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1、成都商业地产市场分析,组长：谢盛舟组员：王云梁 乔孟兰 张秀丽 胡倩 董建鑫,仁恒置地广场,开 发 商：新加坡仁恒置地交通状况：恒置地广场位于成都市人民路南路二段，此处是中国西南地区中心商业区。该项目座落在拟议修建的城市主要交通快线的交会处。仁恒地广场是集国际甲级写字楼、五星级酒店服务公寓和国际品牌购物中心于一体的综合性广场,预计投资投资26亿元人民币。,仁恒置地广场,恒置地广场位于成都市人民路南路二段，此处是中国西南地区中心商业区。该项目座落在拟议修建的城市主要交通快线的交会处。项目开发用地19,180平方米，总建筑面积190,980平方米。规划的办公楼和商场建筑面积分别为72,073和64
2、,556平方米。酒店式公寓的规划总建筑面积为51,415平方米。,成都奥克斯广场,开发商：奥克斯集团创于1986年，现拥有总资产122亿元、员工2万名，产业涵盖电力、家电、通讯、地产、医疗、投资六大领域，并在宁波、南昌、天津、上海、深圳、东莞等地建立七大产业基地。交通：成都奥克斯广场位于成都市天府城南核心商务区，南面锦城大道，西临益州大道，东临交子南一路，北临蜀锦路；项目对面是成都市政府办公所在地（即高新区孵化园）；地铁1号线自北向南经安远路穿过本项目并与本项目B1层连接，来自地铁的人流可以直接到达本广场的B1层商业卖场。,成都奥克斯广场,项目定位为一站式综合品质性购物中心，由主力百货、超市、
3、精品电器及生活配套专业店、主题餐饮、KTV、超五星酒店、甲级写字楼、住宅、室内游戏场所及室内步行街组成，集购物、餐饮、娱乐、酒店、商务、文化休闲、生活配套业态为一体。项目总建筑面积为56万平方米，地下建筑3层（地下首层为商业零售卖场）、B2、B3层为停车场；地上建筑30层，其中商业群楼为5层；包含有一座5星级酒店、7栋住宅、2栋公寓、2栋甲级写字楼；商业零售面积约20万平方米。,成都商业地产分析,优质零售商业租赁需求活跃积极扩张优质零售商业市场在第四季度保持良好态势且积极扩张。本季度有两个新项目投入使用：12月底在原百联天府项目开业的成都的第二家王府井购物中心和11月开业的伊藤洋华堂在成都的第
4、五家店世豪广场店。这两家的拓展很大程度上说明了成都零售市场的良好前景。但由于零售商业向非传统商业核心区域和新兴区域拓展使得首层租金环比拉底了2.4个百分点。同时，市场整体空置率环比下降了1.9个百分点至11%。由于成都在二线城市很受零售商的青睐，租赁需求在本季度仍然保持活跃。业主基本上都对招商保持乐观，租金预计在未来几个。,高档住宅市场持续低迷前景不乐观,随着成交量长期走低且价格开始难以维系，高档住宅市场陷入危机中。在前两季度环比下降的基础上，本季平均售价再次环比下降3.3%至每平方米12，764元。一些价格高的项目降价高达30%左右但即便如此仍然只有零星的成交。在不同的区域均有新开盘项目但几
5、乎都很低调，售价也低于之前预期。考虑到当前的政策环境和经济预期，这样的市场状况很可能在2012年加剧。与前两季的活跃相比，本季租赁市场由于年底将至所带来的租赁需求开始回落。平均租金环比下降0.3%至每月每平方米37.9元。,仓储物业入市即受捧租金持续上涨,仓储物业市场基本延续上季度的情况。平均租金环比上涨0.7%至每月每平方米23.5元。现有项目持续被市场所消化，尤其是外来的零售和三方物流的需求。新都区域内很少量的供应受到市场的追捧，处于明显的卖方市场。工业用地价格保持稳定，平均价格为每平方496.4元，与上季相同。在成华区内有少量研发用地成功出售，价格与之前季度成交水平相同。预计土地价格将基
6、本维持稳定而仓储租金随着需求的增长在未来6至12个月内会延续上涨趋势。,成都商业地产分析,9月成都新增商业新增供给环域比较 商业新增就环域而言，主要集中在绕城外及二环三环，占了新增总量的77%。,从成都五城区和高新区商业新增供给来看，高新区以新增8.54万、752套跃居首位，成华区2.70万紧跟其后，其中金牛区、锦江区新增较小。,9月成都主城区商业成交就环域来说，主要集中在绕城外环及二三环，累计成交786套，规模为6.1万，占了总量的73%。,2011年9月全市共出让土地5宗，总成交面积401亩，成交金额25.76亿元，成交面积环比上升81.49%，成交金额是8月的2.2倍。成交地价而言，成华
7、区745万/亩、武侯区340万/亩、彭州425万/亩。,成都写字楼市场经历了从卖方市场向买方市场的转变。空置率均有不同程度上升，最大升幅达10%。甲级写字楼整体租金水平在去年四季度末为115.9元/月，环比下降2.3%。越来越多的开发商理解到，写字楼不仅仅是一种产品形态，更主要是一切商务展开的主场所，需要更多的是对现代商务各种方面需求的一种综合满足。在市场低迷的时候，更应该尊重市场发展客观规律，充分论证认真研究消费者的需求，千方百计打造挖掘产品优势，这样才能在日趋严谨的市场中脱颖而出。,宏观经济形势动荡使得不少企业被迫放缓或搁置扩张计划,一直占据大份额的金融客户，纷纷被迫或主动采取裁员和搁置扩
8、张计划等方式来应对危机，许多投资客的信心也受到冲击,加上企业破产等，使得绝对需求大幅萎缩。悲观的经济预期使得大中型企业全面收缩，中小企业面临生存压力，市场缺乏充足的企业行为支撑，租赁价格将会继续走低，空置率则持续增长。“住改商”模式受到青睐。在经济环境不太景气、中小公司普遍压缩商务成本的条件下，地段优越、租金低廉的住宅楼会对中低端写字楼形成较大冲击和威胁。,根据四川省商业地产联盟最新的统计，成都综合体可能超过100个。成都的商业地产是否过剩？王永平表示，有很多优秀的项目，很多大的专业的公司都入驻了这个城市，这里面有很多好的项目，但是跟现有的人口，跟我们的经济总量，跟我们的消费增长不协调，有点超
9、前了。他认为：如果100个综合体要在成都面市，我觉得在近几年内的，商业地产的压力比较大。商业地产过剩，将引发人和资源抢夺大战：第一个是抢人，商业地产的人才会变得比以往任何时候更加短缺；第二是抢夺资源，就只有这么多的项目，就只有这么多商业资源，而有那么多商家需要就会形成争抢的局面。,面对成都商业地产的现状和可能出现的问题，应该怎么解决呢？王永平提出了几个建议：第一，有关部门要控制后期商业地产的新增总量；第二，一些项目还不具备开业条件的，就不要急着开业，错开这一阵最繁忙的时间；第三，一些项目还没有开工的，应该更重视前期的专业定位。对于成都商业地产的未来，王永平是很看好的，成都的经济活动不断发展，消费潜力很好，我很看好这个西部桥头堡的商业地产。如果未来把握好新增供应量，规划上注重商圈化发展，成都的商业地产未来10年是没问题的。,成都商业地产传统格局,谢谢观赏！,
