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1、商学院商务管理系 王晓蜀,零售连锁店“7-11”的物流配送,现代物流案例分析,名称起源：从早晨7点到晚上11点都营业的意思。24小时营业。,7-11的概况,是世界知名的最大的连锁零售商店之一在全球20多个国家拥有2.1万家左右的连锁店。台湾2690家，美国5756家，泰国1521家，日本8478家分店。,7-11的发展历程,7-11于1927年在美国德克萨斯州成立，早期从事生产及零售冰块，后来为方便顾客，逐渐提供鲜牛奶，面包、鸡蛋等日用商品，发展为商品多元化的便利店雏形。最为成功的是日本伊藤洋华堂集团下辖的日本7-11公司。日本7-11公司成立于1973年，1990年1月，美国7-11公司被日
2、本7-11公司并购，（后者购买了前者70%的股份）,7-ELAVEN,北京87家，香港843家，澳门31家，广州454家，上海24家。,生产商A,7-11的物流配送体系,批发商A,生产商A,7-11 A,7-11 B,7-11 C,生产商B,批发商B,生产商C,7-11 A,7-11 B,7-11 C,图22-1 早期的7-11集货配送体系,图22-2 后期的7-11集货配送体系,为了自身的发展，批发商需要最大限度地扩大自己的经营范围，尽力向更多的使得店磅货，并且要对整个配送和定货系统作出规划，以满足门店的需要。,集约化配送有效地降低了批发商的数量，减少了配送环节，为7节省了物流费用。,7-1
3、1的物流配送体系,配送中心,7-11的物流配送体系,配送中心库存量：为保证不断货，配送中心一般会根据以往的经验保留4天左右的库存。配送中心的优点：信息方面：“7-11”从批发商手中夺回配送的主动权，能随时掌握在途商品、库存货物等数据，对财务信息和生产商的其他信息也能及时掌握。成本方面：生产商原来让给批发商的利润空间就要可能成为7-11价格的筹码，同时集中式采购也为价格谈判创造了条件。,配送中心,7-11和生产商之间定期会有一次定价谈判，以确定未来一段时间内大部分商品的价格，其中包括生产商的运费和其他费用。一旦确定了价格，7-11就避免了每次和供应商讨价还价这一环节，少了口舌之争，多了平衡运行，
4、为自己节省了时间也节省了费用。,台湾7-11配送中心,日本7-11配送中心,7-11的物流配送体系,配送设备：不同类型的食品会用不同的方法和设备配送，如各种保温车和冷藏车。由于冷藏车在上下货时经常开关门，容易引起车厢温度的变化和冷藏食品的变质，7-11还专门用一种两仓式货运车来解决这一问题。有特殊要求的食品的配送时间及制度：7-11会绕过配送中心，由配送车早中晚3次直接从生产商门口运送到各个店铺。一般商品的配送时间及制度：实行是一日三次的配送制度，早上3-7时配送前一天晚上生产的一般食品；早上8-11时配送前一天晚上生产的特殊食品，下午3-6点配送当天上午生产的食品。,实行地区集中建店 地区集
5、中建店是在一个地区内集中性地增加连锁店的数量，并逐渐扩大建店的地区。集中建店的优点是向一个地区内的商店集中配送，能够提高配送的效率；二是地区内连锁店数量的增加，能缩短配送的距离和时间；三是能提高在建店地区的知名度，有效地开展广告宣传，并加强总部对加盟店的指导。代表商品 独家销售的产品 目前7-Eleven有几项商品于全世界销售，包含：重量杯（Big Gulp）。大陆及香港地区称自由斟。台湾曾有一段时期流行过，但现在只有少数门市有贩售。大亨堡（Big Bite）思乐冰（Slurpee）：一种冷冻为冰沙状的碳酸饮料，7-Eleven独家贩售.因其物美价廉,一到夏天思乐冰就成了众人解暑假的选择.,7
6、-11成功的其他策略,非现金付款机制 由于7-Eleven普遍，因此各地各自发展出不同的非现金付款机制。有与交通票证结合的或是发行专属的储值卡。香港：在香港普遍流行的八达通卡可以在7-Eleven消费。台湾：由于各地智慧卡皆尚未开放于非交通用途付款，所以统一超商自行开发iCash卡（属预付储值卡）；广州：部分7-Eleven可以使用羊城通进行消费。深圳：可以使用深圳通卡消费。日本：于2007年发行预付式电子钱包nanaco。北京：部分7-Eleven可以用市政公交一卡通付款，并且政府有计划在所有北京7-Eleven推广这种付款方式。,7-11成功的其他策略,经营特点：不便宜，但便利。7-11引
7、入了多种便利服务以迎合个别地区顾客的需求，其中包括自动汇款服务，复印及传真服务，自动银行提款机服务及电话卡等。100平方左右的店铺中，却经营着3000多个品种的商品，其中70%的商品每年都要更换，日平均销售额达到68万日元，单位销售面积的效率达到235万日元，资金周转率每年达到43次。,7-11 Day 每年的7月11日为“7-11 Day”，据信此传统为台湾7-Eleven所创，最早的目的是希望后勤单位不要忘记第一线门市店作业的辛苦，因此选定每年的此日，所有台湾7-Eleven后勤单位人员包含所有高级主管，都要到门市上班一天，因此又称并肩工作日，后来其他国家陆续彷效，但其目的不一。美国7-1
8、1 Day定位在庆祝的角色，每年此日全美国7-Eleven均会提供免费的思乐冰日本的7-11 Day有两天，除了7月11日外还有11月7日，在这天全日本的7-Eleven均会进行门市店周边巷道的清理工作，这项工作目前也被台湾列入7-11 Day的工作项目之一。,7-11成功的其他策略,便利型连锁店，是零售业中经营难度最大，竞争最为激烈的业态形式，但7-11却获得长足的发展，成为著名的品牌。7-11的一些独具匠心的经营策略和技巧是非常值得我国零售业经营者学习的。我国在加入WTO以后，正面临着国际零售进入中国后的巨大挑战，这就迫使我们必须学习先进的零售经营理念，物流模式和经营技巧。,7-11案例启
9、示；,在7-11的经营中，日本的连锁店最多，业绩也最优，它的主要特点是：多批次、小批量进货高效率的分销系统。在日本的7-11连锁系统中，广泛使用JIT体系（准时制）并不是完全出于交货时间上的考虑，也包含以最快的方式通过信息网络从各个门店收到订货信息的以及按照每张特定的订单最有效地收集商品的目的。而我国许多零售企业至今尚不知JIT为何物。更不用说如何使用了。虽然JIT源于企业的生产流程，但它在商业、物流等领域同样有非常广泛的发展前景。,思考：南方公司在1993年由亏转盈后，从改变经营观念着手，采取了8项改进措施。你如何评价这些改进措施？其核心点是什么？7-11过细的分类配送，在其他商业连锁企业中
10、也不多见，同样这也会造成配送成本的提高。但是，新鲜、即时、便利和不缺货是7-11配送管理的最大特点，也是各家7-11店铺的最大卖点。对此，你是如何看待的？,7-11案例思考,如何进行房地产市场分析,学习内容,理论部分,案例学习,为什么要进行房地产市场分析？,房地产市场分析的思路、步骤和方法,什么是房地产市场分析？,慈溪银泰地产项目市场研究及定位报告,市场,为什么要进行房地产市场分析？,开发商,建筑师,消费者,1。评估项目所处的市场环境2。寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场3。制定项目的发展方向和市场定位4。推荐最具竞争力的产品建议5。评估项目目标实现的可能性。,市场分析是对市场调
11、研搜集到的信息进行整合与提炼的过程，市场分析的结论是进行决策的基础。,开发商是追逐利润的，建筑师是唯美主义的，市场分析是连接开发商、建筑师和消费者的桥梁，房地产市场分析是基于对市场的理性判断,具体起到哪些作用呢？,什么是房地产市场分析？,概念，即指：针对某种特定物业研究市场的供需关系。,需求方：物业的购买者或租赁者供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店等）,市场分析不是简单的罗列市场数据，而是必须基于数据进行分析！,房地产市场分析的思路、步骤和方法1。思路,三个层次区域市场、专业物业市场、项目市场两个方面供给、需求三个时段过去、现在、未来,区域市场分析,专业市场分析,项
12、目市场分析,广州经济环境和房地产市场,广州住宅市场,项目所在地市场,例如：,区域房地产发展处于何种阶段？,项目市场处于何种竞争格局？,竞争供给分析,客户需求分析,竞争供给分析,客户需求分析,竞争楼盘分析,客户需求分析,房地产市场分析的思路、步骤和方法2。步骤,第一步：市场区域界定这里所指的区域是中观房地产市场分析的基本单位，具有完整的房地产市场特征的范围，一般以行政区划来划分。第二步：区域经济环境和市场分析考察整个区域经济环境，判断区域房地产市场处于何种发展阶段，找到影响房地产市场变化的主要因素，对区域房地产发展前景进行预测。第三步：专业市场分析按物业类型进行市场细分，对各专业市场的供给和需求
13、进行对比预测，从而揭示各专业市场的需求潜力及分布状况。第四步：项目市场分析根据对竞争对手及消费者的分析找到项目的机会点、预估项目的市场占有率。,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第二步区域经济环境和市场分析,区域经济环境分析,区域房地产市场分析,（一）基本内容,+,对当地经济环境中决定所有类型房地产供给和需求的基本因素进行分析，对过去变化趋势进行判断，预测未来的发展前景。,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第二步区域经济环境和市场分析,（二）基本资料的获得,区域经济环境分析1、总量指标 GDP、人口、人均GDP、固定资产投资、新批三资企业人数、接待入境旅游人数2、结构指标：产业
14、结构及布局、就业人口结构3、水平指标：人均收入水平、消费水平、人均居住面积、住宅消费支出水平4、城市经济发展计划、产业规划、城市总体规划区域房地产市场分析1、投资：开发投资额2、土地开发：土地开发投资、开发面积、土地出让金3、商品房开发：施工面积、竣工面积、年开发量4、销售：销售额、销售面积、价格、空置量、吸纳量5、房地产景气指数、价格指数,数据来源各地方统计年鉴、统计公报、经济发展月报、地方经济信息网、地方政府网站、中房指数、国房指数、地方房地产年鉴土地、规划部门的政府官员访谈规划、房地产等专业人士访谈,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第二步区域经济环境和市场分析,（三）能够反映区
15、域房地产市场发展状况的指标,人均GDP与房地产发展关系,GDP增速与房地产发展关系,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,房地产市场预警预报指标体系,第二步区域经济环境和市场分析,（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第二步区域经济环境和市场分析,（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标,恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准,恩格尔系数食物支出金额/总支出金额,与国际上其他国家相比，在相同的收入水平下，我国城市居民的住房支出占总消费支出的比重仍然偏低,2008年我国各主要城市的恩格尔系数,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第三步专
16、业市场分析（住宅）,1、住宅类土地供应情况、成交情况、成交价格2、住宅商品房供给总量、供给结构分析（按面积进行划分）3、住宅商品房成交结构、产品特点分析4、住宅商品房成交价格分析5、专业房地产市场总结,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第四步项目市场分析（微观层面）,对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和评价。地块特征：土地使用权年限、规划条件、建筑标准、地块面积、形状、高度周围环境：自然景观、人文环境关联性：通达性、可视性,项目自身资源条件分析(swot分析),竞争对手分析,目标客户分析,现有、潜在竞争项目的竞争特点、功能和优劣势、市场反应,目标客户的数量、客户类型、收入水
17、平、家庭结构、消费偏好、生活方式、心理特征、行为模式,找出项目的目标客户目标客户的置业需求和偏好找出项目面对竞争市场的机会点,最终目标,S,T,O,W,内部因素,外部因素,SWOT分析,SWOT工具（项目+环境+竞争）,SWOT分析的价值要素,S/W（优势/劣势）的价值要素 地段要素 环境要素 地块要素 项目要素,具体地说，针对一个地块的价值要素包括：地段要素地段/片区认知度/周边配套（商业/教育）/交通等（可总结为便利性/成熟度/知名度）环境要素自然环境/四至景观/社会人文环境（噪音）等（可判定资源的程度：稀缺、良好还是匮乏）地块要素地形地貌/规模/技术经济指标等（可判断产品的可发挥空间）项
18、目要素目标/开发商品牌/可利用资源等,O/T（机会/威胁）的价值要素 宏观要素经济形势（宏观政策）/重大城市变革 中观要素行业形势（一、二、三级市场）/城市规划（交通、市政配套、开发重点、热点等）微观要素市场竞争（片区、楼盘、户型）/客户流向,观点的判定很重要，它是我们作出策略方向的基础。在分析的过程中，我们强调尽可能多地去考虑优势和机会，尤其是必须抓住核心优势和大机会这是我们“挖掘物业价值”的要旨所在。,SWOT分析,我们的战略,发挥优势，抢占机会,利用机会，克服劣势,减少劣势，避免威胁,发挥优势，转化威胁,优势 S,机会 O,威胁 T,劣势 W,进行房地产市场分析时常犯的错误,1。大环境看
19、好，项目的小环境就一定不错2。过分倚重宏观资料来论证项目，只关注外围共性，忽视项目差异性3。过于偏重对“二手资料”的应用4。以前什么卖得好，现在就做什么5。别人做什么卖得好，我们做也会卖得好,房地产市场是变化的，因此市场分析应贯穿于整个项目开发过程，根据市场的变化及时调整战略。,地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！,补充几点市场分析方法的建议：,市场分析多用数据说话，用图表说话事实胜于雄辩！数据的整理可用excel表格统计（尤其是区域类繁杂项目），便于整理分析；基于事实的分析要提出结论性的建议和观点，或是提出问题、或是判断趋势、或是找到答案等。,EXCEL表格示例1,EXCEL表格示例2,学习内容,理论部分,案例学习,
