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1、,龙子湖高校园区项目物业发展初判,目录,项目本体分析开发商问题解析市场格局,城市产业背景及政府主导下的整体市场机会写字楼竞争市场下的项目机会客户需求带来的机会,CBD发展模式研究板块发展成熟度,龙子湖区板块定位：人文科技新区、高端产业功能区（河南省新的人才输出地、技术产出地，为郑州市乃至河南省的发展提供了强有力的人才及技术支撑。）,龙子湖区,项目位于郑东新区龙子湖高校园区湖心岛位置，通达性好，是政府继CBD、龙湖地区之后即将重点开发的区域,处于政府强势推动的城市新区域,项目区位,板块分析,龙子湖区位于郑东新区东部，处在新107国道、连霍高速公路、京珠高速公路和陇海铁路围合而成的区域内，总面积约
2、40平方公里。龙子湖区包括龙子湖高校园区和科技园区。龙子湖高校园区位于龙子湖区的北部，主要有高校建设区、高校教职工居住区和金水区拆迁居民安置小区及部分科研、商住等项目。高校建设区位于贾鲁支河以南，东风渠、金水东路以北，规划面积约11.21平方公里，占地约2.26平方公里圆环状的龙子湖和占地约1平方公里的湖心岛位于中央，入驻各高校沿环状道路呈扇形布置在龙子湖周围，科研机构、学术交流中心、大型图书馆、体育馆和公益性设施等布置在湖心岛上。,龙湖区基本情况,6号线,1号线,龙子湖中心站,便捷的交通：京广、徐兰两大客运专线形成的郑州综合交通枢纽距此不足2公里，郑汴城际铁路自南侧通过，地铁1号线和6号线通
3、达园区并在湖心岛交汇；完善的基础设施：以4条快速道路和多条主干道为主形成了完善的城市道路体系，电力、通讯、供水、供热、供气等基础设施比较完善。旺盛的消费需求：高校园区是建设以大学新校区为核心的城市新区，位于龙子湖区北中部，人口近23万，带来强劲的消费需求。,区域内路网体系已经形成，交通路线正在逐步完善，目前已有2路公交车路过；大学园区，周边大中专院校资源丰富；目前已经有8所院校入驻龙子湖大学城，共有师生共有20万余人,龙子湖高校园区现状,目前处在发展初期，主干道路已建成，大部分高校已经入住，陌生区域认知逐步化解，正步入初步发展期。,周边资源强势，以生态休闲、商务办公、学术交流为主，未来发展前景
4、看好,游泳中心,步行商业街,停车场,滨水景观平台,喷泉广场,产业园,孵化基地,综合商场,生态景观岛,学术交流中心,文化中心（图书馆）,3万人广场,规划指标与限制条件,用地10.5亩（7000）建筑面积：46900容积率6.7B44号地块限高120米560万/亩,项目属性界定：位于中原自主创新示范区，具备强势生态资源和市政资源，打造文明高科技企业新名片,政府强势主导的,以创新和生态环保为主题的,龙子湖高校园区内的,纯商务写字楼项目,自主创新型企业写字楼区,城市产业背景及政府主导下的整体市场机会,第三产业结构调整势在必行，未来需求走势看好,十二五”时期经济结构战略性调整的目标确定为服务业增加值占G
5、DP的比重达到50%。“十二五”规划建议提出，加快发展服务业，把推动服务业大发展作为产业结构优化升级的战略重点，建立公平、规范、透明的市场准入标准，探索适合新型服务业态发展的市场管理办法，调整税费和土地、水、电等要素价格政策，营造有利于服务业发展的政策和体制环境。推动特大城市形成以服务经济为主的产业结构。,表11980年2009年河南省三次产业的结构状况单位：%,从贡献率变化看，工业主导地位明显、带动作用不断增强。第一产业对经济增长的贡献率由1981年的615%演变为2009年的51%；第二产业对全省生产总值增长的贡献率由1981年的69%上升到2009年的648%，其中工业贡献率由102%提
6、高到551%；第三产业贡献率由316%下降到300%。,河南第三产业增长仍缓慢，远期对写字楼市场拉动有限,（一）河南产业结构层次低河南三次产业结构不合理。2009年，河南三次产业结构为143：566：291，与全国平均水平相比，第一产业比重过高、第三产业比重过低，其中，第一产业高出全国37个百分点。第三产业低于全国135个百分点，第三产业比重在全国居各省市区最后一位。第三产业发展缓慢，现代服务业滞后。2009年，全省交通运输、批发零售、住宿餐饮等三大传统服务行业占第三产业增加值的47%，高于全国平均水平94个百分点。但金融、信息服务、科技服务、商务与租赁服务等现代服务业仅占157%，低于全国平
7、均水平76个百分点。河南虽有发展物流产业的区位优势，但尚无一家5A级物流企业。河南尚无一家跨省经营的区域性商业银行，省会郑州目前仅有一家外资银行，而武汉已有5家。文化和旅游领域至今没有一家上市企业。,第二产业占GDP比重逐渐上升，说明工业是郑州市的主导产业；近年来第一产业和第三产业比例均小幅下降；第一产业比重较低；第一产业结构相对稳定，近年来变化较小；自2003年以来，第一产业的比重有所下降，与此同时第二产业的比率波动上升。,三产分布比例一 第三产业结构及增长比例稳定，变化较小,宏观经济环境扫描,自2003年以来，郑州城镇人均可支配收入逐年稳步增加，与此同时人均消费支出也逐步增加，但其增加速度
8、小于可支配收入的增加。,社会消费品零售总额和人均可支配收入双双大增长，郑州房地产发展潜力较大,市场化成熟期：地段主导，板块形成、客户充分细分，整购比例上升，小投资客退出,写字楼竞争市场下的项目机会,写字楼市场板块,从目前的销售价格看，CBD市场最具优势，均价最高，龙子湖尚未形成写字楼氛围，片区内市场没有参考物业目前写字楼主要集中在CBD、龙湖南区、省府行政区、综合交通枢纽区四个板块，现有总量约？万m2随着城市的向东发展，2-3年后，CBD、龙湖南区、省府行政区、综合交通枢纽区将几乎没有写字楼供应，写字楼供应将集中在龙湖中心区和龙子湖板块,东区写字楼的开发梯次：CBD龙湖南区行政区综合交通枢纽区
9、下一个政府强势推进的区域：龙湖中心区域龙子湖中心区,按照物业档次、目前售价/租金将板块分级,物业档次,平均租金区间,平均售价区间,（元/天/）,（元/）,依托CBD、会展中心政策导向和城市发展趋势交通便利，是写字楼最集中区域；入驻企业行业，影响力力大，实力雄厚,高端纯写字楼供应的热点区域依托省机关、区域配套成熟；依托综合交通优势,CBD,龙子湖区龙湖中心区,省府行政区综合交通枢纽区,依托高校聚合优势商务氛尚未成型,东区第一层级,郑东CBD板块郑州已经发展成熟的商务圈，主要由会展业带动区域发展，代表郑州未来写字楼最高水平的区域,政府导向、会展业带动成熟公建配套高档住宅区,核心驱动力：,租金/售价
10、：,租金：售价：物业管理费：,租售状况：,交通便利，氛围成熟，出租率在80%左右销售状况较好，以投资客户为主,未来发展趋势：,未来五年内，将继续保持领先地位供应稀缺，后续供应有限,国际、国内，知名企业进驻机构，以行业内的大中企业为主,客户特征：,CBD各发展阶段客户分布特征高比例投资客中型服务性企业500强实业型企业,2002年,2007年,2012年,市场投资价值认同,投资比例,低,中,高,低,高,低,产业类型,第二产业：生产型公司、市场部、研发部、销售部或办事处,第三产业：服务于第二产业咨询、物流、贸易等行业,第三产业：金融相关的行工业,产业表现,科技公司、计算机公司、制造业展销场等,咨询
11、顾问公司、设计单位、会计事物所、律师事物所、物业公司、进出口贸易公司等,银行、证券、保险等公司,企业类型,民营企业,民营企业、外资企业,民营企业、外资企业、跨国公司,确定潜在供应量,郑东新区在售写字楼存量约20万左右，其中CBD写字楼存量约8万。郑东新区潜在写字楼供应量约83万左右，其中CBD潜在市场供应量约30万，但通过调研，汇智、乐地、国泰项目采取整售策略，目前CBD写字楼散售供应量约16万，约占郑东新区写字楼市场二成。,郑州东区潜在供应,各类型客户特征及对办公物业的关注点,1、郑东新区是完全独立于老郑州的新区，是集中全市资源、乃至全省力量建设的一个新城。2、郑东新区经历了8个年头的发展已
12、经进入了新城快速发展期。,进入快速发展期后，商务及商业地产将进入蓬勃发展期。,目前区域内主要出现了以资源、产品和综合体为核心竞争力的三种竞争主题,典型楼盘行署国际,典型楼盘千禧大厦,典型楼盘绿地原盛国际美盛中心,竞争主题,资源竞争:以绝对资源,产品竞争：通过高品质和产品创新来赢的客户,综合体定位竞争：商贸综合体开发，写字楼作为商业配套,东区竞争状况,市场上的写字楼创新空白：生态环保型写字楼及办公空间内部的丰富化,办公人性化、舒适化方向发展，提出符合时代发展潮流的概念如生态型写字楼、环保节能型写字楼、智能化写字楼等随着写字楼产品的演变，下一阶段这将是创新的新机会，能吸引本地大部分主流以上客户,办
13、公功能的提升,目前市场空白的写字楼创新机会,市场机会总结,写字楼市场长期看是上升中的市场“高校园区”规划催熟新写字楼市场，使其从成本型市场向产品型市场转变，高价值产品溢价区间将不断提高，为本案创新及品质溢价带来机会,整体市场机会,竞争机会,客户机会机会,直面趋势化的大机会积极利用市场供应空白的机会，形成核心竞争力提前运作，抢占市场时机,提供更专业的商务环境、更弹性的空间,随着近几年写字楼市场的放量和自有写字楼开发项目增加，这部分客户大部分已经被消化，且增量有限置业关注点：昭示性、高形象、高档次的商务配套、良好的物管服务创新偏好：个性化的风格，体现档次和品味设计的追求，如生态化办公、内庭院等；,
14、核心客户,重要客户,偶得客户,置业关注点：昭示性、形象提升，商务感创新偏好：服务升级，商务配套的提升,重要客户实力雄厚的泛行业企业，被其它板块分流,核心客户成长型和创业型自住公司,置业关注点：低总价、精装修、易于出租和转手创新偏好：提升物业附加值相关的创新,客户定位以市场主流的成长型和创业型客户为核心，抓住创新产品的客户机会，积极把握标杆型客户,偶得客户标杆型大企业客户,潜在客户特征,本项目的发展战略,以产品创新为载体，全面超越市场现有产品水平；以商务服务为增值点，建立龙子湖区写字楼评价新体系,紧跟区域,强势引导,打造另一极,具有持续作战能力市场新进者具备一定独特资源和生产规模改变游戏规则强调新的评估标准强调产品的特色和价值,规模小，快速灵活目标客户明确，挖掘细分市场价值抓住某种需求变化趋势，在细节创新打造难以复制的产品敏锐的机会主义者,通过市场竞争格局和客户需求分析对于本项目的借鉴意义在于：,外在的商务形象是第一位的,通过多种空间创新和组合能够扩大客户层面以快速销售,内部增加商务附加值，或考虑后期运营成本以提高性价比,以生态环保等附加卖点赢得同层面的竞争,通过功能转换能避开直接竞争，扩大客户面实现快速销售,
