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1、综合体分析及香港太古案例,2,综合体的两种表现形式,一种是城市形态的表现，在城市核心区域为了降低综合商务成本而为之，比如在一幢高层建筑内集合办公、餐饮、商业等服务场所的独栋式综合建筑体；另一种是经济形态的表现，随着项目开发规模的不断增大，规划了办公、居住、商业设施等多种独立场所，并通过一个连廊或其它各种形式将它们联结在一起，形成新型的独立式的建筑综合体，这种集群式的建筑综合体比起那种在一个建筑体内聚集多种功能的独栋式建筑综合体，显得更为经济、专业和实用。,综合体（complex）,附件：综合体分析及香港太古广场案例,3,综合体的特点,是一种城市设计的缩影，较小依赖其他配套、其自身功能互相补充，
2、而且能够互相支撑；一般位于城市中心区域；能有效的解决城市中交通等方面的压力；向业态互动、功能复合化、使用全时段的方向发展；多种功能有机匹配，可以减少投资风险；一般规模较大，投资较高，经济风险大；对建筑设计要求较高。,综合体（complex）,附：综合体与单功能物业的比较,综合体（complex）,Hotel酒店,Office办公,Shopping商业,Apartment居住,Complex,Traffic交通,Exhibition展览,Entertainment文娱,Restaurant餐饮,综合体是将城市中商业/办公/居住/旅店/展览/餐饮/会议/文娱/交通等城市生活空间的三项以上进行组合,
3、都市综合体分析（complex）,相互支持关系,相互要求,标志性定义档次,为商业和酒店带来潜在客户大堂可以与酒店共享,承担某种社会职能形成完善配套、信息平台个体差异所在、活力的核心,利用其它功能 价值最大化补充其它功能现金流来源,商业的档次要求不影响办公、酒店的大堂和昭示性,公寓可轻松享有酒店服务和配套设施，共享办公办来的客户。公寓在面积、服务功能上要和酒店形成分工和差异（重视中长期居住者需求）。,综合体（complex）各部分功能的相互关系,模式1 均衡发展的模式,模式3 以酒店为核心功能的发展模式,模式4 以商业为核心功能的发展模式,Complex=hotel+office+shoppin
4、g+apartment+,综合体发展的四种模式,模式2 以写字楼为核心功能的发展模式,案例（香港太古广场）,模式a：各项功能均衡发展,位于香港及九龙(荃湾)两条地铁线的交汇点,甲级写字楼+顶级购物中心+五星级酒店+顶级酒店式公寓定位为香港最顶级的综合体物业,案例（香港太古广场）,关键驱动因素,提供24小时房间餐饮服务/洗衣服/中央冷气调节可使用港丽酒店的游泳池/健体中心及商务中心海景 套房面积定位56平米/110平米/245平米高层单位面海景的酒店式公寓适当加大公寓面积（315平米）,太古购物广场汇集国际名流会议展览中心使TriMe成为香港时尚发布场金钟电影院引领港岛娱乐文化高档餐饮品牌店以及融入商场各角落的咖啡休闲吧,商业太古广场为中环地区的时尚品牌与活力中心,多家五星级商务酒店+高级酒店式公寓使TriMe成为夜间中环的活力中心各功能空间相互连通/延展了共享空间统一管理与相互服务达成了最大化的资源共享,酒店通过国际五星级酒店及国际品牌商场建构综合体价值标杆,酒店式公寓星级物管+多产品组合,完,
