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1、成都天府新城“站南组团”两地块可行性初步分析,2011.05.05,2,Document number,94亩地块,178亩地块,竞拍地块简介,天府广场,地铁1号线,天府新城,目录,一、项目开发条件,三、投资收益分析,94亩地地块属性,二、项目初步定位,四、可行性结论,宏观发展环境,住宅市场,3,Document number,写字楼市场,178亩地地块属性,94亩地地块,178亩地地块,94亩地地块,178亩地地块,一、项目开发条件,4,Document number,目录,94亩地地块属性,宏观发展环境,住宅市场,写字楼市场,178亩地地块属性,一、项目开发条件：宏观环境,城市位置,5,D
2、ocument number,94亩地块,178亩地块,天府广场,地铁1号线,天府新城,两地块位于成都城南的天府新城，是成都未来城市新中心的核心区域 两个地块均位于天府大道（人民南路沿线）的西面，其中94亩地块位于三环路内侧，178亩地位于三环路和绕城高速之间,一、项目开发条件：宏观环境,区域规划,天府新城是成都的未来城市新中心的核心区域，力争打造成与“上海浦东新城”、“天津滨海新城”、“杭州钱江新城”、“广州珠江新城”齐名的新城,6,Document number,天府新城作为成都以软件及服务外包产业为主导的南部科技商务城，将重点发展信息服务、数字娱乐、商务、物流等产业。不仅是高新技术产业的
3、聚集地，更是成都开放、时尚、国际、宜居的一座新城.天府新城。城市建设将定位于“科技城南”、“商务城南”、“国际城南”、“时尚城南”、“宜居城南”五种“风味”。,科技城南：天府软件园筑巢引凤商务城南：西部最大金融后台扩容国际城南：首个国际化社区时尚城南：六大园区打造“不夜城”宜居城南：“没有围墙”的新城,一、项目开发条件：宏观环境,区域规划,7,Document number,国际化CBD商务中心区,天府大道是成都商务中轴,政务中心、科技商务中心、金融后台服务中心,世界500强,央企总部、市级行政事业机构商务、政务精英汇聚于此.500多家外资企业汇集在这里,商务枢纽引导国际资本流向,inter、
4、IBM、微软、诺基亚、索尼等27家世界500强企业成功入住,中国银行、工商银行等20余家金融、保险、证券机构陆续入住,中国石油等16个区域性商务总部先后迁入,天府新城商务总部的汇聚,一、项目开发条件：宏观环境,区域规划,8,Document number,扩区后，天府新城由五大组团构成，本次拍卖的两个地块位于站南组团，该组团主要规划为交通集散及商业服务、中心商务办公、行政中心、文化科技博览及科技园,成熟居住区，高新南区最早发展区域，1996年启动，占地6.33平方公里,高新工业区，2003年启动，由两大工业区与三大居住区组成。,交通集散及商业服务、中心商务办公、行政中心、文化科技博览及科技园，
5、2004年启动，占地15.6平方公里，发展初具雏形，目前处于完善期。,高档居住区、总部基地、创新研究中心、会展及商务三大工业区与一个居住区组成，2005年启动，占地15平方公里，目前正处于发展中。,成为继上海、广州后中国第三个领事馆区,生态居住、高新技术集中地、商贸、教育科研、文化娱乐和旅游，目前正处于发展中，占地27平方公里。,一、项目开发条件：宏观环境,区域规划,9,Document number,昆,锦江,锦江,站南组团,大源组团,华阳,成昆铁路,成,路,铁,一、项目开发条件：宏观环境,区域规划,扩区前的“天府新城”由站南组团和大源组团构成。总用地面积37.5平方公里，就业人口60万人，
6、其中软件及服务外包产业2030万人，总居住人口达60万人。站南组团在整个天府新城中，起着承上启下的作用，上连城南三环路以内的桐梓林、紫荆、玉林等片区，下接绕城高速以外的天府新城大源组团和其他延展组团,两地块所在的站南组团，在整个天府新城中，起着承上启下的作用，,10,Document number,天府新城CBD,集中居住区,总部核心区,六纵四横交通网络,一、项目开发条件：宏观环境,交通规划,六纵：元华路、站华路、天府大道、红星路南延线、成昆铁路、地铁1号线四横：三环路、武侯大道、绕城高速、迎宾大道,11,Document number,城南是成都市建设的最重点区域 集中了CBD中心商务区、政
7、务中心、高新区、领馆区、高等教育机构，交通、购物等基础设施十分完善。总体来说，城南区域的位置和交通,都是非常具有优势的，尤其是地铁的价值进一步拉升区域未来的发展。成都的豪宅、高档写字楼主要集中在城南区域，这里早已被贴上了国际化的标签。由于新城南的定位是“城市新中心”，加上政府对城南的优惠策略，此区域集中了大量知名开发商进行开发，名企加名盘，再加上地铁的首通，让该板块成为客户的上佳选择。,一、项目开发条件：宏观环境,小结,12,Document number,一、项目开发条件,13,Document number,目录,94亩地地块属性,宏观发展环境,住宅市场,写字楼市场,178亩地地块属性,2
8、011年2月15日，成都出台限购政策，目前市场观望情绪逐渐提高，根据各方信息反馈，政策在2011年取消的可能性很小,一、项目开发条件：住宅市场政策,房产调控政策,14,Document number,2.15成都新政之后，成都市主城区每周成交量基本上在9-15万平米，而2010年每周的成交量基本上在20万平米左右,2.15,数据来源：锐理系统,一、项目开发条件：住宅市场整体市场,主城区住宅整体供求,15,Document number,新政后部分城南项目开盘当天供求概况,数据来源：锐理、易居、市调,新政之后，主城区新开盘的住宅项目，开盘当天的销售率普遍在40%以下 部分首次置业的刚需项目、价格
9、有所下调的项目，开盘当天的销售率相对高一些，在市场环境趋紧的情况下，价格逐步成为最重要的因素,主城区住宅新开盘,16,Document number,一、项目开发条件：住宅市场整体市场,主城区住宅新开盘,17,Document number,一、项目开发条件：住宅市场整体市场,数据来源：搜房,2.15新政之后，成都主城区二手房市场的成交量基本上在700套以下低位徘徊，值得注意的是，最近两个星期，每周的成交量均不到400套,2.15,主城区二手房市场,18,Document number,一、项目开发条件：住宅市场整体市场,区域供求概况,一、项目开发条件：区域房地产市场住宅,数据来源：CRIC,
10、2009年1月至今，站南组团商品住宅销售均价整体呈现波动上涨，当前均价清水房的售价11000元/平米左右,19,Document number,区域典型供求概况,两个地块周边目前在售的住宅项目，主要有誉峰、中海城南1号、公馆1881、长城半岛城邦、中海翠屏湾、时代晶科名苑、南城都汇，其中誉峰和中海城南1号是成都高层豪宅的代表性项目,20,Document number,一、项目开发条件：住宅市场区域市场,典型项目供求概况,数据来源：CRIC,区域内在售的项目全部为高层，清水房的售价在950013000元/平米 其中誉峰、公馆1881为精装豪宅，城南1号的中大户型为清水房，仅有90平米套二为精装
11、,21,Document number,一、项目开发条件：住宅市场区域市场,数据来源：CRIC,2007年至2011年4月站南组团商住和住宅用地成交统计,22,Document number,一、项目开发条件：住宅市场区域市场,住宅用地成交情况,2007年至2011年4月，地块周边共成交13块的住宅（可兼容少量商业）用地，总用地面积合计74.5万平米，预计可开发住宅建筑面积约成190万平米，成交楼面地价最高为2007成交的誉峰的地块，6289元/平米,数据来源：CRIC,23,Document number,一、项目开发条件：住宅市场区域市场,Document number,24,誉峰，是合景
12、泰富在城南CBD打造的高层豪装项目,基础信息,一、项目开发条件：住宅市场竞品关注,誉 峰,Document number,25,规划设计,此为10号地：1期住宅+2期商业+幼儿园（市政配套）,此为9号地：2期住宅+1期商业+酒店+超甲级写字楼,一、项目开发条件：住宅市场竞品关注,誉 峰,项目的开发顺序：总体：先住宅，后商业 住宅：先10号地，再9号地 商业：先9号地（包含酒店与写字楼，酒店暂定为W酒店，写字楼规划未定），再10号地,规划设计,一、项目开发条件：住宅市场竞品关注,誉 峰,Document number,27,一期住宅，楼栋45度点式排布，楼间距50-180米，扩大观景面，东南亚园
13、林风情景观,现代简约外立面，45度朝向，使得户型拥有更佳的景观视野，楼间距50-180米。东南亚园林风情，融汇了峡谷、壁坡、流水、艺术小品之内的景观风貌。宾士纳手工酒店式园林是誉峰一大的特色，所有雕塑小品均为手工制作。楼王组团每户设游泳池，彰显奢华。,楼王,规划设计,一、项目开发条件：住宅市场竞品关注,誉 峰,Document number,28,供求概况,截止2011年4月30日，誉峰的住宅共供应了19.90万平米，成交率63.12%，整体成交均价20280元/平米（含6000元/平米精装，精装成本不超过4500元/平米），但最近2010年1-3月的销售均价为18730元/平米（含6000元
14、/平米精装）180、200、240平米的四房是供求主力，360平米带游泳池的户型成交情况较好,截止2011年4月30日誉峰住宅供求概况,数据来源：锐理,一、项目开发条件：住宅市场竞品关注,誉 峰,Document number,29,客户以城南区域客户为主，最看重区位及豪装品质。,区域来源：以城南区域客户为主（约占一半比例）、外地客户约占20。年龄：年龄集中在30-50岁，其中以35-45岁客户为主要购买力。购买目的：自住+投资，多次置业客户职业：私企业主、个体户等购买驱动：1、合景泰富品牌 2、区位优势明显，交通便捷 3、豪装标准，身份彰显 4、投资保值,客户特征,2009年11月首次开盘现
15、场,2009年11月首次开盘现场,一、项目开发条件：住宅市场竞品关注,誉 峰,Document number,30,中海城南1号占地227亩，是中海在城南CBD打造的高层豪宅项目,基础信息,一、项目开发条件：住宅市场竞品关注,中海城南1号,Document number,31,部分楼栋两梯两户的板式结构排布、80-110米楼间距，大面积中央景观,项目整体以最大化南北朝向板式结构排布，两梯两户为主，点式排布，通风采光效果好。项目拥有全围合的中央景观，8万中庭园林，6000余颗参天古树，6000米水岸景观。项目容积率2.85，区域内少有的低容积率项目。产品东西楼间距400米，前后楼间距80110米
16、，观景面宽阔。,规划分析,一、项目开发条件：住宅市场竞品关注,中海城南1号,Document number,32,供求概况,截止2011年4月30日，中海城南1号的住宅共供应了14.94万平米，成交率52%，成交均价12828元/平米；2011年4月推出的月90平米的套二精装小户型目前还未备案，之前推出的中大户型全部为清水房 160平米左右、180平米的三房和240平米的四房是供求主力,截止2011年4月30日中海城南1号住宅供求概况,一、项目开发条件：住宅市场竞品关注,中海城南1号,数据来源：锐理,Document number,33,省内客户以市中心、城南高端客户为主，部分外地客户，自住兼
17、投资为主；中海品牌、区位、楼盘高端定位是客户最主要购买动力,区域来源：川内以成都市中心、城南区域高端客户、产业园区企业高管为主，外地投资客（珠三角、上海地区）约占20。年龄：以中年客户为主，年龄集中在4050岁，其中 45岁以上客群比例达50%以上，满足改善型居住需求为主。购买目的：自住+投资，多次置业为主收入水平：年收入50万以上购买驱动：1、中海品牌 2、区位优势明显，交通便捷 3、楼盘品质定位高端，客群纯粹 4、豪华中庭园林，舒适户型设计，彰显购买者身份感 5、中海物管,客户特征,一、项目开发条件：住宅市场竞品关注,中海城南1号,基础信息,项目净用地面积60亩，容积率3.87，致力于打造
18、城南高环保智能的精装豪宅,34,Document number,一、项目开发条件：住宅市场竞品关注,蓝光公馆1881,项目产品由11栋住宅+1个会所组成，1-9号楼共19层，10、11号楼共18层；呈三角形包围式布局，立面采用Art Deco褐石风格；6000会所，设有2个恒温泳池、餐饮包房、健身房、瑜伽室，中庭架空层设置咖啡吧和茶吧；社区商业街位于入口两边，靠近3、4号楼，为奢侈品专卖店之类的业态。,规划设计,项目产品由11栋住宅+1个会所围合式排列而成，1-9号楼共19层，10、11号楼共18层；,35,Document number,一、项目开发条件：住宅市场竞品关注,蓝光公馆1881,
19、户型配比及供求概况,数据来源：锐理,目前共推出了6栋住宅（4号、6-10号楼），基本上为180平米以上的套三及以上的大户型 其中，180平米套三、220平米套四为主力户型；去化率最好的是220平米套四和280平米套四销售均价在16826元/平米（含5000元/平米装修，精装成本不超过4000元/平米）,36,Document number,一、项目开发条件：住宅市场竞品关注,蓝光公馆1881,客户特征,年龄：客群年龄集中在30-50岁特征：企业高管、私企业主、政府官员等，以两口或三口之家居住为主置业目的：本地目标客群以自住为主要目的；外地客群以投资、度假等为置业目的来源：成都区域目标客户以城南
20、、城西居多，远郊客户占少量比例，外地客户以广州、重庆等地为主，其次业主再购占一定比例购买驱动：蓝光精装豪宅+高智能设备+城南区域价值,2010年8月首次开盘现场,2010年8月首次开盘现场,37,Document number,一、项目开发条件：住宅市场竞品关注,蓝光公馆1881,客户特征,38,Document number,一、项目开发条件：住宅市场竞品关注,蓝光公馆1881,住宅宏观调控政策趋紧，政策走势不明，住宅市场有一定影响 站南组团已经发展成为成都高层豪宅的标杆性区域，市场认可度高，高层豪宅的发展潜力大,一、项目开发条件：住宅市场,小结,39,Document number,一、项
21、目开发条件,40,Document number,目录,94亩地地块属性,宏观发展环境,住宅市场,写字楼市场,178亩地地块属性,现有优质写字楼区域,东大街,春熙路,天府广场-盐市口,人民南路,未来优质写字楼区域,成都现有优质办公楼主要分布在一环路以内的天府广场-盐市口、春熙路和人民南路沿线。优质办公楼最早出现在一环路以内的天府广场-盐市口区域。随着人民南路科技商务区的建设，一批高品质的写字楼也聚集在人民南路沿线。东大街和南部新区是规划的未来优质办公楼最为集中的两个区域，是新兴的商务办公区。,一环路,一、项目开发条件：写字楼市场,成都优质办公楼区域分布,人民南路沿线是成都甲级写字楼最多、发展最
22、为成熟的区域,41,Document number,国电大渡河,三峡公司,川投集团,恒泽动力,华电,领地,通威,诺亚舟,中水大厦,成都电业公司,中石油,曙光,高新国际广场,特拉克斯,旺旺商业广场,美美力诚,天府软件园,孵化园,赛门铁克,中兴通讯,新希望,希顿广场,网通,西南院,省电力,新华社,富美万豪广场,省广电,成达公司,棕榈泉国际中心,中石化,天府VILLAGE,生态总部科技园,美年广场,中信,川大科技园,烟草大厦,中节能,海洋中心,中国移动,中国电信,目前，电力、通讯、石油等行业的区域总部及川投、新希望等企业总部已落户新城。孵化园、软件园建设大部分完成。,阿里巴巴,四川化工,兴洲,和芯科
23、技,兴通,一、项目开发条件：写字楼市场天府新城写字楼和企业总部分布,42,Document number,天府新城写字楼开发体量,城南2011年在售及新面市的写字楼项目,一、项目开发条件：写字楼市场,高新南区已开发完成为软件和企业服务的写字楼产业园区主要有高新孵化园、天府软件园。另外建成的有世纪城会展中心和部分企业自用的写字楼。据统计，2011年站南组团及大源组团在售及新面市的写字楼项目共有23个，其中在售项目12个，待售项目11个。综合以上项目，2011年高新南区写字楼面积将达到500万平米，竞争将相当激烈,43,Document number,44,Document number,城南20
24、11年在售及新面市的写字楼项目,天府新城写字楼开发体量,一、项目开发条件：写字楼市场,总体来看，站南组团甲级写字楼价格与大源组团相差不大，均价基本在12000-15000元/平米之间,天府新城写字楼价格,一、项目开发条件：写字楼市场,数据来源：锐理,45,Document number,据有关资料统计，一般新开写字楼周销售面积可达3000平方米左右，开盘一个月后周销售面积降至1000-2000平方米左右。,天府新城写字楼销售情况,一、项目开发条件：写字楼市场,部分写字楼的销售情况,46,Document number,三个借势：借势综合体配套共享为卖点、借势地铁为卖点、借势南城未来发展为卖点。
25、与市中心城写字楼强调“中心”二字不同，南部新城的写字楼之定位多强调“未来”，这也是当下的客观写照。,部分写字楼的定位,天府新城写字楼定位分析,一、项目开发条件：写字楼市场,47,Document number,可以看到，目前成都甲级写字楼入驻企业以制造业、IT、租赁与商务服务业、金融业和房地产业的企业居多，以上五个行业的企业总数占成都典型甲级写字楼入驻企业总数的71%。其中制造业企业中以机电、电子电器设备制造企业和制药企业的四川地区分公司为主，兼有少量代理经销公司，这两类企业所占比例约70%。租赁与商务服务业企业中以咨询类企业为主，咨询类企业所占比例接近80%，另外还有少量广告类企业和租赁类企
26、业。目前成都甲级写字楼入驻企业以内资企业和外资企业驻成都分公司为主，分别占到企业总数的59%和33%。内资企业中外地企业驻成都分公司和本地企业基本各占一半。,写字楼客群分析,一、项目开发条件：写字楼市场,48,Document number,一、项目开发条件：写字楼市场,小结,发展前景：随着地铁1号线的开通，天府新城新CBD形成，区域内写字楼将迎来快速发展时期。房贷新政给住宅投资罩上“迷雾”，有经验、有资金实力的投资客开始将目光转向商业地产 区域竞争：未来城南尤其是站南组团和大源组团的写字楼供应量大，竞争激烈客群：入驻企业多为世界500强企业、大型企业或快速以展中企业。投资客群多处于40-50
27、岁的事业颠峰期居住于本区域的商人，投资意识高，擅于将投资风险置于可控程度下，追求长期稳定的投资收益。,49,Document number,一、项目开发条件,50,Document number,目录,94亩地地块属性,宏观发展环境,住宅市场,写字楼市场,178亩地地块属性,一、项目开发条件：94亩地地块属性,地块区位,本项目位于成都城南的三环路南四段的内侧，天府新城“站南组团”的西北角，距离天府广场的车程约6.5公里,约6.5公里车程,天府广场,地铁一号线,51,Document number,基本经济指标,二类住宅用地（兼容商业不大于10%），净用地面积62759.20平方米，容积率4起拍
28、底价：楼面3800元/平米。2009年蓝光公馆1881的土地起拍价为1974元/平米，成交价4737元/平米地块已经平整，形状规整,94亩地块,北,52,Document number,一、项目开发条件：94亩地地块属性,基本经济指标,二号地块的经济规划指标,53,Document number,一、项目开发条件：94亩地地块属性,地块四至,西成汉北路（西南角为公馆1881）；东新光路（玉林南路沿线）；北广和二街；南盛和二路 地块西面有一个小的市政公园,94亩地块,公馆1881,中海翠屏湾,富森美,叠翠峰,城市春天,成昆铁路,54,Document number,一、项目开发条件：94亩地地块
29、属性,区域交通,项目周边交通网络发达，距离地铁一号线火车南站约1公里车程,地铁一号线,三环路,轨道交通：地铁一号线：火车南站（约1公里车程）火车南站公路交通：临新光路、成汉北路（双向四车道）、盛和二路，均为双向四车道距益州大道250米、剑南大道540米、天府大道900米、三环路520米、机场高速580米,55,Document number,一、项目开发条件：94亩地地块属性,94亩地块,市政生活配套,项目周边市政生活配套完善，尤其是项目通过新光路几分钟车程就可以到达成都最高端的成熟居住区域桐梓林、紫荆和玉林,周边1公里氛围内：商场：家乐福、欧尚、宜家、富森美等教育：玉林中学、银都小学、美视国
30、际学校等医院：成都市第一人民医院、四川省肿瘤医院、华西普济医院等休闲娱乐：南站公园、神仙树公园、体育公园、新阵地高尔夫俱乐部、成都高新网球中心等,56,Document number,一、项目开发条件：94亩地地块属性,SWOT分析,优势,机会,威胁,劣势,地块形状方正、平整，有利于规划布局 周边配套成熟、交通便捷，尤其是项目通过新光路几分钟车程就可以到达成都最高端的成熟居住区域桐梓林、紫荆和玉林,在 67.4米的建筑限高、20%的建筑密度及4的容积率等用地经济指标下，地块后期规划布局难度较大，尤其是地铁7号线将直接从地块下方穿过，导致了开发成本的增加和不可控；同时后期可能需要调整其部分指标，
31、难度大且难实现，行政成本也不可控。,项目位于天府新城的站南板块，区域的居住、办公、商业等发展成熟，区域价值已经得到市场认可 地块周边1公里范围内，未来住宅的供应量较少，竞争压力较小，且潜在客户群多,严厉的房产宏观调控措施将可能导致住宅市场在未来一段时间持续低迷，政策的持续时预计在1年以上,Document number,57,一、项目开发条件：94亩地地块属性,一、项目开发条件,58,Document number,目录,94亩地地块属性,宏观发展环境,住宅市场,写字楼市场,178亩地地块属性,一、项目开发条件：178亩地地块属性,地块区位,本项目位于成都城南绕城高速内侧，天府新城“站南组团”
32、剑南大道和益州大道之间，距离天府广场的车程约10公里,约10公里车程,天府广场,地铁一号线,59,Document number,基本经济指标,地块共约178亩，其中A地块137亩（二类住宅用地禁设商业），B地块41亩（商业用地禁设住宅）A地块容积率3，B地块容积率6，起拍楼面地价底价为3245元/平米 地块已经平整，形状规整,北,60,Document number,一、项目开发条件：178亩地地块属性,178亩地块,基本经济指标,三号地块的经济规划指标,61,Document number,一、项目开发条件：178亩地地块属性,地块四至,西万象南路；东成汉南路（中海城南1号）；北锦程大道；
33、南锦尚西二路,178亩地块,誉峰,城南一号,62,Document number,锦程大道,锦尚西二路,成汉南路,万象南路,一、项目开发条件：178亩地地块属性,区域交通,项目周边交通网络发达，距离地铁一号线金融城站约900米车程,地铁一号线,三环路,轨道交通：地铁一号线：金融城（约900米车程）公路交通：临锦程大道、成汉南路、锦尚西二路、万象南路，均为双向四车道距益州大道500米、剑南大道300米、天府大道1.2公里、三环路1.8公里、绕城高速1.2公里,63,Document number,一、项目开发条件：178亩地地块属性,市政生活配套,项目周边市政生活配套规划完善，各种配套正在逐步呈
34、现,周边2公里氛围内：中小学:泡桐树小学、成都七中、国际学校 综合商场:荷兰GTC、美美历诚旗舰店、中航购物中心 银行:中行、建行、招行、建行等 医院:第一医院、国际医院 其他:新益州城市广场（六朵花瓣）,64,Document number,一、项目开发条件：178亩地地块属性,SWOT分析,优势,机会,威胁,劣势,地块形状方正、平整，有利于规划布局 周边配套成熟、交通便捷,周边开发商云集，伊泰在房地行业的品牌知名度相对弱一些，而高端住宅对开发商品牌要求较高，这是公司需要解决的一个难题 公司在开发商用物业方面的经验相对欠缺,项目位于天府新城的站南板组团的高尚居住区内，誉峰、城南1号已带动区域
35、确立为成都高层豪宅的标杆性地位 在严厉的住宅房产宏观调控措施将下，未来一段时期，商业、办公物业市场成为房产投资客户的追逐 市政府南迁，将进一步促进区域的发展，提升购房者的信心,天府新城未来几年写字楼的供应量较大，预计供应量在500万平米以上，竞争激烈 项目周边1公里范围内，未来供应量较大的高端项目有誉峰、城南1号、人居华府世家、雅颂居等项目，竞争相对激烈,Document number,65,一、项目开发条件：178亩地地块属性,目录,二、项目初步定位,66,Document number,地块的限制经济指标：67.4米的建筑限高、20%的建筑密度、4的容积率、商业配套少于10%、地铁7号线将
36、直接从地块下方穿过项目整体定位：纯精装居住社区（配置约4700平米三层底商）住宅的品质判断：由于用地指标的限制，预计楼盘的品质在中端偏上 销售售价预计：住宅：根据周边可比性项目，和楼盘自身的产品品质，预计平均销售约13500元/平米（含3000元/平米精装，精装成本约2000元/平米）商业售价平均约35000元/平米,三、94亩地块：项目初步定位,67,Document number,住宅定位：纯精装高端居住社区，中大户型为主，中高端客户为主力客户商业定位：两栋超高层甲级写字楼销售售价预计：住宅：根据周边可比性项目，和楼盘自身的产品品质，预计平均销售约15000元/平米（含4000元/平米精装
37、，精装成本约2500元/平米）写字楼：售价平均约15000元/平米 车位：住宅预计200000元/个，写字楼预计100000元/个（假设销售50%的写字楼车位）,三、178亩地块：项目初步定位,68,Document number,目录,三、投资收益分析,69,Document number,94亩地地块,178亩地地块,销售周期：项目2011年5月拍地，2012年第四季度住宅开盘，2016年年底清盘，整个销售周期约4年多销售顺序：先推住宅，约半年后推出商用物业；住宅的销售顺序按照从品质低到品质高的顺序销售售价根据目前周边类似项目销售均价对比来确定,项目销售计划,三、94亩地块：销售计划,70
38、,Document number,项目销售计划,三、94亩地块：销售计划,71,Document number,测算说明,三、94亩地块：财务指标,72,Document number,变动因子 楼面地价：3800元/平米起非变动因子住宅、写字楼、车库的售价不做调整，价格的波动因素比较多，按照销售周期的平均售价来保守估算,测算说明,三、94亩地块：财务指标,73,Document number,三、94亩地块：财务指标,74,Document number,说明：NPV的贴现率假设为8%,在收益率不低于15%，IRR不低于10%的条件下，楼面地价的临界点是4300元/平米,三、94亩地块：土地
39、获取风险分析,75,Document number,土地权属状况,三、94亩地块：土地获取风险分析,76,Document number,土地获取方式,土地交易方式：政府公开拍卖出让公示时间：2011年4月22日报名时间：2011年4月27日5月18日17：00前竞买保证金：24000万元（5月18日17 时前到帐）竞买方式：举牌竞拍,交易方式,获取流程主要节点,交保证金报名 2011 年5月18日17 时前,出让公告 2011422,可行性研究报告2011510,决策会 2011-5-11,办理后续各项开发手续,签订出让合同,支付首笔地价款、交付94亩地用地标,三、94亩地块：土地获取风险分
40、析,77,Document number,竞拍 2011 年5月20日上午10时,获取流程,目录,三、投资收益分析,78,Document number,94亩地地块,178亩地地块,销售周期：项目2011年5月拍地，2012年第4季度住宅和写字楼同时开盘，写字楼2015年第1季度底清盘，2017第2季度清盘；项目整个开发周期约7年销售顺序：写字楼和住宅同时推出售价根据目前周边类似项目销售均价对比来确定,项目销售计划,三、178亩地块：销售计划,79,Document number,项目销售计划,三、178亩地块：销售计划,80,Document number,测算说明,三、178亩地块：财务
41、指标,81,Document number,变动因子 1、楼面地价：3800元/平米起非变动因子住宅、写字楼、车库的售价不做调整，价格的波动因素比较多，按照销售周期的平均售价来保守估算,测算说明,三、178亩地块：财务指标,82,Document number,三、178亩地块：财务指标,83,Document number,在收益率不低于15%，IRR不低于10%的条件下，楼面地价的临界点是5700元/平米,说明：NPV的贴现率假设为8%,三、178亩地块：土地获取风险分析,84,Document number,土地权属状况,三、178亩地块：土地获取风险分析,85,Document num
42、ber,土地获取方式,土地交易方式：政府公开拍卖出让公示时间：2011年4月22日报名时间：2011年4月27日5月18日17：00前竞买保证金：36000万元（5月18日17 时前到帐）竞买方式：举牌竞拍,交易方式,获取流程主要节点,交保证金报名 2011 年5月18日17 时前,出让公告 2011422,可行性研究报告2011510,决策会 2011-5-11,办理后续各项开发手续,签订出让合同,支付首笔地价款、交付94亩地用地标,三、178亩地块：土地获取风险分析,86,Document number,竞拍 2011 年5月20日上午10时,获取流程,目录,四、可行性结论,87,Docu
43、ment number,650,根据以上分析，此次竞拍主要倾向考虑“178亩地块”，“94亩地”块保守竞拍,四、可行性结论,本次拍卖，94亩地块先拍，178亩地块后拍 94亩地块，根据相关分析，采取谨慎拍卖方式，收益率不低于15%，IRR不低于10%，因此，竞拍楼面地价最高不超过4300元/平米，依据如下：在 67.4米的建筑限高、20%的建筑密度及4的容积率等用地经济指标下，地块后期规划布局难度较大，尤其是地铁7号线将直接从地块下方穿过，导致了开发成本的增加和不可控；67.4米的航空限高的突破在拍卖之前这么短的时间内难以向航空主管部门沟通协调。如果94亩地块要取得，只有在拍卖现场能以较低的价
44、格（楼面地价最高不能突破4300元/平米）的情况下才能考虑 178亩地块，根据相关分析，可开发的价值较高，竞拍最高楼面地价可达5700元/米，依据如下：该地块相对94亩地块，更靠近天府新城的核心区域，周边的高端住宅市场认可度更高、办公环境更为成熟、发展潜力更大；地块规模较大，各项经济指标条件较好，更有利于打造成为高端住宅和写字楼项目 根据经济测算，楼面地价达到5700元/平米时，收益率15.3%，IRR9.32%,谢 谢！,MajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4EK7CxmUX3ijoYSOer7ZuaVW
45、Ygz4EpZrUirVpMzzvNtf1XZw5oswSXOtFaejnOcmfE1lZgnN1RSXg8wLCG8CVQ3XPJMvodPFWcpiYJgZazNSEPNIaklYSu7qSd1UpaxmZDlpN9zW7kljfsLCLi26Yv109ffbnDH8LbUN1G6ACURQ39eG12KHL9tXsZ1jzgoCK8g1kuNOh5eFvcmVT5ZYVQt9zk3rp3qLnf02FovEXxVRxjCcFRNppiJljNiOuk6fONnyX7fyGg7sXZ49BmCN5oy9VesHpKzdjTKwjrkCEQCFDehVmGax3lrOEbw63VscA3YS
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