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1、,成都凯丹广场调研报告,2012年8月 成都,成都凯丹广场调研报告,项目定位：Shopping Mall开发商：环达通房产集团地理位置：高新区人民南路与三环路交界处建筑面积：85，000平方米 商业面积：50,000平方米开业时间：2010年11月24日停车位：1000多辆（地下两层）层数：地上4层、地下3层 业态组合：集购物、餐饮和休闲娱乐于一身的欧式购物中心 目标客群：商务、居民、游客等,凯 丹 广 场,1,项目商圈分析,本项目位于“新南天地”商圈里，新南天地商圈东临天府大道，西靠益州大道，北临火车南站，南靠三环路。已经聚集了凯丹广场、欧尚超市、宜家家居、迪卡侬等6家商贸企业，建成面积为5
2、5.5万平方米，营业面积达40万平方米，2010年的营业总收入达31亿元。,新南天地商圈,本案,成都凯丹广场调研报告,A,项目商圈基本情况,1,项目商圈分析,成都凯丹广场调研报告,B,项目商圈业态组成,根据对商圈内主要商业卖场的调查，新南天地商圈的业态构成见下表：,2,项目概况,成都凯丹广场调研报告,成都凯丹广场 坐落于高新区零售业的核心地带，“新南天地”商圈，毗邻宜家、欧尚成都高新店、富美森家具，是集购物、娱乐、餐饮、休闲功能于一体的一站式Shopping Mall，由欧洲最大的房地产开发商之一环达通房产集团倾力打造。至今为止，全球已开设20家Gallerria，中国首家Galleria于2
3、010年11月24日在西部时尚第一城成都璀璨开业。,项目由环达通集团（GTC）持有，LaGuarda Low、高纬环球、仲量联行等国际资深团队联合鼎力打造，总投资6.5亿元、面积达5万平方米、拥有200个商铺，是集时尚、服饰、餐饮、影院为一体的欧式时尚购物中心。,A,凯丹广场 简介,B,项目立地分析,成都凯丹广场调研报告,凯丹广场地处人民南路与三环路的交界处，前者是成都的南北轴线，后者则是成都市的主干道。,交通:地铁一号线：升仙湖世纪城高速：成南高速、成渝高速、成雅高速 成灌高速、成绵高速公交：99路；111路；133路；187路；188路；199路；153路；199路；,项目周边情况,周边商
4、业物业经营面积：富美森家居100,000欧尚超市38,000宜家家居27,000迪卡侬：5,000,成都凯丹广场调研报告,3,项目业态分析,A,地下停车场布局收费：免费,成都凯丹广场调研报告,各楼层业态布局（-2F）,3,项目业态分析,A,各楼层业态布局（-1F）,餐饮服饰超市,业态:,主要品牌（部分）乡村基劲浪体育优之良品屈臣氏生活无限耐克、阿迪达斯等,-1F,成都凯丹广场调研报告,3,项目业态分析,A,各楼层业态布局（1F）,业态:服装、餐饮、化妆品,主要品牌（部分）ZARA(2600)H&M 1850)MANGOSEHORAVERO MONDA星巴克等,1F,成都凯丹广场调研报告,3,项
5、目业态分析,A,各楼层业态布局（2F）,业态:服装,主要品牌（部分）UNIQLOHotwindBASIC HOUSEAppleGXG等,2F,成都凯丹广场调研报告,3,项目业态分析,A,各楼层业态布局（3F）,业态:服装、家居,主要品牌（部分）雅戈尔好孩子衣恋童装巴布豆创意宝贝安踏童装,3F,成都凯丹广场调研报告,3,项目业态分析,A,各楼层业态布局（4F）,业态:餐饮、娱乐,主要品牌（部分）嘉禾影院成都印象澳门豆捞韩林炭烤今日阅读多福甜品,4F,成都凯丹广场调研报告,3,项目业态分析,B,业态面积比例分析,凯丹广场综合业态包含零售服饰、餐饮、娱乐、便利服务、家庭天地。没有主力百货和超市，也没
6、有奢侈品牌，是一个面向城市主流人群的购物中心。主要以服饰业态为主，餐饮和休闲所占比例很小。,结论,成都凯丹广场调研报告,3,项目业态分析,C,凯丹广场所有商家汇总,结论,成都凯丹广场调研报告,3,项目业态分析,C,凯丹广场所有商家汇总,结论,成都凯丹广场调研报告,3,项目业态分析,C,凯丹广场所有商家汇总,结论,成都凯丹广场调研报告,3,项目业态分析,C,凯丹广场所有商家汇总,结论,成都凯丹广场调研报告,3,项目业态分析,C,凯丹广场所有商家汇总,结论,成都凯丹广场调研报告,3,项目动线分析,A,外部动线,外部交通（项目侧门）东面：都会路 车流量 75俩/5分钟（项目正门）北面：盛和二路 车流
7、量 80辆/5分钟（项目侧门）西面：益州大道北段 车流量 由南向北：140辆/5分钟 由北向南：85辆/5分钟,成都凯丹广场调研报告,3,项目动线分析,A,外部动线,外部交通（项目侧门）东面：都会路 车流量 75俩/5分钟（项目正门）北面：盛和二路 车流量 80辆/5分钟（项目侧门）西面：益州大道北段 车流量 由南向北：140辆/5分钟 由北向南：85辆/5分钟,成都凯丹广场调研报告,3,项目动线分析,A,外部动线,停车场动线两个停车场出入口停车场在地下两层，其中有隔层。地下一层可直接进入-1F 商场，或通过电梯直接可去其他楼层商场。,成都凯丹广场调研报告,3,项目动线分析,B,内部动线,中庭
8、设计 整个卖场有5层楼，地下一楼，地上四楼。项目特点明显，没有主题中庭，环绕主动线都是中空设计。因单层面积较小，所以并没设置主题中庭。每一个中空设计都较大，顾客在卖场视野很开阔。在主动线较宽阔的地方，有一些岛店及汽车及其他新品展销点，以此吸引人眼球。,成都凯丹广场调研报告,3,项目动线分析,B,内部动线,水平动线 凯丹广场单层面积约9000左右，建筑内部采用了回廊和拱形设计，动线设置为回字型单动线。项目本身为矩形，采取单动线设计，把中间肚子切割成椭圆形在来划分两条对主动开的商铺。保证商业利益最大化，更突出了整个卖场的舒适。主通道宽：3.4m 7.8m 长：40m 15m 层高：4m 4.5m,
9、成都凯丹广场调研报告,3,项目动线分析,B,内部动线,垂直动线在主动线上，总共5部手扶梯，其中双向梯3部在转角中庭都有设置。电梯有3部，在两条次主道上；步梯有7个，分布在各个方向；顾客在卖场上下通行非常方便。,成都凯丹广场调研报告,4,辅助功能区分析,A,洗手间,成都凯丹广场调研报告,4,辅助功能区分析,B,消防区及通道,凯丹广场 1F,凯丹广场-1F,成都凯丹广场调研报告,4,辅助功能区分析,B,消防区及通道,凯丹广场 3F,凯丹广场2F,成都凯丹广场调研报告,4,辅助功能区分析,B,消防区及通道,凯丹广场 3F,凯丹广场2F,成都凯丹广场调研报告,5,辅助功能区分析,B,消防区及通道,凯丹
10、广场 3F,凯丹广场2F,成都凯丹广场调研报告,6,消费者观察,A,消费人群,高新南区,成都市范围,四川省周边地区（云、贵、渝等）,核心消费群体,次级消费群体,辐射消费群体,成都凯丹广场调研报告,7,凯丹调研综合分析,凯丹广场是成都首家欧式购物中心，作为综合性购物中心，并没有引入大力主力店，而是以132家品牌店进行布局，同时引入了一些国际一线品牌，目前部分品牌是首次进驻成都，如SEHORA、Pull&Bear等都是首次在成都开店，这无疑给成都商业注入新鲜活力。从其业态设计来看，虽然是集购物、休闲、娱乐为一体的综合体购物中心，但其购物（时装、童装等）的比例明显偏大，休闲、娱乐比例明显偏低。从业态
11、的丰富性上来看，也还有待提高。从商业规划来看，主要特点有时尚的中庭、平面环形动线、商业连廊、考究的垂直动线、在不同楼层设置餐饮均衡卖场人气等，但其出入较多，不利于人气的聚集，常人难以分清主入口。虽然凯丹广场开业已 一年多，但碍于区域内综合性购物中心的缺乏，有单打独斗的感觉，但苏宁广场的开业，以及正在打造的凯德广场天府等，这些购物中心全部开业后将有助于聚集区域的人气和商气，这将加速商圈的成熟。,成都凯丹广场调研报告,1.项目定位：服务于周边社区，属社区型购物中心，主题（家庭儿童）定位鲜明，项目定位准确。2.品牌定位：整体品牌档次属社区型中档，较聚人气。3.停车位数量：拥有较充裕的免费停车位，方便
12、顾客停车购物。4.动线：动线清晰明确，无明显死角。5.设计：一层楼板多处挑空设计，利于地下一层品牌的展示，利于地下一层品牌招商。内装设计简洁，易维护。,8,凯丹广场 优劣势分析,优势,成都凯丹广场调研报告,1.公共区域环境：部分公共走道较窄无法达到购物舒适度；公共区域地面地插布置较少，为今后岛柜的部位带来不便；楼层无全部品牌分布图。中庭光线较暗；地下室停车环境不好，空气不流通，有待改善；公共休息区位置太少了。,8,凯丹广场 优劣势分析,劣势,成都凯丹广场调研报告,MajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4EK7
13、CxmUX3ijoYSOer7ZuaVWYgz4EpZrUirVpMzzvNtf1XZw5oswSXOtFaejnOcmfE1lZgnN1RSXg8wLCG8CVQ3XPJMvodPFWcpiYJgZazNSEPNIaklYSu7qSd1UpaxmZDlpN9zW7kljfsLCLi26Yv109ffbnDH8LbUN1G6ACURQ39eG12KHL9tXsZ1jzgoCK8g1kuNOh5eFvcmVT5ZYVQt9zk3rp3qLnf02FovEXxVRxjCcFRNppiJljNiOuk6fONnyX7fyGg7sXZ49BmCN5oy9VesHpKzdjTKwjrkCEQCFDehV
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