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1、商业部分营销策划提报,2009年5月20日,商业的价值在于经营的价值，只有一个可经营的商业体才能得到商家与投资者的追棒，只有一个可经营的商业体才能给商家及投资者带来源源不断的经营或投资回报。,1、它的（区域）商业氛围，这一般由历史形成；2、它的商业定位、发展模式与物业本身的规划表现，这由后天决定。,商业经营价值的体现：,落位尚都汇项目，处于宜阳唯一商圈之核心，在区域商业价值得到最大认可的前提下，策略性的做好项目的商业定位，并在规划设计中加以表现，便是其能够最终成行成市的最主要因素。,第二部分 宜阳商业情况,第三部分 政府政策,第一部分 数据分析,宏观、微观数据中探寻经济发展趋势,第四部分 项目
2、分析,第五部分 项目定位,目 录,数据分析,2008年，宜阳县社会消费品零售总额29亿元，增长22；居民消费结构明显升级，住房、通讯、家用电器、电脑等成为新的消费热点，衣、食、住、行四大类消费品销售额快速增长，服装、食品、家电、通讯等商品销售额增幅最快，餐饮业增幅达25%。,以上数据表明,3、宜阳社会消费品零售总额逐年递增，已经超越GDP增长的速度，消费品零售总额持续快速增长占GDP比重逐步加大，消费品市场非常旺盛，存在巨大发展空间；,1、纵向来看，宜阳经济增长率达到15.5%，明显高于河南省13.7%、洛阳市14.4%增长速度，发展动态对比处于领先地位；,2、2008年全县固定资产投资效果系
3、数仅为0.178，远低于2006年0.681、2007年0.344，2008年政府固定资产投资效果的偏差必将直接影响到2009年固定资产投资方向，而作为最能够拉动GDP的老城项目的投资，已经成为了今年工作的重点，直接体现本届政府的政绩；,数据分析,当人均GDP超过两千美元之后，根据商业运行规律，商业市场将会呈现三种态势：一、出现品牌型连锁超市；二、娱乐性行业消费额大幅攀升；二、出现建材家居类卖场；,数据分析,数据分析,表 2007年城镇居民人均消费支出,数据分析,以上数据表明,4、由于经济发展和收入增加，消费观念已经更新，人们在外就餐越来越多，支出也明显增加，同时房地产业的发展，家居建材类消费
4、也有较大的增长；,1、宜阳的人均可支配收入低于13200元的全省平均水平，与洛阳等国家二、三线城市存在一定差距；,2、宜阳2008年人均GDP已经达到2174美元，城镇人均可支配收入也已经达到1800美元。同时恩格尔系数的变化（接近30）也进一步说明宜阳已经逐步接近富裕型社会。这些都预示着宜阳消费将步入一个高速发展阶段，同时将伴随着消费方式的转变，从过去追求温饱的大众化消费到追求精神享受的高档化的商品消费的升级。,3、经营收入成为家庭的重要收入来源。随着城镇居民的就业观念逐步适应市场经济的新要求，商品流通、服务业领域经营单位急剧上升，在经济增长和居民消费升级的影响下，效益攀升。在抽样调查50户
5、居民中有4户居民从事按摩保健、鞋类零售、电脑维修、娱乐活动等经营活动。2007年居民人均经营净收入756.3元，同比增长48.0%。,数据分析,第二部分 宜阳商业情况,第三部分 政府政策,第一部分 数据分析,从目前商业发展状况中寻求项目发展道路,第四部分 项目分析,第五部分 项目定位,商圈简介,目前，全县只有一个县级商圈，即旧城区县级商业中心，目前由人民路、文化路、红旗路所构成的商圈，这里集中着整个县城最完全的商业；,锦花市场：全客层，大众服饰类市场；具有一定业态宽度，深度不够；档次较低，多为大众货，自有品牌；消费针对性较为宽泛，男女老少皆能购物；经营环境较差，每年有约3个月时间无法经营；生意
6、较好，出现二手房东；,寿安市场：窗帘布艺类市场；业态宽度、深度均存在明显不足；档次较低，多为大众货，自有品牌为主；消费针对性明确；经营环境较差，物业难以承受商业升级；,城市商业表象：1、休闲娱乐业发展迅速（菲英特洗浴、KTV）；2、1-18岁教育学校、机构发展迅速；3、服饰与餐饮类呈现井喷式发展；4、中端品牌（达芙妮为代表）已经开始散点出现，且已经基本度过存活期；,宜阳商业情况,宜阳县商业发展存在的问题及趋势,1、业态全、档次低、规模小。宜阳由于历史悠久，所以各种业态都比较齐全，百货、超市、专业店、专卖店、便利店等，但档次都较低，一般都是沿街分布，经营零散，业种宽度较广，深度十分欠缺；,2、商
7、业种类齐全但结构不合理，购物环境不佳，停车、餐饮、休闲、服务配套不足。影响城市品味和商业经营状况，购物空间拥堵，交通可达性差，购物空间的停留、体验和娱乐性非常差；,3、商业布局不平衡，县城商业中心单级化，80%商业集中于县城中心商圈内；,4、底商多半面积较小，档次较低，难以形成聚集效应，而且存在扰民现象；步行街由于本身素质问题，空置率较高。,5、尚未完全形成集约化的趋向，仅有已经形成服饰为主的锦花市场，经营窗帘布艺为主的寿安市场。,商业业态升级已经呼之欲出，势在必行！,宜阳商业情况,对于本项目来说，其他最大的潜在竞争对手在于新城区购物中心的开发，新的购物中心的开发，必将减小本项目所辐射的商圈范
8、围。但如同郑州有花园路和二七广场两个成熟商圈一样，各自有各自的优势，老城区的传统商业氛围比较难替代，尤其是在宜阳这样一个县城规模不大，消费趋向性较强的城市。附录北城区的商业开发：家鑫购物广场和西安百特商业运营管理有限公司和洛阳市金福运房地产置业有限公司投资8000万元在北城区即将建设大型商业设施。,潜在竞争对手,关于项目竞争：,在宜阳传统的商业格局下，由于县城的土地供应限制，从地段和规模综合考虑，锦花市场商圈中，本案目前没有竞争对手；,宜阳商业情况,第二部分 宜阳商业情况,第三部分 政府政策,第一部分 数据分析,从政府宏观指引中，寻觅商业发展趋向,第四部分 项目分析,第五部分 项目定位,摘自宜
9、阳商务局局长王富军同志在县商务工作会议上的讲话 积极发展新型现代流通方式。以百货大楼、贸易大厦、商业大厦、春都大厦经营业态升级改造为重点，打造五金、家电、家具等各类专业市场，规范和提升家鑫购物广场、菲英特购物广场、海洋量贩、阳光量贩等流通网络，积极发展连锁经营、超市、专业店、专卖店、电子商务等新型现代流通方式，培育和打造新型购物中心和特色购物区，迅速提升经营档次，逐步提升我县商贸流通现代化水平。大力发展流通、餐饮、娱乐、文化休闲等服务业。积极争取优惠政策，为投资、兴办服务业创造良好的发展环境。立足我县区位优势，鼓励投建一批质量高、环境好，集吃、住、休闲、娱乐、健身为一体的高档宾馆，形成具有一定
10、特色的消费链；依托阳光水岸开发，建设茶馆、酒吧、KTV等休闲娱乐一条街，吸引洛阳及周边消费群体到宜阳消费；积极争取政策支持，实施“放心早餐”工程，努力扩大餐饮消费，提升餐饮业经营水平。逐步提升发展大众化餐饮，大力扶持品牌经营和连锁经营餐饮业的发展，鼓励引导餐饮业走规范化、连锁化、品牌化发展道路。发展和壮大现有服务业，以改善服务业经营管理和服务质量为重点，增强服务功能，提升服务水平和档次。,政府政策,第二部分 宜阳商业情况,第三部分 政府政策,第一部分 数据分析,第四部分 项目分析,第五部分 项目定位,落位自身，寻求适合自身发展之路,区域位置,都市首府、汇丰城市广场项目都位于县城中央区-宜阳的四
11、心地带，具有良好的区位条件,项目内部环境分析,项目内部环境分析,项目SWOT分析,第二部分 宜阳商业情况,第三部分 政府政策,第一部分 数据分析,第四部分 项目分析,第五部分 项目定位,宏观、微观综述，形成定位依据，进行全方面定位,定位原则的确定,第一、首先是满足整个城市发展的需要，使之成为提升宜阳县商业品味的亮点，另外一张城市名片和城 市客厅；,第二、按照适度超前，着力洛阳卫星城的原则，定位为适应宜阳未来38年经济发展、城市发展和人民 消费水平对商业形态的基本要求；,第三、按照同业差异、异业互补的原则。锦花市场与我们近在咫尺，除了要借势意外，我们更要深度挖 掘市场空白，错位经营，与其形成商圈
12、内互补，做大做强商圈；,第四、满足投资者、经营者和大众消费者的要求。针对宜阳商业目前存在的经营问题、消费问题进行合 理规避；,如何营造一个具有经营价值的物业,第五、保持本案商业的相对“独立性”和内部“相互依赖性”，搭建一个“有序的、竞争的、良性的、共同繁荣 的、可持续发展的”商业平台“。,项目定位,本项目作为宜阳城市中轴的结点，具备良好的机会和条件，因此，应该充分利用优势，与城市一级商业、交通干道的形象、档次相协调，区别与目前已经成熟的物业形态，在业种的宽度、深度、购物环境、商品品牌做全面的提升，并适当超前，适合未来发展的需要，力图建成中高档集休闲、娱乐、餐饮、购物、商务为一体的体验式购物中心
13、。,随着城市节奏的加快，人们在购物的行为上也有所改变，目的性消费已经几乎被专业市场、大型超市所吸引，而人们对其他商业的关注度则更多的成为非目的性消费，即真正意义上的“逛街”。因此，购物场所的不断变化，也由满足人们日常购物的需求发展到现在不但要满足人们的购物需求，同时也要满足人们的休闲、娱乐、饮食等各方面的需求。目前或者以后的购物中心不但讲究规模，也讲究业种的搭配，购物中心不但是单纯的商品交易，而且将生活的空间也搬进了商场。,打造宜阳首个体验式购物广场，一个引领宜阳商业新发展时代的购物中心！,项目定位-汇丰城市广场,形象及档次定位：宜阳城市级标志性购物娱乐中心,购买者定位：公务员团体、企业中高层
14、等相对实力型个人；,客户定位：,经营者定位：洛阳等二线城市的品牌拓展商家、全国中、小品牌连锁企业；,消费者定位：较高品位生活群体及当地成功人士、时尚消费人群；,经营方式定位：,分层整租+散点出租,百货+餐饮+娱乐,业态定位：,功能定位：,休闲、娱乐、购物、餐饮（逛街）,项目定位-汇丰城市广场,1、百货系列：中高端男装、女装、男饰品、女饰品（鞋、包、首饰、化妆品等）、高端婴幼儿系列、运动类系列（服饰、器材）、IT用品；2、西式餐饮：咖啡厅、快餐厅；3、服务类：书店、婚纱摄影、美容美发；4、娱乐类：电玩城、酒吧、健身俱乐部、KTV、网吧等；5、公共服务类：银行、邮局等；,业态组合定位：,区别市场现
15、有，力求品牌独有，品牌与档次并重；,项目定位-汇丰城市广场,目前宜阳城区休闲空间、娱乐配套不足，而汇丰城市广场又必须承担起一部分城市功能，建议按照主流购物中心业态比例进行招商，购物、餐饮、娱乐比例为50%：18%：32%,项目定位-汇丰城市广场,业态组合和规划建议,这也即为本案的形象定位,宜阳时尚购物天堂！,固有业态虽解决了人们目的性的购物的基本需求，但种种裸露在外的弊端一方面加速细分着目的性购物的消费者，一方面对同业种商业升级型品牌制造着贸易壁垒，本项目扼守传统的商业结点端头，具备良好的机会和条件，因此，应该充分利用优势，在购物的环境、品牌的升级，业种的聚集方面承担更多的城市功能，以服务当前
16、，满足未来的定位思想，力求为宜阳主力购买群体打造：,从宜阳传统的商业底蕴和目前的经济水平，我们可以看出，宜阳主力的购买群体经济实力较二、三线城市仍存在较大差距，但人们（尤其是年轻人）追求时尚，追赶潮流的意识形态早已根深蒂固，这也正是以锦花市场为代表的潮流服饰得以在宜阳得到最大认可的根本愿原因。,项目定位-都市首府,购买者定位：小投资者+经营商户；,客户定位：,经营者定位：洛阳等二线城市自主品牌拓展商家、全国品牌连锁店、本土自营品牌；,消费者定位：宜阳年轻时尚消费人群、较高档次居家装饰需求者；,经营方式定位：,打散出租,服饰+餐饮+软家居用品,业态定位：,功能定位：,目的性购物、餐饮（逛店）,项
17、目定位-都市首府,业态组合定位：,区别市场现有，力求品牌独有，品牌与时尚并重，引领潮流品味；,项目定位-都市首府,1、百货系列：家纺类（窗帘布艺、灯具、洁具、地毯等）、男女小 品牌潮流服饰（唐狮等）、大众儿童服饰系列、自主品牌中低端鞋、包系列；2、西式餐饮：中式小吃、特色餐饮；3、服务类：银行、洗衣店；,业态组合和规划建议,项目定位-都市首府,针对甲方自持业态、市场空白业态和待升级业态三类进行业态组合，强调可归结性业态进行聚类规划，为避开锦花市场等原有商业结点产生直接竞争，本案须将原有业态进行深化，力求品牌升级、品牌独有（服饰类），针对原有结点薄弱业态（鞋、包）进行强化组合。,商铺的规划须综合
18、考虑销售和招商的因素，先作品牌商家的招商考虑，后作销售的考虑，并主义休闲活动区对商家经营的引导和刺激作用。,从销售角度考虑，商铺间隔面积须符合“小面积、控总价”的原则；从招商角度考虑，须主义规划好主通道，并在每一层规划设置品牌商家的位置；规划商场主通道宽2.8米（后期可以加货架），次通道宽1.5米；为了不影响品牌经营商家的引入，建议先落实经营商家的经营位置，在规划作为销售的铺位位置和面积。,商铺规划思路,1、背景音乐；2、电梯（观光和扶梯）；2、监控；4、安防；5、中央空调；6、餐饮业所需烟道等。,商铺配套设施建设,综合考虑本案的市场定位、业态组合及部分业态的营业硬性条件和时间限制，建议本案在
19、施工时加装如下：,商铺贩卖思路,商业体本身是否具有可经营性，比是否临街更加决定商家的态度;在强调低投资及经营门槛的前提下（相对于街铺），给投资者与商家以足够的项目能够持续旺场的未来信心。教育商家“资产升值、自铺经营、低成本运作而非街铺唯一”的商业预期经营理念。其商业价值（更多地体现为项目区位现实或可预见的商业价值），更加决定纯物业投资者的行动；对于纯物业投资者而言，除了商业体本身的经营价值，物业体本身所能对照的现实租金或未来可能预见的投资收益回报，必然是他们更注重的。在强调高安全（带租约最好）、高收益的同时降低进入门槛必将更大的心理触动。,商业体的三种常规贩卖模式：,1、引入大型主力店，以虚拟
20、产权形式贩卖；2、分割小铺，打散出售；3、整体招商经营，分割租赁销售,整体招商经营，分割散点销售,综合考虑日后运营和甲方关系，是否能够考虑,商铺贩卖思路,销售方式定位：,返租（包租）、带租约销售（最理想的销售方式）+回购（预案）,人民路锦花市场附近商铺价格推算：双层对等式（租金87.5元/月）：1、10年折合价约1.05万/2、12年折合价约约8770元/交通局附近纯一层街铺价格推算：（租金100元/月）：1、10年折合价约1.2万/2、12年折合价约约1万/,锦花市场内商铺价格推算：中间纯单层：（租金100元/月）：1、10年折合价约1.2万/2、12年折合价约约1万元/路口街铺：（租金220元/月）：1、10年折合价约2.64万/2、12年折合价约约2.2万/,现有商铺价格测算（租金收益倒推法，未考虑建筑物折旧及养铺时间段）,附录：,已入驻宜阳品牌商家一览表,服饰购物商场,Thanks!,
