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1、房屋渗漏风险案例,1,2,目 录,第一部分：房屋渗漏风险概述第二部分：房屋渗漏给开发商造成的影响第三部分：渗漏案例回顾第四部分：渗漏风险案例分析,3,第一部分：渗漏风险概述,渗漏风险：房屋渗漏是建筑工程中的主要质量通病之一，房屋的渗漏会影响人们的正常生产和生活，给人们造成财产损失和精神负担。根据我们第三方在现场评估的总结，防渗漏节点处理不当和施工过程是造成房屋渗漏诸因素中最主要的因素，其中尤以节点处理措施为甚。以往房屋防水的重点仅仅放在屋面、地下室、厨房、厕所等易产生积水的部位。但我们认为，随着国民经济的发展，建筑业发展迅速，高层建筑物成为发展趋势，建筑物的外墙亦应是房屋防水的重点，因为外墙渗
2、水不但会影响房屋的使用功能，还严重影响建筑物的外观，同时维修上及其困难，但在实际的现场施工中，往往会因为外墙不易积水从而忽视了外墙细部的节点施工，给日后的外墙渗漏埋下了隐患，特别是在南方多雨潮湿和台风影响的环境下，这个问题更显突出。,4,第二部分：房屋渗漏给开发商造成的影响,1、房屋渗漏会给开发商造成不良的负面影响，损害企业品牌形象。2、房屋渗漏给开发商带来了不可估量的经济损失，如维修费用、装饰费用，并有可能导致直接的经济赔偿，给业主生活、工作均带来很大程度的不便。3、房屋渗漏现象一旦产生，不易处理，如果不从节点上进行根治，可能导致重复产生渗漏现象。,5,第三部分：渗漏案例回顾,知名企业-某项
3、目渗漏事件回顾92.05：项目开工；94.09：项目入伙；95.04：外墙初现渗漏现象，启动维修程序；95.06：外墙渗漏明显加重，维修难以为继；95.10：遭遇台风，576户全部渗漏，投诉严重升级，维修被迫终止；95.11：成立渗漏处理领导小组，着手试验研究工作；96.05：试验基本完成，确定初步方案，恢复渗漏维修；96.10：第一轮处理完毕，渗漏比率明显下降，基本达到预期效果；最终完成全部渗漏处理及恢复持续了更长时间。,案例（1）,6,某知名企业关于渗漏淋水试验总结,建筑面积：7.5万6层，框架，红砖外墙桩基开工：2003.08.28天然基础：2003.10.10外架拆除：2004.03.
4、20,案例（2）,7,自然雨天渗漏情况,2004.062004.07：历经5次下雨考验：外墙渗漏27处，户均渗漏率0.12 2004.07-2004.08：精装修队伍蓄水检验交接：平屋面渗漏9处，卫生间渗漏8处,总体渗漏较少，形势估计乐观,案例（2）,8,24h强制淋水检验,2004.08：为尽可能提前发现问题，减少渗漏投诉隐患，公司决定对一期住宅外墙全面进行24小时持续淋水强制检验,案例（2）,9,一期住宅实体淋水检验结果,案例（2）,10,窗边窗台70,其他特殊部位10,墙体20,八角房墙体60,空调百页内腔30,其他部位10,一期住宅实体淋水检验结果,案例（2）,11,一期住宅实体淋水检
5、验结果,淋水检验结果总结：1、强制淋水爆发的渗漏数量及比例非常恐怖2、铝合金窗及其周边部位是外墙最主要的渗漏途径3、无防水层的贴砖外墙无法抵抗2 4h强制淋水检验4、八角房与空调百叶内腔是外墙最薄弱的渗漏部位5、外墙墙根以及窗边塞缝部位是最薄弱的渗漏节点,案例（2）,12,剖析问题、分析原因：,最根本的问题是什么？1、态度问题：麻木不仁、习以为常；2、工艺问题：工序没有完全按规范和标准要求去做；3、技术人员素质问题：对节点做法不熟悉、不研究，不交底，不检查；,13,第四部分：渗漏风险案例分析,渗漏风险主要产生在以下几个方面：1、屋面部位的渗漏现象。2、外墙、外窗、阳台或露台、飘板、空调孔、透气
6、孔等部位的渗漏现象。3、厨卫间产生的渗漏现象。4、地下室产生的渗漏现象。,14,1、屋面部位的渗漏现象,15,1、平屋面部位的渗漏现象。,原因分析：反坎太低；防水上返高度不足；未设置砼反坎或反坎质量较差。,预防措施：外墙周边设置砼反坎；墙体根部附加防水。,出屋面结构砌体墙根部渗漏（1）,反坎指防止水流进室内的做法,与结构混凝土同时浇筑,也叫泛水或翻水,16,17,2、现场施工存在以下几方面难度（1）斜屋面坡度较陡，无站人操作梯台；（2）屋面板转折节点较多；（3）局部造型部位，施工作业面过小；,分析概述：1、施工操作原因由于屋面坡度较大，砼在振捣过程中往往造成滑落、离析等现象，使砼只能在斜坡面上
7、在无约束呈滑落状态下自然成型。砼浇捣密实性难以得到控制，施工质量难以达到预期效果，因此，给屋面渗漏留下重大隐患。,2、坡屋面部位的渗漏现象。,坡屋面渗漏分析（2）,18,坡屋面脊板交接处渗漏（3）,2、坡屋面部位的渗漏现象。,渗漏原因：由于屋面两折板交接处施工难度较大，很难控制折角部位混凝土密实度，致使此部位出现渗漏。维修加强方案：从下部把渗漏点凿出，再从上部把该部位疏松混凝土凿除。清理基层，先用干硬性微膨胀水泥分层封堵密实，再用水泥防水砂浆粉面。表面扩大涂刷双组份聚氨酯（品牌：东方雨虹311）防水两道1.5毫米淋水试验待不漏后，再恢复屋面瓦。,19,2、坡屋面部位的渗漏现象。,出屋面管道井处
8、渗漏（4）,维修加强方案：从管道井周边把该部位疏松混凝土凿除；清理基层，用堵漏王分层封堵；阴阳角防水附加层上反高度400；淋水试验确认不漏后恢复面层。,渗漏原因：管道井为现浇结构，未与屋面一次浇筑成型，造成管道井与屋面交接处不密实导致渗漏。,后期建议：管道井上翻400-500高与屋面砼一次性浇筑。,20,渗漏原因：平屋面与墙体交接处未设置砼反坎，引起三层高窗处墙体渗漏。维修加强方案：该部位砌体墙体宽度为300，凿除100宽300高砌体，改为现浇混凝土+聚氨酯防水处理，恢复外立面装饰。,2、坡屋面部位的渗漏现象。,积水面与砌体墙交接造成渗漏（5）,21,2、外墙、外窗、阳台或露台、飘板、空调孔、
9、透气孔等部位的渗漏现象。,22,1、外墙渗漏,原因分析：砌筑外墙与主体结构交接部位灰缝不密实（顶砌、塞缝或竖向接缝），产生裂缝，造成渗漏；解决方案：1、凿开裂缝周国35CM宽的V型槽，并切深入砼层处，找到渗漏点，用防水砂浆找平，分层做“黑豹”防水、找出不同材质交接处，切掉砂浆层，贴防裂网，做底层砂浆然后刷“黑豹”防水，再做砂浆面层,外墙渗漏分析及解决方案（1）,23,砖墙,摸灰裂缝,原因分析：主卫窗下墙由卫生间降板梁250高砖墙200窗下墙卧梁100构成，不同材料间受温差、干湿影响形成裂缝而渗水,1、外墙渗漏,外墙渗漏分析及解决方案（2）,24,原因分析：钢套管与燃气管、外墙抹灰层间存在缝隙解
10、决方案：在钢套管与燃气管、外墙抹灰层间用耐侯密封胶,燃气管处渗漏分析及解决方案（2）,1、外墙渗漏,25,1、外墙渗漏,原因分析：沿外墙壁线管处渗入，沿着线管流通，从内墙线盒处渗出 解决方案：在外墙壁线管与墙体交接处，打出喇叭状凹槽先刷“黑豹”防水，再采用耐侯密封胶收口,线管盒处渗漏分析及解决方案（3）,26,渗漏原因：成品天沟间隙过大造成雨水顺墙面流淌，导致内墙渗漏。维修加强方案：缝隙较大的天沟重新安装，缝隙较小的天沟用耐候硅胶封堵保证屋面排水不顺墙面下淌。,外墙天沟造成渗漏（4）,1、外墙渗漏,27,渗漏原因：由于线条处结构未上翻，大雨墙面淋水，水慢慢顺着线条往墙内渗透。维修加强方案：凿除
11、线条上部200mm高至砌体基层，并凹进去20-30mm清理基层，再用防水砂浆与原粉刷层补平刷双组份聚氨酯（品牌：东方雨虹311）防水两道1.5毫米两侧小露台墙体四周根部也同样处理，防止雨水从此处渗入外墙保温层内外墙淋水、露台蓄水试验确保不漏后恢复面层。后续方案：后期施工楼栋所有外墙及线条四周增设砼止水反坎高度200。,外墙线条线条造成渗漏（5）,1、外墙渗漏,28,1、外墙渗漏,渗漏原因：空调套管与空调板处于同一平面处理方案：修改空调套管位置,空调套管,节点处理不当造成渗漏（6）,29,渗漏原因：脚手架眼未作特殊防渗漏处理夹杂钢管、钢丝绳处理方案（内墙）：将钢管、钢丝绳取出再对该位置用膨胀砼封
12、堵并涂刷聚合物防水再用防水砂浆抹灰收面,钢管、钢丝绳,1、外墙渗漏,堵洞处理不当造成渗漏（7）,30,1、外墙渗漏,渗漏原因：外窗管线安装开孔不当造成外墙渗漏；处理方案（内墙）：在内墙壁线管与墙体交接处，打出喇叭状凹槽先刷“黑豹”防水，再采用耐侯密封胶收口,管线安装不当造成渗漏（8）,31,2、外窗渗漏,原因分析：1、窗框塞缝不密实；2、未浇筑窗台压顶；3、窗台压顶采取后浇方式、浇筑不密实；,外窗节点处理不当形成渗漏（9）,32,2、外窗渗漏,原因分析：外转角窗两根塑钢型材直接采取拼接方式安装，造成外墙渗漏；,外窗拼装处理不当形成渗漏（10）,33,2、外窗渗漏,渗漏分析：铝合金外窗型材拼接部
13、位未进行打胶封堵处理，造成外墙渗漏。解决方案：铝合金型材拼接部位全面采取打胶封堵处理。,外窗拼接部位未打胶封堵形成渗漏（11）,34,问题描述：门窗塞缝周边出现渗漏现象，尤其是下框部位。,2、外窗渗漏,35,原因分析：塞缝材料配比不当；塞缝、密封不佳；木塞、保护膜干扰；窗框固定不牢；基层处理马虎；温差干湿变化影响。,2、外窗渗漏,36,处理措施：重新塞缝密封；通缝注浆处理；尽量采用外防。,2、外窗渗漏,37,预防措施：严格控制塞缝材料与塞缝工艺；及时拆除框料底部保护膜及临时木塞；严格控制洞口尺寸；加强基层清理。,2、外窗渗漏,38,原因分析：窗台坡度不足；窗楣滴水失效；底框内低外高；窗边收口一
14、次成活。,2、外窗渗漏,处理措施：全面整改窗台排水坡度；修复窗楣鹰嘴、滴水线；修补窗边墙体抹灰裂缝。,39,3、阳台、露台渗漏,40,原因分析：反梁变更，后浇存在施工冷缝；推拉门下坎砖砌而成。,推拉门下砖砌反坎,细石砼保护层,保温板,防水层,结构板,原设计反梁,变更后梁体,露台栏杆,露台,飘板,施工缝,露台反梁渗漏（2）,41,施工工程中的冷缝和施工缝有什么区别冷缝：指上下两层混凝土的浇筑时间间隔超过初凝时间而形成的施工质量缝通俗说冷缝就是施工不当在施工过程中由于某种原因使前浇筑混凝土在已经初凝后，后浇筑混凝土继续浇筑，使前后混凝土链接处出现一个软弱的结合面，这就是冷缝。施工缝是指因施工工艺、
15、施工强度、混凝土温控措施等原因，“故意”产生的一个新老混凝土间的缝，但施工缝是需要凿毛、设置拉筋、设止水物等措施处理的。两者之间的最大不同是：一个是施工不当、一个是施工需要。,42,处理措施：对施工缝注浆处理，重新施作防水；重新浇筑砼反坎。,现浇砼反坎,细石砼保护层,保温板,防水层,结构板,整体浇注反梁,露台栏杆,露台,飘板,圆弧角,推拉门,露台反梁渗漏（2）,43,4、空调板根部渗漏,原因分析：空调板根部砌体周边未设置砼反坎；无有效排水措施和坡度。,44,原因分析:1、未调整流水坡度空调洞口倒返水 2、且PVC管外边缘与外墙抹灰层交接处渗漏解决方案：重新钻扎，找好流水坡度，并外扩管洞口，做“
16、黑豹”防水涂膜,空调管处淋水渗漏分析及解决方案（1）,5、空调孔渗漏,45,3、厨卫间产生的渗漏现象。,46,3、厨卫间产生的渗漏现象。,原因分析：沉箱式卫生间未设置侧排地漏或TTC同层排水系统；沉箱内采用架空工艺施工，砖垛密集，导致排水不畅；侧排地漏高于结构高；,47,吊洞渗漏,原因分析:防水的薄弱环节,后期吊洞砂浆收缩引起缝隙 解决方案：凿除45CM砂浆层并向洞周边延伸23CM刷”黑豹”防水,然后用补偿收缩砂浆收口,48,烟道渗漏,原因分析:卫生间烟道根部未设置砼反坎或反坎高度不足（沉箱式卫生间）。引起渗漏现象。解决方案：凿除45CM砂浆层并向洞周边延伸23CM刷”黑豹”防水,然后用补偿收
17、缩砂浆收口,49,4、地下室产生的渗漏现象。,50,原因分析：1、新旧砼交接面形成施工冷缝，属典型的线渗案例；2、基础的不均匀沉降造成冷接缝加剧开裂；3、地下室底板无防水处理，容易造成面渗；4、砼浇捣质量问题（如蜂窝、孔洞等）。,凿毛不彻底,钢筋头,泥土,红砖,浇捣质量缺陷,1、地下室渗漏,51,处理措施：对于较大蜂窝、孔洞、缝隙，采用改性环氧注浆液、水溶性聚氨酯注浆处理；对于细小的渗水通道，采用水玻璃注浆处理；对于阴角、施工接缝、蜂窝、狗洞及渗水点等采用“中建”堵漏灵、快硬水泥等封堵；对于底板、剪力墙等面渗,采用DS200水泥基渗透结晶型防水材、聚合物水泥砂浆进行处理；卓宝BAC卷材内防水失效。,52,预防措施：施工缝位置采用不同形式的企口缝；结构施工缝位置基层处理必须彻底；后浇部位采用补偿收缩防水砼；砼浇注不得受室外地下水干扰；应在后加结构外侧做外贴内防水；后加地下室底板必须施作外防水；新旧砼交接处需作附加防水；后加结构需考虑基础不均匀沉降；最好不要出现该类变更。,
