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1、20072008 年度,中国房地产市场报告,CHINA REAL ESTATE MARKET REPORT,REICO 工作室,北京 2008.1,关于“REICO工作室”,“REICO 工作室”由全国工商联房地产商会、中国城市房地产开发商策略联盟（中城联盟）共同支持建立。支持方基于“促进房地产业及国民经济稳定、快速、可持续发展”的认识，不寻求研究成果代表和反映行业及商界利益。,“REICO 工作室”独立开展房地产市场研究，“自主超然、格物致知”，研,究结论及倾向独立于政府意图及商界立场。,“REICO报告”的撰稿人，由工作室根据专题研究需要聘请。研究团队每年会随选题不同而发生变化。撰稿人来自
2、不同大专院校、研究机构，以个人身份参与研究、撰稿，其成果不反映、不代表所在单位的倾向与意见。撰稿人被要求遵守学术道德，引用观点、文献、数据等必须符合学术规范，对因此产生的纠纷由撰稿人本人负责。,本报告的完成人为：,刘琳、黄英、张丽、岳国强、张原、郑燕、汪涛、余秋梅。,REICO REPORT,2007-2008,目 录,总报告：摘要宏观经济和政策环境全国房地产市场分析区域房地产市场分析2008年房地产市场形势预测分报告：住宅市场分析二手房市场分析商业营业用房市场分析办公楼市场分析专栏1：流动性过剩及其产生原因专栏2：持续加息对房地产市场的影响专栏3：目前我国城镇住宅增量供给共有五个渠道专栏4：
3、商品住宅供给结构逐步调整指标解释1,345112335416183997364449113,REICO REPORT,2007-2008,2,REICO REPORT,2007-2008,总 报 告3,REICO REPORT2008年，我国将施行从紧的货币政策，继续落实已有的房地产调控政策2007年，全国房地产市场供求两旺，房价涨幅增加不同区域房地产市场发展略有不同2008年的房价走势将取决于宏观经济和政策环境的变化,2007-2008摘 要2007 年，我国宏观经济继续保持较快增长，但通胀压力有所上升。决策部门决定 2008 年施行稳健的财政政策和从紧的货币政策，防止过热和通胀。2007
4、年，房地产政策方面以改善住宅供应结构和调整需求为主，大力建设住房保障体系，预计 2008 年将继续落实房地产调控政策。土地开发活动增长有所减缓，但土地购置面积出现近 5 年来首次大幅增加，同时土地价格也快速上涨，涨幅达到 5 年来新高。全国房地产市场供求两旺。从供给方面看，商品房增量供给增长继续增加。其中，房地产开发完成投资增幅逐月增加达到三年来新高，商品房新开工面积、施工面积、竣工面积的增幅均有所增加，以商品住宅新开工面积增加最快。从需求方面看，商品房销售面积同比大幅增加，商品房空置面积呈现负增长，说明房地产市场需求非常旺盛。房屋销售价格涨幅增加，其中，住宅、办公楼价格涨幅增加较快，部分城市
5、房价涨幅继续增加。房屋租赁价格涨幅也有所增加。从 2007 年季度市场形势来看，1 季度供给增长下降，需求旺盛，房价涨幅基本平稳；2 季度供求两旺，房价涨幅略有增加；3 季度供求两旺，房价涨幅继续增加；4 季度受房贷新政影响，多数城市房价环比涨幅趋缓。2007 年，东中西三大地区房地产市场供求增长均有所增加。比较来看，东部地区房地产开发投资比重继续下降；东部地区和中部地区房地产开发企业购置土地面积大幅增加，完成开发土地面积增幅下降；各地区商品房建设总量和新开工量均有较大幅度增加，但东部地区商品房竣工面积连续两年增幅下降；中西部地区房地产市场需求增长快于东部地区。2007 年，长三角地区、珠三角
6、地区和环渤海地区房地产市场供求均有所增加。比较来看，珠三角地区房地产投资增长最快、商品房新开工面积增幅最高；长三角地区购置土地面积和完成开发土地面积仍继续 2006 年负增长态势；长三角地区商品房销售面积增加最快。2006 年东中西三大地区第二居所比例有所提高，其中东部和中部地区第二居所比例提高幅度相对较高，增加的第二居所主要用于出租。东中西三大地区当地居民住房支付能力继续下降，其中东部地区当地居民住房支付能力相对最低。如果 2008 年宏观经济继续保持平稳较快增长，全国房价变化不会出现大幅波动，但在从紧的货币政策影响下，全年房价涨幅将会下降。如果 2008 年宏观经济增长出现较大的向下调整，
7、不排除房价向下波动。从长期看，我国城镇住宅市场供不应求的格局并未根本改变，房价长期上涨趋势未变。4,REICO REPORT2007年，我国经济增长由偏快转为过热的风险逐步加大，通胀压力不断上升,2007-2008宏观经济和政策环境宏观经济继续保持高增长，通胀压力上升本轮经济发展周期始于 2003 年，2003-2006 年，我国经济连续四年保持两位数的增长，同时 CPI 基本保持在 3%以下，实现了我国宏观经济保持高增长低通胀的良好态势。2007 年，宏观经济继续保持高增长态势，前 3 季度国内生产总值 166043 亿元，同比增长 11.5%，比上年同期加快 0.7 个百分点。其中，1 季
8、度增长 11.1%，2 季度增长 11.9%，3 季度增长 11.5%。10 月份，多数先行指标增速继续上升，表明未来一个时期投资仍然处于活跃态势，宏观经济存在由偏快转向过热的风险。2007 年，CPI 从 1 月份的 2.2逐步升至 11 月份的 6.9，CPI 连续四个月超过 6%。决策层认为，目前中国面临由食品价格推动的结构性通胀和经济增长偏快，未来目标是防止全面通胀和过热的发生。1998年以来的GDP指数与CPI,城乡居民收入大幅度增加流动性过剩问题突出,城乡居民收入大幅度增加，居民得到了较多实惠。2007 年前 3 季度，城镇居民人均可支配收入为 10346 元，扣除价格因素，实际增
9、长 13.2%，增幅高于上年同期 3.2 个百分点。农村居民人均现金收入 3321 元，扣除价格因素，实际增长 14.8%，高于上年同期 3.4 个百分点。截至 9 月末，全国城镇累计新增就业人数 920 万人，已完成全年 900 万人目标。2007 年货币供应保持较快增速。9 月末，广义货币(M2)39.3 万亿元，同比增长 18.5%，比上年末加快 1.5 个百分点；狭义货币供应量(M1)14.3 万亿元，增长22.1%，加快 4.6 个百分点；流通中现金(M0)29031 亿元，增长 13.0%，加快 0.4个百分点。其中，2 自 7 月份起，已连续 5 个月在 18以上的高位运行，1同
10、时与2 一起保持增长。5,112111110109108107106105,1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 20062007年1-6月 1-9月1-3月资料来源：国家统计局；REICO数据库,1051041031021011009998,GDP(左轴）CPI（右轴）,REICO REPORT2007 年 内 央 行 共 上 调 10 次存款准备金率、加息6次,2007-20082007 年货币信贷增速仍然较快。9 月末，金融机构各项贷款余额比年初增加33602 亿元，同比多增 6422 亿元，超过 2006 年全年新增贷款总额 0.18 万亿元；
11、各项存款余额比年初增加 47488 亿元，同比多增 5893 亿元。前三季度，货币净投放 1958 亿元，同比多投放 302 亿元。抑制流动性成为 2007 年宏观调控政策的重要内容2007 年两会期间，流动性问题被写入总理政府工作报告，要求综合运用多种货币政策工具，合理调控货币信贷总量，有效缓解银行资金流动性过剩问题。2007 年金融信贷政策不断收紧，主要手段为提高存款准备金率、加息、发行定向票据等。2007 年 4 月份开始，央行加大了调控力度，当月上调了两次存款准备金率。2007 年分别在 1 月、2 月、4 月、5 月、7 月、9 月、10 月、11 月、12 月，10 次,上调存款准
12、备金率，上调幅度达 5.5，使得存款准备金率达到了 14.5的历史最高点，共锁定银行体系资金约 2 万亿元。这在央行收缩流动性的历史上是极为罕见的。此外，央行年内 6 次加息，存款利率累积上调 1.62 个百分点，贷款利率累积上调 1.35 个百分点。连续 6 次上调金融机构存贷款利率，缩小了中长期存贷款的利差，对于抑制商业银行的贷款冲动，紧缩流动性起到了一定的效果。8 月 15 日，储蓄存款利息所得个人所得税的适用税率由现行的 20%下调至5%。2007 年央行 10 次上调存款准备金率6,REICO REPORT2007 年央行 6 次加息2007年，巨量央票和特别国债获得发行，缓解人民银
13、行对冲压力,2007-2008截至 12 月 12 日，央行 2007 年内共发行央票 3.9341 万亿元，其中，6 次发行过千亿元定向央票，累积回笼资金约 8000 亿元。扣除央行所作的回购交易，2003-2007 年，发行央行票据净对冲流动性约 4 万亿元。,另外，全国人大常委会 6 月 29 日决定批准发行 15500 亿元特别国债购买外汇，批准 2007 年末国债余额限额调整为 53365.53 亿元。特别国债的陆续发行，有利于抑制货币流动性，缓解人民银行对冲压力。专栏 1：流动性过剩及产生原因流动性过剩是指货币供给量增长过快。2007 年 9 月底我国广义货币 M2 的余额为 39
14、.3 万亿元，同比增长 18.5%，超过了央行 16%的目标值；金融机构的存款余额为 40 万亿元人民币，贷款余额为 27 万亿元人民币，两者相差 13 万亿元人民币。这些数据表明，目前在中国的宏观经济和金融体系中，均存在一定程度的流动性过剩。流动性过剩可以导致资产价格的持续上涨和通货膨胀，对宏观经济的稳定增长产生不利影响。流动性过剩产生的直接原因是我国国际收支失衡、顺差过大。截止 2007 年 11 月底，我国外贸顺差达到 2381 亿美元。此外，在全球流动性过剩的大背景下，为了获取人民币预期升值的收益，大量海外投机资本通过各种途径进入我国。在国内现有汇率制度下，为了维持汇率的基本稳定，央行
15、不断买入美元卖出人民币，向经济体中注入大量的基础货币。截至到 2007 年 9 月底，我国外汇储备已达到 1.43 万亿美元，比 2006 年底增长了 50%。尽管央行通过提高法定存款准备金率、发行央行票据和定向票据、利用特别国债等手段进行对冲，但货币增长速度依然很快。流动性过剩产生的根本原因在于我国经济外部失衡不断加剧。外部失衡是我国近年来宏观经济的主要特征和问题，其根源是鼓励出口的对外贸易政策，尤其是人民币汇率缺乏足够的弹性，汇率政策的调整跟不上实际要求；另外，由于政府对要素配置与定价的管制，要素价格被扭曲，降低了整个经济的生产成本，使得我国的产品具有较强的竞争力。因此，汇率制度以及资源要
16、素价格的市场化改革成为我国改善经济结构失衡的重中之重。只有当汇率达到均衡水平，要素价格调整到位，国际收支失衡才能得以改善，从而有利于改变我国流动性过剩的局面。7,REICO REPORT2007 年 初 政 府 工 作 报 告 自2003年来首次将“控制房地产投资增长过快”改为“保持房地产投资合理规模”在严格土地管理背景下，优先保证居住用地的供应,（,2007-2008房地产调控政策重点是改善住宅供应结构、调控需求3月5日，温家宝在十届全国人大五次会议上作政府工作报告时指出，房地产业对发展经济、改善人民群众住房条件有着重大作用，必须促进房地产业持续健康发展。一是从中国人多地少的国情和现阶段经济
17、发展水平出发，合理规划、科学建设、适度消费，发展节能省地环保型建筑，形成具有中国特点的住房建设和消费模式。二是房地产业应重点发展面向广大群众的普通商品住房。政府要特别关心和帮助解决低收入家庭住房问题。加大财税等政策支持，建立健全廉租房制度。改进和规范经济适用房制度。三是正确运用政府调控和市场机制两个手段，保持房地产投资合理规模，优化商品房供应结构，加强房价监管和调控，抑制房地产价格过快上涨，保持合理的价格水平。四是深入整顿和规范房地产市场秩序，强化房地产市场监管，依法惩治房地产开发、交易、中介等环节的违法违规行为。地方各级政府要对房地产市场的调控和监管切实负起责任。在这份报告中，可以看到自20
18、03年来政府首次将“控制房地产投资增长过快”改为“保持房地产投资合理规模”，为2007年房地产调控政策指明了方向。3月，温家宝在政府工作报告中指出，一定要守住全国耕地不少于18亿亩这条红线，坚决实行最严格的土地管理制度。2007年，国土部门对土地出让转让、闲置土地查处、建设用地审批管理等方面均制定了相应的政策规定。1 月，中国城市建设用地审批方式做出重大调整：由国务院分批次审批的城市农用地转用和土地征收，将从 2007 年起调整为每年由省级政府汇总后一次申报，待国务院批准后由省级政府负责组织实施、城市政府具体实施。2007年初，土地增值税清算、土地使用税和新增建设用地使用费提高，三者构成了土地
19、环节的“一费二税”上调政策。其中，1月1日起，城镇土地使用税平均提高2倍，新增建设用地的土地有偿使用费征收标准在原有的基础上提高1倍；2月1日起，房地产企业土地增值税的交纳将由“预征制”转为“清算制”。9 月 5 日，国土资源部颁布实际耕地与新增建设用地面积确定办法（国土资发2007207 号），进一步加强了土地调控的力度。9 月 21 日，国土资源部第 3 次部务会议审议通过招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定 国土资源部部令第 39 号），该规定于 2007 年 11 月 1 日起施行。其目的旨在规范国有建设用地使用权的出让行为，优化土地资源配置，建立公开、公平、公正的土地使用制度。12
20、月4日，国土资源部、财政部、中国人民银行联合制定发布土地储备管理办法，以“完善土地储备制度，加强土地调控，规范土地市场运行，促进土地节约集约利用，提高建设用地保障能力”。12月13日，国家有关部门发布新规，今后将严格规范使用农民集体所有土地进行建设，严禁非法占用（租用）农民集体土地进行非农业建设。城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”，单位和个人不得非法租用、占用农民集体土地搞房地产开发。2007 年，政府一方面严格土地管理，另一方面则努力保证居住用地的供给。年内房地产企业购置土地面积在持续两年负增长后出现大幅度增加，11 月国土8,REICO REPORT决策层高度重视住房保障
21、体系的建设央行提高购买非首套住房的贷款首付款比例和贷款利率，抑制住房需求增长,2007-2008资源部对明年城市建设用地审批适度核减了工业用地，重点保证了居住用地。在居住用地中，又重点保证了经济适用房、廉租住房和中低价位、中小套型普通住房用地，该类用地不低于居住用地的 70%。对廉租住房建设用地实行行政划拨，并要在土地供应计划中予以优先安排。2007 年 8 月 7 日，国务院印发实施关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国发200724 号），8 月 24 日，国务院召开全国住房工作会议，就贯彻落实若干意见进行部署。国务院 24 号文的主要内容为：（一）进一步建立健全城市廉租住房制度。逐
22、步扩大廉租住房制度的保障范围；合理确定廉租住房保障对象和保障标准；健全廉租住房保障方式；多渠道增加廉租住房房源；确保廉租住房保障资金来源。（二）改进和规范经济适用住房制度。规范经济适用住房供应对象；合理确定经济适用住房标准，建筑面积控制在60平方米左右；严格经济适用住房上市交易管理；加强单位集资合作建房管理。（三）逐步改善其他住房困难群体的居住条件。加快集中成片棚户区的改造；积极推进旧住宅区综合整治；多渠道改善农民工居住条件。（四）完善配套政策和工作机制。落实解决城市低收入家庭住房困难的经济政策和建房用地；确保住房质量和使用功能；健全工作机制；落实工作责任；加强监督检查；继续抓好国务院关于房地
23、产市场各项调控政策措施的落实。11月，建设部等七部委联合发布经济适用住房管理办法和廉租住房保障办法，住房保障体系初步建立。2007 年 9 月 27 日，中国人民银行发布中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知（银发2007359 号），通知主要内容为：严格房地产开发贷款管理；严格规范土地储备贷款管理；严格住房消费贷款管理；严格商业用房购房贷款管理；加强房地产信贷征信管理；加强房地产贷款监测和风险防范工作。通知中对个人住房贷款进行了严格规定，目的是限制非首套住房需求增长。其中，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例(包括本外币贷款，下同)不得低于20
24、%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%；对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高，具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定，但借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%。12月5日，央行发布关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知（银发2007452号），重点明确了以下问题：一是以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位认定房贷次数。二是已利用银行贷款购买首套自住
25、房的家庭，如借款人家庭人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行，但借款人须提供当地房地产管理部门依据房屋登记信息系统出具的家庭住房总面积查询结果。其余已利用银行贷款购买住房的家庭，再次向商业银行申请贷款时，均应按第二套房贷政策执行。三是已利用住房公积金贷款购房的家庭，向商业银行申请住房贷款时，也应按照通知有关规定执行。补充通知同时强调，凡发现填报虚假信息、提供虚假证明的，所有商业银行都不得受理其信贷申请。9,REICO REPORT降低外资对住房市场的投资性需求相关规章制度进一步健全2008年将实行“从紧的货币政策”，收紧货币供应量房地产调控政策
26、将继续落实已有调控政策，建设住房,保障体系10,2007-20082007年10月31日，国家发改委和商务部联合颁布了外商投资产业指导目录（2007年修订），规定从2007年12月1日起，不再鼓励外资进入内地普通住宅的开发建设中，同时，该政策第一次明确提出，外资进入二手房交易市场及房地产中介或经纪公司将受到全面限制。2007 年，出台和修改的有关房地产市场发展的规章制度包括：3月16日，第十届全国人民代表大会第五次会议闭幕，表决通过中华人民共和国物权法草案，该决定自2007年10月1日起施行。其中，明确物（包括动产与不动产）的归属，保护权利人的物权，充分发挥物的效用、维护社会主义市场经济秩序、
27、维护国家基本经济制度是物权法草案的核心。3月16日，第十届全国人民代表大会第五次会议闭幕，表决通过中华人民共和国企业所得税法草案。修改后的企业所得税法草案将内、外资企业所得税税率统一设定为25，在国际上属于适中偏低的水平，有利于提高企业市场竞争力和吸引外商投资。8月30日，全国人民代表大会常务委员会关于修改中华人民共和国城市房地产管理法的决定公布并施行，对国家因公共利益需要而征收单位和个人房屋重新进行了明确规定。10月28日，中华人民共和国城乡规划法颁布，该法将于2008年1月1日起施行。10月28日，颁布中华人民共和国节约能源法，该法将于2008年4月1日起施行。2008 年宏观政策环境预测
28、2007 年 12 月 3-5 日召开的中央经济工作会议，提出 2008 年的经济要务是“双防”防通胀、防过热，在这一轮增长周期中首次将抑制通胀作为政策目标。为了实现这一目标，会议宣布 2008 年将继续实行稳健的财政政策，同时实行“从紧的货币政策”。这意味着，政府的公共支出将维持稳定，而货币供应量将收紧，全力收缩中国市场上的流动性。“流动性过剩”是数年来累积的、笼罩在国民经济上空的阴霾，将在 2008年日益显示它的沉重。而政府将如何采取应对措施，以及这些措施的方向、力度，具有很大的不确定性。我们认为 2008 年的国民经济具有很大风险。2008 年，房地产政策目标将以继续调整供应结构和引导需
29、求为主，同时建设住房保障体系也会成为政府的工作重点。,REICO REPORT继连续两年负增长之后，2007 年房地产企业购置土地面积大幅增加,2007-2008全国房地产市场分析2007 年土地购置面积在连续两年负增长之后出现大幅增加，土地交易价格涨幅增加2007 年土地开发活动增长有所减缓，但土地购置面积出现近 5 年来首次大幅增加，同时土地价格也快速上涨，涨幅达到 5 年来新高。2003-2006 年，房地产企业购置土地面积增长一直呈现逐年下降的局面，2005年和 2006 年甚至为负增长，降幅分别为 4%和 4.39%。2007 年，房地产企业购置土地面积出现大幅增加，1-10 月为
30、31350.79 万平方米，同比增长 16.9%，增幅比去年同期增加了 19.5 个百分点。2007 年 10 月，房地产开发待开发土地面积为 35703.02 万平方米，同比增长 10.8%。房地产企业购置土地面积的大幅增加，对缓解未来房价上涨预期具有积极意义。2006年土地开发活动大幅增加、土地购置面积继续负增长,资料来源：国家统计局、REICO数据库2007年土地开发面积和投资增幅减缓、土地购置面积大幅增加,本年完成开发土地面积,本年购置土地面积,土地开发投资,2005/1-102006/1-102007/1-10,比去年同期增长 9080706050403020100-10,资料来源：
31、国家统计局、REICO数据库11,1-10,本年完成开发土地面积本年完成开发土地面积增长,本年购置土地面积本年购置土地面积增长,%6050403020100-10-20,万平方米4500040000350003000025000200001500010000500001997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007/,3,2,2007Q1,4,3,2,2006Q1,4,3,2,2005Q1,4,3,2,2004Q1,4,3,2,2003Q1,4,3,2,2002Q1,4,3,2,2001Q1,4,3,2,2000Q1,REICO RE
32、PORT2007年土地开发增长减缓2007 年，土地交易价格涨幅有较大幅度增加，达到2000 年以来的最高涨幅以住宅用地和商业旅游娱乐用地价格上涨最快,120,2007-2008在经历了 2004 年同比下降和 2005 年的小幅增加后，2006 年全国房地产土地开发活动大幅增加，完成开发土地面积和土地开发投资分别为 27128.443 万平方米和 1219.04 亿元，分别同比增长 19.63%和 55.40%。2007 年 1-10 月，土地开发活动增长减缓。房地产开发企业完成开发土地面积 19835.19 万平方米，同比增长 7.9%，增幅比去年同期减少 30.7 个百分点；土地开发投资
33、 1044.34 亿元，同比增长 20.7%，增幅比去年同期减少 56 个百分点。2005 年下半年以来，全国 70 个大中城市土地交易价格指数逐步下降，2005年为 109.1，2006 年为 105.8。2007 年，全国 70 个大中城市土地交易价格出现大幅上涨，前 3 季度同比上涨 12.8%，其中 1-3 季度涨幅分别为 9.8%、13.5%、15%，涨幅逐季增加。3 季度涨幅已经达到 2000 年以来的最高涨幅。在不同用地类型中，2006 年以来以居民住宅用地和商业旅游娱乐用地价格上涨最快，而工业用地和其他用地价格涨幅基本稳定。2006 年和 2007 年前 3 季度，居民住宅用地
34、交易价格指数分别为 106 和 114.2，商业旅游娱乐用地交易价格指数分别为 106.4 和 114.4，工业用地交易价格指数分别为 104.7 和 105.9，其它用地交易价格指数分别为 103.4 和 103.9。2007年土地交易价格涨幅大幅增加土地交易价格指数,居民住宅用地交易价格指数,11511010510095资料来源：国家统计局、REICO数据库2007年前3季度70个大中城市中土地交易价格涨幅最大的10个城市,167.1,118.4118.4118.6122.3128.1131.3139.1141.4147.4,0,20,40,60,80,100,120,140,160,18
35、0,常南无长南宁北长温杭,德宁锡沙充波海春州州,资料来源：国家统计局、REICO数据库12,1998,1999,2000,2001,2002,2003,2004,2005,2006,2007/1-,10,REICO REPORT部分城市土地交易价格涨幅大幅度增加，多数二类城市地价上涨快于一类城市房地产开发完成投资增幅逐月增加达到三年来新高,3530,城镇固定资产投资房地产开发完成投资,2007-20082007 年前 3 季度，全国 70 个大中城市中有 20 个城市土地交易价格涨幅达到两位数，其中：杭州市地价上涨幅度最高达到 67.1%，其次为温州 47.4%、长春 41.4%、北海 39.
36、1%、宁波 31.3%等。房地产开发一类城市的土地交易价格涨幅小于多数二类城市，分别为：北京 9.93%、上海 7.1%、深圳和广州地价与2006 年基本持平。土地价格的加速上涨，体现了房地产开发企业对未来房价快速上涨抱有较高预期，有些地块的竞拍价格竟然超过了房屋售价，出现了“面粉价格高过面包”的现象。2007 年商品房供给增长继续增加2007 年商品房增量供给增长继续增加。其中，房地产开发完成投资、商品房新开工面积、施工面积、竣工面积的增幅均有所增加。2006 年，房地产开发完成投资 19382.46 亿元，同比增长 21.8%，增幅比 2005年增加了 2 个百分点，比同期固定资产投资增幅
37、低 2.7 个百分点。2007 年房地产开发投资增幅逐月增加，由 1-2 月的 24.3%增加到 1-10 月的31.4%，其中 10 月增幅为 39.22%，达到近三年来新高。1-10 月，房地产开发完成投资 19192.21 亿元，同比增长 31.4%，增幅比去年同期增加 7.3 个百分点，比同期城镇固定资产投资增幅高 4.5 个百分点。1999-2004 年，全国房地产开发完成投资增幅一直高于同期固定资产投资增幅，2005-2006 年受宏观调控政策影响房地产开发完成投资增幅低于同期固定资产投资增幅，2007 年以来房地产开发完成投资增幅再次超过同期固定资产投资增幅。房地产开发投资增幅快
38、速增加（比去年同期增长）,2520151050资料来源：国家统计局、REICO数据库13,REICO REPORT房地产开发投资中，土地购置费和配套工程投资增长较快商品住宅和其他物业投资增加较快,2007-2008从构成来看，土地购置费和配套工程费增加较快。2007 年 1-10 月，房地产开发企业的土地购置费为 3570 亿元，同比增长 32%，增幅增加 5 个百分点；配套工程投资为 649.87 亿元，同比增长 48.4%。此外，2007 年 1-10 月商品房建设投资为 12640.22 亿元，同比增长 26%，增幅增加 5.8 个百分点；土地开发投资为 1044.34 亿元，同比增长
39、20.7%，增幅减少了 56 个百分点。从不同物业类型来看，商品住宅投资增长最快，其次为工业等其他物业。2007年 1-10 月，商品住宅完成投资 13725.78 亿元，同比增长 33.7%，增幅增加 5.3个百分点；其他物业开发投资同比增长 33.2%，增幅增加 20.6 个百分点；办公楼和商业营业用房开发投资分别同比增长 22%和 19.3%，增幅分别增加 1.4 个和 3.2个百分点。各种物业类型投资增长变化,房地产开发完成投资 住宅,办公楼,商业,其他,2005/1-102006/1-102007/1-10,（比去年同期增长）4035302520151050,资料来源：国家统计局、R
40、EICO数据库近年商品房各项建设指标变化,1999,2000,2001,2002,2003,2004,2005,2006,施工面积新开工面积竣工面积,(比去年同期增长）35302520151050,资料来源：国家统计局、REICO数据库,商品房新开工面积和施工面积增幅有较大幅度增加,2004 年受宏观调控影响，商品房新开工面积、施工面积和竣工面积均出现较大幅度下降；2005 年，商品房新开工面积增幅小幅增加，竣工面积增幅则有较大幅度增加，施工面积增幅则继续减少。2006 年，商品房新开工面积有较大14,REICO REPORT,2007-2008幅度增加，但受前期施工面积增幅下降的影响，竣工面
41、积增幅则有所减少。2006年，商品房施工面积 194786.4 万平方米，同比增长 18.45%，增幅增加 1.37 个百分点；新开工面积 79252.8 万平方米，同比增长 18.57%，增幅增加 7.93 个百分点；竣工面积 55830.9 万平方米，同比增长 14.43%，增幅减少 0.48 个百分点。2007年，商品房新开工面积和施工面积增幅均有较大幅度增加，竣工面积增幅小幅增加。1-10月，商品房新开工面积为73393.32万平方米，同比增长22.6%，增幅比去年同期增加4.5个百分点；商品房施工面积为208565.69万平方米，同比增长22.8%，增幅比去年同期增加4个百分点；商品
42、房竣工面积为28134.75万平方米，同比增长9.1%，增幅比去年同期增加0.6个百分点。2007年商品房各项建设指标变化,施工面积,新开工面积,竣工面积,2005/1-102006/1-10,2007/1-1020151050,(比去年同期增长）25,资料来源：国家统计局、REICO数据库,商品房新开工面积增幅的增加主要来自商品住宅新开工面积增幅的增加,2007年1-10月，商品住宅新开工面积60899.19万平方米，同比增长24.2%，增幅比去年同期增加4.9个百分点；办公楼新开工面积1719.96万平方米，同比增加12.7%，增幅比去年同期减少17.1个百分点；商业用房新开工面积6926
43、.79万平方米，同比增长8.7，增幅增加0.6个百分点。2007年各种类型商品房屋新开工面积增幅增加,-5,房屋新开工面积,住宅,办公楼,商业用房,2005/1-102006/1-102007/1-10,（比去年同期增长）35302520151050,-10资料来源：国家统计局、REICO数据库15,REICO REPORT商品房竣工面积的小幅增加主要来自办公楼竣工面积的增加,2007-20082007年，不同类型物业中只有办公楼竣工面积增幅有较大幅度增加。1-10月，商品住宅竣工面积23164.32万平方米，同比增长8.8%，增幅比去年同期增加0.1个百分点；办公楼竣工面积660.73万平方
44、米，同比增加19.4%，增幅比去年同期增加20.3个百分点；商业用房竣工面积2875.73个百分点，同比增加4.9%，增幅比去年同期减少2.7个百分点。2007年办公楼竣工面积增幅有较大幅度增加,房屋竣工面积,住宅,办公楼,商业用房,2005/1-102006/1-10,2007/1-1020151050,(比去年同期增长）25,-5资料来源：国家统计局、REICO数据库2007 年商品房需求增长大幅增加2007 年，商品房销售面积同比大幅增加，商品房空置面积呈现负增长，说明房地产市场需求非常旺盛。,商品房销售面积增幅逐月增加,2006 年，商品房销售面积 67857.1 万平方米，同比增长
45、11.48%。其中，现房销售面积 23350.31 万平方米，同比减少 10.38%；期房销售面积 38506.76 万平方米，同比增加 30.84%。2007 年，商品房销售面积大幅增加，显示出房地产市场需求旺盛。1-10 月，商品房销售面积 53564.96 万平方米，同比增长 31.3%，增幅增加 20.4 个百分点。其中，现房销售面积为 15017.6 万平方米，同比增长 14.2%，增幅增加 21.3 个百分点；期房销售面积为 38547.36 万平方米，同比增长 39.5%，增幅增加 17.3 个百分点。前 9 个月，商品房销售面积增幅基本逐月增加，10 月份销售面积增幅有小幅下降
46、。16,2006/1-2,1-3,1-4,1-5,1-6,1-7,1-8,1-9,1-10,1-11,1-12,2007/1-2,1-3,1-4,1-5,1-6,1-7,1-8,1-9,1-10,03/3,03/6,03/9,03/12,04/3,04/6,04/9,04/12,05/3,05/6,05/9,05/12,06/3,06/6,06/9,06/1-12,07/3,07/6,07/9,REICO REPORT,2007-2008,2007年商品房销售面积同比大幅增加,销售面积现房销售面积期房销售面积,（比去年同期增长）50403020100-10-20资料来源：国家统计局、REICO
47、 数据库,商品房空置面积负增长,2007年下半年，商品房空置面积呈现负增长态势。9月底，商品房空置面积为11824.44万平方米，同比减少2.4%。2007年商品房空置面积负增长,资料来源：国家统计局、REICO数据库房屋销售价格涨幅增加，部分城市房价涨幅继续增加2007 年，房屋销售价格涨幅增加，房屋租赁价格涨幅也有所增加，部分城市房价涨幅继续增加。,6月份开始，房屋销售价格涨幅逐月增加,近三年来，我国房价经历了 2004 年的大幅上涨，2005 年涨幅的快速回落，2006 年到 2007 年 1 季度涨幅基本平稳三个阶段，充分显示了宏观政策的调控效应。2007 年 6 月以来，房价涨幅又出
48、现逐月增加的现象，10 月份房屋销售价格同比上涨 9.5%，其中新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨 10.6%和8.7%，涨幅为 2005 年以来新高。2007 年前 10 个月，房屋销售价格累计同比上17,302520151050-5-10,商品房空置面积空置面积同比增长,万平方米1600014000120001000080006000400020000,07/10,07/09,07/08,07/07,07/06,07/05,07/04,07/03,07/02,07/01,06/12,06/11,06/10,06/09,06/08,06/07,06/06,06/05,06/04,06
49、/03,06/02,06/01,05/12,05/11,05/10,05/09,05/08,05/07,REICO REPORT,2007-2008涨 6.98%，涨幅比 2006 年增加 1.48 个百分点；新建商品住房和二手住房累计同比上涨 7.5%和 6.78%，涨幅分别比 2006 年增加 1.1 个和 1.53 个百分点。2007年房屋销售价格涨幅增加,1998,1999,2000,2001,2002,2003,2004,2005,20062007年前3季度,房屋销售价格指数商品住宅销售价格指数二手住宅销售价格指数,同比116114112110108106104102100,资料来源
50、：国家统计局、REICO数据库2007年下半年房价涨幅逐月增加,房屋销售价格指数新建商品住宅二手住宅,同比价格指数111110109108107106105104103资料来源：国家统计局、REICO数据库,住宅、办公楼价格涨幅增加较快2007年部分城市住房价格涨幅继续保持较高幅度,2006年，商品住宅、办公楼、商业用房和工业用房的销售价格指数分别为106.4、103.5、104.6、101.9。2007年各种主要类型物业销售价格指数均有所增加，其中以住宅和办公楼价格涨幅增加较快。前3季度，商品住宅、办公楼和工业用房的销售价格指数分别为107.1、106.5、102.9，涨幅分别比2006年增
