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1、河南长葛市场研究报告,目 录,长葛市城市总体规划（20072020）确定城市性质为：中原城市群中部地区的重要节点城市和先进制造业基地，以发展高新材料、机械、食品等产业为主导的工贸城市；规划至2012 年市区人口规模27.5万人，2020年中心城区人口规模36万人。城市的发展方向：近期（2012年）调整完善现状城区，重点发展南部综合片区，远期重点向南、北拓展，适度向东、西发展，形成“一核二轴三心三片”的城市空间形态。“一核”：空军副食品基地（原战备机场）及其周边绿化防护区为开敞生态绿化核心；“二轴”：长社路和钟繇大道共同构成中心城区的“十”字发展主轴；“三心”：中心城区形成三个市级综合公共中心，
2、分别为位于西部综合片区的老城商业服务中心，位于北部综合片区的商务商贸中心和位于南部综合片区的产业文化中心；“三片”：中心城区以京广铁路、空军副食品基地为界，分为西部综合片区、北部综合片区、南部综合片区三个片区。,生态绿化核心,商务商贸中心,老城商业服务中心,产业文化中心,地块临近规划中的城市核心服务功能（产业文化中心）（约5公里左右）。,地块,长杜路,钟繇大道,从长葛刚才才市场走访来看：市场中有物流、建材、卫浴、油漆等材料商家在经营，但状况并不好，部分铺位在转让；市场总体形象也不好，经营业种单一，总体经营一般；经营商户以中小型商户为主，缺乏龙头企业；现状物流为本地发展的小型商户为主，体系滞后，
3、没有形成规模化和系统化；市场钢材主要民用为主，本地企业工业用钢较少用到市场中的钢材；现有一些初级简单加工服务公司，但加工量占比较少，加工服务的种类少，处于分散式经营阶段，没有形成专门的流通加工企业，不能实现规模效应。现状公路运输能力比较充足，但运营以个体运输和中介为主，钢材运输市场秩序相对混乱,河南中储中原钢材城是隶属于郑州中储物资流通中心的钢材交易市场，也是唯一一家市政府认可的钢材市场，以室内钢材交易市场为主，钢材零售自选市场和钢厂沿街直销市场相配合的专业市场。自九九年九月份开业以来，中原钢材城的社会知名度日渐扩大，已成为中原地区规模最大，影响最广的钢材市场。郑州中储物资流通中心拥有44万平
4、库容面积，6条铁路专用线和10台大型龙门吊，仓储条件在全国名列前茅交通优势明显，向东从开冠加油城可直上107国道（不经航海路），向南可直达南三环，且均不受交通管制，是郑州市唯一一家不受交通禁行影响的钢材市场，是唯一一家不受107国道单行线影响的市场。中原钢材城货真价实，包钢、武钢、安钢、济钢、鞍钢、攀钢、唐钢等钢厂和西宁、北满、长城特钢企业的直销公司都集中于此，而郑州地区一些有实力的钢材经营公司也多于此经营。厂家多，商家更多，管材、型材、板材、建材等品种一应俱全。这些都使到此购货者减少了中间环节，甚至实现了供需的直接见面，提高了商户的利润率。中原钢材城业务运作连贯便捷。银行、财务、料帐、商家在
5、中原钢材城交易大厅同厅作业，配以无间断的24小时服务，使看货、配货、验货、提货、结算等环节连贯而便捷，配以冬暖夏凉的办公环境，使轻松、快捷购买钢材成为现实。,从郑州钢材市场走访来看：市场分区相对明确，办公区、货运区、配送区等其中办公区每间基本分割为30方左右，大多为代理商，也有部分厂家办事处；一般以老客为主，接单基本也是走出去的方式，现场更多的是产品展示的功能；,钢材市场高书记访谈：钢铁市场源起：钢材市场最初沿路自发形成，主要接受废旧金属处理、当地三轮车等产品生产的钢材供应，2006年4月（2007年基本建成）由私人投资在彭花公路和张辽路兴建了钢材市场，后又由物资局沿御井路和金钢路兴建钢材市场
6、，两个市场经营内容差异不大，主要为小商户，抗风险意识小；长葛钢铁市场为二级批发商居多，郑州的为一级批发商居多；现钢铁市场租金2-3万/年 亩；市场中钢材主要为批发，以农用钢材为主，工业用钢材相对较少；市场中原料主要来自外围省市，包括山东、山西、湖北等；终端客户本地工业型企业占比份额较少，更多的销往周边省市；从市场发展的战略角度讲，管理层希望市场发展成为在全国规模最大、品种最全的钢铁市场，借电子商务的发展提升市场的运转效率和形象，引入大牌的企业入驻。,钢材在本地并无产业基础，现有市场带有中转站的性质市场以中小商户为主，迫切希望引入大牌企业；,据钢材市场赵总介绍：钢铁市场2006年左右与商户签约1
7、0余年，目前尚余6年左右的时间。目前正在寻求解决方案,从市委副市长了解到：合作优惠可以达到无法想象的优惠，具体根投资额大小以及对于城市经济增长的贡献来确定；零地价、甚至由政府出资来建设均可；从副市长的洽谈中了解到，他比较倾向于规划发展仓储配送业，推荐参考无锡的一些案例,基本可以判定：仓储、物流、配送等形成的第三产业是长葛市政府寻求的发展方向；政府对于市场重建的招商力度和决心应该是比较强的；,目 录,城市人口稳步增长，其中中心城区人口约20万人；历年生产总值增幅均快于国家整体水平，增长平稳；以第二产业为主导，从2006年至2010年增幅逐年回落，可见城市主导产业面临转型升级；固定资产投资历年保持
8、20%以上的增幅；自2006年历年消费零售总额增长在15%以上，可以城市投资较为看好；,中原城市群以郑州为中心，以洛阳为副中心，开封、新乡、焦作、许昌、平顶山、漯河、济源等地区性城市为节点构成的紧密联系圈。总面积5.87万平方公里，总人口3872万人。中原城市群是要建设成为全省对外开放、东引西进的主要平台，形成中西部地区经济发展的重要增长极，带动中原崛起，促进中部崛起。在新乡至漯河间南北长约250公里、107国道两侧宽约30公里范围内，重点布局电子电器、生物医药、汽车零部件、食品、造纸等产业。,长葛位于新郑漯产业发展带，107国道穿过市区，发展前景可期,长葛,长葛市对外交通便捷，国道、铁路、高
9、速公路、轻轨等与周边城市形成良好的交通网，距离郑州市区1小时车程，这对于发展物流产业是一种机会。,地块,长葛市向南25公里与市府许昌相依，往北62公里与省会郑州相望，距新郑国际机场25公里，京广铁路，107国道、京珠高速铁路传境而过。,机械制造、食品加工是长葛的主导产业，而钢材生产在当地并无产业基础。,2008年，全市规模以上工业企业完成总产值398.48亿元，同比增长22.7%，增幅居许昌市各县（市）第二；实现工业增加值106.2亿元，同比增长21.6%，增幅居许昌市各县（市）第一。形成了金刚石制造及制品、机械加工制造、农副产品加工、有色金属加工、电瓷电器、建筑卫生陶瓷等优势产业为主导的发展
10、格局。拥有黄河、森源、众品、青山金汇、恒尔、奔马、新世纪等一批骨干企业群体。其中前三家为上市公司。,在机械加工制造、食品加工等主导产业中，围绕行业龙头企业，在长葛市域范围内已经形成相对完善的产业链。从产业集聚区已经入驻的企业看。（2008年）已初步形成了以机械制造、食品加工为主导产业，以包装材料产业为补充的产业状况。,长葛已经形成的大型专业市场有金桥农机商贸市场、新合作商贸物流园、两大钢材市场其中两个钢材市场总投资1.2亿元，占地面积1500亩，两个市场日交易额达到4000万元，是河南省及周边省份最大的钢材交易市场,规划中长葛将大力发展机械制造业、食品加工业和现代商贸物流，加快自主创新和产业要
11、素化，积极承接产业转移，完善产业链条，推动产业升级，经过5-10年的努力，把长葛市产业集聚区建设成为全省先进产业集中区、现代化城市新区和长葛市经济社会发展的增长极。规划启动期（2010-2012年）总用地面积3平方公里，主要包括三个产业园：食品加工产业园、机械制造产业园和商贸物流产业园，主要完成相应的产业组团、部分农民安置和部分基础设施建设。展开期（2013-2015年）围绕两大主导产业，以龙头企业为中心，引进相关配套生产企业及附属生产企业向集聚区，延伸产业加工链条；成熟期（2016-2020年）以产业链条、上下游产品为纽带，更好地发挥群体的规模效益。大力推进企业采用先进技术和设备，促进产业结
12、构优化升级。围绕两大主导产业，加快运输物流、商贸、金融等服务业的发展，促进工业与服务业融合发展。产业集聚区位于市区东北部、东部和东南部，现107国道穿越食品加工产业园，京广铁路紧邻食品加工肉制品产业园、商贸物流产业园。,机械制造产业园,食品加工产业园,商贸物流产业园,京广铁路,107国道,轻轨,高速公路,以两大工业主导产业为基础而发展的现代商贸、物流、金融等服务业将成为长葛未来新的经济增长极。,规划中长葛以第二产业为主导，把长葛市建设成为中原城市群内的先进制造业基地，兼顾服务业、商业、物流业等第三产业，集居住、科研、生产、休闲于一体的现代化、生态型的大型综合性产业集聚区。产业集聚区的基本功能：
13、生产机能：提供厂商充足的生产空间，大力发展标准化多层厂房，使其朝向高强度发展，集约、节约利用土地，提升土地使用效益；研发机能：作为承接外地产业的转移以及低端产业向高端产业的过渡，产业研发是产业集聚区的重要后盾，因而也是产业集聚区规划中不可缺少的部分，在经济全球化时代，强大的产业研发、创新能力，就能在产业链中处于高端位置，开发培育新的产业，就能拥有重要的自主知识权，而引导社会发展。物流机能：货物与信息的流通，是产业集聚区企业经营最关注的问题，物流中心是提供货流与信息流必要的空间,从产业发展角度，物流和研发功能与本项目存在对接的可能性。,在中原城市群的规划中，长葛位于新郑漯产业发展带，机械零部件产
14、业是城市的特色主导产业，与钢材物流业高度相关；在长葛市城市规划中，地块所在区域定位商贸物流产业园；长葛市钢材市场通过多年发展，与周边城市的商贸往来、关系网络有一定的基础；京广铁路、107国道等铁路、公路交通穿越城市核心，距离新郑机场仅25公里，城市对外交通便捷，为物流产业的发展提供良好的基础条件；政府对于该项目的扶持力度很大；,以当地产业和良好的交通条件为依托，发展具有特色的物流产业园会成为长葛经济新的增长极。,目 录,物流业规模快速增长。2008年，全国社会物流总额达89.9万亿元，比2000年增长4.2倍，年均增长23%；物流业实现增加值2.0万亿元，比2000年增长1.9倍，年均增长14
15、%。2008年，物流业增加值占全部服务业增加值的比重为16.5%，占GDP的比重为6.6%。物流业发展水平显著提高。一些制造企业、商贸企业开始采用现代物流管理理念、方法和技术，实施流程再造和服务外包；传统运输、仓储、货代企业实行功能整合和服务延伸，加快向现代物流企业转型；一批新型的物流企业迅速成长，形成了多种所有制、多种服务模式、多层次的物流企业群体。全社会物流总费用与GDP的比率，由2000年的19.4%下降到2008年的18.3%，物流费用成本呈下降趋势，促进了经济运行质量的提高。物流园区建设开始起步，仓储、配送设施现代化水平不断提高，一批区域性物流中心正在形成。物流技术设备加快更新换代，
16、物流信息化建设有了突破性进展。物流业发展环境明显好转。国家“十一五”规划纲要明确提出“大力发展现代物流业”，中央和地方政府相继建立了推进现代物流业发展的综合协调机制，出台了支持现代物流业发展的规划和政策。物流统计核算和标准化工作，以及人才培养和技术创新等行业基础性工作取得明显成效。,物流业的现状表明其存在很大的发展空间。,占地25公顷，集交易、信息、加工与配送、银行服务于一体。投资6亿元，拥有7座特大型仓库、一个深加工配送中心及大型停车场。年销售量在2005年达到200万吨，2010年达到1000万吨，成为华南地区最大的物流钢铁中心。开发有电子钢铁交易平台，提供成熟的物流配套服务如电子钢铁信息
17、服务、银行质押贷款服务、大型海关室内公共保税仓服务及酒家、高级写字楼等配套服务。物流交易中心内建有绿化带、护城河、假桥，体现了生态物流的内涵。,案例研究1：华南(国际)物流钢铁交易中心,区位优势：位于上海西北物流江桥园区。距铁路专用线 800 米，铁路南翔编组站 1.5 公里，虹桥机场 8 公里，南临吴松江专用码头，为上海陆路物流核心位置。上海四大物流园区中唯一的陆路物流园区。物流平台：为入驻企业提供占地面积达10万平方米的货场仓库，并提供货物自铁路站点至货场之间短途“零”费用待遇。资金流平台：引进多家商业银行，并组建起资金实力雄厚的担保公司为入驻企业提供货物抵押贷款等全程金融服务。信息流平台
18、：把（钢铁一号）网站建设成为具有较大影响力的专业网站，为入驻企业提供钢材物流资讯、价格行情、生产企业动态等，并逐步向电子商务发展，成为业内最具规模的现代化信息平台。,案例研究2：上海江桥钢材物流中心,位于美国密歇根州，建于1998年，占地5.86公顷。在北美地区同类型的钢材专业配送中心中最大。主要提供卷材、板材和精密加工件。其钢材加工中心、检测中心和库房的设施国际领先。钢材全部存储在室内库房中，针对钢材的品种划分为特钢区，建材区，管材区，板材区，型材区等。卷钢在厂房内的运输采用自动导轨车等先进运载工具，由仓储信息系统软件来统一进行出入库的调度和管理。每年钢材的存储和加工吞吐量为120万吨。,案
19、例研究3:美国霍尔德钢材区域配送中心,案例研究可借鉴经验：位于区域中心城市、经济密集区，临近重要消费市场拥有多种方式的立体化交通网络可提供精密加工及国际领先的钢材加工中心、检测中心和库房设施灵活的融资方式提供全程的项目管理,物流服务产业链,所谓第三方物流是指生产经营企业为集中精力搞好主业，把原来属于自己处理的物流活动，以合同方式委托给专业物流服务企业，同时通过信息系统与物流企业保持密切联系，以达到对物流全程管理的控制的一种物流运作与管理方式。第四方物流(Fourth party logistics)是一个供应链的集成商，是供需双方及第三方的领导力量。它不是物流的利益方，而是通过拥有的信息技术、
20、整合能力以及其他资源提供一套完整的供应链解决方案，以此获取一定的利润。它是帮助企业实现降低成本和有效整合资源，并且依靠优秀的第三方物流供应商、技术供应商、管理咨询以及其他增值服务商，为客户提供独特的和广泛的供应链解决方案。,以“有形市场”为依托，从特色交易中盈利,以“电子商务”为平台，从信息服务中盈利,以培育“物流市场”为目标，从社会服务中盈利,以“政府优惠政策”为契机，从规模经济中盈利,以“第三方物流”公司为服务对象，从相关消费中盈利,物流园区盈利模式,以“第二方物流”为目标，从园区服务中盈利,园区运营商的核心盈利模式,物流园区成功的关键因素,园区内在增长引擎,硬件设施,关键性的入驻企业,良
21、好的市政配套,完善的园区设施,正确的行业领域,财务优惠政策,稳定的经营环境,政府投资政策,政府扶持建设,企业经营管理,优惠的土地使用政策,税收政策,入驻园区企业自主经营,统一的开发,目 录,形成一个符合21世纪标准的现代化物流网络塑造中原地区物流商务区的新形象；,通过与郑州钢材市场的差异化定位来确立项目的市场地位，实现区域价值的提升；通过商流、物流、人流、信息流聚合与流动所形成的资金流，产生最大化的税收，促进区域经济的发展；,物流园区的总体发展目标,园区功能组团示意图,公铁联运平台,仓储物业,办公物业及孵化器,信息平台网上交易平台,第三方物流公司,大企业物流部门,物流装备企业,物流咨询、软件企
22、业,孵化器服务中心,外资企业,虚拟展示中心,金融服务设施,交易中介机构,电子商务平台,标准物业出租,定制代建物业,仓储保管,包装加工,配送中心,公路运输公司,汽车服务,装卸搬运公司,集装箱作业,行政管理、海关,铁路运输公司,商品交易中心,企业展销外办,企业采购外办,旅馆等服务业,广告、会展公司,通讯服务,专业培训企业,文化、休闲,园区管理机构,企业总部,高端商务写字楼,金融服务机构,信息服务类公司,交易中介,园区开发管理公司,目 录,房管局访谈：2009年 总套数1030套，多层均价1592元/平(最高2500元/平，最低620元/平)高层均价2120元/平(最高2455元/平，最低1805元
23、/平)商业均价6131元/平(最高10490元/平，最低3440元/平)2010年 总套数1174套 多层均价1573元/平(最高2655元/平，最低1743元/平)高层均价2219元/平(最高2655元/平，最低1743元/平)商业均价4458元/平(最高13175元/平，最低2500元/平)2010年二手房成交317套，总面积达3.7万方住宅户型以120方为主，三室两厅，舒适型；买房的人注重于价格，其次是学校、超市等配套2006年开始房地产开发，2007年房价涨的快(尤其是八七路那边)小型开发商较多，价格从1400-1500元/平至目前涨到2700-2800元/平；目前开发在售的楼盘中购买
24、的客群主要以城市上班族、农村经商的老板较多；从目前来看，高层与其它的类型差价不大，大多喜欢多层的。市场上别墅较少，小高层较多。长葛无写字楼，主要以行政办公楼为主,主力户型以90-130方的舒适型为主；从比较看，同类地段排屋价值明显高于其他物业，其次是多层，小高层和高层相对较低，商铺一般两层，售价为住宅的2倍左右；在售楼盘的销售率基本在80%以上；,宏基钻石城,便捷的交通周边规划完善的商业配套从销售情况来看，排屋受欢迎，,宏基钻石城,宏基钻石城,瑞景新城,位于中心区位双气（天然气、暖气）社区中心水系景观周边丰富的教育资源,瑞景新城,古典高雅的“托斯卡纳”组团，独占香格里拉东侧优势地段，拥有独立出
25、入通道，紧邻清潩河，和集运边、休闲、娱乐于一体的滨河公园。托斯卡纳组团共8栋楼，楼间距高达20米左右，一二层均附关大面积地上庭院，且每户都有入户花园。建筑立面采用米黄色，配以浅棕等色彩，内部空间在满足现代居住所需功能、尺度、通风采光的前提下，赋予更大的赠送面积，有效利用每寸空间，从而营造出舒适宽敞的阔绰感受，能演绎225M洋房的阔绰，也能营造95M2的齐合功能。得房率保持在85%以上，为172位都市精英开启奢华幽雅的全新洋房生活。,长葛少有的超大面积赠送 层层均有赠送面积，1-2层花园为主，3-6层阳台、露台、花池为主。,卓越香格里拉,地块指标模型：,2009年长葛市销售总套数1030套；2010年长葛总套数1174套，年增长13%左右；2010年按长葛年在售项目至少8个，则每个项目的平均去化约120套；按以上去化量，本项目2500户去化时间基本在10年左右；,估算设定条件如下：土地成本按照300元/平预估排屋建安成本按照800元/平预估、高层及地下室建安成本按1400元/平预估；排屋按6000元/平、高层按2500元/平、配套商业按5000元/平；车位销售未计入1.2、1.3、1.4三项费用的50%，平均3年的贷款期，贷款利率10%,投入总成本约8.79亿元，按全部销售计收入近12.5亿元，税后利润近2.16亿元,
