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1、1,“将户型/价格进行到底”西安赛格集团南二环项目提案,谨呈：西安赛格集团,20080717,深圳尊地地产2008-7-17,2,3,本次提案的目标是什么？,4,通过同赛格集团的沟通,5,目标是？,6,解决住宅/公寓部分的户型面积区间及比例？价格？,7,8,初步技术经济指标,地块呈长方形结构，东临省委办公区，南临为林地归属不明，西侧临金石大酒店、北临南二环；,地块南北长79米，东西长213.09米，总占地面积为16834,9,在了解了地块所属区位后我们将确定调研区域,10,南二环沿线及周边区域同类型项目,11,12,12,位置：城南区南二环与太白南路十字西北角 占地面积：3.73万平米 建筑面
2、积：20万平米物业类型：公寓建筑综合体面积区间：42.8106平方米 均价：7000元左右,区域房地产市场解析海星未来城,13,13,1室1厅1卫建筑面积:42.80,1室2厅1卫建筑面积:82.24,1室2厅1卫建筑面积:85.72,2室2厅1卫建筑面积:106.00,1室1厅1卫建筑面积:63.90,户 型户型范围：一室、二室面积区间：42.80106,1室2厅1卫建筑面积:89.05,14,14,位置：西安市南二环与太白路什字西80米路北占地面积：36000平方米建筑面积：220000平方米物业类型：高层、多层，城市综合体面积区间：67.38151.78 均价：4800元/平方米起价：4
3、300元/平方米,区域房地产市场解析瑞鑫摩天城,15,15,1室2厅1卫建筑面积:67.38,2室2厅1卫建筑面积:71.72,2室2厅1卫建筑面积:89.44,2室2厅2卫建筑面积:136.33,3室2厅2卫建筑面积:156.47,4室2厅2卫建筑面积:151.78,户 型户型范围：一室、二室、三室、四室面积区间：67.38151.78,16,16,位置：雁塔路北段8号占地面积：48400平米建筑面积：345700平米 物业类型：公寓 商住楼 商铺面积区间：29.24124.57均价：5700元/平方米最高价：6000元/平方米顶楼：5200元,区域房地产市场解析万达广场,17,17,1室1
4、厅1卫建筑面积:41.83,1室1厅1卫建筑面积:29.24,1室1厅1卫建筑面积:45.78,1室1厅1卫建筑面积:47.00,2室2厅1卫建筑面积:75.79,2室2厅1卫建筑面积:86.85,3室2厅1卫建筑面积:107.00,户 型户型范围：一室、二室、三室面积区间：29.24124.57,18,18,位置：南二环太乙路立交东南朝向占地面积：2668平米建筑面积：34000平米 物业类型：普通住宅+底商面积区间：34.37126.62均价：4500元/平方米,区域房地产市场解析领地,19,1室2厅2卫建筑面积:77.68,1室1厅1卫建筑面积:48.82,1室2厅2卫建筑面积:34.3
5、7,2室2厅1卫建筑面积:69.30,2室1厅1卫建筑面积:77.36,3室2厅2卫建筑面积:126.62,户 型户型范围：一室、二室面积区间：34.37126.62,20,20,位置：草场坡新文巷10号（原3538厂）占地面积：44500平米建筑面积：18万平米 物业类型：普通住宅面积区间：88.55139.55均价：4900-7300元/平方米,区域房地产市场解析荣城,21,21,2室2厅1卫建筑面积:88.55,2室2厅1卫建筑面积:92.68,2室2厅1卫建筑面积:94.48,3室2厅1卫建筑面积:96.98,3室2厅2卫建筑面积:121.14,4室2厅2卫建筑面积:139.55,户
6、型户型范围：二室、三室、四室面积区间：88.55139.55,22,22,位置：西安市长安路草场坡甲字50号占地面积：13350平米建筑面积：12万平米 物业类型：普通住宅面积区间：均价：5500元/平方米正在认购,区域房地产市场解析翡翠明珠,23,23,1室1厅1卫建筑面积:49.00,1室1厅1卫建筑面积:56.00,1室1厅1卫建筑面积:72.00,2室2厅1卫建筑面积:87.00,3室2厅1卫建筑面积:123.04米2,3室2厅2卫建筑面积:142.30,户 型户型范围：一室、二室、三室面积区间：49142.30,24,24,位置：西安市长安路草场坡甲字50号占地面积：19210平方米
7、建筑面积：188600平方米物业类型：公寓、写字间面积区间：48-180 均价：6300元,区域房地产市场解析财富中心二期,25,25,1室1厅1卫面 积：72.02 M,1室1厅1卫面 积：48.14 M,1室1厅1卫面 积：63 M,1室1厅1卫面 积：78.89 M,1室1厅1卫面 积：79 M,3室2厅2卫面 积：179.5 M,户 型户型范围：一室、三室面积区间：48.14179.5,26,该区域户型主要以一室为主，二室为辅，少量楼盘带有三室和四室,区域房地产市场解析总结,户型,面积,该区域面积一室主要集中在40-60，二室集中在70-100，三室和四室主要集中在120-140。,价
8、格,价格相差较大，从4400元到7000元，区域主力价格为5000-5400元,装修,海星未来城与财富中心二期为精装修，海星未来城价格约7000元，财富中新二期价格未定，预计价格在6300元,27,28,市场商户访谈了解商户对产品的需求,针对我司操作此类项目经验，市场商户会成为项目消化的重点群体故我司对赛格周边市场商户进行了调研，共采集样本48户,考虑到经营电脑产品、数码产品的商家综合实力较强，购买本项目公寓和住宅的可能性较大，但同时考虑到项目受众群的最大化，故也访谈了一部分做办公设备、外设的经营商家。,29,市场商户访谈访谈结论,电脑及数码产品商家具有较强的购买力和购买欲望，以满足经营产品的
9、商务办公需求为主，对面积的需求在30-80之间,30,市场商户访谈访谈结论,这两类商家大都位于高楼层，店面较小，多为个体经营户，购买需求不强，对面积的需求在30-60之间,31,市场商户访谈最终结论,购买意向,实力商家购买的可能性较大/小规模商家租赁可能性大,购买需求,商务办公/售后服务/仓库/居住,面积需求,30-40一室/60-80二室,大部分商家都以满足商务办公为主，面积需求在30-80之间,32,33,形象定位,同赛格集团/赛格电脑城靠拢,产品定位,轻住宅重公寓,功能定位,轻居住重商务办公,在项目定位上，强调赛格集团和赛格电脑城品牌，充分考虑引入商务办公功能，充分利用极具购买潜力的电脑
10、城商户,34,在客户群定位上，一方面重视电脑商户，另一方面重视看重赛格品牌的潜在投资客户,本项目住宅/公寓部分目标客户群定位,35,操作建议3户型区间及户型组合策略,在户型区间上要求范围要广，在户型组合上以1室和2室为主，辅以少量的3、4室，同时在户型设计上充分考虑到“1+1”组合的运用,36,操作经验,据我司操作合肥金水黄金广场时发现的规律：由于赛博的引进，低楼层公寓去化速度很快，高楼层去化速度相对较慢，为了实现项目的均匀去化，我司建议采用此策略,5.12汶川地震的影响，使得西安市目前高楼层房子销售难度很大，在充分考虑到该因素后，我司建议采取随着楼层增高价格逐步降低的策略,地震影响,操作建议
11、四低楼层和高楼层的关系发掘,考虑公寓办公同底层商业经营的关系，我司建议提高低楼层产品的价格，而尽可能的降低高楼层价格，加速产品去化,本策略原因阐述,37,38,项目户型建议面积区间及户型配比建议,综合考虑区域楼盘户型配比、电脑经营商户调研、我司操作此类项目的经验，我司对本项目的户型面积区间及配比建议如下：,39,40,市场价格,5615元中包含的优惠空间,实收价格为：5516-275=5241元/平米,41,项目价格建议价格上涨因素,赛格集团在经营商户得强大号召力,区域市场销售单价月增长率,本项目的入市时机和销售进度,在采用市场比较法进行项目价格定位得同时，我们还需要特别注重以下三个方面对项目
12、定价得影响,赛格在商户中的号召力能够带来价格上涨,价格能够上涨的幅度/项目提价空间,价格上涨得幅度、上涨次数、市场行情对价格的影响,42,项目价格建议价格上涨因素,区域市场每月常规提价幅度在13之间，结合本项目计划于2009年4-5月启动，共计9-10个月时间，故项目面市时可上涨价格空间为：（涨幅以1%计算）,5241*（1+1%）9=5241*1.1=5732元/,该价格是在房地产平稳运行得情况下（地震影响逐渐消除），项目于2009年4月份正式入市时的销售均价；,43,项目价格建议价格上涨因素,我们的经验：在操作合肥金水黄金广场时通过引入赛博电脑，促使项目公寓价格有了3-5%的提升，考虑到赛格在西安强势的品牌效应，我们给予4%的价格上涨空间，故品牌提价如下：,5241*（1+4%）=5241*1.04=5451元/增长幅度为：210元/,赛格强势的品牌效应，在项目面市时将会为项目价格带来4%左右的价格上涨空间，但该部分价格上涨空间需要很强得操作技巧才实现,44,项目价格建议项目实收均价,项目实收均价=项目入市实收均价+赛格品牌提价,5732元/+210元/（操作技巧）=5942元/,故，项目的实收均价为5700元6000元,45,THE END,
