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1、,滨海中心商业招商思路,一、梅州印象与城市价值,目录,目 录,一、珠海整体商业市场概况二、项目价值分析三、目标客群描述四、项目招商思路,一、珠海整体商业市场概况,城市定位：世界客都，文化梅州,包括香洲百货、扬名广场吉之岛、凤凰汇等，珠海最成熟、规模最大的商业圈，以时尚、休闲业态的运动装、休闲时装、箱包鞋业、珠宝首饰、美容美发以及百货超市、餐饮为主，客群年轻化。,老香洲商圈,包括国贸购物百货、万科珠宾商业街、免税百货等商场，珠海中高端商圈，业态以数码家电百货、珠宝首饰、服装箱包为主，辅之配套餐饮、家居超级市场，客群以居家为主。,景山商圈,包括迎宾百货广场、口岸购物广场、国际大厦商业广场步行街等，
2、珠海人气最旺的商圈，因该地段与澳门接壤，又是汇聚多路公交与拱北客运总站的交通枢纽，主要客源主要为拱北口岸进出人群，业态主要是服装鞋帽、箱包、运动装、快餐业以及酒店配套的中西餐厅、美容美发等。,拱北口岸商圈,由中海环宇城、华发新城、华发世纪城等商业构成。城市综合体环宇城10万平米商业配套主要以满足综合体内部客群包括酒店、写字楼和住户消费为主；融入度假模式的华发新城8万平米商业，主要是外向型商业。,前山商圈,目前珠海具备一定规模的大致有四大商圈，已成型的有老香洲商圈、景山商圈和拱北口岸商圈三个，以及尚未成型的前山商圈。这些商圈主要以满足日常生活消费为主，业态为服装鞋业、快速餐饮、家用电器、超级市场
3、与常用百货等。,总结：,珠海商业市场缺乏一个具备影响力与号召力的顶级精品商圈，不能满足市场日益提升的消费需求，亟需城市的代言。,二、项目价值分析,1、区位价值,本案位于珠江口珠海市情侣路南端广珠城际轻轨枢纽拱北口岸，近邻澳门，是珠江门户、珠海地标。,本案又是港珠澳大桥进出关第一站，桥头堡地位显著。,中国唯一双口岸物业,总结出本案区位价值：,2、产品价值,本案为滨海中心商业部分，是五星级酒店、5A甲级写字楼、高尚住宅的重要配套，具有稀缺性与标杆性。,本案,拟规划为以高端餐饮为主、辅之以精品日常生活配套，为酒店宾客、写字楼和住户，以及南中国跨境客群提供品质生活。,本案商业面积共7000平米，虽不具
4、备规模优势，但其双口岸地位带来的高端消费人流与项目整体综合（包括地段、规划、价值等）素质为打造顶级圈层商业创造了条件，。,国际峰层商业中心,总结出本案产品价值：,因此，综合市场与项目本身，建议商业形象定位方向为：,中国唯一双口岸国际峰层商业中心,地段价值,产品高端性,产品功能,“外滩3号”建筑面积共约12000平方米，包括四家餐厅、一个音乐沙龙、一个水疗中心、一家画廊、男士理容和品牌专卖，是一个汇聚艺术、音乐、时装、餐饮及文化的场所，商界精英、IT新贵、名模明星都是这里的常客。,外滩3号上海最奢华的聚会场所,前门23号新崛起的高端时尚会所,前门23号坐落在天安门广场旁边、是原美国公使馆，改造后
5、成为汇聚一家法式餐厅、一家意大利餐厅、一家西班牙餐厅、一家日本料理、一家屋顶酒吧、一家百达翡丽北京旗舰店、一个商务俱乐部和艺术中心等在内的综合时尚文化中心，号称见证和滋养中国新一代精英意识和顶级生活方式，是时尚界、产业界的高端聚会和私人宴请最佳选择。,三、目标客群描述,滨海中心住宅业主；滨海中心五星酒店宾客；滨海中心写字楼人士聚集地；,本项目综合地位特征决定，消费人群主要有两大类1、稳定型,我们的商业部分，满足了滨海中心所有业主与客群的高端生活需求，凸显了我们作为城市综合体商业配套的优势。,已经形成并正在不断扩大的珠海高端商务客群；由广州、深圳等大陆方向到珠海的高端旅游人口；港珠澳大桥桥头堡地
6、位吸引而来的港、澳及境外等高端商务人士；拱北口岸进出关的高消费人群。,本项目综合地位特征决定，消费人群主要有两大类2、流动型,依托滨海中心城市综合体优势，我们的商业作为区域的最高端消费中心，树立了整个南中国顶级消费标杆。,目标客群细分特征描述,他们是目前社会财富的持有者，他们是成功的企业家，企业高管，政府要员丰厚经济收入，决定他们的丰厚消费能力；社会地位和身份，决定了他们的消费品位；人生阅历和见识，决定了他们的消费取向。,社交特征上，有浓郁而纯粹的圈层感，一群身份地位气质相同气味相投的人的小圈子聚会。,传统商业已经很难完全满足他们的消费需求，纯粹而独具个性的商业圈层，是他们正所渴求的生活消费方
7、式。,四、项目招商思路,1.招商原则2.招商目标3.招商对象组合4.招商措施5.促招办法6.招商工作进度7.招商推广手段,4.1 项目招商思路总纲,力争做到“品牌化、顶级化、形象化”顶级品牌塑造形象，巩固项目形象只租不售，掌控主动权,4.2 项目招商思路招商原则,4.3 项目招商思路招商目标,招商目标,100出租、租金收益最大化，拔高整体项目形象，为住宅开发蓄势。,顶级品牌进驻，持续经营。,品牌专营，成功持续；开发商的成功出租！,4.4 项目招商思路招商对象组合,因项目商业部分共7000平米左右，招商对象组合可以分为两种：1、整体出租：引进一家品牌商家，整体消化；2、分割出租：引进一家主力形象
8、店、多家品牌店共同消化。,招商对象组合1整体出租,优势：利于后续经营管理；,劣势：品牌单一。,方向1：引进香港利苑酒家。,招商对象组合1整体出租,利苑酒家(Lei Garden)始于香港的粤菜首领以海鲜制作而驰名的利苑酒家号称“名人饭堂”，是世界级的正宗粤菜领袖。由有“南天王”之称的广东军阀、国民党军政大老陈济棠的幼子陈树杰先生于1973年创办，是香港著名企业之一，业务横跨香港、新加坡、中国及澳门，员工多达2,200人，三十年来创出上千款菜式，坚持以健康的原料、精湛的烹饪方法为顾客提供高贵、正宗的精美粤式菜品，深受港澳粤系人士喜爱。,利苑酒家在中国内地的分布：,1、广州市珠江新城华利路国际金融
9、广场4楼,2、广州市东山区宜安广场,3、北京东城区金宝街,4、北京市世贸中心,5、深圳市罗湖区华润万象城,6、成都市兰桂坊,7、上海国金中心商场,珠海地区暂无利苑酒家。,方向2：引进四大私人会所之一，打造成其华南顶级分会所。,国内四大顶级俱乐部（私人会所），其成员以“美元的终身会员资格”享受着生活的快乐，加入这些会所者“非富即贵”。他们在会所里，在彼此熟悉的气息间，摘下面具，把酒言欢，分享成功的感觉。四大会所总部俱在北京。,招商对象组合1整体出租,成立时间：1993年 主要会员：李嘉诚、霍英东、杨元庆 入会费：个人会籍16000美元，公司会籍18000美元。主要特色：位居长安街十号，在长安大厦
10、中占据十二层的长安俱乐部，与全球250多家俱乐部联网。进入长安俱乐部，扑面而来的是它雍容华贵、大气而精致的宫廷风格。长安有能力邀请到行业内最有权威、最顶级的人物。,长安俱乐部,成立时间：1993年 主要会员：商界精英人士、新兴产业人士、使馆工作人员。代表会员：李泽楷、许荣茂 入会费：个人会籍10万元人民币，公司会籍12.5万元人民币。主要特色：位于北京京城大厦50层的360度视角的落地长窗，是它最与众不同的地方。从踏进俱乐部那一刻起，便能俯瞰北京城。它号称“中国第一富人俱乐部”，曾云集了全球500强大部分中国公司的总裁和相当数量的驻华大使。,京城俱乐部,北京美洲俱乐部 成立时间：2002年 主
11、要会员：世界500强企业驻内地代表、企业高层、艺术界人士、海归派人士 代表会员：张朝阳、孙振邀 入会费：每人1.6万美元 主要特色：北京美洲俱乐部位于华润大厦顶层，是京城“四大会所”中最年轻的俱乐部，把自己清晰定位在“商务俱乐部”上，像微软、惠普这样的大公司都是其主要会员。美洲俱乐部有明朗、简洁的美式风格，它是北京最具规模的私人俱乐部。,中国会 成立时间：1996年 主要会员：国外王室成员、企业家、艺术家 代表会员：陈东升、王雁南 入会费：常驻会员入会费为15000美元 主要特色：中国会位于西城区西单绒线胡同51号，是清朝亲王的旧府邸。中国会保留了中国传统建筑的精髓，这座院落本身又是中国重点文
12、物保护单位。“中国会的一切都是古董，只有人是新的。”,招商对象组合1整体出租,方向3：引进俏江南旗下顶级品牌Lan Club,Lan Club中国最具世界艺术品位的顶级会所，国内仅2家，华南区空白,北京Lan club位于长安街双子座大厦，近6000平米，集综合艺术观赏、餐饮文化于一体的高端场所。共有35个VIP包间，以及世界级水准的酒廊、雪茄吧、生蚝吧、宴会厅、法式大餐厅等，可同时容纳1200位宾客。,上海Lan club位于广东路102号一幢巴洛克风格的四层建筑内，由国际顶尖设计师打造，在中国元素的基础上创新和国际化，赋予了餐厅浓郁的中国风情和时尚魅力，餐厅主营精品川、粤菜。,兰北京（20
13、06）,兰上海（2008）,优势：品牌多元化；,劣势：不利于后续经营管理。,招商对象组合2分割出租,招商对象组合2分割出租,一颗星：是“值得”去造访的餐厅，是同类饮食风格中特别优秀的餐厅；,两颗星：餐厅的厨艺非常高明，是“值得绕远路”去造访的餐厅；,三颗星：是“值得特别安排一趟旅行”去造访的餐厅，有着令人永志不忘的美味，据说值得打“飞的”专程前去用餐。,米其林是历史悠久的专门评点餐饮行业的法国权威鉴定机构，推出的米其林红色宝典被“美食家”奉为至宝，被誉为欧洲的美食圣经，后来，它开始每年为法国的餐馆评定星级。评上星级，尤其是三星餐厅，对一家餐馆和主厨来说是无限风光、无限荣耀又可带来滚滚财源的事。
14、,米其林餐厅餐饮界的荣耀,中国米其林餐厅分布图,上海三星米其林（2007）,香港三星米其林（2009）,澳门三星米其林（2010）,三星米其林餐厅在中国仅3家，其中大陆境内仅上海外滩18号1家，香港和澳门各1家，另外香港二星米其林7家，1星米其林14家，澳门二星米其林1家，一星米其林4家，二星米其林餐厅北京1家，华南区目前是空白。,SUBU是JohannesTorpe设计俏江南集团（SBG）的新概念餐厅，以“太空舱”为灵感，未来感十足，每个包间都有独立灯光和音乐控制系统，随个人喜好调整佐餐氛围，让宾客在奇幻美妙的环境中享受精致健康的菜品。除此之外SUBU还特意为宾客另辟了简洁现代的酒吧区，每天
15、供应风格多样的红酒和口感清新的各式佳饮。目前国内subu餐厅仅北京金融街购物中心一家。,SUBU餐厅未来感十足的“太空舱”餐厅,4.5 项目招商思路招商措施,定向招商：面向全球高端品牌招商。,4.6 项目招商思路促招办法,建议：根据品牌主租约的期限给予不等月份的租金免除；（租约至少三年，免除月租在不同年份扣除）。具体免租期视具体情况与商家沟通商定。,4.7 项目招商思路招商工作进度,4.8 项目招商思路招商推广手段,一个平台：四大会所/Lan Club（兰会所）/米其林；一本杂志：高端航空杂志；一条道路：港珠澳大桥通道导示；一个专题：“中国唯一双口岸式”的国际峰层商业中心系列专题报道。,Tha
16、nk You!,The end,MajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4EK7CxmUX3ijoYSOer7ZuaVWYgz4EpZrUirVpMzzvNtf1XZw5oswSXOtFaejnOcmfE1lZgnN1RSXg8wLCG8CVQ3XPJMvodPFWcpiYJgZazNSEPNIaklYSu7qSd1UpaxmZDlpN9zW7kljfsLCLi26Yv109ffbnDH8LbUN1G6ACURQ39eG12KHL9tXsZ1jzgoCK8g1kuNOh5eFvcmVT5ZYVQt9zk3rp3
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