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1、百联奥特莱斯下沙店商圈分析报告 2012-10-18,“品牌+折扣”的shopping天堂,本次调查的目的是较为全面了解目前杭州下沙奥莱业态的经营情况，为公司项目的业态定位，制定营运模式及招商提供参考，为规划设计提供参考。,物业坐落,坐落于杭州绕城高速下沙出口处2公里，南靠下沙大学城，东临钱塘江著名观潮区，广场地处沪杭高速、杭浦高速、杭甬高速、杭州绕城高速网中央，占地面积近13万平米，营业面积80000平米。,交通停车便利,距杭州市中心武林广场25公里，车程仅30分钟。周六、周日增开顾客免费购物班车，9条的公交线路，杭州方向公交路线3条，海宁方向公交线路6条。,建筑风格,整体建筑呈优美典雅的欧
2、式风格,目前广场拥有二百余家工厂直销和折扣商铺、三百多个国内外品牌：A区主要经营国际一线品牌的折扣商品，包括Armani、Zegna、Burberry、COACH、Bally、Hugo Boss、Dunhill、MaxaMara、Cerruti1881、Trussadi、Aquascutum、VERRI等；B区和C区主要经营国际知名运动休闲品牌、国际二线品牌以及国内著名品牌，有Nike、Adidas、ESPRIT、I.T、LACOSTE、ecco、Clarks、GEOX等；餐饮休闲区，有避风塘、星巴克、肯德基、必胜客、味千拉面、哈根达斯等。下沙百联奥特莱斯最吸引人的是什么？就是以超低的折扣、丰
3、富的大牌货品吸引了不少血拼族的光顾。A区的大牌常年保持着较低折扣，如 BURBERRY全场折扣力度基本维持在4-7折，MAX MARA保持在全场3-5折，大家无需再苦等奢侈品牌的年中折扣季就可以享受大牌品质。另外，B区的各种运动名品例如NIKE、ADIDAS、PUMA的最低折扣达到了全部3折起。C区的各种户外休闲类品牌如TIMBERLAND、THE NORTH FAC、NORTHLAND、狼爪、乐飞叶等在预热期也纷纷打出3-5折扣来吸引顾客。,品牌汇聚度高,（1）、进出口处保安把门。保安的作用不仅仅是保障消费者和奥特莱斯本身的安全，同时承担着为消费者指引方向、指挥私家车停靠等作用。（2）、30
4、00多个停车位。众多的停车位解决了消费者的停车问题，花园式停车场简单大方，给人以回到家的舒适感。,物业方面,奥特莱斯的商圈主要划定为25km范围内，辐射整个杭州市区的消费者包括下沙高教园区，武林广场商业区，杭州萧山国际机场等几个重要地带，同时，延伸至海宁市、绍兴市两个方向。毫无疑问，下沙地区是第一目标群，海宁次之。,辐射的商圈范围,购物环境,1、奥特莱斯内环境清幽，花园式生态购物广场，各个店铺装饰精美，很适合购物。在商圈内还有很多的休闲饮食场所可以供消费者休息，如星巴克、KFC等。但是项目周围少有人烟。,购物环境,2、主题购物环境的布局，走几步就有的遮阳棚和休闲椅，数量众多的垃圾桶和厕所，随处
5、可见的指示牌和地图，随时可以上下的楼梯、电梯、自动扶梯等完全符合消费者对大型购物广场的需求，在方便消费者的同时，提高了对奥特莱斯的印象。3、品牌汇聚度高，广场很大，里面的构造是以一个点为中心，围绕中心设立商店，这样的话，在内购物的顾客寻找店铺比较的方便，在中心就能够对店铺进行一目了然的观看。内环境清幽，花园式生态购物广场，各个店铺装饰精美，很适合购物。,人口特征和消费结构分析,项目周边是下沙的经济开发区，该店离杭州绕城高速公路下沙出口仅2公里，流动人口比较的多。在项目附近有一部分的居民区，其次商圈内有许多的学生和居民。学生的收入基本上大多就是父母给的生活费，而居住在下沙的居民的话基本上收入都比
6、较的好，以一些白领的阶级为主。学生这一块的消费群在购物时常常会出现一些不理性的时候，同时品牌的忠诚度比较的高，喜欢购买一些时尚、前卫的东西。而白领阶级比较偏好一些比较的，奢侈的品牌，能够体现自己的身份的物品。,注：武林广场也是奥特莱斯商圈的主要辐射区。武林广场的杭州大厦与奥特莱斯的A区商品基本属于同一档次，但杭州大厦卖当季适销新品，奥特莱斯则销售品牌服饰过时款式、断码产品、库存商品等，侧重点不同。对于多数希望购买到高档服饰正品但由于囊中羞涩而扫兴而归的消费者，奥特莱斯是极好的选择。也正是由于奥特莱斯的特殊性，也能吸引到附近的海宁、绍兴等地的消费者前往购物。比起16折的大幅度销价，来回的路费根本不算什么。,
