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1、黄石仙岛湖蓝海一号形象定位及营销推广方案,报告思路,蓝海一号所在板块分析蓝海一号项目分析形象定位客户定位,区域篇,背景区域宏观环境项目周边别墅分析,营销目标营销推广策略营销建议,定位篇,营销篇,背景区域宏观环境项目周边别墅产品分析,对已拥有1套住房的本市家庭、能提供本市1年纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的本市家庭、拥有1套及以上住房的非本市家庭、无法提供1年本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市家庭，暂停向其售房。,而项目所在区域的黄石阳新县却不受影响，利于项目的打造，投资客已经开始关注这里,受外部宏观经济走势的影响，从紧的货币政策和不断上扬的CP
2、I迫使资金进入保值通道，房地产市场成为了资金保值的重要选择,政策动荡的当下，由于国务院房贷调控新政出台，各地房产交易针对普通民宅的观望成为主旋律，炒房热开始降温，别墅市场便渐渐成为投资者追捧的新贵,在央行加息的金融背景下，保值力较强的高端别墅项目再度成为投资客的资金避风港,人民币升值 金融资金流向 股票的不稳定,持续上升,2010年5月，国土资源部下发了关于当前进一步从严土地管理的紧急通知，规定“从2006年5月31日起，各地停止审批别墅类供地和办理相关用地手续，对低密度住宅项目的审批也要进一步控制”,现有政策下别墅越来越稀缺，独栋别墅会像古董一样珍贵，物以稀为贵，项目升值潜力巨大！但除了背景
3、下的利好因素外，项目自身还有哪些呢？,黄石简介,位置：位于湖北省东南部，长江中游南岸，是湖北的第二大城市，也是武汉城市圈副中心城市,行政区域：大冶市、阳新县和黄石港区、西塞山区、下陆区、铁山区四个城区及一个省级经济技术开发区,百里黄金地，江南聚宝盆,环境：素有“半城山色半城湖”的美誉,总面积4583平方公里，总人口260万,2010年国内生产总值687亿元，同比增长15.5%；全社会固定资产投资468亿元，增长36.4%；社会消费品零售总额突破300亿元，增长20.6%。,黄石的经济发展状况,作为长江经济开发带的重要支点、武汉城市圈的副城市中心和鄂东区域经济龙头，黄石正步入发展的快车道。,黄石
4、交通,区位优势明显，交通便捷，出行方便：城区有国家一级铁路干线武汉九江铁路 武汉城市圈城际铁路京珠高速正规划建设的大广高速和杭瑞高速106国道、316国道便捷的交通，使黄石与我国中部东西轴线区域的各个城市都形成了顺畅的连接，吸引着更多的人来到黄石置业投资和旅游渡假。,城际铁路,黄石房地产市场,广东房联认为：从投资额来看，2010年全国房地产投资完成额比上年同期增长33.2%，黄石市房地产投资额增长幅度高出全国8.4个百分点；从商品房销售面积增幅看，黄石的增长水平高于全国30.3个百分点。所以，黄石去年房地产市场交易比较活跃，刚性需求大，随着城市建设发展和市场的成熟，市场将越来越受消费者的青睐。
5、,项目周边别墅产品分析,黄石（包括大冶市）典型楼盘数据分析：,产品及客群分析,项目示意,产品及客群分析,项目示意,航宇香格里拉,上上坊,人信假日威尼斯,银河湾,咸宁典型楼盘数据分析：,产品及客群分析,项目示意,仁和春天大道,产品及客群分析,项目示意,碧桂园温泉城,咸宁碧桂园,武汉典型楼盘数据分析：,产品及客群分析,项目示意,产品及客群分析,项目示意,武汉长岛,保利十二橡树庄园,龙泰北郦湖,黄石：优势：主城区稀缺的地段资源和完善的城市配套；劣势：缺少优良的自然景观和主题定位。咸宁：优势：距中心城区20-30分钟车程的近郊片区，交通条件良好，有着较优良的自然资源价值及配套价值；劣势：区域发展规模不
6、大，主题定位不够明确。武汉：优势：别墅成片发展，片区发展比较成熟，知名度高，自然资源优质，自住渡假休闲主题清晰，生活配套相对便利；劣势：价格相对较高，主题定位不够明确。,小结：三区域对比分析,广东房联认为：项目周边别墅产品多以联排双拼别墅产品为主，独栋别墅产品较少。项目周边别墅产品大多以自住型为主，定位明确的投资型别墅产品稀缺。项目周边别墅产品价格相对偏高，性价比较低。产品品质优良、自然资源优越、价值未来发展潜力大、主题定位明确的别 墅社区是当前市场的机会点。,蓝海一号所在板块分析蓝海一号项目分析形象定位客群定位,区位优越位于阳新县王英旅游小镇，是湖北省的东大门，素有“百湖之县”、“鱼米之乡”
7、美称；东临长江，西接京广，南及京九，北靠武黄；阳新属武汉都市圈辐射范围，处于国内产业转移的黄金地段。,交通便捷106、316国道横贯东西，武九铁路纵穿南北，大广（大庆广州）、杭瑞（杭州瑞丽）高速交汇，形成了10分钟上火车、半小时上高速、2小时上蓝天的快速交通网，为阳新走向世界铺就了通途。,区位,板块资源,板块人文价值,板块优劣势总结,区位,板块资源,板块人文价值,板块优劣势总结,资源、生态优势自然资源得天独厚,生态环境好资源丰富，物产富饶。是全国著名的苎麻之乡、全省林业和水产大县。自然风物宜人。有政府省级生态旅游风景区仙岛湖、省级森林公园七峰山、省级湿地保护区网湖，还有全省第二大水库富水水库等
8、自然生态景区。,仙岛湖,七峰山,人文,特产,风貌,历史,湿地自然保护区-网湖,省级森林公园七峰山,苎麻,山茶油,七锋禅林,龙港革命旧址群位,区位,板块资源,板块人文价值,板块优劣势总结,湘鄂赣边区鄂东南革命烈士陵园,从区位上看，未来交通便利，可享受大城市完善的生活配套。从资源来看，自然资源、旅游资源丰富，又有着深厚的人文底蕴，可挖掘的价值点多，增加项目附加值。区域前景广阔，未来发展潜力巨大。,优势,陌生的、远离大市场的孤僻阳新王英旅游小镇，广泛认知度较低，未形成高端居住区的认知理念。自然资源未大量开发，尚未得到有效的利用。,劣势,区位,板块资源,板块人文价值,板块优劣势总结,蓝海一号项目优势,
9、自然优势：项目位于政府正在规划中的湖北仙岛湖生态旅游度假区内，湖景版图面积276平方公里，1002个岛镶嵌，国家二级水质，4.6万亩的水域的原生态仙岛湖自然湖泊景观，山脉环绕。,蓝海一号项目一期劣势,产品优势：,指标：总占地面积：642204.55平方米 总建筑面积：49782.47平方米总商业建筑：13215.86平方米容积率：0.078绿化率：88.3%一期栋数：23栋（计划会增加至48栋左右）,低密度、低容积率、高绿化的稀缺独栋别墅产品项目；山水资源的极致利用，产品设计与之完美融合，打造原生态山水、悠闲别墅群。,蓝海一号项目优势,蓝海一号项目一期劣势,一期开发,配套优势：项目外仙岛湖度假
10、酒店、九龙山庄、民福山庄、野人岛、观音洞、潜水基地、水上高尔夫等近在咫尺。,水上高尔夫,九龙山庄,野人岛,观音洞,潜水基地,蓝海一号项目优势,蓝海一号项目一期劣势,配套优势：项目内规划高尚风情商业街、星级酒店、VIP高级会所、休闲度假沙滩、游艇会,蓝海一号项目优势,蓝海一号项目一期劣势,项目,交通优势：地处幕阜山北麓、鄂东南百湖之县阳新西南部，位于庐山与九宫山旅游黄金线中心。距武汉140公里、庐山130公里，106、107国道擦肩而过，离大广高速仅15公里左右。,蓝海一号项目优势,蓝海一号项目一期劣势,项目所在区域板块知名度不高，潜在价值未被高度认可周边现有配套较少，所规划配套只是纸上谈兵，尚
11、未兑现抵达项目交通要道不多，且路面稍显窄小，路况较差,蓝海一号项目优势,蓝海一号项目一期劣势,有利因素,+,-,不利因素,定位方向 主题形象明确的投资型别墅。从项目和板块特征而言，吸纳客群的需要，应跳出黄石，面向周边各大城市，面向大武汉。,稀缺独栋别墅产品，低密度综合项目仙岛湖生态旅游区，景观优势明显稀缺原始生态资源政策利好，未来交通可达性好,区域知名度较低，周边配套及其缺 乏，生活氛围不浓外部环境较差，且短期内无法改变区域房产市场处于起步阶段,市区客户对生态、资源、区域房地产投资价值比较关注,周边区域客户以自住为主，对生活配套依赖程度很高；自住型社区的方向不可行,综上，蓝海一号定位思考方向,
12、蓝海一号投资型,原生态+旅游+商务,千湖之省,我们要打造什么？我们决定走 尖端路线，酝酿打造精品,集高端星级酒店、特色精品酒店、水上风情商业街、综合运动乐园、户外原生态体验基地、水上高尔夫、游艇俱乐部为一体的生态核心区,仙岛原墅,高贵,绿色,生态,健康,何谓真别墅？原山原湖,有湖还有山，才敢称真别墅,名家说：最好的别墅不在山上，就在湖边。我们说：更好的别墅，山水兼有之，且为原生态。别墅，融山水之灵气，山的憨厚，水的柔情，生活的逸趣。本案位于仙岛湖畔，绿山环绕，加冕“真别墅”当之无愧。,同属一个圈层，才敢称真别墅,复合性社区，人群复杂，不同阶层因品位不同而难以调和、融洽。别墅，匡定城市,高端阶层
13、，因邻里情趣相通而衍生生活乐趣。,能从容圆梦，才敢称真别墅,珍品,仙岛湖蓝海一号当之无愧,“别墅”是奢侈的代言品，别墅的价格让很多富有阶层都望而生畏，只能停留在梦想中。而我们项目的超高性价比空间，以产品正言，以生活感人，让别墅梦想真实可及。,仙岛湖蓝海一号 宛如一块原璞玉，集天地之气 需雕刻大师的心灵手巧，精心雕琢,仙岛湖蓝海一号宛如一块原璞玉，集天地之气需雕刻大师的心灵手巧，精心雕琢,蓝海一号,千湖之省,如何雕琢？,仙岛原墅,别墅功能,别墅级别,别墅主题,别墅风格,别墅级别,配与国际星级豪华装修星级高雅厅堂星级舒适卧室品味尊贵高雅生活！,别墅主题,借助得天独厚原生态自然仙景，完美融合，打造别
14、墅独一无二的四季主题，切身感触春夏秋冬，四季变幻!,别墅功能,休闲娱乐、生态旅游度假、商务洽谈、拓展基地生态核心区,生态核心区一站式价值体系,水上风情商业街,综合运动乐园,水上高尔夫,贵族游艇会,高端星级酒店,特色精品酒店,水上风情商业街,综合运动乐园,户外原生态体验基地,水上高尔夫,游艇俱乐部,别墅风格,独特的欧式建筑质感，特色生态园林，与周围原生态自然美景相融合，形成仙岛湖上最具特色的一笔。,仙岛湖蓝海一号,仙岛湖蓝海一号,客户定位,我们已定位投资型别墅,那么，投资客是？,消费客是？,千湖之省,仙岛原墅,他们已经拥有稳定的事业和高收入，也有了一定的社会地位；他们手中掌控着大笔资金，而在时下
15、大环境，更多的考虑是选择投资别墅，而且已经有比较成熟的投资技巧；他们有财富、有远见，他们不满足于一套房，更认同别墅的投资价值；他们或计划到年老退休的时候可以有栋特别适合人居的别墅养老、安度晚年，若现在有适合的，买来，既是保值增值，又是为以后着想。,客户描摹,项目的升值空间、潜在价值和性价比；投资的便利性和保障性；终端消费客户需求程度。,客户关注,投资客,投资客,市场利好,政策利好,规划优势,性价比高，升值潜力无限,谁会购买？,结合本项目,返租运营模式：推出闲暇时为业主托管放租服务，提高产品的投资收益。,购买客户区域锁定,广东房联认为，因本项目的特殊属于和定位，我们把主力投资客户群覆盖在项目周边
16、黄石市、大冶市、咸宁市和武汉，而重点是锁定在武汉！,投资客,购买客户群体锁定,投资客,在仙岛湖，每年都有超过10万的游客前来旅游观光、休闲度假、体验原始生态！,主要来自黄石、大冶、武汉、鄂州等地,消费客,喜好观光、游湖、爬山,喜欢水，与水亲近,喜欢户外拓展、团队游玩,喜好高尔夫、游艇,他们,消费客,客户群关系,蓝海一号,每年超10万的旅客量,丰富的旅游资源,住宿环境需求,消费客,需求,高位形象,赋予,保障,配套需求,稀缺的产品价值,投资客,购买,营销目标营销推广策略营销推广建议,我们的目标:,区域板块知名度提升，开发商品牌及项目形象树立,实现年底一期清盘,总体宣传策略（一）以面带点，点面结合：
17、在媒体选择上，以主导媒体带动辅助媒体，两条通路齐头并进，增强本案宣传的广度和深度。（二）形象挂帅：即“整体品牌形象广告”和“项目销售广告”首先，通过项目整体广告推广迅速建立 项目入市后的整体品牌形象，为项目的整体销售以及开盘聚集客户。（三）活动铺路：通过一系列的渠道推介活动，推广项目信息，制造气氛，将本案特点和生活理念通 过活动传达出去，并为销售积累客户。,5月,8月,11月,9月,7月,10月,6月,持续热销,执行节点：,户外广告（高炮、看板、道旗等）,准备期,蓄客期,强销期,营销推广节点：,促销短信,实现热卖,扩展渠道，快速积累 大量客户,阶段目标 快速树立项目形象,渠道推广,体验推广,媒
18、体推广,报纸,报纸,祝福短信,告知短信,告知短信,致谢短信,10.1开盘仪式,设置外展点,组织考察团,别墅产品投资论坛暨产品发布会,9月中旬会所、售楼部、样板房、园林开放，服务体验,电视广告,告知短信,与旅游公司长期合作活动,媒体推广,配合广告目的制造市场关注，尤其是开盘初期制造强烈的市场轰动效应，为销售积聚能量。准确地与目标消费者沟通，清晰传达项目形象等信息。迅速提升项目的知名度和影响力。提升发展商的知名度和美誉度。,媒介目标,媒体推广,流动广告,报纸、杂志,高炮、户外看板,短信,楼体外围墙,导示牌,电视广告,道旗,媒体组合,媒体组合,媒体推广,主导：报纸辅助：户外，电视，杂志，短信创新媒体
19、：流动广告,瞄准目标群体，建立蓝海一号的品牌形象提高知名度美誉度 媒体投资效益最大化,预期效果,渠道推广针对投资客,设置外展点,在武汉繁华市区路段设置一个长期固定的外展接待中心。功能：活动推广宣传、项目形象宣传及接待登记意向客户。,预期效果：展示聚鼎企业开发商的品牌实力，迅速树立仙岛湖蓝海一号项目品牌形象，扩大项目品牌知名度，以及积累更多目标客户。,蓝海一号财富中心,渠道推广针对投资客,组织考察团,针对目标群体，组织多个投资型别墅项目考察团到本项目现场参观考察。,预期效果：吸引更多的目标群体亲临本项目，体验项目的优越性，通过口碑宣传，树立蓝海一号项目形象，扩大知名度。,渠道推广针对投资客,别墅
20、产品投资论坛暨产品发布会,在武汉的星级酒店会议室，举办别墅产品投资论坛暨产品发布会。,预期效果：届时将邀请房地产行业知名人士、政府高层及各大媒体加以炒作，向目标客户传达投资理念，加深客户印象，提升开发商品牌及仙岛湖蓝海一号项目形象。,渠道推广针对投资客,蓝海一号开盘仪式,预期效果：届时将邀领导嘉宾、目标客户群、开发商、销售代理商、各媒体单位代表等举行开盘仪式，渲染现场气氛，造势热销，彰显项目品牌实力，树立项目形象，口碑宣传，为后续各期开发销售铺垫。,开盘当天，在仙岛湖蓝海一号销售中心举行开盘仪式。,消费者“四季旅游”策略,旅游资源整合借力打力,结合项目景观特色，和旅游公司合作，增加仙岛湖旅游线
21、路，加入项目体验元素。整合仙岛湖旅游区资源，实现旅游资源推广和项目推广互动，突出项目稀缺性、投资价值，促进销售，分享旅游资源开发成果。,渠道推广针对消费客,合作旅游项目,春季,登山径、单车径、湖面泛舟等旅游新元素加入；安排经过或可俯瞰项目线路，适当展现项目在一片春意之中，加强项目景观形象和投资潜力认知度。不定期赞助当地教育机构进行原生态认知与保护的宣传教育活动，增加开发商在公益方面的形象。,夏季,增加项目（沙滩日光浴场、摩托艇活动、会所湖鲜品尝节目）旅游附加线路，显示项目居住配套超值性、完善性，增加项目投资价值。,秋季,湿地观鸟摄影、项目外侧原始森林探险、婚纱摄影蜜月团等，和婚纱摄影企业合作，
22、以百间婚纱摄影门店、展位向消费者展示仙境之美，增加项目仙境之居的形象，突显投资价值。,冬季,享受会所温泉，红泥小酒炉，独钓寒湖雪，白色情人节、圣诞节，创造项目附加旅游节目的冬季特色旅游线路，增强项目消费人气，展示项目投资收益潜力。,体验推广样板房体验,现代简约的欧式风格的样板间，有功能分区，一层是娱乐休闲天地，可以设有迷你电影院、棋牌室、K房、运动室、红酒窖,实施时重点可以参考深圳中信高尔夫栖湖别墅样板房设计风格,体验推广样板房体验,二层为居住区，设计注重空间的连贯和功能的布局，植入环保理念，设计上充分利用自然光来实现节能和环保，让居住者体验自然、宁静、舒适感。,体验推广园林体验,与样板房搭配
23、，园林采用特色风情的园林景观，营造地中海式度假风情式的居住氛围。,尊重客户，以客户为中心,体验推广服务体验,制作出详细、专业的投资手册，为投资客户提供专业的指导服务；精选专业高级的物业管理服务公司，为项目增值保养，也为消费客提供国际级的服务；以上服务与销售服务同步进行。,投资手册,管家服务,安保服务,安保服务,工程进度,前期营销推广的顺利进行需项目工程进度的配合支持，故建议装修样板房、修建园林等硬件上的支持，及物业管理等服务上的支持。,10,9,8,6,7,5,11,9月中旬前会所、售楼部、样板房的修建装修完工，园林修建完工，物业公司驻场,本案一期预算是3605600元（不包含售楼处、样板房和园林费用），实际操作中，可以依据销售情况，进行调整。,推广费用比例图,备注：预算费用明细另附,Anticipate cooperation!THE END,THANKS,
