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1、,众所周知，,云浮西江新城是这座城市盛产高端地产项目的产区，高铁也使云浮迅速融入进珠三角，更为这个区域带来了更大的机遇和提升。,而本案的启动 此时入市是一个抢鲜的时机。,西江板块里，宝能城市广场、碧桂园已经将整个云浮人的视线拉向了新的城市中心，区域里，远大、雅居乐、华润等更多的地产大鳄们都已布局，大幕正在缓缓拉开。2014年，云浮高端地产之争在西江新城！,从营销的角度来看，既要在市场上占位，成为豪宅市场的另一标杆，又要开盘时就去化相当体量的别墅产品。我们势必要攻陷云浮高端地产市场，建立起独特鲜明的印象。这就表明，达到这一目标，我们不得不面对的是碧桂园.城市花园这一当地豪宅标杆的攻擂！。,营销课
2、题：如何在城市花园之后，带给云浮更大的震憾！,云浮豪宅的另一种可能宝能.托斯卡纳项目传播提报,首先认识我们的项目,地块地处云浮新城中心，西江南岸生态新区；但项目所处区域成熟度有待时日；交通便利，四通八达，高铁直通区域，未来升值潜力无限；政府规划北湖南岸，距西江千米之距，板块内居住配套、商务配套、休闲配套，完善齐全；凭借着高端完善的配套，超前的规划设计理念，云浮新城是整个城市里高端物业的集中式产区。,规划依托临湖瞰江的景观资源，内有海湾式布局的水景观体系。生长在坡地上的联排、双拼、合院别墅的产品建筑形态散发着浓郁的西班牙风情做为市场上最为接受的豪宅产品形态，将风靡整个云浮。,产品联排别墅面积区间
3、185平米；215平米的双拼别墅；165平米的合院联排，少量的6层叠墅面积为150平米；洋房产品的面积为135平米。由此可以看出，产品的面积区间在市场上形成足够的差异化。合宜的面积会令别墅产品成为市场追捧的明星产品。,品牌自宝能城市广场在云浮完美亮相之后，宝能已经在当地赢得了一定的口碑。21年间布局全国，30余个标杆项目为宝能树立起高端城市精品缔造者的形象，这次别墅产品双盘联动，既借助品牌和实力为项目备书，同时也会将品牌推向一个新的高度。,与城区紧密联系，一小时生活圈内城际无缝对接/高铁价值,交通价值,产品价值,项目价值体系,户型价值,西班牙风情手工坡地别墅/海湾式风情水系园林/别墅+洋房的高
4、端物业形态/主力户型面积区间最具竞争力,资源配套,品牌价值,临湖瞰江，原生山体，生态城市配套,区域价值,云浮西江新城中心，价值无限,户型赠送面积大，地下室、前庭后院/洋房高赠送,宝能地产，精工品质，高端地产的不断发力，为产品强力背书。,我们可以毫不客气地说：产品无论从区域、资源感、规划、建筑风格和独具差异化的别墅产品设计等，在整个云浮都具备成为豪宅标杆的质素。,但我们同时也应清醒地看到：区域是共享的，资源各有千秋，真正形成差异化的是我们的产品和风格。,看看我们的竞争对手,碧桂园.城市花园,2013年底，碧桂园城市花园缔造了开盘当天即售磬的销售神话。,碧桂园品牌打造的高品质潜力大盘，五星级酒店、
5、会所及西班牙风格风情建筑为亮点,在广告语境方面输出的是：五星级的家这一尊崇标签，同时又牢牢坐稳生态豪宅标杆的头筹，从而成功在市场占位，坐稳了西江新城板块高端物业第一把交椅。,碧桂园城市花园与宝能托斯卡纳在豪宅素质上的比较关系,我们的竞争策略就是要强化独特USP：产品+风情产品：面积是我们最具差异化的一个买点，联排户型185平，双拼215平，总价相对较低。风情：西班牙风情所带来的悠闲奢适的生活方式，,那么，洋溢着浓郁西班牙风情的别墅产品，将吸引云浮的哪些人？,先听听城花的销售人员怎么说：来买我们房的70%-80%是云浮本地人，有做石材生意的老板，是购买的主力；也有产业园的高管，有的高管自己买套别
6、墅，再给公司的员工置办了一批洋房；因为西江新城规划，二期相对一期都有了一定上涨的空间，也吸引了周边城市的投资客，甚至还有极少量深圳投资客。,结合宝能置业给出的人群分析：核心客户：云浮市区及周边县域私营业主、企事业单位管理层、政府官员购买动机以改善居住环境为主，兼具投资二级辐射肇庆及周边私营业主、企事业单位管理层购买动机以投资为主三级辐射：广佛区域投资客购买动机：投资,从以上资料分析，我们和城花争取的是相同客户资源。基于产品面积和总价相对较低的原则，我们的门槛放将放得更大一些，未来将吸引更多的是首次别墅体验人群。,这群人，他们是为了改善居住环境，实现有庭有院，楼上楼下的生活，更多土地资源和环境资
7、源的占有，以及通过购置别墅获得更好的居住体验及身份象征。这部分人多数是由大平层过渡至别墅，属于初次别墅置业。,洞察我们的消费者,从行业属性上来讲，他们分布在以石材加工业为主的各行各业，属于各行各业中走在前面的领军人物。他们可能学历不高，但他们有着丰富的社会经历。由于他们的智慧和辛劳，他们在各自的领域已经获得了一定的成就，他们业已积累了相当的财富，由于务实，性格决定了命运，他们不求旺达，但求拥有家的平静，拥有生活的真味。他们是这个城市最举足轻重的一群人！,对于这些人来说，事业已然成功，阅尽世间繁华。对于他们来说，需要更好的生活品质来彰显成就。房子是其中一个重要的指标。对于他们来说，有能力给他心目
8、中最重要的家人提供一个有庭有院，有身份感的生活方式，是对家人和自己最佳的犒赏！,他们都是为了更好的生活而来，他们想要在这里得到的是,对于他们来说，要得到物理层面和精神层面的双重满足,别墅高端产品形态/对资源的高度占有,尽享尊荣的身份感,欲定位，先占位,云浮鼎级西班牙风情别墅住区,在前面做了三个方面的分析和论证，定位已经呼之欲出，我们将项目打造成为,如此占位的好处在于：在碧桂园打出了生态豪宅标杆这一强势占位后，再强调山水和生态都会沦为产品层面的比拼，而开辟另一种可能，我们就是标准。云浮鼎级西班牙别墅住区，从差异化和级别感的的角度已经亮出了鲜明的旗帜！,波光璀璨，花香轻拂。层叠的山地，精致的街道，
9、闲适的生活，一个迷人，又迷路的地方我最美丽的回忆宝能托斯卡纳。,没有霓虹灯，没有大屏幕和广告牌，只有慵懒的阳光和繁花锦簇。,蜿蜒的街道，雪白的墙壁，无人的拐角。生活在这里，自然的慢下来。,在纯粹的湛蓝中，西班牙似的建筑，与自然的生态，有着天工巧琢的美妙与精致。,只有在宝能托斯卡纳动人的阳光下，如此纯粹的蓝与白才得以和谐共存。,彩绘釉砖，烈艳夺目，红瓦白墙，风情四溢。连同宝能托斯卡纳纯净明朗的蓝天，构成了相互辉映的绝美图画。,层次鲜明起伏的屋面，让这里的建筑，都拥有优美的变化曲线。,简洁的窗口，斑驳的墙壁，沉默的路灯，绚丽的台阶。里面的人，请打开紧闭的门吧，快出来享受全西班牙最热烈的阳光。,再浓
10、郁的植物，也遮挡不住庭院的温馨。,钟情于这里阳光的充足，更享受这里花香的特别。一个美妙的下午，就此陶醉。,走出院落，便是无人的后巷，雪白的立面，闪烁着耀眼的光芒。,层叠的山地，起伏的建筑，迷人的花香，斑驳的砖墙，很多风格在这里，融合成一个完美和谐的整体。,午后的街道，恬静安详。既适合闲庭信步，又在不经意间偶遇故人。,木门，木窗，木梯，木灯。浓郁的花香扑面而来。是谁，创造了如此质朴的美丽？,热烈、慵懒的阳光下，最记得斑驳的墙上那抹纯粹的红。,湖畔，被阳光染的昏黄的墙壁，光线在这里被奇妙地折射了。与碧波的交相辉映，最是流光溢彩。,轻风拂面，迷失在幽深而芬芳的小巷。,巷落整齐的栅栏旁，总有斑斓、不知
11、名的植物。它们受了阳光的眷顾，在路旁展开绚烂的花朵，给每一个路过这里的人灿烂与惊喜。,在街边的咖啡馆，或是与朋友聊天，或是一个人安静的阅读、思考。,空气中弥漫的，不仅有食物美妙的香气，更饱含着浓郁的风情，与慵懒的气息。,夜幕降临，少了阳光的绚丽灿烂，多了灯光的昏黄温暖。离开街角的咖啡馆，走进广场的酒吧。换一种方式，还是闲适。,艺术，轻松，休闲，活跃，随意就这样点点滴滴融入宝能托斯卡纳的生活之中。,蜿蜒的小巷里，藏着形形色色的小店与艺术工作室。,惊喜，总是在不经意间收获。,浓郁，斑斓，浪漫，动人随便哪一个镜头，捕捉到的都是毕加索笔下绚丽的绘图。,纵情，缤纷，奔放惊艳的西班牙文化，是闲适与绚烂之外
12、的火热刺激。,宝能托斯卡纳，拥有世界上最纯粹的西班牙风格、最浓郁的地中海风情。在我心中，一个只要有阳光就能灿烂的地方。,这浓郁的西班牙风情，这阳光下，热烈、优美的生活方式，能在瞬间秒杀这座城市的高端人群！在鼎级的西班牙别墅住区里安下你的家吧，他不但是你生活方式的晋级，给家人最好的礼物，同时，也是用这座城市最好的资源，顶级的品质来收藏更好的你！,品牌形象整体概括：,案 名：宝能托斯卡纳传播定位：云浮鼎级西班牙风情别墅住区传播概念：收藏更好的你,我们赋予项目这样的视觉表现,广告传播示意,以品牌为项目入市,豪宅血统论，以品牌为项目强力背书,网络软文炒作，强化品牌实力，为项目加持,品牌体验馆将宝能品牌
13、进一步传达，通过双盘联动，带出项目即将入市信息,产品形象：,用纯正的西班牙生活方式，收藏更好的自己,户外,报纸广告通过与人群心理层面的沟通，传达出用托斯卡纳收藏更好的你这一核心概念,针对高端客户将渠道做精细,杂志广告,电梯间广告,加油站,停车场,产品价值落地产品差异化的解析：将别墅的私密性，庭院的产品形态、合宜的面积区间,渠道宣传,围墙广告呈现顶级西班牙别墅的生活形态,楼书一本西班牙悠闲奢适的生活读本,公关活动第一步：话题引爆,原味西班牙歌舞空降云浮,让宝能托斯卡纳深入人心,浓情西班牙，欢舞弗拉明戈,宝能托斯卡纳，盛邀西班牙弗拉明戈歌舞团云浮首演,活动时间：产品概念释放期活动目的：利用事件性的
14、商演活动，达到商业目的，将宝能托斯卡纳植入大众话题；借助发动微信扫二维码而展开全城赠票的活动来赢得大众关注和打造项目的影响力，同时吸引媒体的报道，引发公众的参与和认同，一举实现项目的高知名度。,活动内容：邀请殿堂级的西班牙国家舞蹈团来云浮进行弗拉明戈经典曲目卡门的表演，让地中海热情奔放的生活方式点燃整个云浮。该表演团体曾获得国际大奖，从级别上也可以匹配我们的墅级人生。地点可以选在体育馆或都宝能城市广场销售中心，双盘互动，赢面更大。,别开生面的产品推介会,公关活动第二步：吸引客户,湖山盛宴，原味西班牙,宝能托斯卡纳产品推介会暨西班牙风情美食节,活动时间：产品价值释放期活动目的：每一个公关活动都应该将原味西班牙的生活方式体现出来，包括产品推介会，结合西班牙风情美食节，让客户在提前享受西班牙式的生活方式，对产品的价值也会深入人心。,谢谢聆听，交流时间,
