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1、昆明国际温州城策划方案,2011.01,目录,政策及市场面分析 政策解读 昆明主要商圈及特征分析 昆洛板块商圈分析 昆明具有代表性的综合体分析 区域内竞合项目分析项目定位及战略 概况及分析 定位及解析 业态及划分项目规划建议项目营销策略及建议,政策篇,住宅唱主角局面将改变 2011年商业地产渐入佳境,2010调控政策频出，但主要针对住宅市场，商业地产成为“漏网之鱼”。,有业内人士指出，商业地产成为调控的“漏网之鱼”并非侥幸之意，而是更有深意。国家在打压住宅市场的同时，有意放商业地产一条生路。9月2日，保监会发布险资投资不动产和股权的暂行办法，大方规定数千亿险资可以投资商业不动产，但是不得变相炒
2、地卖地，不得以商业房地产的方式开发和销售住宅。中国指数研究院上海分院分析师认为，这种国家政策的隐性鼓励，一方面对商业地产的发展起到了直接的推动作用，另一方面也似乎透露出了政府在当前房地产市场调控中的部分思路，那就是一手抑制住宅市场的投资性行为，一手引导充裕的流动性进入商业地产。通过这样的方式将淡化剥离商品住宅目前被过度凸显的投资属性，将其转嫁到纯粹以投资为目的的商业地产上，从而使整个房地产市场真正进入良性循环之中。,在政策导引和市场的双重压力之下，中国的房地产企业纷纷开始转型之旅。2010年，金地、中粮、保利、中海、富力等国内一线开发企业均高调宣布了其商业地产发展战略，未来商业地产的开发比例将
3、占到其整体开发投资的20%-30%。,市场篇,昆明商圈解析,昆明商圈分布图,北市区商圈 滇池路商圈 昆洛板块商圈,主要商圈及分布图,本项目位于昆洛板块商圈，毗邻新螺蛳湾国际商贸城。,市场篇,昆明各商圈特征,三市街商圈,三市街商圈是指以昆百大商场为中心，东至青年路，南至金马碧鸡商业步行街，西至五一路及国防路，北至人民路。三市街商圈是目前昆明市最具影响力的商圈，具有最浓厚、长远的商业历史背景，现有商业高度密集，尤其是近日公园三市街步行街周边，更是密布了柏联广场、昆百大、金碧辉煌、益珑大厦诺玛特、伊佳依商务名店等大型商场，它们档次齐全，风格各异，一起构成了三市街的繁华。,小西门商圈,小西门商圈是指以
4、大观商业城为中心，包括东风西路从国防路至昆师路段、人民西路从五一路至西昌路段，以及以上路段周边20米范围内的区域。小西门商圈中心点地处东风西路与人民路交叉口，来往车辆众多，公交发达，地势开阔，商圈内主要购物场所有大观商业城、百汇商场等。该商圈的主要支撑者当属大观商业城内的沃尔玛超市，该商圈原本没有太多商业氛围，但正是在这一大型购物中心的带动下，小西门不但已成为区域性的商业中心，而且对整个昆明市场都有不可小看的影响。,青年路商圈,青年路商圈是指以新西南为中心，包括人民路从正义路至北京路段、青年路从圆通路至南屏街段、以及以上路段周边20米范围内的区域。青年路商圈也是市中心性质的一个商圈，其主要特点
5、是交通极其发达，来往车辆、人流极多，并且，该商圈主要商场高度集中于以西南商业大厦为中心的有限区域内，因此，易给人极为繁华之感，青年路商圈内的主要购物场所有西南大厦、仟村百货、鸿城赛特、天恒时代名店等。,白塔路商圈,白塔路商圈是指以樱花购物中心为中心，包括白塔路从人民东路至拓东路段、东风东路从北京路至环城东路段、尚义街、以及以上路段周边20米范围内的区域。白塔路商圈性质与小西门商圈有所类似，白塔路精品街逐渐衰败以后，该商圈周边并无大量、集中的大型商场，主要是靠金龙百货、樱花购物中心两大综合百货商场现有的市场影响力来吸引消费者，支撑其成为四大商圈之一。但有所不同的是，该商圈在交通、商业密集度及人气
6、等方面与小西门商圈相比又有所差距。,市场篇,昆明各商圈特征,北辰财富中心商圈,滇池路商圈,昆洛板块商圈,北市区商圈，以北辰财富中心为核心，加上正在开发的欣都龙城，拥有超大体量的商务、商业体量，据称在商业业态方面比较全面，可称为北市区的次级商业圈，互补市中心商业圈。作为首个现身于北市区的商业项目，其项目定位为一个集购物、商贸、娱乐、休闲、办公、酒店于一体的大型综合性项目，它以丰富的商业业态带动北市区房地产开发走向多元化，与区域内的俊发中心、领域时代以及欣都龙城形成业态互补，打造北市区的文化中心、商务中心和商业中心。,以南亚风情第壹城、中央金座为首的商业地产项目如雨后春笋般现身于滇池路，让滇池路成
7、为昆明商圈中的一个后起之秀。仅南亚风情第壹城一个项目，就有着金鹰国际百货、七彩云南温德姆豪廷大酒店、南亚风情园、家乐福南亚旗舰店、保利影院、国美电器南亚店等多达2000个品牌商家进驻，荟萃世界品牌。与此同时，中央金座还引进了四季鲜农贸市场、富滇银行营业厅、烧鹅美食城、百怡咖啡、澳洲红酒等商业，加之区域内早已成熟的西贡码头餐饮商圈，现在的滇池路，无疑可以算得上昆明南市区的核心商业区。,昆洛路、彩云北路、广福路下半段构成的昆洛板块商圈。昆洛板块，算得上是昆明新锐商圈之一。片区内不仅有着新亚洲体育城、橙郡、世纪城、银海畅园等品质社区自带的社区商业，也有着昆明螺蛳湾国际商贸城、世纪金源时代购物中心等已
8、经开始正式营业的大型商业中心。时下，这一板块已经有着沃尔玛、肯德基等500强商家入驻，也有健之佳、居然之家、祥云荟馆、百安居、皇马国际俱乐部等近500余个品牌商家进驻，经营业态涉及百货、餐饮、娱乐、休闲、建材等行业。同时，邻近世纪城小区的珥季路经过一年的发展，也成为昆明东南板块的一大餐饮、休闲集中地段。世纪豪庭、大澡堂等商家的进驻，让区域企业找到一个可以商务宴请的地方。,市场篇,昆洛板块商圈分析,昆洛板块作为现代新昆明建设的主战场之一，从2004年开始，就成为房地产开发的一大热点区域。去年以来，区域内的就业、商业、贸易、交通等设施的配套建设已经日益完善，给昆洛板块的商业地产迎来了放量的好机会。
9、多个社区商业开始启动推售，并在招商前期就在项目的商业业态定位及规划、主力店的进驻上，大下功夫。不少社区商铺甚至营造出一种集购物、休闲、餐饮等业态为一体的“Mall商业”，未来这一板块发展潜力巨大。“此外，随着新机场建设和未来投入使用，以及周边规划的创意产业园区，这里毫无疑问将成为一个以物流、文化创业产业为核心的新的商圈。,市场篇,典型商业项目分析,南亚风情第壹城,项目位置：西山 滇池路中段原南亚风情园项目地 开盘时间：已开盘，目前在售：近期将开出南亚锋尚MALL小型商铺，现在商铺正在认筹中 开发商：昆明南亚风情房地产开发有限公司,项目总用地面积282.45亩，南亚风情第壹城引入全球同步的Str
10、eet Mall（中央休憩式商业街区）商业理念，打造昆明的多功能城市综合体。将购物、餐饮、娱乐、休闲、旅游、社交、商务等功能集于一体，为消费者提供包罗万象的一站式服务，形成独具南亚风情第壹城特色的六大中心。,项目功能定位：南市城市商业综合体,南亚风情第壹城,项目形象定位：中央商业特区全明星建筑联邦,云南第一个最具规模的SHOPPING MALL南亚第壹MALL 最具东南亚风情的时尚广场中央商业广场 城市名品购物天地金鹰国际百货 昆明第一个白金五星级酒店七彩云南温德姆豪廷大酒店 标记昆明城市回忆的南亚风情园 拥有十九个会议厅的国际会议中心 西南最大家乐福旗舰店南亚风情第壹城家乐福 全新形态锤炼的
11、国美旗舰店南亚风情第壹城国美电器 情趣盎然，引领潮流的家居生活馆，水岸酒吧街 琳琅满目，大气磅礴的现代图书城 世界500强企业总部 省级金融核心机构 一座SHOPPING MALL 南亚第壹 MALL 全业态格局打造昆明最具规模的SHOPPING MALL,南亚风情第壹城成就六大中心：商业购物中心（8大主力店+12大次主力店+1200余个品牌商家）、餐饮美食中心（百胜餐饮集团+南亚风情园+300余家餐饮店）、文化影视中心（保利国际院线+青鸟健身+大型图书城）、休闲娱乐中心（一代天娇夜总会+温莎KTV+TOP ONE）、金融活动中心（中国银行+中国工商银行+中国移动+中国联通）、政务商务中心（中
12、央集群商务场+会议之都名流场+商务中心关系场）,润城,开盘时间：一期预计9月开盘 开盘价格：未定 项目位置：官渡 日新路中段 开发商：云南龙宇房地产开发有限公司,润城占地2000亩，其中一期近60万平方建筑体量已于2010年6月全面开工建设。二期及三期计划也将于未来5年内落成并投入使用。这座规模宏大的“都市综合体”全部落成后，将集商务办公、商业、居住、酒店和休闲娱乐等城市功能于一身，成为一个包罗万象的“城中城”。,润城,2000亩的土地上，结合办公、SOHO、住宅、酒店、公寓、步行街、大型商业等，塑造城市社区新形象，体现“城市再生“理念。以购物步行街、酒吧休闲沙龙、Shopping mall、
13、游憩公园组成的城市中心休闲购物步行街，打造以时尚购物、精品展示、休闲餐饮、适当游憩场所等多功能的综合购物街区。精心运营企业全球营运平台，集成办公中心、国际会议中心、营运配置中心于一身，融合城市经济、文化、商业等铂金产业，实现人流、车流、物流的最大化，滚动财富引擎。约55层的国际5A甲级写字楼，世界500强强势入驻，再创昆明的下一个财富增长极。,润城所处区域，正好是大昆明的正中心位置，北接昆明主城区，南连建设中的呈贡新城，成为整个城市向南发展的重要结点，承担着昆明新旧两城的中心连接枢纽位置。,项目定位：南市城市商业综合体,志远城市综合体,开盘时间：预计将于年底开盘。价格：未定 项目位置：五华 莲
14、花池旁 开发商：昆明远建房地产开发有限公司,志远城市综合体是昆明城市中心区内一个超大复合型项目，占地300亩，总建筑面积为40万平米。项目包含八大功能配套区，包括占地160112平方米的商业区、莲花池公园、206000平方米的高尚住宅区（其中包含56000平方米的极品都市住宅）、40000平方米的商务办公区、轻轨枢纽中心、中央休闲广场、长约500米的中央休闲景观长廊、超过2500个停车位的大型停车中心。,志远城市综合体,项目定位：国际IT高端商务圈,志远城市综合体西南首席IT国际航母。位于现代新昆明领跑板块位置，五华区中心腹地莲花池公园旁，其商业区总面积达20万平米。其依托高等学府领先的学术优
15、势，与身处中央信息区CID的绝对地利，将全力打造面向全省、辐射东南亚的国际化IT商业航母，集合世界IT高科技产业集群力量，形成现代化新昆明通讯、电子、数码、网络、信息、商务资源配置的一站式国际大平台。,经典双城,首创现代城市商业模式矩阵商业公园,经典双城自诞生之日，就站在了全昆明的高度。有金融、商业、餐饮、休闲、娱乐、运动构成的高级享受功能，有大型购物中心、星级酒店、影剧院、综合商业街、下沉广场、会所交织的丰盛文明舞台，有高品质幼儿园、学校、医院提供的完美生活保障。,经典双城,开盘时间：预计9月开盘 价格：未定 项目位置：西山 西二环路与人民西路交叉路口（西一中对面）开发商：云南经典房地产开发
16、有限公司,经典双城是西市区最大的城中村改造项目，拥有占地1000亩的庞大规模，是集商务、办公、商业、休闲、居住为一体的综合建筑群体。其中，住宅面积200万，商业面积100万。,螺蛳湾国际商贸城,新构建的中国昆明螺蛳湾国际商贸城座落在官渡区彩云北路，东靠昆玉高速，西接彩云北路（新昆洛路），南连南绕城路，北邻广福路。项目计划用地近12000亩，规划总建筑面积1000万平方米，其中商贸城占地面积5705亩；小商品生产加工区3000亩；物流仓储区3000亩。项目一期市场商城占地860.1亩，总建筑面积120万平方米，主体商城长650米，宽265米，地面5 层，地下1层，设计标准商铺23000个，一期市
17、场已于2009年11月交付使用；,区域内竞合项目,螺蛳湾国际商贸城,项目定位：泛东南亚第一商圈,建设中国昆明螺蛳湾国际商贸城是云南省委、省政府、昆明市委、市政府充分利用云南区位优势，顺应历史潮流，建立在“中国西部大开发”和“中国东盟经济合作”等一系列国家战略基础之上，立足于“提升昆明经济，调整城市建设及产业结构，发展商贸流通”而着力打造的一项划时代工程。投入运行后商城片区必将成为面向西部地区和东南亚、南亚、中东，集中国乃至世界的名品、精品的特大型国际商贸展示中心、交易中心、流通中心。,区域内竞合项目,区域内竞合项目,新亚洲体育城,项目定位：“体育+地产”复合城市大盘,新亚洲体育城位于昆明东南新
18、城市中心区的新昆洛公路和广福路交汇处，净用地约2200亩，总建筑面积约200万平方米。6年“体育城”商圈成熟浮现。“10大运动场馆+医院+中学+幼儿园+农贸市场+文化广场”的城市级配套；“彩云北路+广福路+地铁1号线”新都心畅达交通配套；“总部写字楼+国际酒店+星级影院+商业步行街+主力超市+百货中心”成熟商业业态集群。其城市化复合大盘的全面功能性配置，属于城市新中心区的核心架构。,区域内竞合项目,世纪城,昆明世纪城位于广福路与昆洛路之间，占地3680亩，总建筑面积达400万平米，投资100亿元人民币，相当于在建设一座城。世纪城共分为26个区，其中340万平米为住宅、35万平米为SHOPPIN
19、G MALL、25万平米为巨型公园、社区还拥有7.5万平米的六星级酒店、8万平米的商业街、5.5万平米1所九年制学校及4所幼儿园、3.6万平米大型市级医院以及部分写字楼。居住户数达23400户，可容纳6.6万人居住。,城中城,世纪城商业除社区生活配套外，以引人大型家居卖场居然之家、美灯多等为主，打造具有特色的大型专业市场。,政策及市场面小结,全国范围内商业地产大势所趋昆明城中村改造，城市综合体频出昆洛板块商圈作为后起之秀，占据天时、地利、人和，在螺蛳湾国际商贸城等大项目的推动下，与传统商圈形成互补，雄霸一方。,昆明国际温州城项目作为昆洛板块的又一大型城市综合体，如何能抓住区位优势（主城与新城枢
20、纽）大环境优势（借螺蛳湾、体育城、世纪城之势）交通优势（畅达交通，多条公交线路、未来轻轨1号线）规模优势（占地800余亩，建筑面积超过逾140万平方米）打造出与螺蛳湾国际商贸城、新亚洲体育城、世纪城形成在商业上差异化互补，物业品质上有所升级，又可作为新行政中心及领馆区配套，把握校园经济机遇的 新型城市综合体,疑问？,项目定位及战略,项目当前面临的几大问题,时间紧：2011年3月项目规划必须通过规委会。任务重：工作滞后，前期拆迁等遗留问题较多，规划方案还存在很多问题，策划及招商公司进入较晚。现决定急需解决问题：项目定位商业体量、产品分类业态定位及划分,项目概况、SWOT分析,定位及战略,项目概况
21、,项目名称：昆明国际温州城项目位置：彩云北路与广福路交汇处，东为市经济适用房区，西南与“欢乐城”为邻，南为螺蛳湾国际商贸城，北为东南亚使领馆区。项目总占地约：824亩项目净用地面积：603亩项目总建筑面积约：148万平方米住宅建筑面积约（含回迁）：81万平方米回迁住宅面积约：40万平方米商业及商务建筑面积：64万平方米,项目基础条件：,品牌影响力：温州人及其团队在华人圈中有“犹太人”的说法，在国内甚至国际上都享有盛名，这不仅决定了项目庞大的资金和资源优势，同时也是本项目的品牌和标签。“昆明国际温州城”这一品牌在市场上有强大的号召力和吸引力。拆迁：项目拆迁工作进行中，但由于项目毗邻螺蛳湾国际商贸
22、城，村房出租率及租金都很高，拆迁难度相对较大。彝族村落：项目所属的子君村，是彝族的一个支系，全村93%以上属彝族。回迁房：项目有近40万平方米的回迁房。护国寺：项目地内有与官渡古镇同时期留下的“护国寺”，还有官渡区重点文物保护单位“大耳村古墓葬群”遗址。,项目概况、SWOT分析,定位及战略,项目SWOT分析,优势（Strengths）,地缘优势:老城与新城枢纽；未来城市发展方向；地产开发热点区域；毗邻螺蛳湾、体育城、世纪城等大盘。交通优势：道路交通便捷畅达，多条公交线路，轻轨1号线。规模优势：800逾亩大盘、城市综合体。资源优势：温州商会强大的资源及资金优势。,劣势（Weaknesses）,政
23、府及政策原因导致昆明的城中村改造项目推动过慢。项目由于前期遗留问题，时间紧迫。40万平方米回迁房有可能对整个产生资金压力及品质影响。项目地块广福路与彩云北路交叉口八面风位置被其他项目及地块“扒皮”占据。,机遇(Opportunities),政府对住宅调控政策对商业地产起到了潜在的推动。本项目与周边大盘强强联合，有望将昆明的商业格局推到一个新高度。本项目隶属的区域内校园经济不容小视。,威胁（Threats）,项目定位：城中村改造带来的多个城市综合体之间的同质化竞争。供求关系：区域内大盘云集，市场放量过大。,定位及战略,项目定位解析及思考：,昆明国际旅游休闲购物公园,国际：项目占位，项目应具有国际
24、高度和眼界。旅游：打造昆明又一个具有旅游价值的旅游目的地，吸引海外游客。休闲：建立属于项目自身的休闲生活方式。购物公园：集购物与娱乐为一身，逛公园般体验愉悦的购物休闲过程。,项目定位思考及推演,项目定位潜在关键词：国际化、时尚化、差异化、标杆化、高端化、民族风、低碳环保,定位及战略,项目定位思考及推演,项目定位梳理：,国际具有国际水准的金融商务中心、5A写字楼、超五星酒店、国际化特色商街旅游引进具有旅游休闲意义的项目，不仅与周边商业形成差异化，更要解决商业的经营和项目人气，成为项目亮点的同时打造国内外游客旅游目的地。休闲在对传统业态进行升级的基础上，引入新兴业态，以创新和新意，赢得消费者。购物
25、公园真正意义上解决吃、住、玩、乐、娱、行。,结合以上分析，我们需在旅游和休闲两方面对业态有个准确的定位，才能真正实现项目的商业价值，成功运作本项目。,定位及战略,项目业态及划分,本项目根据“昆明国际旅游休闲公园”的项目定位及业态划分可分为五区一中心。,国际酒店商务区集中式商业区特色商街区高品住宅区住宅回迁区以护国寺和“大耳村古墓葬群”遗址和打造嘉年华为主体的文化休闲中心广场,定位及战略,项目业态及划分,国际酒店商务区,发挥温商在海内外资源及资金优势，打造全国首个国际温商城，建设地标性环球金融大厦，全生态超甲企业总部写字楼，同时，考虑到昆明写字楼市场的实际情况，控制写字楼总体量，部分写字楼可转为
26、SOHO销售。,本项目的国际酒店商务区，一定要具有标志性意义的写字楼，所谓的标志性，可以从高度、立面、科技含量、硬件、甚至命名等方面考虑，打造不仅是本项目，更是温州商会、昆明市的地标建筑。,写字楼总面积控制在50000平方米，层高不低于3.8米，单层面积在12001600平方米,国际酒店商务区包括5A级写字楼及超五星酒店。,国际酒店商务区意向图,定位及战略,项目业态及划分,超五星白金酒店,就昆明目前的情况来看，虽然多个地产项目已拟建或已与世界超五星酒店签约，但均在规划和建设中，就经营现状来看，以翠湖宾馆和世纪金源酒店为代表的五星级酒店客源稳定，经营良好，证明高端酒店市场仍存在空白，本项目将引进
27、一个世界知名品牌的超五星酒店，带动项目的整体品质和人气，并实现长期稳定收益。,洲际、希尔顿、万豪、雅高、喜达屋等世界顶级酒店品牌。,以我司操作东方首座并成功引入万豪酒店的经验看，必须在项目规划先期与以上酒店方接触，谈定合作事宜，酒店方将就酒店设计等提出专业的要求和意见，实现“量身定制”，确保万无一失。,超五星酒店及配套面积不超过50000平方米。客房总数不低于300个。,香港九龙洲际酒店,定位及战略,项目业态及划分,集中商业中心,本项目的集中式商业中心在业态定位上首先必须与螺蛳湾的“大而全批发式商业”以及世纪城“以居然之家为代表的专业化家居商业”拉开差异。同时，为了满足商业人气从而解决商业的经
28、营问题，必须打造在昆明市有代表性和影响力的商业形式，要么新颖，要么极致。,通过对整个昆明市场商圈的分析以及对项目基础条件的把握，我们将在项目引入如下业态：百货业态：伊藤洋华堂超市业态：沃尔玛（家乐福、大润发）科技数码广场：万得城儿童主题商业：儿童城娱乐休闲商业：天幕商街、4D影院、真冰溜冰场、酒吧街、嘉年华、大型网吧、大型桌球城、电玩城、健身房、桑拿等,集中商业中心总面积：120000125000平方米,集中商业中心,百货业态伊藤洋华堂,伊藤洋华堂（Ito Yokado）於1920年创立，前身为羊华堂洋品店，现时是日本主要零售企业，在日本全国各地经营百货公司，亦有从事其他业务，近年更积极在中国
29、内地多个城市包括成都、北京等拓展零售业务。,经营面积：1500020000平方米。,经营范围：衣料类包括绅士服装，妇人服装，儿童服装，内衣，服饰，杂货；住宅关联商品包括住居用品，寝具，工艺品，家电，日用杂货（家庭用品，药品）运动用品，文具，玩具。食品类包括生鲜食品，加工食品。附带业务加工。,成都伊藤洋华堂,集中商业中心,超市业态沃尔玛,集中商业中心,沃尔玛百货有限公司由美国零售业的传奇人物山姆沃尔顿先生于1962年在阿肯色州成立。经过四十多年的发展，沃尔玛公司已经成为美国最大的私人雇主和世界上最大的连锁零售企业。,经营面积：1500020000平方米。,集中商业中心,昆明沃尔玛大观店,集中商业
30、中心,科技数码广场万得城,欧洲第一大消费电子产品零售商万得城电器在其国际版图上又拓新篇:在欧洲市场频频创下骄人业绩之后，万得城电器正式进入中国市场了！2010年11月17 日，万得城电器中国首家旗舰店在上海淮海中路527号盛大开幕！,经营面积：1000015000平方米。,经营范围：包括各种电子消费品、新媒体产品、手机、娱乐产品、办公科技产品、摄影/录像配件、车载高保真系统、家电和家居用品。,上海万得城,集中商业中心,儿童城、未来城,一个为孩子量身打造的职业、社会体验城。“儿童城”将针对5至10周岁的少年儿童，开设他们比较喜欢的50多项社会职业，如法官、飞行员、船长、医生、银行职员、导游、模特
31、、摄影师、记者、消防员、厨师、建筑师、科学家等。劳动后还能获得“工资”（只在馆内通用的一种虚拟货币），在馆内买自己喜欢的东西。而家长们则只在玻璃房外观看。模拟城市布局规划，设有道路交通设施、公共机构、服务机构、医院、影剧院、超市、电视台、公园、机场、港口、学校等，考虑到孩子的身高，汽车、房子等设施一般按实景70的比例设计。,此业态在昆明属于新兴业态，对于孩子具有很大的吸引力，同时 能带动相关儿童商业如童装、玩具、科教、娱乐、餐饮等的发展,经营面积：2000025000平方米。,集中商业中心,4D影院,4D影院是从传统的立体影院基础上发展而来，相比较于其他类型影院，具有主题突出、科技含量高、效果
32、逼真、画面冲击性强等特点和优势。随着影娱乐技术的发展和娱乐市场的需求，人们不仅将震动、坠落、吹风、喷水、挠痒等特技引入3D影院，还根据影片的情景精心设计出烟雾、雨、光电、气泡、气味等效果，形成了一种独特的体验，这就是当今十分流行的4D影院。由于观众在观看4D影片时能够获得视觉、听觉、触觉、嗅觉等全方位感受，近年来4D影院的发展非常迅猛。,2010年9月28日，随着北京奥林匹克公园新奥购物中心的CGV星星国际影城的正式开业，4D plex动感影厅首度进入观众的视野。,经营面积：800010000平方米,韩国希杰CGV影院放映厅,集中商业中心,真冰溜冰场,引进欧洲技术的AST真冰溜冰场，实现反季节
33、消费，带动项目人气，是本项目的又一大特点。,AST 欧洲公司 为世界锦标赛提供冰场，这些冰场为冰球比赛、冰上舞蹈、花样滑冰、短道速滑等竞技比赛提供比赛场地。,经营面积：30005000平方米,大型室内真冰场,集中商业中心,休闲娱乐中心,由大型网吧、桌球城、健身中心、桑拿、电玩中心等共同组成的休闲娱乐中心，经营面积共计可达10000平方米以上，电玩中心及桌球城还可置于项目地下负一层，这里将成为针对项目周边学校及辐射呈贡大学城的校园经济青年时尚休闲娱乐区。,大型网吧,桌球城,健身房,桑拿中心,电玩城,特色商街区,特色商业街区由国际印象风情街、东南亚印象风情街、云南民族印象风情街以及少量底商组成。业
34、态包括国际品牌旗舰店、品牌形象&概念展示店、创意精品商店、旅游商品购物店、家具饰品店、美食街、酒吧街、特色商品街，社区生活配套等。,总建筑面积：8000090000平方米,特色商业街区创意商业街区（国际印象风情街）,项目将打造一个类似于北京三里屯VILLAGE的把众多国际国内品牌的旗舰店和环球店带入项目中的创意时尚街区。,这里将是一个时尚，创意、高端、精品的开放式街区，它将吸引各品牌旗舰店的入驻，与螺蛳湾的商业形式形成互补。同时，这里也是各种时尚活动，潮流展览的举办地。,经营面积：3000035000平方米,北京三里屯VILLAGE,特色商业街区东南亚印象风情街,以东南亚著名景点集合打造具有东
35、南亚特色的商品街，主要业态为东南亚玉器珠宝、木雕中心，东南亚家具、家居装饰，东南亚美食、东南亚艺术表演以及具有东南亚特色的手工艺品、小商品。集旅游、娱乐和购物为一体，同时在建筑形态上也保持东南亚风格。,作为专业的东南亚玉器珠宝、木雕中心，集加工、销售为一体，可向昆明市旅游局申请成为专门的旅游定点接待单位。,经营面积：5500060000平方米,特色民族步行街,酒吧街（云南民族印象风情街）,围绕项目原有的护国寺，进行修缮和改造，打造具有云南民族符号的特色步行街主要经营酒吧、创意商店、特色餐饮、书店、特色商品等业态，打造具有项目特色的步行街。,经营面积：1500020000平方米,北京什刹海,天幕
36、广场,苏州时代广场天幕。位于苏州工业园区金鸡湖东圆融时代广场，是目前世界上最大的LED天幕，长约500米、宽32米、高21米。造价过亿。,苏州时代广场天幕采用如同水立方造型的膜结构封顶，配合新型LED灯条、灯带、射灯等，整个“天幕”由2000多万只超高亮度的LED灯组成，显示面积超过6000平方米，宛如一条蜿蜒的绸缎、炫目的长虹，飞架在时代广场的上空。与此同时，“天幕”系统在设计采用了三维声像扩声系统，完美的做到了影像一声音同步。在近500米的天幕系统中采用了前所未有地106声道环绕效果音效系统，系统庞大超乎想象，非常值得一看。这个“天幕”除了造景之外，主要功能是输送图片画面，发布广告。,天幕
37、广场将成为本项目一大看点和亮点，使商业即使在傍晚依旧节节生辉。,苏州时代广场天幕,社区配套及地下商业,本项目社区配套商业主要以满足项目自身及螺蛳湾、体育城、世纪城等的日常生活配套为主，业态以便利店，美容美发、餐饮、药店、洗衣店、服装店、书店等。地下除停车位之外，商业主要由电玩和桌球城组成。社区配套商业经营面积|:20000平方米。地下商业经营面积:5000平方米。,意向图,高端住宅区,本项目住宅销售由于受片区及螺蛳湾等项目的带动，困难不大，但为了树立项目及公司品牌，物业品质上应针对体育城、世纪城有所提升，同时我司建议，住宅高度最好控制在100米以内，以避免复杂的规划审批过程以及降低项目成本，具
38、体建议，可参见下一篇章。,高端住宅建筑面积：40万平方米（不含回迁）,建议本项目住宅部分打造12栋3000040000平方米的高端产品，类似北京棕榈泉、成都龙湖峰景,意向图,村民回迁区,保障回迁面积，不影响整个项目品质，处理好拆迁与回迁在时间节点上的问题。,回迁面积：约40万平方米,意向图,文化休闲中心广场,以原有护国寺及大耳村古墓葬群为核心，对古建筑进行修缮保护的同时。打造中心休闲文化广场，并引入嘉年华，吸引人气，成为周边商业的核心及集散地，带动商业的发展。,占地面积：约50亩,嘉年华,项目业态定位及划分小结,项目业态定位及划分小结,项目招商策略,招商准备期,意向招商期,意向招商集中期,意向
39、招商冲刺期,开街,持续期,完成招商准备工作,与主力商家及主力店达成合作协议，中等商户陆续引进，小商户紧跟其后，完成意向招商60%,大、中商户基本确定，大规模招商进行。完成意向招商共100%,准备开街，并促进签约和进场装修完成招商共90%,盛大开街,完成剩余的招商工作,项目规划建议,项目原有规划,原有规划中存在的几点问题：,商业动线不清晰，南面商业街入口单一，商业的价值没有得到最大发挥。项目中心没有一个商业及景观节点，没有充分利用好护国寺和大耳村古墓葬群地块的价值。高层建筑之间空间关系拥挤，超高层太多。个别地块的经济指标没有用够。大型集中式商业中心作为人流节点，过于分散，不利于很好的吸引人流。,
40、我司调整后的规划,酒店及集中商业区,风情街区,住宅,中心广场,学校,回迁区,高品住宅,酒店及集中商业,住宅,我司调整后的规划,商业街主入口,商业街主入口,商业街次入口,商业街次入口,广福路和彩云北路各设一个商业街主入口。,我司调整后的规划,中心文化广场以护国寺及嘉年华带动人气,中心文化广场作为项目商业和景观节点,我司调整后的规划,以中心广场为节点的商业流线,我司调整后的规划,将地块北面河道退距由50米缩减到30米，增加3栋高层，并将之前的125米高度均降低到100米。,30米退距,我司调整后的规划,大型集中式商业集中广福路和彩云北路端头位置，有利于人流的导入，商业气氛的形成。,项目分期实施步骤
41、,一期,二期,三期,规划建议小结,以上调整是我司针对项目现有规划在有限的时间内提出的几点意见。调整后的规划主要解决了商业的动线及节点问题、住宅由于超高层过多而引起报规上的困难及公摊大的问题以及容积率合理利用的问题。有利于商业的存活以及项目价值最大化。,调整后规划商业、商务面积大概增加了10000平方米。住宅面积增加45000平方米。容积率约为3.8,营销策略及建议,本项目在商业策略上，将以国际金融商务区的5A级写字楼和超五星酒店为标杆，以特色商街的业态形式为差异，以天幕、嘉年华、真冰溜冰场、4D影院、儿童未来城等为亮点，以集中式商业中心为支撑，建立品牌、拉开差距、吸引人气、实现商业的有序经营，
42、达成项目商业价值最大化。,商业策略,本项目由于尚处在项目定位及规划报批阶段，现阶段主要解决的是项目定位、业态规划、产品分类、规划建议等问题。针对营销目前我司仅提出如下四点建议：作为城中村项目，在资金充足的前提下，尽快推进项目，以免政策频出，变化过快对项目的影响。解决好拆迁、回迁与项目销售之间的节点关系，避免资金压力过大。项目住宅销售基本不存在太大困难，具体销售可根据当时市场情况因势而动。项目商业部分，大型集中式商业建议开发商自持，商街可部分出售。,营销建议,项目价值,本项目总面积逾225万平方米，开发成本约为130150亿元人民币项目总价值依据以上策划，将达到250300亿人民币。,感谢聆听 敬请斧正THANKS,
