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1、2010年金色城品项目团队职责及岗位职责,青岛公司2010-1-26,08.03.26Page 2,一、部门职责：,适用范围 本职责适用于项目开发全周期的工程报批报建管理、设计管理、成本管理、营销管理、采购管理、工程管理、客服管理、维修管理。职责 1.负责组织团队员工学习、执行公司的各项规章制度，并贯彻落实部门的各项目标。2.报批报建 2.1负责团队项目的立项，申领选址意见书勘测红线；建设用地规划许可证用地红线；办理土地证；组织方案、初步设计会审并领取批复；办理施工图报审并领取建设工程规划许可证；负责商品房预售证，建筑工程施工许可证等权证的办理；2.2负责团队项目工程水、电、市政管线的报批，配
2、合项目工程部委托设计以及现场协调和验收工作；2.3负责团队项目工程的单项验收及综合验收工作；2.4负责团队项目的动迁、安置工作；申领房屋拆迁许可证、拆除验收合格证；2.5负责与建设项目动迁、安置有关的外联工作；负责项目动迁、安置补偿有关的其他工作；2.6负责与前期管理有关的其他工作。,08.03.26Page 3,一、部门职责：,职责 3、设计管理 3.1产品策划阶段：负责产品前期策划，根据项目可行性研究报告编制概念性设计任务书。负责组织概念设计方案的设计工作，并通过公司内部评审。3.2项目规划设计阶段:负责编写规划设计任务书，负责组织提交的规划设计成果，并通过公司内部评审。3.3方案设计阶段
3、：负责编写建筑设计任务书负责组织建筑方案设计并通过公司内部评审。3.4户型设计阶段：负责组织建筑方案设计阶段进行户型设计，并通过专题评审。3.5初步设计阶段：负责组织初步设计，并通过公司内部评审。3.6施工图设计阶段：编制施工图设计任务书，负责组织施工图设计，通过团队内设计图纸会审。3.7景观设计阶段：负责组织景观设计方案设计，并通过公司内部评审；负责组织景观施工图设计，并通过项目团队内部评审。3.8室外工程总图设计阶段：负责组织管线综合的设计，并通过项目团队的评审。3.9 室内设计阶段：负责组织设计方案设计，并通过公司内部评审；负责组织室内施工图设计成果，并通过公司组织内部评审。,08.03
4、.26Page 4,一、部门职责：,职责 3.10其他工作：负责签署各类设计合同时，负责组织与设计相关的各类评审、验证、技术对接等的工作。4.成本管理 4.1设计阶段的成本管理:负责初步设计完成后，经济性的评审，并予以落实；负责施工图纸设计完成后的施工图预算及目标成本的制定；4.2施工阶段的成本管理：负责工程款的审核及支付；负责涉及工程变更的成本审核工作；负责项目成本的动态管理。4.3招标阶段的成本控制执行公司相关规定 4.4竣工阶段的成本管理：负责组织竣工结算资料的审核或委托审核工作及工程尾款的支付。4.5其他工作：造价咨询公司管理、数据库成本调研、案例管理。5.营销管理 5.1销售管理：制
5、定项目销售策略，管理销售代理公司，实现公司年度销售计划；项目企划推广；制定项目推广策略及执行，管理广告公司，实现年度项目传播目标，组织完成项目营销活动。,08.03.26Page 5,一、部门职责：,职责 5.2品牌推广：青岛万科品牌推广策略及执行，实现年度品牌传播目标，组织完成公司级品牌活动；青岛媒体维护。5.3 市场研究：为公司获取新项目提供市场数据；为项目销售及定位提供实时信息。5.4案场销售职能：负责日常销售业务管理工作。6.采购管理 6.1负责组织对供方进行评价、选择与控制；6.2负责编写采购计划，组织采购物资的验证；6.3参与采购考察、施工单位确定、招投标技术支持等工作，并跟踪落实
6、采购节点的进展。7.工程管理 7.1质量管理：质量管理的制度建设；组织、落实质量保证措施；监督、落实施工方工序质量控制；围绕工程验收和工程质量评定，落实即将交付给客户（或下道工序）的产品（或半成品）的质量合格；组织政府职能部门的验收、检验工作。7.2进度管理：负责编制项目总体进度计划及项目分阶段节点，明确具体工程管理人员的进度管理职责；审核施工单位工程进度计划，监督进度执行情况；对项目团队原因引起的进度问题进行协调。,08.03.26Page 6,一、部门职责：,职责 7.3技术管理：负责制定项目各类工程管理制度、规程及技术标准；负责组织设计、施工过程中重要技术文件的评审及落实；发现并消除房屋
7、的使用功能、户型布局、立面及规划、景观等的缺陷；负责编制技术标准及技术参数为设计、采购提供技术保障。7.4安全文明管理：负责监督、落实项目的各承建方建立安全、文明保障体系、组织架构、制度及方案；监督施工各环节安全文明执行情况，消除隐患，确保工程安全文明目标的实现。7.5维修管理：负责工程的竣工验收后和物业整改、交接工作；负责交付业主后的维修上报、整改、关闭工作。8、客服管理 8.1全面负责解决项目非质量类客户投诉；并协助项目保修工程师处理质量类重点客户投诉。8.2负责组织集中交付工作的筹备及办理及风险预控；8.3入住后客户关系维护。,08.03.26Page 7,一、部门职责：,职责 9.维修
8、管理 9.1作为万科的形象代言人接待客户，解答客户的疑问，并将信息传递给后台的维修工程师；9.2追踪投诉、维修问题直至关闭；9.3参与集中交付验收，减低缺陷率；参与交付验房、后期整改工作，保障维修的及时率及关闭率；9.4投诉、维修资料的分类、存档管理。,08.03.26Page 8,三、具体岗位职责：,具体岗位职责 1、项目总经理 1.1制定和调整本部门人员的职责范围和相应的工作标准。负责指定、完善项目团队的管理制度，监督团队人员制度执行情况及反馈 1.2项目团队人员的考核、评价，并指导、培训团队内成员提升专业及行为素质，以达到团队目标。1.3负责团队的思想文化建设，确保团队目标一致、行动一致
9、。1.4负责制定项目一级计划并报公司审批，负责组织团队内成员根据一级计划分解成二级计划，监督、落实项目运营计划的实施。1.5负责指导、监督规划设计工作的落实，并参加各设计阶段的方案评审；1.6负责指导、监督项目全周期的成本控制；监督、落实成本优化的实施，审核签证、变更及工程款拨付资料；降低项目运营成本。1.7负责指导、监督项目经理助理的工作，以便于工程管理过程中的质量、进度、技术、安全文明在可控状态，实现团队制定的工程营造目标。1.8负责指导、监督营销策划的相关工作，销售管理、品牌推广、市场研究、案场销售职能等的销售活动有效开展。,08.03.26Page 9,三、具体岗位职责：,具体岗位职责
10、 1.9负责指导、监督采购过程的相关技术标准、成本控制等的落实，监督采购计划的执行情况。1.10负责监督管理客服的活动组织、开放日、走访等的实施；配合各个职能部门，提升服务水平，提高客户的满意度和对公司的认可度。通过项目推进，以及与客户的及时沟通反馈，为公司产品提出建设性建议。1.11参与、配合、跟进项目全程的手续办理，指导、监督项发工作节点的进展；并策划、组织、实施项发后期验收、证件办理工作。1.12完成公司领导交办的各项工作。,08.03.26Page 10,三、具体岗位职责：,具体岗位职责 2、项目助理经理 2.1按照项目团队统一部署，全面负责分管项目的工程具体实施；2.2做好项目工程的
11、管理、组织、规划工作，明确工程质量、进度、成本目标，协助落实项目工程管理班子组建；2.3参与项目的勘察、设计监理、施工、材料设备的招标工作；2.4作为主要协调人，负责组织施工现场的“七通一平”工作；2.5质量管理职责 据质量管理目标制定本项目的具体质量管理方案，明确各工程管理人员的具体质量职责。参加项目设计方案、扩初设计的评审，组织施工图会审。审核监理规划、监理细则、施工组织设计及重要分部分项工程施工方案。组织召开会议，点评项目工程质量情况，并督促有关单位进行整改。组织各类工程工作，配合前期部门参与综合验收；2.6进度管理职责根据进度管理目标，制定本项目分阶段(桩基、基础、主体、安装、室内装饰
12、、室外管线及道路、景观工程)进度计划和具体进度控制方案，明确具体工程管理人员的进度管理职责。审核施工单位工程进度计划，监督进度执行情况。,08.03.26Page 11,三、具体岗位职责：,具体岗位职责 2.7成本管理职责 作为主要人员参与招投标工作及工程承包合同，大型设备采购合同的起草、评审、签订工作。按照公司要求，对各类工程变更的原因进行分析，并对引起的成本变动进行相应控制。督促工程管理人员做好工程计量复核工作；2.8对监理的管理职责对监理工作进行监督检查，确保其真正发挥应有作用；2.9对员工的检查指导职责 对照工作计划，检查员工的工作执行情况，考核员工的工作绩效。帮助、指导下属解决工作困
13、难，提供工作技能、管理技能的培训。引导员工积极向上，关心员工的生活，培养部门的团队精神；2.10外部协调职责 作为负责人，协调好与设计单位、政府职能部门、公用事业单位等外部单位及公司相关部门的关系，为项目顺利展开创造一个良好的外部环境；2.11配合交付工作；负责安排人员对因工程质量问题引起的投诉进行处理；2.12完成领导安排的其他工作。,08.03.26Page 12,三、具体岗位职责：,具体岗位职责 3、土建工程师 3.1熟悉施工图纸，组织施工图纸会审工作。3.2按有关工作规程，及时处理设计变更、施工签证及其它工程联系单。对涉及工程结构变更、使用功能调整、立面装饰效果改观等重大内容，须经技术
14、负责人和设计人员同意后，方能签发变更联系单；3.3审核施工单位提交的施工组织设计和施工方案，并督促落实；3.4对所分管项目的所有隐蔽工程质量及相关资料及时签证；对重要分部分项隐蔽工程在施工过程中进行普查，参与工程部组织的分部分项工程质量的检查；3.5当监理单位的工作不能对整个施工过程进行有效的质量、进度及成本控制时，要求其采取有效措施，加强监管力度，必要时可要求其撤换分管人员，并报项目经理助理批准后执行；3.6对原材料、设备（含甲供材料）的出厂合格证及相关资料验收，确定验收质量情况；3.7每月初将上月的质量记录、隐检记录、施工联系单、图纸会审纪要、设计变更联系单、工程款支付情况进行登记；,08
15、.03.26Page 13,三、具体岗位职责：,具体岗位职责 3.8竣工验收前须做好分部分项工程检查评定及竣工资料审查，当各分部、分项工程满足设计和施工规范要求后，方可进行竣工验收。3.9督促、审核施工单位的总进度计划，将每月实际完成进度同计划相对照，如有发现施工进度延误现象且无客观理由的，须警告、督促施工单位采取切实可行的保证措施加以弥补。每周以书面形式向经理助理上报上周分管标段（组团）工程完成进度、下月计划进度及工程质量情况简析；3.10负责处理工作范围内的现场设计变更及签证，并监督其完成情况。对涉及费用的工程变更，负责实际工程量的签证，协助工程成本管理部确定变更费用；3.11负责配合现场
16、成本部审核工作范围内的工程量计算、工程进度款付款及结算工作；3.12参加监理公司组织的监理例会，对施工过程中的质量、进度、文明施工情况提出意见，并监督其落实；3.13配合做好临时通电、通水工作，并移交施工单位，做好交接工作；负监控现场的安全、环保及文明施工。,08.03.26Page 14,三、具体岗位职责：,具体岗位职责 3.14负责公司成本部、采购招标文件及施工合同技术部分的编制，负责计各阶段方案评审提供相关技术标准及参数，做好技术把控工作。3.15所管辖标段的相关外协工作，以便于工程顺利进行；3.16检查、监督、落实相关承建方的合同执行情况。4、配套工程师 职责范围：负责建筑物以外的地上
17、、地下的总协调工作，包括道路、环境水暖电管线、给排水工程、消防工程、暖通工程、燃气工程、室外管线工程、供电工程、通讯工程、有线电视工程、安防及室外配套工程。4.1组织方案评审，组织施工图会审及设计交底。4.2审查道路及地下管线的施工方案，熟悉相应工程规范，掌握材料的性能、验收标准和施工工艺，配合采购确定施工单位。4.3定期进行日常工程检查，指导监理公司、施工单位工作，签收验收报告。4.4负责纠正进度，质量方面出现的问题，并做好相应记录，重大问题需及时报告项目经理助理、项目总经理。4.5负责分管景观园建的施工管理，包括土建、亮化、园林绿化、喷灌系统、建筑小品等，保证施工进度、质量。4.6负责监控
18、现场的安全、环保及文明施工，组织专业分部分项工程的中间验收，参与竣工验收。,08.03.26Page 15,三、具体岗位职责：,具体岗位职责 4.7负责处理工作范围内的现场设计变更及签证，并监督其完成情况，配合成本现场代表审核工作范围内的工程进度款付款及结算工作，甲委工程、甲供、甲控材料的现场管理。4.8协调与物业公司的交接工作，收集整理相应竣工资料提交物业公司。4.9负责主管专业的技术方案调研、编制工作，参加方案的评审工作。5.报批报建代表 5.1负责办理建设项目的立项，申领建设项目选址意见书，勘测用地红线；建设用地规划许可证；国有土地使用许可证;负责组织方案设计的评审并申领批复，组织初步设
19、计的审查并申领批复；5.2负责进行施工图报审，并领取建设工程规划许可证；5.3负责申领房屋拆迁许可证、拆除验收合格证、建筑工程施工许可证及商品房预售证和涉外预售证；5.4负责办理规划、消防、质监、交通设施、人防、环保、卫生防疫、绿化工程等单项验收手续，做好现场验收的协调工作，并领取验收结果.,08.03.26Page 16,三、具体岗位职责：,具体岗位职责 5.5负责公司项目工程水、电、市政管线的报批，配合项目工程部委托设计以及现场协调和验收工作。5.6熟悉并掌握房地产开发经营和征地、拆迁的方针政策和法律、法规；负责对项目的土地征用、土地受让材料的整理、汇编和报批、领证工作。5.7负责节能审批
20、及竣工验收的规划验收合格证、竣工验收备案证，及竣工验收后的权属备案证明。6.营销经理 6.1制定项目销售策略；负责组织项目设计、策划方案户型、销售合同等评审；负责房交会、产品推介会等营销活动的组织、布置、参与现场服务工作；管理销售代理公司，实现公司年度销售计划。6.2项目企划推广：制定项目推广策略及执行，组织完成项目营销活动，广告策划工作管理，对日常广告、楼书、园区标识系统、户外广告、展示场所布置等宣传品和场所进行委托制作、质量控制和审核报批，并对成本与支出和时效性进行控制；,08.03.26Page 17,三、具体岗位职责：,具体岗位职责 6.3品牌推广：青岛万科品牌推广策略及执行，实现年度
21、品牌传播目标，组织完成公司级品牌活动；青岛媒体维护；负责与各类媒体协调、沟通与联络工作负责与广告分承包方的日常联系，6.4市场研究：为公司获取新项目提供市场数据；为项目销售及定位提供实时信息；负责市场调研，收集和分析相关的房地产产品信息、市场环境、业内其他企业营销状况，为确定项目的产品定位、广告营销计划提供依据 6.5案场销售职能：销售代理公司管理；制定项目年度销售计划；项目销售价格管理；制定项目销售策略及执行；制定项目推广策略及执行；组织完成项目营销活动；销售现场示范区需求的提出及销售包装及日常维护销售道具的制作。7.成本现场代表：7.1初步设计完成后，评审与成本有关的主要是指基础、结构设计
22、的经济性，材料、设备选型的经济性，完成项目对标。7.2负责编制施工图预算（或工程量清单）或委托造价咨询机构编制施工图预算(或工程量清单），对招标阶段的成本进行控制。7.3负责项目工程目标控制成本的编制和动态管理。,08.03.26Page 18,三、具体岗位职责：,具体岗位职责 7.4负责每月工程款的审核；负责审核工程变更及签证。7.5涉及工程变更的成本审核工作执行工程变更工作规程。7.6负责组织竣工结算的审核或委托审核工作，并及时完成工程尾款的支付。7.7负责对造价咨询公司管理和数据库成本调研，及时整理项目案例管理。8.设计现场代表 8.1方案设计阶段负责设计任务书的编制及评审、户型设计的选
23、型及评审。主持单体平、立面方案的设计，并组织评审。主持单体方案报批文本、单体报建图纸的设计，并通过批复。8.2负责主持总图设计，完成指标核算、完成项目设计指标控制表、规划日照核算、首层总平面图、地库方案、景观交圈、结合地库、综合管网方案完成竖向设计，并通过评审完成总平面图及竖向设计定稿。8.3负责主持平、立面深化设计，根据各专业提条件深化建筑平面设计，完成平面深化设计，完善立面节点大样及材料样板、材料方案，完成立面分色图、分格图；负责主持结构、设备方案设计，并组织专家组评审。8.4负责主持施工报建图，并通过批复取得工程规划许可证。8.5负责主持施工蓝图设计和人防设计图纸完成，并送审取得施工图外
24、审合格意见书。,08.03.26Page 19,三、具体岗位职责：,具体岗位职责 8.6负责编制材料、部品清单，外立面材料及主材样板确认，部品、设备方案图提供及二次深化设计、制样，并最终定样、封样。8.7负责主持完成总平面图、综合管线施工图设计。8.8销售配合：为销售模型制作提供技术支持，完成销售资料（总图、效果图、车位公示图、销售说明图、合同附图）。9.客户大使 9.1上市前的风险预控。负责销售现场及样板间提示资料内容的确定；参加合同、交房标准、销售说辞的会签、审核工作；对合同附图进行实际核对（抽样量30%以上）；对销售现场及样板间各类提示信息、交付材料存档以备后期查找、核对；对于销售代表进
25、行服务、说辞等与售房相关的培训，不定期进行抽查，配合公司暗访，对暗访结果进行及时反馈；跟踪、督促风险检查过程中发现的不合格项的整改工作。9.2交付前客户关系维护。每月通过万科家书，介绍地产相关信息，通报工程进展情况；关注工程进展过程中的设计变更，如有与合同不符，影响业主生活的设计变更出现，及时与业主沟通。工地开放日活动的组织与协调，编制活动方案，与工程组确定活动举办的时间，制作说辞，对陪同验房人员进行培训。针对工地开放日活动所发现的问题进行整改跟踪。,08.03.26Page 20,三、具体岗位职责：,具体岗位职责 9.3交付前的风险预控：合同、法规类，检查各项交付证明文件以及单项验收文件的办
26、理情况；设计变更类，重新核对设计部门及客户关系部门的设计变更台账，检查变更落实、客户反馈信息及遗漏情况；销售承诺类（含客户提出的变更），核对所有销售承诺的实现情况；检查工地开放环节中客户提出问题的整改情况；针对交付风险检查中发现可能的延期交付等重大客户投诉风险，应该事先制定预案；入住办理的配合。配合物业进行集中入住。主要职责为现场风险预控。9.4入住后客户关系维护：跟踪办理入住当天提出的问题的整改进展；配合保修工程师进行项目内的保修抽检，监督保修人员在保修过程中是否按照指引操作；对业主进行回访，制定回访计划，了解业主需求。物业方面相关工作配合。利用现有的资源，完善周边配套；保修抽检。9.5投诉
27、处理：质量类投诉处理配合和非质量类（销售承诺、服务态度、设计变更等）处理。9.6内业档案管理：销售资料管理。与销售节奏、分期相对应。针对上市节点，以上市批次为单位对我们房屋产品的概述、数量、销售状况、房屋平面图、DM单宣、楼书、传资料、各期沙盘照片、报广等进行书面存档。,08.03.26Page 21,三、具体岗位职责：,具体岗位职责 10.维修岗 10.1客户投诉、报修接待：负责投诉电话和来访的接听/接待、记录、解答工作；对客户投诉进行分类并及时知会不同受理人受理客户投诉，登录保修记录表；每日投诉、维修汇总上报至电话中心形成每日日报；委托钥匙管理形成电子文档动态纪录，保证无缺失情况出现。10
28、.2投诉处理结果跟踪：予以跟踪并督促受理人快速完成投诉、维修处理工作 10.3房屋集中交付使用的筹备及组织：交付前期验收数据的收集形成汇总表；参与集中交付的办理，统计各类报修及满意度数据，当日发送快报。10.4日常事务。参与节日、满意度调查前及“6+2”步法要求的电话回访；档案的管理，包括情况说明、呈文报告、付款资料、往来函件、合同文本、收发文表、零星调度单、工作联系单等的分类归档。10.5负责项目片区保修工作运行，对保修结果负责。维修方案确定：根据现场查看情况进行原因分析，协调施工单位及公司工程、设计等相关专业部门确定维修方案；维修方案实施：派发维修服务单或零星维修操作单，安排、跟踪、管理维
29、修人员按维修方案进行维修，检查过程控制维修工程控制单。对于施工单位违反保修公约中相关约定或施工单位无力进行维修的报修问题，可签发零星维修操作单，安排外部委托维修单位进行处理；维修结果验证：对维修进行最终验收，把握标准，联系业主验收并请客户在维修服务单上签字确认。封闭维修操作单和CIM纪录,08.03.26Page 22,三、具体岗位职责：,具体岗位职责 10.6工程质量类客户投诉处理。负责负责处理责任区内工程质量类问题的投诉；与业主沟通，了解诉求，分析、洽商，对于业主不配合维修或拒绝接受维修的情况，保修人员负责起草维修通知函，送交业主签收；如业主拒收，则以特快专递形式送达。最终与业主达成一致。与责任施工单位及业主就损失及维修方案等事宜进行协商，起草和签订补偿协议、质保期内工程质量投诉、保修通知函；负责把握责任区内客户情况，及时预控风险 10.7保修团队管理。施工单位、外委单位日常管理和考核；维修方案标准化、成品保护标准化、维修BI要求，相关培训；施工单位维系负责人签到；施工单位保修例会；日常检查、PDC评价等；与项目维修工程师的日常配合。,08.03.26Page 23,
