《【商业地产】珠海金湾区域房地产市场分析23PPT.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《【商业地产】珠海金湾区域房地产市场分析23PPT.ppt（30页珍藏版）》请在三一办公上搜索。
1、1,金湾，珠海下一颗地产明星,2,城市距离,2小时生活圈,3,建立由“主城区次中心城外围新城中心镇”构成的多层次、组团型的城市空间形态。以主城区为核心，辐射金湾次中心城、斗门次中心城两个副中心，带动唐家湾新城组团、横琴新城组团与东部群岛各中心镇的发展；培育金湾次中心城，带动三灶新城组团、港区新城组团与平沙中心镇的发展；,珠海市城市规划,4,城市发展布局,经过若干年的努力，逐步建成“”城镇体系，即由一个主城区（中心城区及南湾城区）、两个地区中心（斗门城区、金湾城区）、三个新城（金湾新城、唐家湾新城、横琴新城）、五个中心镇（红旗、平沙、斗门、白蕉、莲洲）及四十个左右中心村组成的多层次城市空间体系。
2、,做强看东部、做大看西部,城市定位为：区域性商贸、服务和金融中心、区域性海陆交通枢纽、珠江三角洲西部临海产业基地、亚热带海滨风景旅游胜地。,5,金湾区介绍,25KM,7KM,6,金湾区设立于2001年的金湾区，位于珠海西部，是珠海市三大行政区之一。下辖三灶、南水、平沙、红旗四镇。区内还有珠海市的两大功能区-国家高新技术产业开发区三灶科技园和临港工业区。全区海陆面积1600平方公里，其中陆地面积447.6平方公里，海域面积1000多平方公里。金湾区东面与香港、澳门相邻，南面是著名的大西国际水道，北面是经济发达的珠江三角洲腹地。金湾区具有突出的海陆空交通优势。陆路距澳门30公里，广州150公里，深
3、圳160公里；水路距香港45海里。珠海深水港、设施一流珠海机场，规划中的珠海火车站、广珠轻轨、广珠高速西线和江珠高速均在金湾区内汇集，构成直通国内外的海陆空立体物流网。金湾区内水电充足，通讯便利。区内供电线路与广东省大电网联网，装机容量372万千瓦的珠海电厂首期已并网发电；建成了日供水能力达160万吨的西区水厂；各种通讯网络先进、完备。,金湾区介绍,7,金湾区属低纬度亚热带海洋性气候。全年最高温度达38.5，最低温度达2.5，年平均气温24。四月至九月的雨量约占全年的80%。夏季吹东南风，冬季则为东北风。苍翠的山峦，清新的空气，葱郁的森林，绵长的海岸，辽阔的海面，闪亮的岛屿，点点的白帆，依依的
4、屋舍，实为“南中国的夏威夷”。“中国的美在珠海，珠海的美在金湾”。金海滩、飞沙滩、荷包岛、珠海温泉、金湾高尔夫球场，早已是名闻遐尔的旅游、休闲、娱乐的胜地。金湾区2002年全区总人口有34万人。医院8家，中小学60多所。影剧院、文化艺术中心设施完备，人均占有各类资源比例大。区内社会安定，民风淳朴，百姓祥和。全区共有耕地11万亩，可供发展水产养殖的浅海滩涂120多万亩。预留连片的工业用地，工业用地面积达60平方公里，是珠海市乃至珠三角西部城市中发展现代化新型工业的重要地区。金湾区自建区以来，积极推行各项改革，扩大对外开放，全区经济发展迅速。2002年，国内生产总值同比递增27.5%，实际利用外商
5、直接投资增长72.2%。初步形成了以工业为主导，“三高”农业稳步发展，商贸、运输、房地产、旅游等第三产业初具规模的外向型经济格局。,金湾区介绍,8,金湾产业布局,（一）三灶工业板块位于金湾区西南，紧邻珠海机场。规划面积约20平方公里，已开发8公里，主要以发展电子电器、精密加工、生物制药和医疗、航空物流及配套工业。约300家企业落户该区域，2005年实现产值约90亿元。,代表性企业：飞利浦、博世、连康电子、东国氨纶、美成制冷、华益、日升电器、联邦制药、亿邦制药等,9,金湾产业布局,（二）联港工业板块紧邻即将开发的金湾区主城区，珠海西区的珠海主干道-珠海大道贯穿该区域，交通便利。规划面积25平方公
6、里，已开发面积8平方公里。主要发展电子通讯、精密机械加工业。约130多家企业落户该区域，2005年实现工业产值21多亿元。,代表性企业：艾科电子、南顺制盖、龙丰铜管、大显电子、金品电子、旭泰制鞋、丽珠制药、红山票证、惠威音响等,10,金湾产业布局,（三）平沙工业板块位于金湾区西北，紧邻珠海高栏深水港和新规划的珠港新城（广东省规划，区域性中心）。规划建设用地面积20平方公里，已经面积7平方公里，主要发展游艇制造、新型建材、水暖器材、化纤、钻石加工等产业，约160家企业落户该区域，2005年实现工业产值23多亿元。,代表性企业：韩国晓星氨纶、大连实德、以华钻石、科德电子、宾士域游艇、杭萧钢构等,1
7、1,金湾产业布局,（四）临港工业板块位于金湾区西部，内有中国主枢纽港、珠三角西部唯一深水港-珠海高栏深水港。主要由港后工业区、化工专区等组成，规划面积30平方公里，已开发面积13平方公里，主要发展重化工、钢铁、仓储物流、能源等临港工业，已有150多家企业落户该区域，2005年实现工业产值150多亿元。,代表性企业：碧阳化工（BP）、和记黄埔、珠海电厂、华丰造纸、粤裕丰钢铁、长兴化工、岩谷、中石油、中石化等,12,金湾配套设施,（一）交通1.港口（1）珠海港高栏港 位于金湾区西部，是中国沿海主枢纽港，珠江三角洲西岸唯一的深水港，可建1万吨至25万吨泊位100多个，总规划1.5亿吨的中转量。目前已
8、建成20个码头泊位（有10个万吨级泊位），2个2万吨货柜码头、18个专用码头投入使用，2个5万吨国际货柜码头、两个8万吨级石化仓储码头正在建设中，将于2007年建成投入使用，届时珠海港至美国、欧洲、东南亚的国际航线将不断增加。同时，在2010年前将再建设6个5至10万吨级的国际货柜码头、2个8万吨级的石化公用码头、30万吨级的石油专用码头、1个10万吨级的LNG液化天然气码头，1个10万吨的干散货码头。（2）九洲港 距离金湾区20公里，是珠海目前对外的主要客运、货运的港口。到香港每天有24个班次，到蛇口（快船）每天有50个班次。2007年后，该港的货物运输将转至高栏港区。,13,金湾配套设施,
9、2.高速公路（1）中国沿海高速公路 高速入口距离金湾区7公里，2005年底建成通车。沿海高速与京珠高速、太澳高速、江珠高速互通，与105国道，268、365、272省道以及城桂公路、坦神公路、珠港大道等地方干线公路相连接。（2）江珠高速公路 高速入口距离金湾区3公里，连接江门市和珠海市，与珠海大道交汇，2005年底建成通车,与沿海高速互通。（3）京珠高速 全长2291公里，始于北京,经河北、河南、湖北、湖南、止于广东省珠海市，纵贯五省一市。3.港珠澳大桥拟建的港珠澳大桥距离金湾区15公里。大桥连接珠海大道，成为香港通往珠三角西部城市、中国西南各省的重要通道。大桥建设方案基本确定，预计2011年
10、前后竣工通车。4.机场（1）珠海机场：位于金湾区南部，已开通国内航线32条，每天有航班飞往北京、上海等大城市。中国国际航空航天博览会逢双年在珠海机场举行。（2）澳门机场：距离金湾区约17公里。,14,金湾配套设施,5.铁路（1）广珠铁路 由国家铁道部和广东省合建，铁路货运编组站、珠海终点站就设在金湾区境内，2006年3月份开工建设，2008年建成通车。（2）广珠城际轻轨 距离金湾区10公里，已开工建设，预计2009年前建成，广州到珠海只需40分钟。,15,金湾配套设施,（二）生活配套设施1.金湾区城区：规划总面积70平方公里，启动开发建设的面积3.8平方公里，是珠海市西部地区的中心城区、金湾区
11、的政治、经济、文化中心，为金湾区的企业提供高标准、高品位的生活配套。2.金湾区知名景点：金海滩、飞沙滩、荷包岛、海泉湾、金湾高尔夫球场，早已是名闻遐尔的旅游、休闲、娱乐的胜地。3.金湾高尔夫球场：位于金湾区主城区，是按国际标准设计建造的27洞高尔夫球场，拥有相配套的娱乐、餐饮、酒店等配套设施。4.海泉湾：中国最大的海洋温泉度假城海泉湾 位于金湾区平沙境内，依山面海，总投资35亿港元，占地面积3.45平方公里，由香港中旅集团投资开发。首期投资23亿的海泉湾度假城，坐拥1平方公里无忧乐土，以罕有海洋温泉为核心，由一座五星级的会议会展酒店、一座五星级度假酒店、集美食娱乐、大型演艺于一体的渔人码头、高
12、科技的现代剧院、刺激动感的神秘岛主题乐园、星级服务的康体中心、健身俱乐部等七大项目构成世界一流、中国顶级的综合性旅游休闲温泉度假城，于2005年底建成开放。二、三期为高尔夫球场、会所、度假酒店和高尚住宅区，2006年进行二期开发。5.各工业片区生活配套：各个工业片形成独立的生活配套环境，都拥有超市、小学、中学、酒店、餐饮、文化中心、广场、大型生活小区等各类生活设施，同时都有工商、税务、银行、基层政府、工业区管委会等行政服务机构，为投资者、企业员工提供最优质的生活服务。,16,金湾配套设施,（三）教育1.教育强区：金湾区2005年通过广东省教育强区验收。2.金湾大学园区：作为珠海大学园区的重要组
13、成部分，目前已落户金湾区的高等院校，包括：广东省科学技术职业学院、遵义医学院、吉林大学、沈阳药科大学、珠海艺术学院等。,17,金湾房地产市场,经济发展 今年上半年，今年上半年金湾区实现国内生产总值2965亿元，工业总产值6217亿元，完成固定资产投资21亿元，外贸进出口总额366亿美元，实际利用外商直接投资105亿美元，分别比去年同期增长2208、1813、4874、159、734。一般财政预算收入增长37。,房地产开发投资 金湾区上半年房地产开发投资完成1.69亿元，占全市房地产开发投资比重的3，同比增长44.9。,18,金湾房地产市场,目前金湾的房价处于珠海三行政区内最低水平,19,金湾房
14、地产市场,片区成交客户来源,4月,7月,6月,5月,数据来源山水花城领寓,下半年后，深圳客户购买比例保持在30左右。,20,消费群体特征描述,金湾房地产市场,21,金湾房地产市场,22,总结,金湾目前来看还属于珠海乃至整个珠三角西岸的一个待发展区域，区域的经济、交通、配套、环境的保护都有所加强，而且在不断的被重视，鉴于此，在不断发掘的珠海地产力量中，金湾一定会成为下一个明星。,23,结束，谢谢大家。,24,淡市营销成功案例东莞万江风临美丽湾,世联研究案例,25,关键字：淡市营销 降价,案例简介：风临美丽湾4月25日进行了价格调整，调整幅度约为77折。调整价格后截至5月31日销售202套，超过开
15、发商目标82套。,案例适用范围：历史价格上涨较快且价格较高，市场转入淡市之后，价格过高，远超过市场价格而形成滞销，需要进行调整价格的项目。,26,项目基本情况介绍,区位：万江新行政文化中心（规划中，何时动工一直未能确定）规划总用地：68,679总建筑面积：138,731住宅建筑面积：89,323容积率：1.5总套数：989停车位：87619栋9-18层小高层组成项目完全遵照90/70规定而建，规划以板式为主，楼王布置点式，中心营造了大花园，户型布局符合景观资源最大化原则。,未推售单位：407套,27,项目入市背景,9.27新政后，东莞市场一片萧条，11月份南城区低端盘金色华庭70折降价，热销全
16、城，震撼了东莞市场。春节后第一周，莞城区万科运河东1号全线80折，最低4200元/起；东莞最大开发商光大集团旗下景湖系及部分城区中端项目跟进。4月18日，代表性豪宅项目东城区天骄峰景70折起降价，东莞市区别墅、高层豪宅等高端项目大部分跟进。至此，高中低楼盘全线降价。,3月28日，阳光海岸悦湾开盘，均价4500元/，与项目90-130平米的三房四房形成竞争4月8日，理想0769样板房开放，对外公布4月18日开盘，面积90-130平米，与本项目的三房四房单位重合。4月16日，受天骄峰景降价及台风影响，理想0769宣布推迟开盘。,东莞市场,万江市场,项目已售588套，未售401套（已推未售164套，
17、未推售5栋237套）剩余单位除60套楼王外，多为3楼以下低层、东西向、幼儿园遮挡及临路单位，整体素质偏差。,项目情况,28,项目销售成果,4月25日，价格调整通过，开始销售。截至5.11日，成交156套，超过开发商目标76套（开发商目标80套）截至5.31日，共成交202套，超过开发商目标82套（开发商目标120套）,29,项目成功的关键举措,降价的目的：回收资金只是结果，项目的良好发展，为开发商公司的发展提供最好的发展机会才是目的。降价只是一种次优策略，如果有别的策略，就不用这个策略。降价一定要解决的问题：为什么降价，什么时间降，降到什么价格，这个价格下能够卖多少。这个问题一定建立在对市场、
18、产品和客户高度熟悉的基础上，并关注其变化，心中有数，降价就要有效，没有效就不要降。,降价的准备,降价后业主的闹事：战略上藐视，战术上重视。思想要放开，楼盘有降价的权利，业主闹事也很正常，不要当天大的事，要和发展商良好沟通，使之不害怕。同时要想办法处理应对，主要包括：与媒体的良好关系，不做负面报道；与政府沟通，预防突发事件；与业主谈判，缓和关系，不激化矛盾。产品卖点：卖点要和客户的生活结合起来，抓核心点，用大白话讲。不要空洞化，不要虚华。要让客户感觉到他买的是适合生活的好房子。样板房：样板房最重要的是展示房间格局，装修是第二位的；因为项目的毛坯房做得好，请客户看毛坯房，得到了很好的效果。价格：正常定价，不人为制造价差，保证降价效果的持续性，保证后期销售。推广：推广方向从客户的关注点和敏感点出发，从客户的需求出发。项目将单价和首付作为第一阶段推广重点。价格不会降低楼盘档次，楼盘的口碑是由产品品质和销售结果说话的。渠道：客户不上门，就到客户中去。龙舟赛现场派单、项目周边专业市场派单、项目附近的商场做展场和悬挂条幅、周边老社区摆放易拉宝等等。活动：人气主要是由成交决定的，而不是人流量决定的。活动就是要宣传卖点，要能吸引新客户上门，没有这个作用而仅仅为了暖场的活动仅偶尔做。,降价的配合,30,The End,
