 日，公司董事会审议通过议案，同意本公司与唐山市陡河青龙河管理委员会（筹建）唐山陡河青龙河开发建设投资有限责任公司签订唐山市环城水系青龙河西线土地一级开发投资合作协议。协议约定，本公司负责投入合作资金 3.6 亿元，两河管委会和两河投资公司负责对唐山市环城水系青龙河西线土地进行一级开发整理。公司全资子公司福州滨江房地产开发有限公司与融信投资合作，共同出资 2,000 万元设立利博顺泰房地产，其中滨江房地产出资占 50%。滨江房地产已取得的 2012-021 号地、融信投资已取得的2012-020 号地变更至标的公司名下，上述两宗土地的出让金及相关建设

46、金共计人民币 56,000 万元，拟由滨江房地产及融信投资各自按在项目公司的股权比例共同承担。公司控股股东福建阳光集团有限公司自 2011 年 10 月 28 日开始增持公司股份的行为已于 2012 年 10,其他,阳光城,10 月 30 日 月 28 日完成。在增持期间，阳光集团共增持公司股票 3,856,409 股，占公司总股份的 0.72%。本次,增持后，阳光集团持有公司股票占公司总股本比例达 24.62%。本公司全资子公司山东省鲁商置业有限公司向山东银座商城股份有限公司出租其位于济南市市中10 月 30 日 区经十路 19288 号的房产，用于山东银座商城股份有限公司经营场所，日租金

47、1.27 元/天/平方米，十五年均价不变，年租金 139.35 万。本次交易构成关联交易。公司实际控制人中国航空技术国际控股有限公司的股东中国航空工业集团公司与中津创新（天津）10 月 31 日 投资有限公司签订了股权转让协议，中津创新将所持有的中航国际 14.31%股权转让给中航工业。中航国际的股权变更对本公司经营、业务不产生影响。公司全资子公司杭州滨江房产建设管理有限公司于日前与杭州祐康置地有限公司、杭州祐康紫金11 月 2 日 港置业有限公司签订房地产项目委托开发管理合同书，建设管理公司接受委托方的委托负责项目的开发管理。管理费预估为 10,500 万元。项目土地面积为 39,699 平

48、方米，容积率 2.1。资料来源：万得资讯及中银国际研究,2012 年 11 月 6 日,房地产周刊,2009/1,2009/8,2009/15,2009/22,2009/29,2009/36,2009/43,2009/50,2010/5,2010/12,2010/19,2010/26,2010/33,2010/40,2010/47,2011/2,2011/9,2011/16,2011/23,2011/30,2011/37,2011/44,2011/51,2012/6,2012/13,2012/20,2012/27,2012/34,2012/41,2009/1,2009/8,2009/15,20

49、09/22,2009/29,2009/36,2009/43,2009/50,2010/5,2010/12,2010/19,2010/26,2010/33,2010/40,2010/47,2011/2,2011/9,2011/16,2011/23,2011/30,2011/37,2011/44,2011/51,2012/6,2012/13,2012/20,2012/27,2012/34,2012/41,2009/1,2009/8,2009/15,2009/22,2009/29,2009/36,2009/43,2009/50,2010/5,2010/12,2010/19,2010/26,2010/

50、33,2010/40,2010/47,2011/2,2011/9,2011/16,2011/23,2011/30,2011/37,2011/44,2011/51,2012/6,2012/13,2012/20,2012/27,2012/34,2012/41,2009/1,2009/8,2009/15,2009/22,2009/29,2009/36,2009/43,2009/50,2010/5,2010/12,2010/19,2010/26,2010/33,2010/40,2010/47,2011/2,2011/9,2011/16,2011/23,2011/30,2011/37,2011/44,2