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1、,靖江宏观经济分析报告,宏观环境篇,区域概况,经济环境,房产环境,规划环境,交通条件,人口情况,地理位置,靖江市境域东西最长距离43千米，南北最长距离18千米，总面积665.04平方千米；地处江苏省苏中平原南端，全境系长江下游冲积平原，地势较为平坦，惟有孤山耸立于中部；东南西三面临江，隔江与张家港、江阴、武进等市相望，东北至西北与如皋、泰兴两市毗连；受苏南房产市场影响，房地产业发展较快。,新长铁路、广靖高速公路、宁通高速公路，以及省道姜八、江(都)平(潮)公路穿行其间；市南江阴长江大桥横跨大江南北，南连江阴、苏锡常地区，北接泰州、淮安等地；市北宁通高速公路西连南京、扬州，东接南通、盐城。靖江历
2、来为苏北重镇、大江南北交通枢纽，也是长江金三角江海联运的天然良港。,靖江近几年人口基本保持不变，05年开始新出生人口小于死亡人口，略显老年化，整体人口量保持相对平稳;由于靖江船工业等较发达，加之靠近苏南地区，因而靖江的经济发展较快；由于靖江的工业发达，因而靖江从业人数呈逐年增长趋势，从而大大增加了住宅市场的需求，使得靖江住宅的购买和租赁市场的成交变得比较活跃。,注：图中数据以2003年为基数,宏观环境,宏观环境篇,经济环境,区域概况,房产环境,规划环境,私营企业发展情况,三产结构,人均可支配收入,GDP及人均GDP,固定资产投资,纵向分析,横向分析,靖江近几年GDP及人均GDP增长缓慢，从而导
3、致住宅市场增长较快，由于泰州的GDP总值及人均GDP在江苏13大城市中分别排名第10位及第8位，排名靠后，不具备城市竞争力，靖江沿江在泰州的最南边，城市经济发展较泰州其他几个地区都较快。,近几年靖江私营企业发展状况,靖江私营企业迅速发展2006年，靖江私营企业达到441家，05年的年绝对值增长为124家，私营企业的不断增长，给靖江GDP的腾飞注入了更强劲的引擎，从而为靖江的高档房产提供了大量客源。,2007年，靖江GDP219.1亿元，靖江工业发达，由于处于长三角经济圈，金融、文化娱乐等高附加值的行业发展相对较快，因而房产业受苏南影响发展较快，从而导致房产市场的价格有一定的支撑力。,单位：元,
4、从图表中历年恩格尔系数的趋势可以看出，靖江从03-07年一直可以算得上是个富裕的滨江城市，房产市场发展相对较快。,备注：国际上常常用恩格尔系数来衡量一个国家和地区人民生活水平的状况。根据联合国粮农组织提出的标准，恩格尔系数在59%以上为贫困，50-59%为温饱，40-50%为小康，30-40%为富裕，低于30%为最富裕。,2005年，固定资产投资达到最快增速，06-07年的增长相对比较平稳。,宏观环境,宏观环境篇,房产环境,区域概况,经济环境,规划环境,2006年，房地产开发投资达到最高增速，从而带动了三产投资比重的上升。房地产投资额自05年开始高速攀升，至07年增速达到52%。由图可以看出，
5、房地产投资占固定资产投资比重近几年都保持在15%左右，低于长三角平均水平（20%左右）。,06、07年的房产投资高峰使得施工面积累积总额达到了一个较高水平。房地产销售面积在05年达到了最高增速（413%）。虽然近几年房产投资平稳上涨，但销售/施工面积比值呈逐年下降趋势。预计在未来2-3年内，整体市场处于供求基本保持平衡的状态，呈现供需两旺的状态。,宏观环境,宏观环境篇,规划环境,区域概况,经济环境,房产环境,城市规划,规划“长三角北翼区域性的物流基地之一，以现代制造业为主导的新兴的滨江工贸城市；通过城镇空间重组，形成“一城四片区”，即“一城”即中心城区。,靖江要建宜居城市“一纵两横，一圈四心两
6、轴-两带-多中心”,城市规划,“四个片区”分别是：东部片区、以新港工业园区为依托，整合斜桥镇、西来镇全域；西部片区，以新桥镇为依托，整合东兴镇部分区域(除江阴开发区靖江园区规划范围外)；西北部片区，以生祠镇为依托，整合红光镇全域、马桥镇部分区域；北部片区，以城北工业园区为依托，整合季市镇、孤山镇以及团结镇全域。单中心团块状结构形态，以河流、主干道及行政界线划分为十二个功能片区，即老城区、城南新区、滨江新城区、城东居住组团、开发区、城南工业园区、城北工业园区、站前区、江阴工业园、东部生态公园、过江隧道生态走廊和大桥旅游区，总面积53平方公里。岸线规划分为港口码头区、公园及生态绿地区。坚持物流优先
7、、公共优先、深水深用、保障生态、留有余地，实现岸线资源的优化配置和长效使用。对外交通：轨道交通有新长铁路、宁通城际轨道交通、澄靖城际轨道交通；航道有罗家港-横港-十圩港(六级航道)、上六圩港-横港-曾家港-界河(四级航道)；公路有广靖高速公路、江平公路、沿江高等级公路、锡澄靖通道、土长公路、姜八公路。城市道路规划：主干路由“八横六纵”构成，八横：北二环路、北环路、江山路、江平路、南环路、中洲路、公新公路-新洲路、华夏路；六纵：西环路、渔婆路-兴业路、人民路、东环路-通江路、城东大道和站前路。通过规划形成“三片、三带、十一园、多点”的城市生态绿地系统。“三区”为东郊生态公园、过江隧道生态公园、大桥旅游区；“三带”为十圩港绿化带、横港绿化带和沿新洲路绿化带；十一园为七个城市公园和四个体育公园；多点是在城区规划多个街头绿地。,
