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1、1,沈阳塞纳书香苑项目用地简 要 分 析,海尔地产北京分公司2011年3月,Part 1.项目概况,项目基本情况,项目名称：沈阳塞纳书香苑项目用地项目位置：沈阳浑南新区沈阳理工大学北侧项目四至：东至用地界、南至用地界、西至12米规划路、北至汇泉东路，分为东西两个地块，中间隔16米规划路。基础数据：规划占地面积10.57万平方米（约158.6亩），容积率2.2，总建筑面积28.01万平方米。土地价格：拟转让价格约2000元/建筑平方米（约293万元/亩）。,项目用地现状：项目用地南侧为沈阳理工大学校区；东侧紧邻有一个加油站和公交场站；东北方向近邻沈阳建筑大学；北侧临汇泉东路。地块内部平整，无拆迁
2、。图中黄线代表规划道路。其中西侧规划路12米宽，中间规划路16米宽，东侧规划路40米宽。,项目宏观区位示意（沈阳）,项目用地,10公里,10公里,项目微观区位示意（浑南新区）,周边关系示意：项目用地位于沈阳市未来城市发展新的核心增长极浑南新区。根据规划，未来沈阳市政府将在三年内南迁至莫子山、青堆子区域。2013年第十二届全运会全运村也已确定选址于浑南新区莫子山附近。未来高铁新沈阳站也将落户浑南。未来大浑南地区将成为沈阳新的行政中心、科技中心和文化中心，区域拥有巨大的发展潜力。,周边路网：项目紧邻三环路，近邻沈大、沈苏、沈营、沈丹等多条高等级快速路。但由于周边规划路尚未建成，目前出行较为不便。预
3、计未来出行将比较便捷。距三环下深沟立交桥约4公里；距浑南中路约2.5公里；距二环长青立交桥约5公里；距沈抚轻轨孤家子站仅1.5公里；距沈阳北站约17公里（路程）；距桃仙机场约16公里（路程）。,概念规划方案：项目“东地块内东北至西南走向、西地块内东西走向”地下铺设有输油管线，其保护范围为两侧各退让15米（见红色虚线标注范围）。,概念规划方案：,概念规划方案：,Part 2.区域参考项目,1、恒大江湾城,2、东亚国际城,3、金地长青湾 丹陛,4、金地国际花园,5、万科金域蓝湾,6、河畔公馆,7、首创国际城,8、金地檀郡,9、U-WORLD优品天地,10、泰莱16区,11、沿海赛洛城,12、远洋和
4、平府,13、万科城峰汇,14、中海国际社区,Part 3.项目开发建议,项目SWOT简析,Strength 优势分析区位优势：项目位于沈阳市未来城市发展新的增长极浑南新区，区域发展潜力巨大；交通优势：周边路网较为发达，未来出行将比较便捷；周边近邻沈阳理工大学和沈阳建筑学院，区域富有浓郁的学院氛围和人文气息。,Weakness 劣势分析项目用地内铺设有输油管线(输油管线保护范围为两侧各15米)，对项目规划布局及后期销售造成一定不利影响；项目用地南北窄、呈东西狭长走向，且受输油管线影响，整体规划布局受到一定限制；东侧的加油站和公交场站对项目后期入市销售也将产生一定不利影响。,Opportunity
5、 机会分析热点事件驱动：政府南迁、十二届全运会，哈大高铁2011年底通车；未来土地具有较大的升值溢价潜力。,Threat 威胁分析区域市场供量较大，周边知名品牌企业项目云集，竞争激烈；本轮宏观调控政策对项目的不确定性影响。,项目发展方向建议,本案用地规模相对偏小，建筑体量适中，地块虽然狭长，但相对规整，拥有良好的区位优势和较好的交通优势，尤其难得的是区域富有浓郁的人文气息与学院氛围，具有较大的发展潜力。建议本案立足于良好的区位优势、紧紧依托并充分挖掘区域浓郁的人文气息与学院氛围，以文化底蕴和学院气息为创作理念，致力于营造“富有浓郁东方文化底蕴，充满人文关怀精神，倡导低碳节能、绿色环保”的智能宜
6、居生态社区。,项目经济测算,结论及建议,经初步经济测算，该项目预计可实现税前利润率约20%，基本符合集团的投资收益标准，如能有效规避项目转让过程中产生的土地增值税问题，则项目税前利润率将进一步提高；项目规模体量相对较小，易于整体开发，快速销售，利于实现开发资金的快速回笼；建议集团领导予以一定重视，可安排在集团内部进一步探讨论证，展开相关工作。海尔地产集团北京分公司2011年3月26日,36,MajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4EK7CxmUX3ijoYSOer7ZuaVWYgz4EpZrUirVpMzzv
7、Ntf1XZw5oswSXOtFaejnOcmfE1lZgnN1RSXg8wLCG8CVQ3XPJMvodPFWcpiYJgZazNSEPNIaklYSu7qSd1UpaxmZDlpN9zW7kljfsLCLi26Yv109ffbnDH8LbUN1G6ACURQ39eG12KHL9tXsZ1jzgoCK8g1kuNOh5eFvcmVT5ZYVQt9zk3rp3qLnf02FovEXxVRxjCcFRNppiJljNiOuk6fONnyX7fyGg7sXZ49BmCN5oy9VesHpKzdjTKwjrkCEQCFDehVmGax3lrOEbw63VscA3YSijtUKoCyiLzAlVRp7
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