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1、咸阳世纪大道西段项目市场调研报告,2010.11.08,我们的思路,沣渭新区房地产市场洞察，掌握房地产市场的供给与需求,区域楼盘摸底分析，知己知彼，百战不殆,本产品的初步市场定位,我们调研的目的,1。评估项目所处的宏观市场环境以及中微观环境。2。寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场。3。分析购买客户群，锁定目标客户群。4。制定项目的发展方向以及市场定位5。推荐最具竞争力的产品建议。6。评估开发商目标实现的可能性。,本报告思路结构图,市场调研报告,沣渭新区世纪大道区域房地产市场分析,项目发展方向判断以及发展建议,沣渭新区环境分析,沣渭新区世纪大道宏观背景分析,沣渭新区世纪大道宏观背景
2、总结,区域市场供需现状分析,项目自身条件判断,竞争对手分析,典型案例分析及启示,区域市场客户群分析,区域房地产市场未来发展趋势预测,项目客群分析,项目发展潜力总结,项目发展建议,区域市场具体个案分析,第一章、沣渭新区世纪大道宏观环境分析一、沣渭新区世纪大道宏观背景分析国家政策/政府规划地理区位人口分区区域经济构成区域整体发展现状二、沣渭新区世纪大道宏观背景总结,1、国家政策/政府规划,西安沣渭新区是西(安)咸(阳新区的重要组成部分。是陕西省委省政府、西安市委市政府落实国家关中天水经济区发展规划 引领大西北建设大西安打造全国内陆型经济开放开发战略高地的重要承载区也是西安国际化大都市建设的重要城市
3、功能新区。,9月30日房市新政,在二次调控的一月多时间中，不仅房价上涨成为事实，而优惠风潮却也成为另一个咸阳楼市事实。,经历调控收紧和加息，咸阳房价依然屹立不动并稳中有升，证明市场刚性需求强烈,2、沣渭新区地理区位以及人口分布,地理区位:新区位于渭河以南，老西宝公路（G310）以北，东接西安市西三环，西接规划中的西咸绕城新线位。规划总面积195平方公里（其中西安用地面积125平方公里，咸阳用地面积70平方公里）。人口分布：辖沣东、钓台、陈杨三个办事处，47个行政村，2个社区居委会，共23825户，总人口98749人。,沣渭新区主干道世纪大道,世纪大道：双向八车道与三桥环行立交桥零距离对接，距西
4、安钟楼仅20公里；这条路为城市快速干道，不收取过桥费；地铁一号线从世纪大道东段的中部经过。公共交通陆续开通，K630路、59路直达西安，22路、23路通往咸阳市区。,新区交通网络日渐成熟，公共交通都已通达,工业项目概况：,现有投资百万元以上的工业企业49户，年总产值10亿元以上。较知名的有河南金星集团投资的蓝马啤酒厂、长庆集团投资的长庆专用车项目、新疆大湾集团投资的新阳光农贸市场等，此外，还有大成钢结构、科达变压器等一批投资过亿元的项目。在建项目35个，总投资90亿元。其中重大产业项目有由延炼集团投资40亿元、产值120亿元的子午轮胎，上海众合创业投资管理有限公司投资20亿元、产值60亿元的风
5、力发电设备制造项目，西电集团投资12亿元、产值20亿元的西电秦都工业园项目，陕西万泉投资有限公司投资3.2亿元、产值6亿元的垃圾焚烧发电项目。这些项目建成后，新增产值130亿元，利税可望达到10亿元。在谈和即将落户的项目15个。较大的有庆安公司整体搬迁项目、西安航空装备有限公司项目等。,3、区域经济构成,位于该区域北侧的“咸阳湖”生态景观工程，长5500米，水面宽度350至400米，目前已基本建成，已成为市民休闲、健身、娱乐的好去处。位于该区域西侧的沣河城市绿林，占地256亩，栽植各类花木近百种26万多株，培植草坪14万平方米，是咸阳城市的绿色氧吧。位于该区域西南侧的沣河，经过近年来的治理，生
6、态环境得到了极大地改善。沣河综合治理工程一期完成投资3428万元，二期工程正在规划之中。,生态环境概况：,咸阳湖,沣河,沣渭新区三步走战略：,2009年：起步阶段，确定区域范围，规划初步方案,2010-2015年：启动实施阶段，重点推进核心功能区建设,2016-2020年：全面提升阶段，开发建设重心由核心功能区逐步向其他区域延伸,西安建设国际化大都市的”核心引领区”,国际化大都市西安的“新都心”,生态宜居、环境优美、产业聚集、服务一流、国际化特征明显的“21世纪国际新城”,4、区域整体发展规划,区域性的发展将带动基础配套设施的完善,沣渭新区建设规划,通过确立空间布局、产业发展、生态环境改善、基
7、础设施建设目标，将沣渭新区打造成充分体现西咸融合、协调发展的主要区域。沣渭新区将形成“两河两心三园五基地”的城市空间布局。两河：即以渭河和沣河两条生态水系为依托，打造两河生态景观，形成渭河南岸、沣河两岸宜商宜居的城市功能长廊。两心：即奥林匹克体育运动中心和新区CBD中心。奥体中心拟占地面积8000亩左右，可以举办各种大型国际性体育赛事。CBD中心拟规划面积10平方公里左右，重点发展总部经济、会展经济、金融商务、文化休闲、高尚生活社区等。三园：即沣渭三角洲中央（湿地）公园、汉建章宫遗址公园和秦阿房宫遗址公园。通过三个公园的建设，彰显新区文化资源与生态资源，促进新区投资环境和居住环境改善，聚集资本
8、，聚集人气。五基地：分别规划510平方公里的未央六村堡现代物流基地、未央三桥精细化工和装备制造基地、咸阳世纪大道两侧生产性服务业基地、长安斗门现代产业基地、户县新材料新能源环保产业基地。,沣渭新区价值及前景分析西咸一体化“八同四化”的目标中，交通一体化被提到了很重要的地位，而连接两个城市的主要干道就是世纪大道。从国内发达地区的经验看，两个以上的城市联合体由于经济规律的要求而联合发展的时候，将会给城市间的缓冲地带带来巨大的发展机遇。比如广州和佛山，在提出“广佛一体化”之后，广佛地铁、广佛放射线、广州二环高速路等快速路网逐步建设，给两个城市的中间地带带来了很大的改观，沿线楼市也被普遍看好。一、主干
9、道-世纪大道的黄金价值首先就体现在地理位置上：1、世纪大道位于咸阳与西安西北的交汇中心地带，双向八车道与三桥环行立交桥零距离对接，距西安钟楼仅20公里。这条路为城市快速干道，不收取过桥费，仅此一项就大大节省了通行成本，减少了通行时间。2、西安地铁一号线将从这里经过，这使得咸阳将成为国内首个拥有地铁的三线城市。二、在“关中-天水经济区”和西咸新区的大框架下，扩大了西安以及咸阳的房地产发展空间.在“关中-天水经济区”和西咸新区的大框架下，扩大了西安以及咸阳的房地产发展空间给房地产开发商们提供了更大的选择空间，异地置业也伴随着交通条件的改善而变的“时尚”起来，在咸阳买房，在西安工作不再是梦想。,三、
10、新区房地产发展空间大，异地置业不再是梦想 西安城西是个重工业区，工业人口居多，人们的收入水平普遍偏低，而咸阳市区的各类住宅、写字楼比西安同类房价每平方米要低1000元左右。低房价将会吸引更多西安人，特别是毗邻咸阳的城西购房者来咸阳买房，从而为咸阳的房地产发展带来了巨大的商机。同时还克服了目前由于咸阳市区规模小、人口少、房地产市场狭小所带来的各种局限，使市场容量大为增强，为咸阳房地产市场的持续发展提供了巨大的商机和美好的前景。四、生态环境的改善提高区域价值.在西咸环保一体化的要求下，两市将会对沣河、皂河和太平河水环境进行共同治理，两个城市间的生态环境将进一步得到改善。五、CBD将引领新型区域建设
11、.而根据咸阳市的规划，世纪大道两侧将建设一流的CBD中央商务区区域，同时设有信息枢纽、科技研发中心、金融中心、办公服务区等功能齐全的新型区域。,1、交通便利助楼市起飞。2、开发条件优越，区域很适合成片的住宅开发。3.低房价吸引更多西安人异地置业，为咸阳的房地产发展带来了更多的商机。4、随着西安城西楼市郊区化以及咸阳地产的向东发展，世纪大道的黄金价值将进一步彰显5、CBD建设以及生态环境改善带动新区域发展。,二、沣渭新区世纪大道宏观背景总结,第二章、沣渭新区世纪大道区域房地产市场分析一、区域市场供需现状分析二、区域市场客户群分析三、区域房地产市场未来趋势预测四、区域市场具体个案分析,1、区域市场
12、供给分析,现有物业类型和各供应面积：,2、区域市场供需预测,小结：后期市场房源大多由华府御园和宇宏健康花城供给，占后期市场供给量的57.5%,二、区域市场客户群分析,1、典型案例客户来源分析2、区域客户群分析3、客户置业特征总结,距离本案最近的两个竞争项目（华府御园和先河国际社区），对本案具有非常有力的参考价值，其竞争项目客户群也是我们面对的客户群,特征总结：主要来自咸阳老城区、周边户县居民。大概占到60-80%。多为中低收入居民。主要看好该项目科技住宅的价格和品质，以及该区域的区域前景。关注私密性、安全性、部分关注风水,华府御园客户,看重项目的居住环境、舒适户型、品牌开发商。,项目主打价格牌
13、，且户型好，南北通透，销售以口碑传播为主，,特征总结：主要来自沣渭新区、咸阳老城区及西安城西部分客户。也有部分周边县客户，大概占到10-20%。大都在35岁以上。以作为第一居所居多。基本均为多次置业。主要看好户型、本体配套，以及该区域的区域前景。,先河国际社区客户,看重项目的居住环境、产品品质、升值潜力、品牌开发商。,客户群分析步骤,客户群的分类客户群需求分析、偏好分析以及专注点总结客户群的置业特征总结,咸阳老城区和沣渭区周边县的居民是重点研究客户,客户研究圈层的确定1、西安城西、土门片区的居民2、咸阳老城区客户3、沣渭新区在住居民及周边县居民城西、土门居民考虑到西安本城内房地产接近饱和，且极
14、高的房价，升值空间大、房价低的区域会是他们考虑的重点。咸阳老城区居民，伴着与陕西省会西安的接轨区域，打着与国际接轨、打造现代都市的旗号，是他们不错的选择。周边县城居民，生活水平大提高，会让他们想到要去领略新城市风貌。,老城区,周边县城,城西、土门,客户研究,客户置业的主要驱动因素：优势地段支撑下的城市生活和投资价值的合力驱动；客户关注点指向项目品质的打造,目标客户置业逻辑研究,1、地段2、配套3、品质4、户型5、环境,客户置业的主要驱动因素是优势环境支撑下的城市生活和投资价值的合力驱动；客户关注点指向项目品质的打造。,核心关注点：户型设计、外立面、园林景观、物业管理,客户研究小结,客户研究小结
15、,客户置业特征总结,消费者置业特征：,1.非常注重交通条件2.看好区域发展前景3.产品创新敏感度大，需求不同对不同创新的敏感不同4.优质园林设计认可、愿意买单5.注重购买实惠,三、区域房地产市场未来趋势预测,趋势一：扩区规划的落地将加速移民的热潮。城市中心土地的稀缺，使得市场开发的触角更多地向郊区甚至远郊延伸，除了城市，购房者又多了一个选择。按照最近出台的西咸新区规划建设方案，未来西咸新区将形成大都市圈，以前所谓的郊区及远郊概念也将慢慢淡化，伴随着这些区域的纷纷启动，政府基础配套设施也将在这些郊区及远郊全面铺开。,趋势二：随着世纪大道周边生活氛围、市政配套、公共交通的进一步完善和 成熟，周边的
16、价格将大幅度上升。房地产作为市场开发的先头力量必定先予以启动，开发商开始由“造 势”变为“借势”，一座座人居中心也将趁势崛起，随着周边配套的完善，价格将大幅度上升.,趋势三：大量品牌开发商以及大楼盘的进驻将带动区域楼市发展 同北京、上海一样，西咸大都市圈也希望有自己长期的、稳定的品牌购房团，通过他们的力量带动区域楼市的趋强趋旺，这是诸如华宇实业、咸阳亿龙房地产开发有限公司等众多品牌地产开发商的共识。可以看出，这个区域已经一跃成为开发商及购房者纷纷争夺的“香饽饽”,四、区域具体个案分析区域个案区位分布区域个案具体分析区域个案分析总结,沣渭新区目前房地产开发项目集中在世纪大道沿线两侧,已建成的项目
17、有14个，最为知名的有奥林匹克花园、金泰丝路花城和先河国际社区.,先河国际社区 宏宇健康花城阳光渭水华庭 华府御园平湖秋月 和润天地颐和名居,目前，沣渭新区特别是世纪大道两侧楼盘销售火爆平均价格大概达到3800元/以上。,奥林匹克花园 金泰丝路花城蓝郡国际公馆 南海家缘摩登3米阳光 星岛假日紫气东来,东段项目,西段项目,西宝高速公路,世纪大道东段,段家南路,颐和名居,段家北路,平湖秋月,和润天地,华府御园,先河国际社区,宇宏健康花城,渭水华庭,摩登3米阳光,金泰丝路花城,星岛假日,南海家缘,紫气东来,秦皇南路,陈南路,世纪大道沿线两侧楼盘分布图,总体上，世纪大道西段土地供应量多，剩余房源较多，
18、价格在3600-4600元/，东段土地供应量较少，剩余房源不多，价格在4800元/以上。,农业银行,朝阳医院,百姓大药房,咸阳市第一人民医院分院,西工大启迪中学,南郊装饰建材批发市场,秦阳中学,钓鱼台路,世纪大道西段,陈阳寨转盘,渭河三号桥,西宝高速公路,长虹路,奥林匹克花园,蓝郡国际公寓,世纪大道沣渭新区的主干道；咸阳的南大门，西安新的西大门；地理位置显著,世纪大道上各年份商品房住宅均价：,在2004-2009五年中平均每年价格上涨338元/，在2009-2010一年中价格上涨1140元/。区域房地产市场在沣渭新区发展背景下，开发前景相当可观。,从表中明显可看出：,世纪东路项目分析,金泰丝路
19、花城地标性大盘,本体配套完善，品牌开发商,世纪东路-楼盘之一,项目地址：世纪大道中段占地面积：561亩建筑面积：53万总套数：3500容积率：2.54绿化率：45%层高：2.9m户型区间：92-126、147-233规模/类型：共期80栋高层、小高层。均价：4000-5500元/，复式6500-6700元/物业费：0.9元/月工程进度：第期，建到15层（共25层）,销售中心,可借鉴要点：大规模品质社区、生活配套齐全，品质以及品牌深入人心。,金泰丝路花城项目地段、配套资源、产品品质、品牌物业,世纪东路-楼盘之一,产品特点：现房实景，特色情景园林感悟花样生活。配套成熟。陕师大金泰丝路花城小学、幼儿
20、园，西工大启迪中学，联袂打造一流品牌教育。5000缤纷社区商业街，购物休闲两相宜。4000休闲主题会所，恒温游泳池。国际品牌物管公司。客户群：咸阳市居民较多、周边县城居民较少。营销：前期的品牌以及形象已经被广泛认可，后期进入成熟发展期，入伙时间：2012年7月底，销售率：70%左右。,价格,产品品质,形象,营销,资源/地段,展示/服务,品牌/物业,摩登3米阳光精致小户型，生活配套完善,世纪东路-楼盘之二,项目地址：世纪大道中段（丝路花城西邻）开发商：文华地产占地面积：76亩建筑面积：14万总套数：1000多均价：4800元/容积率：2.4绿化率：38%物管单位：文华物业物业费：0.9元/月规模
21、/类型：6栋16层小高层停车位：400多个户型面积：49-186工程进度：1、2期主体封顶，3期规划装修标准：简装销售率：60%建筑规模：共期销售电话：33687999,本项目优势在于：项目地段、周边配套资源、精致户型,摩登3米阳光项目地段、周边配套、精致户型,产品特点：建筑设计采用了经典的现代艺术风格，整体外观成优美的S型。东临陕师大附小和幼儿园，西靠西工大启迪中学，地理位置非常优越。49-89平米的优质户型设计。客户群：咸阳市居民较多、周边县城居民较少。可借鉴要点：大规模品质社区、生活配套齐全，品质以及品牌深入人心。,本体配套,产品,产品品质,地段,优质户型,世纪东路-楼盘之二,星岛假日升
22、值空间，地段优势，生活配套,占地面积：110亩建筑面积：23万平米建筑规模：一期栋层高：.米销售价格：未定容积率：未定绿化率：45%装修标准：毛坯户型面积区间：一期约有400套房源，两室、三室、四室、五室；项目尚未开盘，一共期工程进度：一期楼盘部分已经到达封顶阶段，销售工作处于咨询阶段。,世纪东路-楼盘之三,世纪西路项目分析,平湖秋月现房无风险，交通便利,占地面积：68亩建筑面积：8万m2总套数：426容积率：1.85绿化率：48%停车位：41%，租金50元/月面积区间：90120m2层高；2.9m2电梯品牌/数量：日立;1梯2户，2梯4户入住时间：预计2009年10月 工程进度：三期现房，四
23、期策划中。销售价格：均价4100元/m2,世纪西路-楼盘之一,本项目优势在于：项目地段、现房无风险。,平湖秋月现房无风险，交通便利,世纪东路-楼盘之一,产品特点：现房，无风险。15个主题景观，一区共景，全飘、直飘、转角飘窗、空间多变。采光阳台、观景阳台、工作阳台、法式阳台。6班名师幼儿园。通体全瓷，素雅立面，地幅热采暖、外墙外保温。20路视频监控、全天候保安巡逻。客户群：咸阳市居民较多、周边县城居民较少。可借鉴要点：大规模品质社区、生活配套齐全，品质以及品牌深入人心。销售率80%左右销售电话：33690000。销售折扣：无,本体配套,产品,现房无风险,地段,优质户型,宇宏健康花城大城配套、全明
24、景观、西班牙风情,工程进度；项目现处于二期，部分小高已封顶，高层盖到20层。销售价格：38004300元/平米；优惠情况：全款98折，按揭99折销售率：目前在售二期，60%-70%左右。,基础指标：,产品销售情况：,项目地址：咸阳市秦都区世纪大道段家路什字开发商：宇宏房地产发展有限公司占地面积：355亩 建筑面积：80万平米层高:3米容积率：1.7绿化率：46%规模/类型：共41栋；高层、小高层/商铺户型面积：80-180m2入住时间：2011-12 装修标准:毛坯电梯品牌：未定车位数目：地下64%-80%,世纪西路-楼盘之二,本项目优势在于：项目地段、现房无风险。,宇宏健康花城大城配套、全明
25、景观、西班牙风情,世纪东路-楼盘之二,产品特点：现房，无风险。15个主题景观，一区共景，全飘、直飘、转角飘窗、空间多变。采光阳台、观景阳台、工作阳台、法式阳台。6班名师幼儿园。通体全瓷，素雅立面，地幅热采暖、外墙外保温。20路视频监控、全天候保安巡逻。客户群：咸阳市居民较多、周边县城居民较少。可借鉴要点：大规模品质社区、生活配套齐全，品质以及品牌深入人心。销售率80%左右销售电话：33690000。销售折扣：无,本体配套,产品,现房无风险,地段,优质户型,华府御园滨水而居、新中式景观文化示范社区,工程进度；主体封顶，室内装修销售价格：3600元/优惠情况：一次性2个点，按揭一个点销售率：在售一
26、期，总共3栋住宅和一栋会所，二期将于11月开售,基础指标：,产品销售情况：,项目地址：城西世纪大道西段三号桥南开发商：西安沃都占地面积：222亩建筑面积：30万 容积率：2.7绿化率：38%总户数：2000户层高：3米装修标准：毛坯入住时间：2011年12建筑规模：共18栋；高层、小高层，商铺户型面积：86-140停车位：共1000个停车位，地下900个，地上100个。公摊率：32%,世纪西路-楼盘之三,本项目优势在于：滨水而居、新中式景观文化示范社区,华府御园滨水而居、新中式景观文化示范社区,世纪东路-楼盘之三,产品特点：“华府御园”直面“千里渭水”，“百亩湿地”滨水而居，自然生态环境得天独
27、厚，利用渭水滩涂形成大面积湿地景观，利用项目本身的多元化园林表现。以“新中式园林生态居住”的哲思源想、新江南文化建筑符号，展现“现代建筑、中式园林、诗意栖居”的住区特质。客户群：咸阳市居民较多、周边县城居民较少。可借鉴要点：利用渭水滩涂形成大面积湿地景观，利用项目本身的多元化园林表现。,本体配套,产品,现房无风险,地段,优质户型,先河国际社区西段上高档社区，多国景观广场；注重人居舒适性,基础指标：,占地面积：150亩 建筑面积：26万平米容积率：2.48绿化率：48%装修标准：毛坯建筑形式：21栋高层和小高层（16-24层）层高：3米电梯品牌：三菱/1梯2户,产品销售情况：,楼间距：50-70
28、m户型区间：87-243（3期）销售均价：4300-4600元/销售折扣：一次性9.9折，按揭无折扣,世纪西路-楼盘之四,本项目优势在于：西段上高档社区，多国景观广场；注重人居舒适性,先河国际社区西段上高档社区，多国景观广场；注重人居舒适性,世纪东路-楼盘之四,产品特点：拥有成熟本体配套、世界先进建筑形态灌入，城市一级生活资源配套，多国景观、新风系统、光伏太阳能等新科技住宅；业主专属五星级会馆；两大国际广场；国际双语幼儿园。客户群：咸阳市居民较多、周边县城居民较少。可借鉴要点：大规模品质社区、生活配套齐全，品质以及品牌深入人心。,本体配套,产品,现房无风险,地段,优质户型,阳光渭水华庭国企开发
29、商，金牌物业，大众价位；无小户型,世纪西路-楼盘之五,项目概况：,项目地址：世纪大道西段开发商：咸阳市房地产开发公司占地面积：88亩建筑面积：13.8万总套数：1300容积率：2.57绿化率：40%层高：3.2m电梯品牌：三洋停车位：地下1295，地上35户型区间：90-150工程进度：处理地基入住时间：2012年年底装修标准：毛坯宣传方式：户外广告销售电话：33810808,销售情况：,住宅均价：3700-3800元/商铺价格未定销售折扣：一次性9.7折，按揭9.9折,阳光渭水华庭国企开发商，金牌物业，大众价位；无小户型,世纪东路-楼盘之五,产品特色：低建筑密度，大楼间距，大景观，小组团主推
30、户型：2室1厅1卫客户：周边城镇居民，认可开发商实力的市区居民，看好区域发展前景的客户，看重低价格的市区客户营销：借助国企开发商的名号进行广泛宣传,价格,产品,形象,资源/地段,物业管理,开发商实力,可借鉴要点：利用自身17年的物业管理经验打动客户，注重产品内部,和润天地区域内最小社区，大众价位,世纪西路-楼盘之六,项目地址：世纪大道西段与段家堡路交汇处开发商：南华房地产开发有限公司占地面积：27亩建筑面积：4.5万总套数：356容积率：2.5绿化率：40%层高：2.9m规模类型：2栋多层，1栋12层小高层，1栋18层高层停车位：80个左右户型区间：91-134工程进度：一期现房，二期4层在建
31、入住时间：2011年年底装修标准：毛坯销售电话：33685111,项目概况：,小区规划图,销售情况：,住宅均价：小高和高层3700-3800元/，多层2600元/销售率：70%,世纪大道西段,地段未来潜力,本项目优势在于：大众价格,和润天地区域内最小社区，大众价位,世纪东路-楼盘之六,产品特点：小规模社区，少数多层产品，生活配套不成熟客户群：咸阳市居民较多、周边县城居民较少。可借鉴要点：,产品,大众价格,地段,优质户型,项目区位图,颐和名居现房发售,世纪西路-楼盘之七,项目地址：世纪大道西段段家村十字南500米开发商：西安鑫林实业有限公司占地面积：110亩建筑面积：17万总套数：1200容积率
32、：2.73绿化率：40%层高：2.9m停车位：80个左右户型面积：50-135物业费：0.5元/月 入住时间：2010年年底装修标准：毛坯销售电话：38196111,销售情况：,只剩9栋多层部分未卖销售均价：多层3000元/，商铺暂不售销售率：90%销售折扣：一次性9.9折,项目概况：,产品情况：,公共交通：K630路、22路、23路本体配套：幼儿园、临街商铺,本项目优势在于：容积率小，绿化率大,颐和名居现房发售,世纪东路-楼盘之七,产品特点：部分有小高层部分是多层产品，生活配套不成熟，主力户型是小户型50平米左右。该项目座落于泰山历史文化中轴线，学校、医院、商业中心近在咫尺，水电暖气各项市政
33、设施配套齐全。中式园林风情，庭院式花园洋房，多层极品风景房，小高层精品房，三种不同形态的建筑自然错落而成。客户群：咸阳市居民较多、周边县城居民较少。可借鉴要点：水电暖气各项市政设施配套齐全。中式园林风情。,产品,大众价格,地段,优质户型,总结1：世纪大道商品住宅房东西段价格相比，东高西低，西段最高价格为4600元/，东段均价在4600以上。,户型面积多集中在120左右的三室,总结2：周边配套匮乏，较多依赖社区配套和市区配套，对于本案是劣势点。,总结3：世纪大道沿线现有楼盘后期供给量不足，但市场需求仍很旺盛，市场销售情况较好，对于本案是个机会点。,总结4：客户群主要以本市居民为主，周边城镇居民为
34、次，同时还出现少量的西安城西客户，市场容量增大，为区域房地产发展提供了很好的商机。,总结5：各个楼盘均打造自己独特的建筑风格，社区配备会所等配套，户型设计人本化来弥补周边现有环境欠佳因素，以此来吸引购房者的眼球。,以项目周边的楼盘详细说明：,启示：1、本项目产品应更注重差异性，形成项目特色，以此吸引客户；2、必须要有本体配套，满足居民生活休闲基本需求。,第三章、项目发展方向判断以及发展建议一、项目自身条件判断二、竞争对手分析三、从竞争机会点看项目发展突破方向四、典型案例分析以及给我们的启示五、项目客户群分析六、项目发展潜力总结七、项目发展建议 整体思路:根据对市场潜力、竞争对手、典型案例及目标
35、客户的分析找到项目的机会点、预估项目的市场占有率。,项目自身条件判断,项目占地100亩左右，呈矩形，地块属性为二类居住用地和商业金融用地；相对区位比较偏远，区位劣势明显；项目西边是华府御园，北边是先河国际社区和宇宏健康花城，与本项目会是直接竞争关系；公共交通匮乏，只有23路在渭河3号桥南的站点；道路通达性良好，通过长虹路可到达咸阳市区，走钓鱼台路到达统一路，沿世纪大道可直达西安；周边配套缺失。,本项目区位世纪西路与钓鱼台路交汇处南侧,项目地块现状,地块全貌,西面的华府御园,北边的先河国际社区,东边的城改项目,钓鱼台路,竞争对手分析,现有、潜在竞争项目的竞争特点、市场反应,先河国际社区西段上精品
36、住宅，良好的绿化景观；注重人居舒适性,基础指标：,占地面积：150亩 建筑面积：26万平米容积率：2.48绿化率：48%装修标准：毛坯建筑形式：21栋高层和小高层（16-24层）层高：3米电梯品牌：三菱/1梯2户,产品销售情况：,楼间距：50-70m户型区间：87-243（3期）销售均价：4300-4600元/销售折扣：一次性9.9折，按揭无折扣,华府御园滨水而居、新中式景观文化示范社区,工程进度；主体封顶，室内装修销售价格：3600元/优惠情况：一次性2个点，按揭一个点销售率：在售一期，总共3栋住宅和一栋会所，二期将于11月开售,基础指标：,产品销售情况：,项目地址：城西世纪大道西段三号桥南
37、开发商：西安沃都占地面积：222亩建筑面积：30万 容积率：2.7绿化率：38%总户数：2000户层高：3米装修标准：毛坯入住时间：2011年12建筑规模：共18栋；高层、小高层，商铺户型面积：86-140停车位：共1000个停车位，地下900个，地上100个。公摊率：32%,竞争楼盘特点分析,本项目面对竞争市场的机会点在哪里？是跟随、超越、还是差异化竞争？,项目优劣势总结：属于先天性，后天较难改变周边生活配套：还不完善，处于劣势自然资源：一般，不突出规模：离咸阳中心最近的大盘 优质园林景观，配套齐全的高档社区优质人本户型设计项目可以有突破方向：物业类型户型设计园林项目配套,通过对比竞争分析找
38、到项目突破的方向：,市场竞争机会分析总结,项目竞争机会点：生活配套大空间社区景观产品创新优质户型设计,客户置业特征：产品创新敏感度大，需求不同、对不同创新的敏感不同。优质园林设计认可、愿意买单非常注重交通条件，以及生活配套注重购买实惠,建设完善的生活配套打造中等规模优势大空间社区景观、创新生活理念优质户型设计,支撑,典型项目分析,典型楼盘特征,从典型楼盘看，给我们的启示：,打造高档社区，一级生活资源配套注入社区，在教育、园林、会所等高尚配备领域着重组织异国园林人文景观设计，多维大景观广场优质户型设计楼盘价格在4300-4600元/平米品牌物业，顶级物业服务，,项目客户群分析,西安中心区及以咸阳
39、中心区抗性较大，较高的性价比会吸引部分中心区低购买力客户世纪大道周边客户抗性相对较低西安咸阳区域城市资源佳，抗性大研究客户群1、西安城西片区2、咸阳东片区3、世纪大道周边县区片区4、世纪大道建材客户,客户特点：多数为咸阳市周边县区客户，认为世纪大道区域不差，区域基本生活 配套未来即将建设成熟。西安城西建材客户较多，看好世纪大道区域未来发展前景，认为房价相比西安市区房价较低。西安和咸阳周边人群多数看好世纪大道未来发展前景选择城市周边沿线职业，相对房价较低。客户对城市教育资源要求不高，看好未来生活配套即将建成。,客户群对项目片区印象：该区域是国家重点规划建设区域，西咸一体化、建设大西安、关中-水天
40、经济核心区、沣渭新区等。客户群总结：本区域有世纪大道周边县区客户、西安城西建材客户和咸阳市中心客户群，具有一定购买力。,本项目整体上还是有很大潜力的，体现如下：1、随着西咸一体化的逐步深入，沣渭新区建设的全面实施，项目地段价值将持续提升；2、既是竞争，又是机会点项目周边的三大楼盘（先河国际社区、华府御园和健康花城）以及南邻的城改项目部分已封顶，后期将形成丰厚的人居氛围，必将带动本案商业市场的发展，以及其社区配套可为本项目居住人群提供生活上的便利；3、东临的高端楼盘先河国际社区住宅售价在4300元/以上，为本项目后期提高售价奠定了基础。,项目发展潜力总结,项目发展建议,打造高档社区，一级生活资源配套注入社区，在教育、园林、会所等高尚配备领域着重组织异国园林人文景观设计，多维大景观广场优质人本户型设计楼盘价格在4300-4600元/平米顶级物业服务,Thanks!,美好每一天，从微笑开始！,
