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1、新乡房地产市场调研报告,目录,新乡ONE 新乡TWO 新乡THREE 新乡FOUR 新乡FIVE,新乡市情及宏观经济分析新乡市房地产总体市场分析新乡市房地产各版块在售项目调查分析新乡市房地产开发规费及政策分析市场调研分析总结,新乡ONE,市情及宏观经济分析,新乡市,地理位置-中原城市群“十字”核心区城市。新乡市地处河南省北部，南临黄河，与省会郑州、古都开封隔河相望；北依太行，与鹤壁、安阳毗邻；西连煤城焦作，与晋东南接壤；东接油城濮阳，与鲁西相连。,一、新乡市情概况,行政区划-新乡市行政总面积8169平方公里，现辖两市(辉县市、卫辉市)、六县(新乡县、获嘉县、原阳县、延津县、封丘县、长垣县)、四
2、区(卫滨区、红旗区、牧野区、凤泉区)以及高新技术产业开发区、西工区、新乡工业园区，总人口550万。06年底中心建成区面积77平方公里，人口90万；规划2010年建成区面积110平方公里，人口110万；规划2010年建成区面积180平方公里，人口180万。,交通情况-新乡为国家二级交通枢纽城市，境内有京广、太石（太原山东石臼所）铁路在此交汇，107国道、106国道、京珠高速公路及正在规划建设的阿（内蒙古阿荣镇）深（深圳）、济（济源）东（山东东明）、新（新乡）陵（山西陵川）等高速公路穿境而过。沿京珠高速公路南行，距新郑国际机场不足100公里。,生产概况-2010年新乡市全部工业增加值1054.6亿
3、元，比上年增长13%，增速居全省第2位；财政一般预算收入55.9亿元、支出131.4亿元，分别增长14.6%和32.5%，收入总量由全省第7位上升到第5位；完成城镇固定资产投资904.5亿元，增长30.8%，总量稳居全省第4位；规模以上工业增加值430.2亿元，增长16.1%；年末金融机构各项存款余额941亿元，各项贷款余额621亿元，分别增长23.9%和22.7%；全社会消费品零售总额330.3亿元，增长19%；城镇居民人均可支配收入、农民人均纯收入分别达14170元和5431元，实际增长10.3%和7.6%。,知名企业榜单：新飞电器公司、华兰生物、新乡化纤白鹭集团（我国最大的粘胶连续纺生产
4、线）、科隆化工、金龙精密铜业工业、安美公司等一大批国内外知名企业。,二、2010新乡市GPD在全省排名,2010年新乡市人均可支配收入全省排名,三、新乡市发展规划概况,经济发展规划-根据“十一五”规划，“十一五期间”新乡市要实现经济“提速晋位”，主要经济指标翻一番。GDP年均增长15%以上，2010年突破1000亿元。人均GDP达到30000元。全社会固定资产投资五年累计达到2480亿元，年均增长15%以上。地方财政一般预算收入年均增长15%以上，2010年达到50亿元。,城市发展规划-根据推测，2010年城市人口110万人，其中：中心城区103万人，卫星城区7万人。按城市人口人均用地90平方
5、米，预计2010年规划城市建设用地约99平方公里，其中：中心城区89.9平方公里，卫星城区9.1万平方公里。,城市建设规划-城市向东，是整个新乡城市规划的重点，围绕市政府所在地进行的城市规划，已经规模初现，在开发区的新乡CBD已经动工建设。,新乡城市发展以工业为主导，基础雄厚,以电器制造、生物制药、机械制造为支柱产业，三大产业协调快速发展，拉动城市经济快速增长，为城市项目开发提供经济保障。,城市经济增长率居于全省18地市中上游，城市居民消费能力逐步提升，同时工业主导城市发展，人均居住面积增长，都为项目后期提供充分购买力。,新乡城市规划发展主体方向为城市东、南部，此二板块高速发展，相应软硬件设施
6、逐步完善，在城市板块竞争中占据最佳优势。,小 结,新乡TWO,房地产总体市场分析,2010年新乡市各区住宅成交均价对比,城区纯商品住宅均价2645元/，其中内城区2736元/、东区3049元/、开发区2523元/、铁西区1867元/；非市场定价类商品住宅均价1728元/（团购房、定向开发房等），其中内城区1848元/、东区1759元/、开发区1684元/、铁西区1349元/。纯商品住宅与非市场定价类住宅均价相差916元/。,2010年新乡市各区住宅销售量对比,城区纯商品住宅销售3414套、面积40.76万，其中内城区1688套、19.89万，东区811套、10.01万、开发区831套、10.0
7、5万、铁西区84套、0.80万；非市场定价类住宅销售2823套、面积38.29万，其中内城区493套、5.81万，东区1492套、21.18万，开发区652套、8.76万，铁西区249套，2.53万。非市场定价类住宅占商品住房销售总量的48.44%，其中内城区22.59%、东区67.91%、开发区46.57%、铁西区76.03%。,2010年新乡市各区多层住宅成交均价对比,按照住房楼层均价划分，纯商品多层住宅2458元/，其中内城区2474元/、东区3292元/、开发区2525元/；非市场定价类多层住宅1588元/，其中内城区1635元/、东区1775元/、开发区1615元/、铁西区1308元
8、/。纯商品多层住宅与非市场定价类多层住宅均价相差870元/。,2010年新乡市各区多层销售量对比,按照住房楼层销量划分，纯商品多层住宅销售1507套，18.06万，其中内城区354套、4.17万，东区417套、4.97万，开发区736套、8.92万；非市场定价类多层住宅销售1161套，13.90万，其中内城区228套、2.55万，东区147套、1.69万，开发区561套、7.40万，铁西区225套、2.26万；非市场定价类多层住宅占多层住宅销售总量的43.49%，其中内城区37.94%、东区25.35%、开发区45.33%、铁西区100%。,2010年新乡市各区高层住宅成交均价对比,纯商品高层
9、住宅均价2794元/，其中内城区2958元/、东区3004元/、开发区2609元/、铁西区1867元/；非市场定价类高层住宅均价1808元/，其中内城区2015元/、东区1758元/、开发区2058元/、铁西区1694元/。纯商品高层住宅与非市场定价类高层住宅均价相差986元/。,2010年新乡市各区高层销售量对比,纯商品高层住宅销售1907套，22.69万，其中内城区1334套、15.72万，东区394套、5.04万，开发区95套、1.13万，铁西区84套、0.80万；非市场定价类高层住宅销售1662套，24.39万，其中内城区265套、3.25万，东区1282套、19.50万，开发区91套
10、、1.36万，铁西区24套、0.27万；非市场定价类高层住宅占高层住宅销售总量的51.80%，其中内城区17.15%、东区79.46%、开发区54.63%、铁西区25.31%。,2010年新乡市各区商业用房成交均价对比,城区办公用房均价3113元/，其中内城区2971元/、东区3286元/、开发区2781元/；商业用房均价4895元/，其中内城区6628元/、东区5067元/、开发区3748元/、铁西区3934元/；,2010年新乡市各区域商业用房销售量对比,10年办公用房销售103套，面积1.09万，其中内城区56套、0.67万，东区32套、0.28万，开发区15套、0.14万；商业用房销售
11、358套，面积4.65万，其中内城区168套、2.67万，东区84套、0.66万，开发区65套、0.80万，铁西区41套、0.51万；别墅销售21套（开发区），0.72万。,从左图来看，3545岁购房者人数居于首位，占总量的35.55%；其次为25-35岁购房者，占总量比例的33.41%；再次为45-55岁购房者，占总量的16.40%。,2010购房者年龄占比分析图,数据来源：豫房指数,从购房者来源来看，新乡市城区个人购房者所占比例最大，占总量的83%，共成交5174套；八县购房者比例居于次席，占总量的8%，成交466套；外省市的占5%，成交321套；本省其它地市占4%，成交276套。,201
12、0购房者籍贯占比分析图,数据来源：豫房指数,新乡商品住房销售套均面积为126.73（含非市场），其中120-144成交量最高，占住宅销售总量的38.83%；其次为90-120，占住宅销售总量的26.41%；再次为144-180的户型，占住宅销售总量的13.28%。,2010购房者偏好面积对比图,数据来源：豫房指数,成交量最大、最受市场认可的价位是20002500元，占住宅销售总量的31.38%，共成交1955套；其次为15002000元（主要是非市场定价类住房），占住宅销售总量的24.88%，成交1552套；再次为2500-3000元价位，占住宅销售总量的18.26%，成交1139套。,201
13、0购房者偏好价格对比图,数据来源：豫房指数,按揭贷款是新乡市购买商品房主要的支付手段，占总量的54%，共有3370套；其次为一次性付款，占总量的27%，共1685套；分期付款占13%，共825套；公积金贷款占1%，共76套；其它方式占5%，共281套。,20082010购房者偏好付款方式对比图,数据来源：豫房指数,新乡THREE,房地产各版块市场分析,新乡在售楼盘分布图,从上图，综合新乡城市发展规划的发展脉络，我们发现：新乡房地产市场发展与城市发展规划密切相关。现依据新乡城市规划板块定位、配套规划的发展现状及消费者购房的区位价值认同状况将新乡楼市划分为内城板块、东南板块及行政东区板块三个板块分
14、别研究。,东南板块,区域范围：指新飞大道以西、向阳路以北、北环路以南广大区域。本区域在售楼盘26个以和平大道、平原路、人民中路、金穗大道展开分布，竞争较为激烈的区域,内城区板块,1.本区域拥有新乡火车站、平原路繁华商圈、人民公园、滨河景观等城市稀缺资源，房地产开发主要围绕以上核心价值。2.本区域为城市较早的建成区，土地资源相对紧张，多为城市遗漏地块开发或老厂区改造项目，如星海假日王府、绿都塞纳春天、东方国际等。3.本区域交通便利，购物、生活、教育、休闲等配套齐全，购房消费表现为原住居民自住改善需求居多。4.本区域个别项目由于占据较多公共资源（公园、繁华商业地段等），发展商借势开发综合性商业、酒
15、店公寓，投资需求占有一定比例。,内城区板块概况,典型个案分析：绿都塞纳春天,户型展示,一期推出产品,目前销售情况,现在1期已交房，主推的是2期的10号楼、13号楼和11号楼东单元。10号楼于2010年11月10开盘，主推大户型。2期均价为3900元/平方米。目前没有两房户型，4月份开始认筹，共十八层，两个单元，一单元两梯3户，二单元两梯4户，共132户,开盘均价4000以上。之前推出的房源目前所剩的户型都是以三房为主，两房剩下一套，面积100平方左右，价格3900多，顶楼18层。送有露台。塞纳春天目前看房客户较多，老带新占大部分比例，买房理由位置临卫河，环境优雅，不吵杂适合居住。绿都塞纳春天项
16、目以后绝对是天鹅第一城比较有竞争的一个项目，盘大、临河位置好、开发商品牌占优势、小区配套齐全等。,典型个案分析：九鼎美庐,户型展示,周边配套及交房标准,学校：解放大道小学、北干道小学、工人街小学、第十三中学、第八中学、第九中学商场：胖东来商场、百货大楼、平原商场、丹尼斯百货、舒乐商场、思达超市、宏运超市、三联超市、邮局：北干道支行银行：工商银行、中国银行、建设银行、新乡银行、广发银行、农业银行幼儿园：天鸿幼儿园、天鸿第二幼儿园、实验幼儿园、七六零厂幼儿园、七五五厂幼儿园医院：第二人民医院、骨科医院、七五五厂医院、成兴口腔医院其他：医疗：正泰大药房、张仲景药房、石榴园大药房、石榴园药业、卫生服务
17、站、新辉路卫生服务所、社区服务中心、工人街社区服务中心。餐饮：金山宾馆、鑫源宾馆、逸仙居烤鸭店、华尔兹美食、圣路易面包店、大重九美食、杨记红焖、贵宾山庄、电力宾馆、豫北餐厅、东来顺饭店。娱乐：钱柜KTV、文化宫、风云俱乐部、皇码七乐KTV、周边公交：1，4，15，18，21，25，27，34，37，38，42，44，63，821。距卫河公园500米，距平原路商业区1.2公里，据万达广场0.8公里。,交房标准,结构：框架剪力墙外墙：劈开砖+高档涂料供暖：市政集中供暖系统，分户计量大堂：标准层电梯间及公共走道内墙：加气块填充墙门：三防子母门窗户：彩色塑钢，双层中空玻璃天然气：天燃气管道入户，磁卡表
18、计量供电：小区双路供电厨房：初装修，管线预留接口有线电视：有线电视入户，起居室、主卧、次卧设置电视插座供水：变频无负压供水通讯：每户按二部电话设计，起居室、主卧、次卧设置电话插座卫生间：初装修，管线预留接口消防：公共部分设火灾自动报警系统，主要出入口及走廊设带电话插孔的手动报警器，设消防联动控制系统，消火栓系统宽带：二居室在主卧和次卧各设一个网络端口，三居室以上在书房和主卧各设一个网络端口电梯：高档合资电梯,总结小语,九鼎美庐项目目前正在交意向金订房，意向金10万元，5月份开盘开盘当天选到房子就交钱，选不到房子可以退，因为现在开发商还没有取得预售许可证件。目前已经有400多组客户交了意向金，开
19、发商规定今年年底将九鼎美庐项目90%清盘。九鼎美庐项目在价格方面将是以后我们天鹅第一城项目比较有威胁及竞争性强的楼盘。不过从产品上面来讲我们是绝对占有一定的优势，当然，产品好坏可以决定价位高低。,典型个案分析：紫台一品,未建,户型展示,周边配套,学校：二十二中、实验小学、人民路小学、铁一中、十中、一中商场：平原商场、新玛特、胖东来生活广场、文化步行街银行：建行、工商银行、广发银行、中国银行、商业银行幼儿园：育才幼儿园、市直二幼、市直一幼医院：中心医院,交房标准,结构：剪力墙结构 外墙：外墙外保温供暖：市政供暖 大堂：密码门禁系统内墙：水泥砂浆毛墙面 门：入户门为品牌防盗门；户内预留门洞窗户：双
20、层塑钢 天然气：天然气入户供电：品牌电器开关、插座 供水：市政自来水入户有线电视：客厅、主卧设有线电视终端插座通讯：客厅、主卧、书房、卫生间均设电话线接口卫生间：设排气管道口、地漏，预留上、下水管接口，防水处理宽带：卧室和书房宽带入户 电梯：品牌电梯,总结小语,紫台一品项目一期已交房，老业主对开发商的口碑还比较好，目前售楼部每天人流量很大，主要是老业主看房、老业主带新客户看房、新客户看房、同行踩盘等。紫台一品二期已全面开始动工，二期共有七栋楼，四栋17层的，三栋24层的，两梯4户，共有房源800套左右。紫台一品二期目前属于前期蓄客期，大概在4月低或5月份开始公开认筹，均价在4000以上。紫台一
21、品项目占有一期产品成功开发案例，二期主要以老带新及了解过和一期没买到的客户为主，解放路附近近期没有什么楼盘开发所以在销售方面应该可以很顺利，在此买房客户绝对属于新乡市刚性需求客户。紫台一品项目是以后我公司天鹅第一城项目最大的竞争对手。,典型个案分析：五星学府,6-7楼3600元5楼4楼4200多元3楼4300多元2楼4100多元,户型展示,周边配套,学校：2分钟步行即到 新乡市实验小学 十中 二十二中商场：2分钟步行即到 胖东来生活广场邮局：2分钟步行即到银行：中行、建行、工行、农行、邮政储蓄、新乡银行幼儿园：鹤立幼儿园医院：市中心医院、371医院,总结小语,五星学府位于向阳路与胜利街交叉口处
22、，小区全部以多层为主，不带电梯，砖混结构，一期已交房，二期目前就剩下两栋楼准备开盘。两栋楼共60户，目前正在排号，已排至80多号，开盘价格从3800-4200不等，根据楼层。向阳路边有商业，与住宅一起排号，准备一期开盘。五星学府房源已临近售罄，与我公司天鹅第一城项目没有多大竞争,典型个案分析：上海城,户型展示,周边配套,学校：周边有二十二中、一中、十中、外国语小学、实验小学商场：安居市场、臧营市场、万德隆购物广场、光彩市场、花卉市场银行：工行、中行、农行、农村信用社、新乡银行幼儿园：社区专属幼儿园医院：社区专属医院、中心医院、中医院、371医院其他：小区专属会所、汽车南站、交通运输局、电信大楼
23、、公安大楼，乘车路线：4路、9路、27路、28路、34路、42路、43路,交房标准,结构：剪力墙结构外墙：外墙外保温供暖：市政供暖内墙：水泥砂浆毛墙面门：入户门为品牌防盗门；户内预留门洞窗户：高档彩塑窗天然气：天然气入户厨房：水泥砂浆毛墙面有线电视：客厅、主卧设有线电视终端插座供水：市政自来水入户通讯：客厅、主卧、书房均设电话线接口卫生间：设排气管道口、地漏，预留上、下水管接口，防水处理宽带：宽带入户电梯：品牌电梯,总结小语,上海城项目处于华兰大道中段，此区域内没有高层，居住不吵杂，出行也比较方便，和翡翠城是一个开发商。共分为三期开发，一期已售罄，二期正在登记中，估计会在4月底左右开始排号，二
24、期开3栋高层，5栋电梯花园洋房，共有房源500套左右，高层均价在3800左右，多层在5000左右。上海城项目以后绝对是我公司天鹅第一城项目最大的竞争楼盘之一。,典型个案分析：万和城,（北区最大项目）,整体效果图,4栋已售罄,推出产品,目前销售情况及基本资料,目前万和城7号楼与9号楼3月20日开始排号，认筹当天共办卡200多张（大概），意向金10000元，开盘当两万用，一次性优惠2%，按揭优惠1%。共有房源216套，均价3000元。学校：建设一小、建设二小、河师大附中、二中、九商场：思达超市、古龙市场、八方家电城邮局：杨岗邮局银行：中行、建行、农行、工行、邮政储蓄银行、农村信用社幼儿园：小区幼儿
25、园、新航幼儿园、开心双语幼儿园医院：第二人民医院、新航医结构：框剪外墙：面砖+涂料供暖：市政供暖门：品牌防盗门窗户：中空双玻厨房：上下水预留卫生间：上下水预留电梯：品牌电梯备注：新乡市率先使用抗震垫,户型展示,典型个案分析：金谷时代广场（二期）,目前销售情况及总结,目前只剩下50平方一房一厅，户型单一。销售均价3400。按揭1%，一次性2%。据销售员讲定房的话还可以申请优惠。学校：和平路小学 红旗区实验小学 四中 二中 三中商场：百货大楼 胖东来百货 大商电器邮局：邮政大厦银行：工行 中行 建行 医院：红旗医院 妇幼保健医院乘车路线：2 9 801 43物业公司：新乡金谷物业管理有限公司,户型
26、展示,典型个案分析：巴黎左岸,目前销售,户型展示,总结小语,巴黎左岸项目工程进度较慢，户型设计一般，开发商管理较差，框架结构现浇板但是可以上下打通。卖点在于它的位置较好，临卫河环境优雅。劣势在于都市村庄改造拆建，纠纷较多，工程进度慢。现在销售50平方的一房，此户型销售不动，目前属于捆绑销售，也可以理解为户型不好、面积小所以两个50平米的当做复式销售可以上下打通。目前剩的较多。均价：3700元/每平方。,典型个案分析：星海假日王府,总结小语,星海假日王府位于新乡市金穗大道（南干道）中段人民公园南门对面，总建筑面积16万平方米，总户数900多户，车辆停车位近600个，绿化率高达34.35，总建筑面
27、积：420000 平方米.星海假日王府配置了地下温泉生活热水、集中供暖、地板辐射采暖、外墙外保温、卫生间同层排系统、预留分体空调安装位及空调冷凝滴水管、中空玻璃窗以及许多新材料新工艺的应用，为业主特设运动会所和商务会所，运动会所有地下游泳馆、乒乓球馆、桌球、健身房、棋牌室、室外篮球场、羽毛球场、运动跑道、下沉式晨练广场等多项设施；商务会所有咖啡馆、中西餐厅、阅览室、商务服务设施等.目前以销售完毕。马上要开发它隔壁西边一块地，以高层为主。将来价格在4000以上。有两房80多的。具体情况未定，4月低左右开始公开认筹。,典型个案分析：翡翠城,户型展示,周边配套,学校：和平路小学、外国语学校、一中、四
28、中、十中、电大、老商场：沃尔玛超级市场、胖东来百货、百货大楼、平原商场、银行：中行、农行、建行、工行、邮政、商业银行 幼儿园：实验幼儿园、智能开发幼儿园 医院：红旗医院、三院分院、第一人民医院、妇幼保健院、公费,1、本区域上半年投放量分析本区域目前在售大盘不完全统计共10个以上，马上要销售产品基本上都集中在今年4月5月6月开始，在今年上半年本区域房源投放量约6000套左右，投放面积约50万平方米左右。根据市场客户需求量来讲50万方是一个不太好消化的小天文数字。当然不排除个别楼盘能够顺利售罄。大多数楼盘目前还没有取得预售许可证。2、本区域销售价格分析本区域由于物业档次层次差别大，销售价格跨度也较
29、大，相对新区有价格优势，均价从2900元/到5000元/不等，主要差别表现为距离繁华中心距离、周边环境优劣、物业类型、小区自身规模素质等。位置决定产品的价位在此区域中绝对是对的，中等区域品质好也可提升项目产品价位。3、本区域中最具与天鹅第一城项目竞争的楼盘有：1、紫台一品、2、上海城、3九鼎美庐、4、五星学府、5、绿都塞纳春天。,内城区板块楼市调小结,区域范围：指新飞大道以东、向阳路以南、东环以西的广大城市建成区。,东南板块,目前在售项目集中在南环路、向阳路,本板块以省政府93年3月批准的原高新技术开发创业园区为核心。本板块核心区发展较早，早期的开发已形成配套相对成熟的居住区，交通环境优势明显
30、，初步获得市场青睐，进驻开发单位较多。本板块购房群体以近年来招商的工业园区高管、职工及入驻政府事业单位公务员为主。本板块由于后期城市规划方向发生变革，目前除核心区域外，其它区域配套发展较为缓慢。,东南板块概况,典型个案分析：绿地迪亚上郡,推出产品,典型个案分析：嘉联橄榄城,（选择理由：后期之秀、规模社区）,典型个案分析：森林半岛,省级知名企业，早期开发使品牌深入人心,典型个案分析：绿都城,户型展示,二期户型展示,二期户型展示,基本资料,绿都城是绿都置业在新乡开发的第二个高品质项目，位于牧业大道与海河路交汇处，是一个集合多层、高层、商业、会所、公园、学校等于一体的大型高品质社区。正处城市发展“东
31、移南扩”的重点区域，现规划有多层、高层等物业，初期开发的北地块，初步规划为52栋楼，容积率2.5，绿地率达40.3%。社区内还规划有近万平米的商业，能够满足购物、休闲等生活需求，近35亩的大公园，及带有室内游泳馆的高档会所，为居住者带来自然舒适的生活感受，社区内还引进重点幼儿园和小学，与新一中隔路相望，具有良好的教育资源，户型多样，多层公园洋房为77平米两房，89-115平米的三房。,周边配套,学校：政府规划中小学、新乡一中等商场：社区内商业银行：浦发银行幼儿园：社区内高级幼儿园医院：新乡二院其他：3、9、34、27、25、29路公交车即可到达,总结小语,目前一期已经于2010年5月30日全部
32、交房，二期将于2011年陆续交房，物业公司：郑州通达物业管理有限公司物业电话：0373-3518383 物管费用：0.45元/米/月电费：0.56元/度 水费：2.4元/吨目前二期正在排号当中，5月份开盘，开盘价位在3400元左右，主要以90多的小三房为主。近期经常会在案场搞小活动，邀请来访、来电及已排号客户到场参加活动，可赠礼品。代理商是北京盛联阳。,1、全国、省级知名企业纷纷入驻，规模高品质大盘林立，产品营销细节关注较多本板块多为200亩以上规模大盘，多为早期城市热点时全国、省级知名企业抢滩必争之地，土地成本高、规模大造成各巨头各显本领，规划园林特色、建筑风格、户性细节亮点频现，如绿都城曾
33、以以90 三房为主打。2、销售价格由于城市发展方向变革退出领头羊地位，但性价比早已植入人心本板块销售价格除个别项目为自身营销需要采取价格势能外相差不大，目前多层均价维持40004700元/，高层均价维持在3800元-4400/左右。由于本区域多层产品供应巨大，相比东区竞争优势明显。,东南板块市调小结,区域范围：指新飞大道以东、向阳路以北、新中大道以西广大城市建成区。,新东区板块,本板块以新东区起步区为核心，即已投入使用的市委、市政府为核心。本板块目前随市委、市政府办公大楼及和谐公园投入使用，交通、热力市政配套发展迅速，高起点规划、行政中心的诱惑使得全市人民翘首以盼。本板块由于新规划、原有拆迁等
34、诸多因素，人气明显不足，生活配套设施缺。本板块为新规划区域，用地规模大，基本无拆迁，项目启动速度快。和郑州的新东区一样，新乡东区楼盘即将成为整个新乡市的销售数量及价位的“领头羊”。,新东区板块概况,典型个案分析：上海公馆,户型展示,整体介绍,目前已经完成1#、2#、3#、5#楼地下二层及A区车库的施工，年底将完成4#、6#、7#楼地下车库施工及1#、2#、3#、5#楼10-15层结构施工，明年将完成主体结构施工及水电配套工程。上海公馆每栋单元住宅均设置五星级入户大堂，设置2部电梯，1、2#楼采用双景观观光电梯设置、3#-7#楼每栋每单元设置一部观光电梯及一部普通电梯，电梯采用世界最有名的德国品
35、牌蒂森克虏伯电梯，每部电梯都进行2次装修，电梯载重达到1吨，速度达到2.5米/秒。上海公馆规划7栋33层高层住宅和沿街配套商业，住宅655户，上海公馆人车分流系统，人行主入口设置在新飞大道，车行出入口位于果园路和平原路。上海公馆由正豪置业投资开发，是新乡市“3010”重点民生工程。它位于新乡市平原路以南、新飞大道以西，占地30多亩，规划总建筑面积12.44万，其中地上10.68万，地下1.76万，总投资约4亿元，预计2012年竣工交房。上海公馆引进戴德梁行作为小区的物业顾问，同时采用了目前国内最先进的小区智能化系统配备，有通信网络系统、有线电视系统、红外线周界报警系统、出入口管理系统、闭路电视
36、监控系统、家庭报警系统、彩色可视对讲系统、保安巡更系统、公共背景音乐系统、车辆出入管理系统、停车管理系统、小区内公共信息播报管理系统、智能一卡通管理系统、无线网络连接系统等。,典型个案分析：紫郡,户型展示,户型展示,周边配套及交房标准,学校：一中东校区 外国语中学 新区小学 新乡学院 新乡医结构：框架剪力墙外墙：高级面砖（一二层 大理石）供暖：市政供暖门：高级盼盼防盗门窗户：高级彩铝天然气：全市统一供电：全市统一有线电视：全市统一供水：全市统一消防：全智能化电梯：三菱电梯,总结小语,紫郡项目地处新乡市政府新区，城市未来的政务商贸文化圈，占据市政主干道金穗大道、人民东路，与新乡学院临街相对，身处
37、于浓郁书香的新乡市高校园区。总建筑面积约38万平方米，是以小高层与高层为主的并配以公寓、会所酒店、商务大厦等各种业态为一体的超大型高端综合社区。目前项目已基本销售完毕，剩余部分120平米两房，均价在3000以上。,典型个案分析：伟业中央公园,户型展示,户型展示,户型展示,推出产品,周边配套及交房标准,学校：新乡外国语中学商场：社区东西将来规划有各一个大型商业中心银行：新乡银行结构：框剪结构 外墙：面砖加涂料供暖：市政集中供暖 内墙：水泥毛面门：品牌钢制入户门 天然气：统一供应天然气供电：双回路供电 消防：消防设施安装到位宽带：预留宽带接口 电梯：品牌电梯,总结小语,中央公园项目目前正在销售二期
38、的产品，9#与14#两栋楼为两房的，面积以89和93为主，据销售员讲目前就剩下14#楼2单元一套16层的和3单元一套17层的，价位优惠过之后是4300元/每平方。中央公园户型方正，全明户型，采光面广，两个生活阳台，面积适宜，目前销售在东区来讲比较快。房源控制方面有序，销售员销售水平较高，项目整体综合来讲在东区能够起到带头地位。,典型个案分析：万汇金宸国际,户型展示,周边配套,学校：河南师范大学、师大附中、机电专科学校商场：思达买、永兴超市邮局：中国邮政、移动、联通营业厅银行：工商银行、中国邮政，建设银行、中国银行幼儿园：社区内2400平米幼儿园医院：荣康医院、妇幼保健院其他：天太商业街、牧野蔬
39、菜批发市场、咸德酒店、葛记红焖羊肉、金水桶浴足等。,交房标准,结构：框架剪力墙结构外墙：13层采用高档石材，三层以上采用高档真石漆供暖：市政供暖 大堂：入户大堂门：高档安全防盗门 窗户：断桥铝合金/不锈钢栏杆天然气：双气 供电：市政供电厨房：水泥砂浆拉毛 有线电视：有线电视入户供水：市政供水 通讯：电话预留接口卫生间：水泥砂浆拉毛 宽带：宽带预留接口电梯：一线品牌高档电梯备注：人车分流、智能车库管理系统、智能门禁系统、幕帘窗感报警（地上5层）,总结小语,目前金宸国际就开了两栋楼3#与4#，共30层，共有房源360套，目前已销售至87%左右，均价：4300元。项目采用快推快销的策略。金宸国际目前
40、所销售的户型卫生间都没有窗户，这是他的劣势，好多客户买时不知道卫生间没窗户，后来去售楼部找事的屡屡皆是。开发商经常请电视台的记者去项目参观进行宣传，广告做的较好。样板间已开放，样板间装修较豪华，主要目的就是掩饰户型的不足。虽然项目有个别的不足，但是不会太影响金宸国际的销售，因为它的位置独一无二，客户会考虑出利益大的一方。,典型个案分析：大景城,户型展示,户型展示,户型展示,户型展示,1、行政中心全民关注，规模社区大多借势周边市政配套，投资成份大本板块主要围绕市府艺术中心 CBD及平原路沿线，高层规模社区借势新区强势配套的特点显著，由于常住人口少，配套少造成投资需求占主要市场。2、销售价格占据新
41、乡领头羊地位，投资价值堪忧本板块销售均价34004500元/，与普通市民收入差距大，行政中心土地稀缺、高层建筑、高起点规划是诱因。目前市场买家为新乡市辖县私企业主和政府公务员。,新东区板块调研小结,新乡FOUR,房地产开发规费及政策分析,国内投资者固定投资在500万元以上的工业企业，经营期10年以上的，从获利年度起，前两年按其企业所得税对地方财政贡献额的100%支持企业；第3年至第5年按50%支持企业。经营期限在10年以上的生产性外商投资企业从获利年度的第三年起，根据注册资金（包括新增投资），视其企业所得税对地方财政新增贡献额的大小，连续5年按20%50%的比例对企业予以支持。对新办工业生产性
42、企业应缴纳的各种管理类、登记类、证照类行政事业性收费（不含各项社会保险费和资源补偿类收费），除中央和省应收部分外，其余一律免收。对投资道路、供热、供气、供排水、污水处理、园林绿化、公共交通、环境卫生等市政公用设施及环保项目的，免收市政基础设施配套费。对投资于公益性的文化、卫生、科技、体育等公共设施的，按50%收取市政基础设施配套费。高新技术产业重点项目购置生产经营用房的，减半征收房产交易手续费和产权登记费投资高新技术产业项目和先进技术企业，投资额达到1000万元人民币的，市政府将在土地地价上给予优惠。,新乡市鼓励投资优惠政策,新乡房地产开发项目成本构成收费标准一览表,新乡房地产开发项目成本构成
43、收费标准一览表,项目成本构成收费标准一览表,新乡FIVE,房地产市场调查总结,新乡房地产市场目前处于高速成长期。众多省内外的知名开发企业，如绿地集团，建业集团，宇通不动产，伟业集团等纷纷进驻新乡，证明新乡市场的热度和活力。,宏 观 结 论,2009年及2010年上半年，整个新乡的房地产市场，也随着全国楼市的持续回暖，成交量、楼市均价均创楼市新高，处于量价齐涨的良好态势。,板块发展的不均衡，是新乡房地产市场的显著特点。其中处于行政中心的东区板块，是新乡楼市价格的领导者，如伟业中央公园已达到均价4500元/平米；环外郊区仍然在3000-3700元区间。,楼市发展“东热西凉”，区域发展不均衡现状将继
44、续维持。规模性楼盘明显存在“扎堆”现象，东南区供大于求的市场状况，正在慢慢凸显。,宏 观 结 论,整个新乡房地产市场，核心区商品住宅均价范围处于3500-5000元/平米之间，稍偏位置房均价处于3000元-3500元之间。区域发展不均衡。,新乡房地产市场，热销户型面积在110-130平方米的三房为主，以多层、小高层的去化速度最快，且多层已经呈现供不应求的市场特点。,微 观 结 论,目标客群分布区域特征，行政东区板块以改善性与投资性客群为主，以私营企业主、公务员等为主；东南板块以自主性为主，开发区内企业管理人员、教师、公务员等为主；内城板块，以工薪阶层、教师、医生等自主性客群为主。,微 观 结 论,THANKS汇报完毕,
