保利地产广州公馆终营销总结及下阶段工作部署(下).ppt

《保利地产广州公馆终营销总结及下阶段工作部署(下).ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《保利地产广州公馆终营销总结及下阶段工作部署(下).ppt（60页珍藏版）》请在三一办公上搜索。

1、,理清思路，重点突破,保利公馆2010年终营销提报（下）,【公馆2010】项目组,2009年11月28日,诞生于伟大事件的生活,价值的高度 与 生活的广度,齐聚于此 高速成长,4、全年形象重塑,一、形象调整,诞生于伟大事件的生活,从 来 都 可 以 一 路 向 前,笑看价值成长 醉享盛世生活,亚运福地 新城中心 莲花山/海鸥岛环绕,诞生于伟大事件的生活,从 来 都 通 往 更 广 阔 的 未 来,亚运福地 新城中心,莲花山 海鸥岛环绕,笑看价值成长 醉享盛世生活,137-169南北通透板式美宅 尊享广州新城首席低密度社区莲花山海鸥岛环峙生香 江山汇萃之地的开扬城市生活,诞生于伟大事件的生活,从

2、 来 都 可 以 清 逸 动 人,亚运福地 新城中心,莲花山/海鸥岛环绕,笑看价值成长 醉享盛世生活,珍罕低密度园林社区,4、全年形象重塑,一、形象调整,基于“尽享亚运利好+投资价值高企”的策略参照，来年本案所要塑造的软形象（舆论形象）为,亚运价值领衔者,保利 公馆2010,2、软形象（舆论形象）,时势造英雄2010年是广州亚运之花的绽放之年，各项利好措施都将逐渐得到落实把握有力的传播时机，塑造有利于销售的舆论形象，是本案来年传播的不渝方向。,建构本案【亚运价值领衔者】的舆论形象,紧跟风向，承运立势报纸是最具公信力的媒体，来年，本案将紧跟风向，在相关利好消息发布后，第一时间编撰软文硬做材料，于

3、广日/南都等领导媒体强势发布，声先夺人。09年度的网络炒作攻势在来年将继续加强，以积极的作为引导网络舆论朝有利于本案销售的方向发展。短信广告也将跟随利好消息，及时更新发布。,4、全年形象重塑,一、形象调整,4、全年形象重塑,一、形象调整,来年，针对广州、番禺两地客群的不同关注方向，本案将采取有差异的形象覆盖并针对不同区域的客户，选取不同的推广渠道,广州客户,番禺客户,硬性形象：诞生于伟大事件的生活,软性形象：亚运价值领衔者,（兼顾亚运与宜居）,（投资价值与亚运利好）,硬性形象：诞生于伟大事件的生活,（主打宜居方向）,？,+,？,形象,渠道,整体形象落地后，后期如何优选广州与番禺的推广渠道？,1

4、、前期渠道铺排,二、渠道分析,7月,8月,9月,10月,11月,2009年,报广,户外,公交,短信,网络,活动,8月21日，28日南都、广日投放,短信每周以30万每次持续发送、周六周日持续发送,巡展开始,品牌发布会,9月21日，28日南都投放,11月广州专项公交风暴，30030大牌全城覆盖,德宝、易发户外大盘全面上画,711月番禺公交“保利地产，为亚运而来”,电视,TO 番禺,TO 广州,11月，网络客服行动在各大业主论坛持续灌水,7-10月，房地产门户网站头版广告和新闻炒作,业主大盘菜,业主一日游,周末常规暖场活动,910月，电视广告在本地翡翠台黄金时段播出,祈福户外大盘全面上画,短信加大在

5、广州的发送力度,10月16日、23日、30日南都投放,2、细分渠道评估,二、渠道分析,短信、网络、南都平均每周来访量可保持20台以上，投放效果好,网络、短信是突破客群的第一类媒体，平均效果好,2、细分渠道评估,二、渠道分析,2、细分渠道评估,二、渠道分析,网络、短信是周平均来访量接近30台，效果持续而稳定,有效手段,报广是除网络、短信外的第三类媒体，总体效果较好,2、细分渠道评估,二、渠道分析,2、细分渠道评估,二、渠道分析,9月11日,9月18日,9月25日,8月27日,亚运地段,亚运投资价值,亚运配套,二期开盘6800起,南都效果总体上好于广日，整个9月报广效果较好,9-10月报广的效果比

6、较平均，软文硬作的表现形式获得的上门量更高主题为 亚运投资价值的报广炒作获得的上门量比炒亚运配套，地段更易吸引客户上门9-10月报广效果呈现倒“u”型，平均上门量约保持在26台左右整个推广阶段以亚运作为主要炒作概念,南都,南都+广日,南都+广日,南都+广日,2、细分渠道评估,二、渠道分析,10月16日,10月23日,10月30日,三期新公馆开售,投资眼光,亚运配套,十一黄金周的重大节点效应，将前期累积的未到访数量几何倍增加，参考时将这周数据撇出新公馆组团的整体包装带来的上门量呈现持续下降效果除去国庆后平均上门量约保持在20台左右，比上月减少了6台，对比上月效果下降整个推广阶段以新公馆作为主要炒

7、作概念,新公馆系列报广并未一如所料带来成交量的激增，报广效果一般,9月25日,二期开盘6800起,南都+广日,南都,南都,南都,2、细分渠道评估,二、渠道分析,11月6日,户型优势,10-11月报广的效果较差，投放次数少导致客户来访量少的原因之一11月初报广延续新公馆报广系列，主打户型优势，当周反应不佳主打户型的报广效果仅呈个位数增长，效果远不如前，平均来访台数仅5台整个推广阶段未有新报广出街，但前期报广有滞后的反应,报广连续性较重要，短期停滞将降低客户的记忆度，本期效果最差,南都,有关报广的几个结论：从媒体选择上，南都的效果好过广州日报从炒作形式上，软文硬作的效果好过硬广从炒作主题上，亚运投

8、资升值的主题更打动客户,报广精细化：南都+软文硬作+亚运投资升值,2、细分渠道评估,二、渠道分析,户外是除网络、短信、报广外的第四类媒体，不可忽略,2、细分渠道评估,二、渠道分析,开盘前期户外效果好，平均到访台数约40台左右9-11月户外换画后，到访下降到约15台不到,户外存在持续性效果，但后期户外来访量有所下降,主信息点：品牌导入+开售信息,主信息点：亚运价值+新公馆组团推售,投放位置：祈福+易发+中银+德宝,投放位置：易发+中银+德宝,2、细分渠道评估,二、渠道分析,主打亚运和新公馆，其户外虽增加但效果下降,主打品牌，在首战番禺时起到了重要作用,广州地区主打户型未得到普遍认同，效果下降明显

9、，番禺地区在重大节点投放的公交站台广告较未有效，整体包装带来的上门量稳定,2、细分渠道评估,二、渠道分析,广州铺点,番禺风暴,亚运+户型,品牌+开售信息,公交站台广告以风暴的形式可获得较好的推广效果,在广州主打亚运和户型，周平均来访量不足十台,在番禺主打品牌导入，在番禺取得了周均20台的来访量,有关户外的几个结论：从区域选择上，户外、公交的效果在番禺地区效果好从炒作形式上，风暴式的集中投放效果好过分散式投放从炒作主题上，番禺人认同宜居多过亚运,户外精细化：番禺+风暴式投放+宜居,2、细分渠道评估,二、渠道分析,巡展、电视是推广渠道中效果较差的媒体，建议取消,2、细分渠道评估,二、渠道分析,3、

10、渠道筛选,二、渠道分析,户外,公交,巡展,番禺日报,南都,短信,户外,短信,南都,公交,广日,南都,短信,电视,短信,南都,广日,网络,户外,公交,巡展,广日,南都,短信,短信,南都,广日,网络,公交,网络,南都,户外,公交,短信,短信,南都,番禺,广州,番禺,广州,番禺,广州,番禺,广州,户外,公交,广日,网络,南都,短信,电视,巡展,7-8月,8-9月,9-10月,10-11月,7-8月,8-9月,10-11月,9-10月,广州,番禺,渠道优选,优,优,优,优,优,二、渠道分析,3、渠道筛选,4、小结,二、渠道分析,TO番禺TO 广州,户外精细化：番禺+风暴式投放+宜居,报广精细化：南都+

11、软文硬作+亚运投资升值,报广+短信+活动+网络炒作,户外+公交站台+短信+活动,1、策略思考,三、推广活动,策略：市场困局：亚运城【线上追打，线下截留】项目困局：137户型【差异化客户，精细化推广】,思考：根据前期投放渠道针对性筛选出了精细化渠道，根据前期客户访谈的结果筛选出了客户特征，下阶段推广显然要以前期渠道效果和客群特征为基础,现状：明年推广面临的两个问题，亚运城的外部竞争和137户型的出货难题,2、亚运城专项推广活动,三、推广活动,策略：【线上追打，线下截留】,【线上追打】,【线下截留】,报纸,1-2月,3-4月,5-6月,6月后,针对【亚运地王】出炉报广新闻持续炒作,在亚运城附近增设

12、楼巴和流动派单点，增加10-20流动派单,户外,网络,短信,派单,活动,亚运地王促进楼盘升值的短信每周发送50-100万条覆盖全市,设立指示楼盘的新颖指示系统，可在昭示性较强位置设置,在全市业主论坛上发楼盘与亚运城相关的争议性帖子,加大亚运城内部派单量，在清河东沿线出口处设置流动指引牌和派单,在亚运城上空投放气球飞艇巡游，发布项目南区项目发售信息,借亚运城发布开售信息时，炒作项目在售户型,亚运城旁至抵买楼盘的短信每周发送50-100万条覆盖全市,炒作亚运板块热度不减，公馆南区盛大发售信息,借势发帖外，在亚运城发售前十天，买断亚运城搜索词条中公馆首页置顶权,借公馆南区开售，追打亚运板块价值升值的

13、帖子，在全市论坛投放,在亚运城发售前十天内买断沿线收费站的包柱广告,在亚运城门口停放莲花山海鸥岛循环一日游大巴项目参观大巴,在亚运城门口现场截留派单，派发小礼品,亚运板块首席水岸公馆热卖的短信，数量30-50万条覆盖全市,南区水岸公馆盛大启幕的短信每周发送50-100万条覆盖全市,在搜房、焦点等门户网站制作专题，亚运给公馆带来了什么？,定期在报广新闻上更新项目信息,2、亚运城专项推广活动,三、推广活动,【线上追打】报纸,保利公馆2010,针对【亚运地王】出炉报广新闻持续炒作,借亚运城发布开售信息时，炒作项目在售户型,亚运板块热度不减，公馆南区盛大发售信息,定期在报广新闻上更新项目发售信息,跟进

14、亚运利好新闻、第一时间借亚运发布项目信息，强化新闻追打,1-2月,3-4月,5-6月,6月以后,2、亚运城专项推广活动,三、推广活动,【线上追打】户外,在清河东路沿线建立新颖的户外导视系统，有较好昭示作用,回程,启程,设立指示楼盘的新颖悬念式指示系统，可在昭示性较强位置设置,在亚运城发售前十天内买断清河东站出口收费站的包柱广告,1-2月,3-4月,如：您距离亚运城还有400米，您距离保利公馆2010还有1000米,2、亚运城专项推广活动,三、推广活动,网络炒作是重点追打的方式，依时点采用病毒式营销的发帖方式,【线上追打】网络,在全市业主论坛上发楼盘与亚运城相关的争议性帖子，由网络客服持续跟帖肯

15、定项目,借势发帖外，在亚运城发售前十天，买断亚运城搜索词条中公馆首页置顶权,1-2月,争议性话题亚运城PK保利公馆2010，以小搏大？保利公馆2010对抗亚运城，以卵击石？地王出世，保利公馆2010成为利市还是熊市？,3-4月,抢占式版面向百度、搜狗等搜索引擎买断关键词条，比如亚运、楼盘等关键词，将保利公馆2010的信息置顶，从而“占领”用户搜索亚运城楼盘信息的桌面,2、亚运城专项推广活动,三、推广活动,跟进亚运话题炒作、第一时间借亚运发布项目信息，强化网络追打,【线上追打】网络,5-6月,6月以后,全民大讨论买了保利公馆2010的业主，到底赚了多少？一年时间，亚运板块楼盘升了多少？亚运城带给

16、番禺楼市的价值到底是什么？,借势炒作话题保利公馆2010成就亚运板块价值明星 亚运城旁最抵买物业保利公馆2010 亚运城热卖，保利公馆2010水岸公馆登场,借公馆南区开售，追打亚运板块价值升值的帖子，在全市论坛投放,在搜房、焦点等门户网站制作专题，展开亚运价值验证大讨论，网民可参与投票,2、亚运城专项推广活动,三、推广活动,【线下截留】短信,1-2月,3-4月,5-6月,6月以后,亚运地王促进楼盘升值的短信每周发送50-100万条覆盖全市,亚运城旁至抵买楼盘的短信每周发送50-100万条覆盖全市,亚运板块首席水岸公馆热卖的短信，数量30-50万条覆盖全市,南区水岸公馆盛大启幕的短信每周发送50

17、-100万条覆盖全市,跟进亚运话题炒作、第一时间借亚运发布项目信息，强化短信追打,2、亚运城专项推广活动,三、推广活动,【线下截留】派单,在亚运城附近增设楼巴和流动派单点，增加10-20名流动派单员,加大亚运城内部派单量，在清河东沿线出口处设置流动指引牌和派单,在亚运城门口现场截留派单，派发小礼品,1-2月,3-4月,5-6月,在亚运城售楼部主入口沿线增大派单力量，截留亚运城客户,主入口,2、亚运城专项推广活动,三、推广活动,【线下截留】活动,主入口,周末在亚运城上空投放气球飞艇巡游，发布项目南区项目发售信息，晚上投放夜间巡游飞艇,在亚运城门口停放莲花山海鸥岛循环一日游大巴项目参观大巴,3-4

18、月,五一期间,1-6月,在往项目岔口处发设置夜间动感电子灯箱,石清公路,清河东路,在亚运城发售的重大节点，以飞艇导视、一日游大巴现场截留客户,3、137专项推广活动,三、推广活动,策略：【差异化客群，精细化推广】,【广州】,【番禺】,报广,短信,户外,拓展活动,网络,旧业主活动,公交,围绕【诞生于伟大事件的生活方式】既点明本案与亚运的价值关系，也诠释本案的宜居优势在项目重点发售节点，投放南都报广，建议连续投放节点，加强客户记忆度,3、137专项推广活动,三、推广活动,【广州】报广,1-2月,3-4月,5-6月,6月以后,南都+软文硬作形式，以诞生于伟大事件的生活为全年报广形象,上半版软文硬作+

19、下半版硬广,前期成功报广范例,软文硬做是本案塑造【亚运价值领衔者】舆论形象的主要渠道。来年，选择较为有利的新闻切入点，撰写软文硬做材料，传播项目投资价值，可灵活的投放节点控制。若紧跟利好消息编撰的软文硬做具有较好的说服力，则可考虑取消部分硬广告形式的报广，以软文硬做的形式代替。,采用病毒式营销策略，在广州论坛上持续发帖建议系列网络炒作系列主题以【保利公馆2010】137户型为例讲解下样板间装修以【保利公馆2010】137户型为例讲解挑选房型之道以【保利公馆2010】137户型为例讲解风水之道,例：病毒式营销以【保利公馆2010】137户型为例讲解下样板间装修帖子虽以实例的方式生动讲解样板间装修

20、方法，网友阅读时点击到帖子里出现的一些链接，这也在无形之中增加了保利公馆2010项目网站点击的流量如果网友们发现这个项目做的还不错，说不定会有兴趣现场看看，如果这篇帖子写的果真非常好的话，可能会有很多人转载，这样，转载的文章再被转载，最后浏览这篇文章的人数将会以几何倍数增长，点进保利公馆2010网站的人数也会跟着增长。,3、137专项推广活动,三、推广活动,【广州】网络炒作,病毒式营销的网络传播方式可在后期重点运用,1-2月,3-4月,5-6月,6月以后,“亚运福地 新城礼赞探索宜居新广州”,活动目的：普及亚运板块规划利好，让更多业主了解到公馆2010这一【诞生于伟大事件的生活】，促进成交活动

21、时间：3-4月开展地点：广州所有已入住的保利项目活动形式：1、编撰印刷精美、成本控制得当的广州新城生活手册，介绍亚运新城配套设置及海鸥岛等旅游景点，并附上公馆项目信息，于各保利物业派发。2、客户阅读新城生活手册之后，填写一份新城生活小测试试卷，在问卷试题中再度就本案投资及升值价值进行引导；3、填写问卷同时进行客户资料收集，并派发礼品（小公仔）4、根据问卷回收情况，每半月组织一次业主拓展活动，以亚运城-本案-莲花山-海鸥岛为线路，推广项目，促进成交。,3、137专项推广活动,三、推广活动,【广州】业主拓展,门牌定制,1、为每一个购买137的老业主定制一个有姓氏的门牌2、为业主安装并镶边，并定期进

22、行清洁,定期关怀,1、组织销售人员在节日向老业主回发关怀短信2、特定节日寄送祝福小卡片和小礼品给老业主,业主答谢活动,1、不定期组织业主答谢活动，可采用晚会、餐饮会等形式,地铁接驳巴士,赠莲花山年票,2009年12月31日前购买公馆2010的业主可获得莲花山2010年年票,自2010年8月31日交楼开始的3年内，保证社区与地铁四号线（石碁站）的接驳巴士，每日保证业主的上下班和出行,3、137专项推广活动,三、推广活动,【广州】业主拓展,5项服务，保障对业主的细节照顾，延续业主到访和好评,陶瓷工艺,铁艺门牌,费用约：40-50元/块,3、137专项推广活动,三、推广活动,为买137的业主每人定制

23、一个有姓氏门牌，体现【新公馆】调性,莲花山门票回馈活动,对老业主的持续关注和问候是后续推广中的重点,其一，作为业主回馈活动 每位参观过公馆2010的客户均可获赠一张莲花山门票 其二，作为老业主介绍新业主的物质奖励 凡老业主介绍旧业主成交即可获赠全年莲花山门票 与莲花山风景区协商门票优惠或减免折扣 可采取类似于羊城通的月票制包月使用,3、137专项推广活动,三、推广活动,【广州】业主拓展,广告语建议：亚运新城宜居中心，代言城市未来关键信息建议：1300米亚运城；5分钟车程莲花山；向客户描绘项目未来区域内生活配套便利，将成为城市成熟居住圈中心。,广告必须告知客户几个信息：“亚运”、“宜居”“未来项

24、目周边将具备城市生活配套”,亚运新城宜居中心，代言城市未来,诞生于伟大事件的生活,【番禺】户外,针对番禺的户外大牌，以新城拓展的价值点为全年推广核心,水岸公馆，献礼尚层,1-2月,3-4月,5-6月,3、137专项推广活动,三、推广活动,番禺主城区公交站牌广告主要仍面对市桥中心、清河东沿线客户进行投放。诉求方向围绕【诞生于伟大事件的生活】，兼顾对亚运价值和宜居生活公交形象的传播，系统传播新番禺人关注的宜居、新城开拓的主题,3、137专项推广活动,三、推广活动,【番禺】公交,3-4月,5-6月,6月以后,公交系统突出宜居、新城价值的主题点，重大销售节点连续投放,3、137专项推广活动,三、推广活

25、动,3-4月,5-6月,6月以后,【番禺】活动,1-2月,定向拓展活动,水岸公馆推荐会,海鸥岛环岛跑,现场暖场活动,市桥打拼外地人,莲花山港商、台商,乔迁亚运城附近企业,保利公馆2010,活动时间：3-4月每逢周末报名参加活动地点：海鸥岛环岛行活动方式：徒步或者跑步事件营销：在公馆，选择最自然的方式生活在公馆，换一种生活方式礼赞亚运同时可结合番禺垃圾焚烧厂的事件向业主倡议选择更环保的生活方式每周选拔出一名环岛跑冠军，在6月1日总决赛,3、137专项推广活动,三、推广活动,宜居、运动的元素可以在这次活动钟得到很大意义上的彰显,【番禺】环岛跑活动,拓展三部曲：（一）进行成交客户深访，挖掘其周边资源

26、，搜集相关数据，客户存档并初步联系初始资源（二）先采用DM形式将楼盘基本物料寄送至公司或者单位联系人处，寄送后进行客户回访，若有意向，则与客户约定时间登门商议活动细则（三）将有意向报名的人员（人数较多的情况下）名单汇总，派大巴接送，参观亚运城、莲花山、海鸥岛等地后再去项目参观，活动参与人员均可享受折扣选房的权利，每个人员由专门销售负责跟进和回访（四）或是企业有其他的活动需求，以赞助或是提供场地等方式给予支持；,成交客户深访,周边客户资源挖掘,有意向,无意向,上门访谈,分散客源,深挖散客,提前选房,3、137专项推广活动,三、推广活动,新番禺客源可利用成交业主人脉资源定向深入拓展,【番禺】拓展活

27、动,诞生于伟大事件的生活公馆生活展暨水岸公馆品鉴推介会,“每一座公馆的背后，都是时代的传奇与城市的礼赞”,活动目的：针对南区临江大户型产品的入市，组织专场活动进行推介活动对象：番禺区成交客户及其亲友；协商拓展的番禺企业中高层管理者活动时间：4月上旬或中旬活动目的：推广公馆生活概念；促进南区成交活动内容：1、公馆生活展：收集整理旧上海、香港等地名人公馆生活资料，制作诠释公馆精神的展板，并现场展示留声机、旧式摇椅、烟斗等公馆生活用品2、风水点津：邀请知名风水师推介南区水岸公馆，点解室内陈设的风水之道。3、产品推介：隆重打造南区“公馆式精装板房”，并在推介会上面向媒体举行首发式。以仿上海/香港名人公

28、馆的装潢风格，享客户推介保利精心打造的“水岸公馆生活”。,3、137专项推广活动,三、推广活动,【番禺】水岸公馆推荐活动,诞生于伟大事件的生活公馆生活展暨水岸公馆品鉴推介会,以公馆名人文化展板、留声机等旧公馆生活用品、以及精心打造的“公馆级精装板房”，回顾公馆文化，推介本案【诞生于伟大事件的生活】，促进南区水岸公馆成交。,3、137专项推广活动,三、推广活动,推货思考,货量盘点价格排布推货策略,1、总体成交情况,一、货量盘点,项目至今共成交345套，总体成交73%，主要靠100以下的小户型出货走量；其中的三房单位成交最为理想，达到89%的成交率；项目整体销售良好，大户型的走货艰难是遗憾；,总结

29、全年销售，小户型走货较为理想，大户型走货艰难是目前面临主要问题,2、分户型成交情况,一、货量盘点,项目开盘至今，12个销售周，周均成交19套左右，除97三房外，其他起伏大,3、总体库存情况,一、货量盘点,2,5,1,1,7,7,6,7,3,3,1,2,1,3,2,1,1,2,4,5,2,1,2,1,2,2,8,9,9,11,7#，12套,6#，20套,1#，18套,2#，9套,3#，17套,5#，20套,8#，25套,1,1,1,1,9#，6套,10#，4套,即时库存为总量的30%；库存多数以137为主；,129套库存，以现时周均成交18套来看，月均可销售85套左右，成交预期本可高但137三房

30、占到较大比例，而大户型月均走货仅为10套左右，成交形势严峻,6,1,2,7,4、未推货汇总,一、货量盘点,11,11,11,11,8,8,8,8,8,8,8,8,9,9,8,8,9,9,8,8,9,9,8,8,9,9,8,8,9,9,8,8,9,9,8,8,9,9,7,8,8,9,5#，22套,3#，22套,11#，32套,12#，50套,13#，102套,15#，68套,16#，66套,8,8,8,7,7,7,17#，45套,8,8,8,8,18#，32套,6,6,6,6,6,6,6,6,19#，48套,11,11,11,11,11,11,11,11,20#，88套,项目未推单位共575套，

31、137大三房和97三房占近8成多，后期销售的重点,4、未推货汇总,一、货量盘点,小户型，按现时速度，可在5-6个月左右清货,大户型，按现时速度，却要过2年清货,2010年，项目难度，在大户型，尤其是137大三房,1、分析,二、价格预判,北区全盘定价8000元/,在售均价8096元/,未售均价为？元/,北区实收8000元/的价格预期下，后期未售单位的均价水平应达到什么水平,1、分析,二、价格预判,第一档,第二档,第三档,第四档,第一档的单位，或为北区的中心楼王单位，或是南区一线临江单位，所处位置的景观和前后楼距、视野都是最佳；,第二档的单位，南区唯一两栋小户型的一梯两户，本身的产品就是性价比的体

32、现，另外的北区13栋则位处单边景观朝向好；,第三档的单位，小户型，受欢迎的格局和实用率，但临路，噪音污染比较大；,第四档的单位，大户型，但一线临路，有部分单位望中心远景还不错，但总体较其他单位优势不大；,2、预估,二、价格预判,8200,8300,8000,7800,7600,8400,8500,8400,8100,9000,8400,1、推货原则,三、推货建议,原则一：先出小户型,原则二：小户型出货同时，少量带大户型,原则三：北区先行，南区着点【五一】,原则四：大量单位坚持多频次自然推售,尽快走完小户型，全面在2010年面对大户型的消化,小户型的推出必定带来热关注，同期部分消化大户型,工期需

33、求，南区五一左右方能推出，北区应尽快提前消化,除五一有一定的集中热销的可能外，项目还是应延续现时的销售策略，多频次的推货,关于南区：南北统一区，独立组团名,南北区在位置上较远，但是若独立操作，更难有品牌积累和影响力，建议以【水岸公馆】的组团包装从北区顺延,2、推货安排,三、推货建议,1月,2月,3月,4月,5月,6月,7月,8月,2010年,清库存,推11、16#,推3、5、15#,推12、13#,推17、18#,推19、20#,推19、20#剩余,项目2010年目标5月1日推出南区，10月1日前完成项目清货,快速清库存,大小户型结合出货,8200,8300,8000,7800,7600,84

34、00,8500,8400,8100,9000,8400,3、2010年1月推货建议,三、推货建议,2010年1月首推新货建议 11（或12）栋、16栋；主要参考各类户型的搭配；作为项目最后3栋一梯四户的小户型产品，13、15、16栋有较大的销售信心；搭配出货，除了考虑推货的户型平衡，更多会考虑到现在11、12栋仍有部分客户关注；货量价格建议 11、12栋为一梯两户中大户型，价格较16栋会有拉差；16栋在北区南单边一线临路，而且是西向、南向均临路，噪音和粉尘污染较大，价格不宜太高；销售策略（针对亚运村）若是保利拿下亚运村（2009年12月20日），则可令两盘互动，项目可适当升价，建议初步的升价幅度为3-5%；若是其他发展商拿下亚运村，为尽快回收资金，会在10000元/（甚至更低）的价位出货，对项目有较大的影响，此时，我项目则建议不调整现时售价，根据到时的成交状况调整优惠政策即可；,