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1、1,涪陵鹅颈湾项目商业定位初步提案报告,我司通过对项目“商业持有量、销售量与住宅体量”三者动态变量对项目盈亏临界点进行分析:,前 言,前 言,由分析表可看出：在项目盈亏临界点接近零的情况下，销售商业量约为持有商业量的1.5倍，持有商业量越大销售商业也越大。同样在项目盈亏临界点接近零的情况下，提高住宅售价，可减少持有商业与销售商业的比值，减少商业总量即减少销售商业量，减小商业销售压力。持有商业量越大，地下建筑面积也越大，总建筑面积随之增加，总投资成本增加，但总销售额变化不大，项目风险也随之增大。领域认为：通过对项目盈亏临界点接近零的8组数据比较分析，总建面699329.31，其中住宅建面5080
2、99.5，商业建面78000 持有30000 销售48000（约25000 街区商业、53000 集中商业），为项目最优选择。,宏观经济,地块SWOT,房地产市场,商业地产市场,本市专项经营商业状况分析,功能定位,目标市场定位,经营业态定位,经营规模定位,经营方式定位,形象定位,特色定位,产品定位,业态规划,经济测算,开发策略,功能定位,目标市场定位,经营业态定位,项目开业,后期运营服务,方法,本案提纲,PART,项目预判,项目解析涪陵城市经济现状及发展规划项目商业业态功能设想,项目解析地理位置,本案地块位于老城区板块近郊部，老城与新城缓冲带和连接带。庞大的人流、车流也将带动区域商贸流通，区域
3、经济亦将蓬勃发展。同时，本案地块处于涪陵城市窗口区域，在涪陵城市建设进程中，该区域将被打造成涪陵城市形象的一面旗帜。,项目解析地块资源,地块西南方为最高点，海拔264米，东北为最低点，海拔180米，最大高差达到84米；地块内部主要为沟壑，四周向中间下沉；内部多为农田、荒地、渣场，无可以利用自然景观资源；四周无自然水源。,项目解析地块四至,农副产品交易中心,建玛特,苗圃,汽修厂,纸箱厂、太极药厂,项目被主干道环绕，较脏乱，纸箱厂和太极药厂生产排放大量的废气，污染较严重。,项目解析交通现状,桥南路,迎宾大道,百花路,新华西路,柏杨路,鹅颈关立交,李度,老城,乌江路,恒岛路,滨江路,鹅颈湾,项目位于
4、老城区与李渡新区连接带，道路交通体系完善，地块四周有交通主干道环绕，出行较便利。项目距离李渡新城约6公里，距离老城区中心商业区约7公里，距离滨江路仅1.5公里。,西客站（扩建）,建玛特建材市场（在建）,蔬果批发市场,旧车交易市场,榨菜市场（在建）,本案,本案位于涪陵规划中的专业市场区域，4大专业市场相继落成将改变和提升区域商业格局与区域人气。4大专业的市场的集体亮相，为城市窗口形象提供有力的支撑。同时，本案紧邻4大专业市场，为本案人气的聚集奠定了一定的基石。,项目解析区域特点,地块适宜性分析,地块位于老城新城连接带与缓冲带，自身区位潜力和区位功能作用明显，随着区域的持续发展，人流、物流量逐步加
5、大，可带来商贸快速流通，地块价值凸显；周围为主干道环绕，交通便捷。,从涪陵的城市空间拓展分析,2,地块位于老城区近郊，城市发展扩容必将成为第一阵线；本地块周围已建成两个专业市场，且规划中的西客站和榨菜市场即将动工，优越的区域位置将促成专业市场集群的升级。,涪陵区距离主城区最远，受主城辐射力弱，但是对于周边区县甚至是渝东南地区，城市价值将迅速提升。,项目地块适宜性分析以集群化专业市场发展为主导，促进城市窗口形象及区域经济地位升级，增强老城与新城的联动发展，带动涪陵经济对周边区县城市的辐射能力。,PART,项目预判,项目解析涪陵城市经济现状及发展规划项目商业业态功能设想,近三年涪陵GDP快速增长，
6、从250多亿元攀升至450亿左右，年均增长率达到了惊人的22%左右，远远高于同期全国与重庆增速。2010年全年涪陵人均GDP达40722元，在全市范围内处于前列。,2008年至2010年GDP总量情况：,数据来源：涪陵统计局,2010年上半年人均GDP排名：,经济现状 GDP研究,GDP及人均GDP的高速增长，将一进步推进涪陵商业发展。,三次产业结构从2008年的8.0:55.2:36.8优化调整为7.5:55.6:36.9。,经济现状产业结构,三次产业结构的进一步优化必将带动涪陵第二、第三产业的飞速发展。,2009年，社会消费品零售总额快速增长。批发与零售业零售额74.29亿元，增长21.3
7、%；全年批发和零售业、住宿和餐饮业对GDP增长的贡献率为9.1%。人民生活水平不断提高。全区城镇职工年平均工资28211元，比上年增长20.3%，家庭总收入15719元，增长14.1%，其中人均可支配收入15109元，增长11.2%；城镇居民人均消费支出10706年，增长9.3%。全年农村居民人均纯收入4651元，比上年增长11.6%，消费性支出2998元，增长10%。,经济现状人民生活水平,社会消费品零售总额的快速增长，人民生活水平的不断提高，为商业发展提供了有力的消费支撑。,发展规划“418”总体战略,因城市化进程的加快，涪陵发展已上升为重庆发展战略，是我市重要的区域中心城市，是辐射三峡库
8、区工业重镇和乌江流域物资集散中心，是一小时经济圈辐射带动渝东北、渝东南地区的重要枢纽。2010年12月21日市政府正式出台了关于加快涪陵区经济社会发展的决定，明确了涪陵发展的“418”总体战略，即“四大定位”-全市重要经济增长极、全市重要工业基地、国家中心城市重要腹地、一圈两翼发展格局中的战略支点；“一大目标”-建设统筹城乡发展的现代化大城市。力争到2015年，城市人口达到80万人左右，城区面积达到70平方公里，地区生产总值占全市比重达到7%以上，人均GDP超过8万元，实现全面建设小康社会目标。到2020年城市人口达到100万人左右，城区面积达到100平方公里，地区生产总值占全市比重达到10%
9、左右，人均GDP超过16万元，基本建成城乡统筹发展的现代化大城市；“八大任务”-打造江南万亿工业走廊核心区。打造百万人口现代化宜居城市。建设统筹城乡发展示范区。建设渝东综合交通枢纽和物流大通道。全面提升对外开放水平。培育壮大现代服务经济体系。打造渝东地区科技人才高地。打造和谐稳定新库区。,发展规划城市交通规划,在“418”战略的引导下，城市战略发展规划以形成“一城两区五片”的城市格局。区政府为能更好的建设美好城市，在交通规划上，将形成“内环+外环”两大涪陵城市环线。“内环线”为乌江桥头西石龙山隧道李渡长江大桥李渡新区江北街道乌江桥头东，有助于涪陵分流过境交通，加速涪陵城区组团经济的发展，实现城
10、市交通与对外交通的快速转换；“外环线”为水磨滩石龙百胜葛尔沟江东龙桥李渡水磨滩，由外环北段、南涪高速段、沿江高速段组成的城市高速外环线。该线路实现城区各个组团的快捷通达和对外出口，辐射带动涪陵大城市外围地区产业发展，推进涪陵城区由点及面的产业扩张。同时，将依托依托涪陵火车站，结合路网布局规划，将建成沙溪沟综合客运枢纽和涪陵北换乘枢纽两个铁路客运枢纽；建成李渡换乘枢纽和江东换乘枢纽；建立“高效、便捷、准点、舒适”的公共客运交通体系，布局34条公交线路，形成“11快速线+23干线+5支线”的城市公交网络骨架，公交分担率达到40%，城市建成区公交站点覆盖率达到95%,发展规划涪陵商业规划,涪陵区商业
11、发展以“418”战略总精神为基础，以“大商贸、大市场、大流通”为目标，以“商贸流通产业规划、专业市场发展导向规划、江南主城区商业业态规划”为指引，大力发展现代商贸流通业，通过建设南门山高笋塘、李渡两个百亿级核心商圈和歪角次级商圈三个商圈，滨江路、四环路两条商业走廊，珍溪、龙潭、新妙、白涛4个市级中心镇商业，新大兴国际农产品、泽胜家居建材等十大专业市场，望涪等十个社区商业，兴华东路机电产品一条街等四条商业特色街，凸显涪陵区域性商贸中心的地位，把涪陵建成重庆乃至西部特色鲜明的区域性商贸物流现代化城市。,GDP的快速增长、三次产业结构的进一步优化、社会零售总额的快速增长、人民生活水平的提高，将进一步
12、推动涪陵商业经济体向专业化、品质化发展。,从城市发展规划看,2,涪陵城市地位的战略升级，决定的出台，“418”发展战略的进一步明确，为城市区域地位及城市经济地位发展带来前所未有的历史机遇。,“11快速线+23干线+5支线”的城市公交网络规划、城市商业布局的规划，将进一步优化商业区的动态链接、进一步优化商业结构和商业形态，为商业发展空间提供充足平台。,涪陵商业发展机遇与方向,为此，涪陵区商业即将进入高速发展阶段，将为经营商家及城市运营商带来前所未有的发展机遇。,PART,项目预判,项目基本情况简析涪陵城市经济现状及发展规划项目商业业态功能设想,老城与新城连接带，具有良好规划前景,结论：本案将扮演
13、什么功能的商业色呢，是以区域商业为主导，还是以专业市场为主导，或者以专业市场为主导，以区域商业为补充呢？,交通通达性好，但区域交通暂不成熟,本案商业功能设想,现状人口密度低，有效购买力不足,从项目自身条件、政府规划、人口量及消费特征、服务辐射半径等角度对以上的业态进行分析。,本案商业功能设想,初步判断：本案位于涪陵规划中的专业市场区域，4大专业市场相继落成将改变和提升区域商业格局与区域人气。4大专业的市场的集体亮相，为城市窗口形象提供有力的支撑本案规模、区位条件及周边商圈特征将决定，项目商业功能以专业市场为主导。,开创财富自由新攻略,SETTING UP NEW INVESMENT RUSE
14、FOR FREEDOM OF FORTUNE,本案商业功能设想,本案提纲,第五章 项目适合商业业态组合,PART 2,涪陵商业业态专项研究,商业步行街可行性论证百货店业态可行性论证大型餐饮、娱乐、休闲场所可行性大型超市（零售型与仓储型）可行性论证大型专业市场可行性论证,项目位于高笋塘商圈，交通非常便利，人流量巨大，与涪陵新世纪仅一街之隔。项目商业总体量仅10万方。一期预计开业时间是2012年10月，二期预计开业时间在2013年10月。,该项目进一步优化了中心区域商业格局和商业等级，以一体化、多品牌、大型专业卖场对该区域商业进行优势互补，极大提升了区域商业经济地位和区域形象。,泽胜商业步行街（在
15、建）,业态可行性论证,可行性论证：商业街是多业态聚集的综合商业业态，对商业氛围要求较高，对人口依存度较大，对人口密度要求较大的业态，一般只适于市中心区域。本案所在区域属城乡结合部，过往的人流稀少，很难支撑商业街的生存；而且商业步行街投资量大，风险也大，投资商业步行街需当谨慎。本案集中商业地块位置偏离其他住宅楼盘较远，同时，交通便利性较弱，集中商业形态辐射力将会较弱。领域建议：本案商业为集中商业步行街形态不可行，建议区域配套商业分摊到社区底商销售。,商业步行街,业态可行性论证,PART 2,涪陵商业业态专项研究,商业步行街可行性论证百货店业态可行性论证大型餐饮、娱乐、休闲场所可行性大型超市（零售
16、型与仓储型）可行性论证大型专业市场可行性论证,百 货 业 态,现状分布图,业态可行性论证,百 货 业 态 Department Store,商业定位分析表,业态可行性论证,经营状况,新世纪百货营业额占据涪陵区百货业首位，其次则是依蝶百货、重百百货、新纪元百货。虽然涪陵百货定位上各有差异，但竞争趋于白热化，老牌百货经营状况举步维艰。未来几年，外资零售百货大鳄（华润万象36000大卖场）抢滩势必会冲击涪陵的百货行业,百 货 业 态 Department Store,业态可行性论证,可行性论证：,百货店是一种人口依存度最大，人口密度最大的业态，一般只适于市中心区域（新世纪百货的日人流量是5万人）。本
17、案所在区域属城乡结合部，过往的人流稀少，显然很难支撑大型百货店的生存；而且百货业激烈竞争的态势也表明，投资百货业已需相当谨慎。领域建议：百货店业态进驻不可行。,百 货 业 态 Department Store,业态可行性论证,PART 2,涪陵商业业态专项研究,商业步行街可行性论证百货店业态可行性论证大型餐饮、娱乐、休闲场所可行性大型超市（零售型与仓储型）可行性论证大型专业市场可行性论证,大型餐饮、娱乐、休闲场所 Center,现状分布图,业态可行性论证,大型餐饮、娱乐、休闲场所&Center,可行性论证：大型餐饮、娱乐休闲场所对商业氛围或文化氛围要求较高，对人口依存度较大，对交通便利性要求较
18、高，一般只适于商圈内或者紧邻商圈的边缘地带。本案所在区域过往的人流稀少，很难支撑大型餐饮和休闲娱乐场所生存，招商风险也大。领域建议：本案社区商业适合做中型餐饮、快餐、便民餐饮。,业态可行性论证,PART 2,涪陵商业业态专项研究,商业步行街可行性论证百货店业态可行性论证大型餐饮、娱乐、休闲场所可行性大型超市（零售型与仓储型）可行性论证大型专业市场可行性论证,大型超市（零售型与仓储型）Supermarket,涪陵超市主要以新大兴为主，除了图上标注两个大型超市外，新大兴在涪陵各大社区都配备得有中小型超市。,业态可行性论证,现状分布图,大型超市（零售型与仓储型）Supermarket,可行性论证：超
19、市所支付的租金（0.2元/平方米）条件与其他的商铺总收益相去甚远，品牌超市则更甚。（预计本案区域：0.2元/平方米.天）。大型零售型超市一般以个体消费者为主，区域辐射范围较弱，对人口量依赖度较大，一般要求在10万人以上。若人口远景得以兑现，本案所在区域至少能够支撑1-2个大型零售型超市。而本案周边现状人口密度暂时无法支撑零售型超市，每平方公里人口的密度与住宅区相对较小，投资风险巨大，投资该类型物业需谨慎。,业态可行性论证,大型超市（零售型与仓储型）Supermarket,可行性论证：引进仓储式超市可间接完善区域商业配套，吸纳人流，有效提升本案品质和附加值，既而对本案如商业、居住、写字楼的销售和
20、价值提升将起到共生互利的作用，从效益上，引进仓储式超市具有一定可行性。仓储式超市区域辐射范围及车程覆盖范围广，覆盖的客源类型多样以及客源量大，较零售型超市更具消费支撑。但仓储式超市对特定客群要求较高，若引进仓储式超市进入，存在一定的风险。但是从辐射力及客源类型多样性看，引进仓储式超市同样具有一定可行性。领域认为：本案适合引进仓储式超市或中小型零售类超市入驻，对于大型零售类超市需谨慎考虑。,业态可行性论证,PART 2,涪陵商业业态专项研究,商业步行街可行性论证百货店业态可行性论证大型餐饮、娱乐、休闲场所可行性大型超市（零售型与仓储型）可行性论证大型专业市场可行性论证,专业市场Specialit
21、y Market,业态可行性论证,现状分布图,关庙专业市场,涪陵汽贸专业市场（政府规划）,泽胜建材家居专业市场（在建）,新大兴农贸专业市场,兴华西路建材家居市场,A段,B段,C段,建材家居市场形态为住宅底商，成带状分布，无任何空置，业态分布较为零乱，专业市场功能性不足，制约了品牌商家的经营发展。该商业带过长，近4公里，为消费者购物带来不便。,业态可行性论证,兴华东路五金机电市场,该市场起于东客站，商业形态为住宅底商，成带状分布，街区总长度近2公里，业态分布较为零乱，商业档次低，作为涪陵门户市场，将对涪陵城市商业地位和商业形象形成一定冲击。同时，也为该市场的提升提供了充足的空间。该市场入驻率10
22、0%。,业态可行性论证,乌杨路副食粮油市场,该市场处于乌杨路，为陡坡路段，道路狭窄破烂，商业形态为住宅底商，门面老旧，市场环境条件非常不规范。该区域现被规划为拆迁区，所有商家将会搬入鹅颈关蔬果粮油专业市场。,业态可行性论证,易家坝关庙专业市场,该市场为综合类批发零售市场，位于易家坝商业圈边缘，以满足消费者日常生活需要为依托，以低端商品为主导，提供多种业态的商品。业态主要有五金日化、家居用品、厨卫用品、服装、自行车、玩具、布艺、小百货、饰品、床上用品、鞋包等多业态。楼层间业态布局较为混乱。,业态可行性论证,鹅颈湾泽胜建玛特专业市场（在建）,泽胜专业市场集建材、石材、钢材、板材于一体，打造一体化、
23、专业化的建材市场，商业总体量近9万方。仓储、物流等功能性配套一应俱全，有效解决现有建材专业市场经销商仓储、物流难的问题，为经销商区县强辐射力提供支撑。,现建材家居市场大部分经销商已与建玛特签订进驻意向协议，等着建玛特租金及扶持政策的最终落实。建玛特最终的开业启动，必将会对现有的建材市场形成一定的冲击，对现有的建材市场格局形成强有力的市场分流，项目的开业，必将形成极具人气的专业市场。,业态可行性论证,鹅颈湾新大兴农贸专业市场,新大兴专业市场集蔬菜、水果、副食干货、粮油市场为一体，以批发为主，零售为辅，服务各区县及涪陵市民的日常需求。项目总体量3万方。一期为蔬果市场，已正式运营，日客流量巨大。二期
24、为副食干货、粮油市场，现已进入招商阶段，旧的副食干货、粮油市场即将入驻，必将带动更多的人气聚集。,业态可行性论证,鹅颈湾涪陵汽贸专业市场,现二手车船舶市场被政府暂定规划为集汽贸、二手车、船舶交易专业市场。以区域位置看，该地块处于低洼地带，地理位置较差，离4大专业市场相距较远，人气难以聚集，同时该区域离主干道较偏远，坡度较陡，道路极其狭窄，为车流、人流及汽贸物流带来极大的不便利性。该区域汽贸专业市场规划欠妥。为本案向政府争取该专业市场建设提供有利的条件。,业态可行性论证,太极大道汽车交易市场,该区域为城市发展新区域，主要规划业态为餐饮、娱乐、家居及汽车市场。但在业态分布方面较为分散。在整个商业带
25、上，尤其是汽车市场及维修点分布极为零散，为车辆的购买及维修带来极大的不便利。对汽车市场走访发现，涪陵区汽车市场专业化程度不强，未形成一体化的汽车销售服务体系，同时，该区域基本不存在汽车配件市场和汽车用品市场，市场存在较大的空白点，为汽贸市场向专业化发展提供支撑。,业态可行性论证,可行性论证：,专业市场Speciality Market,市场空白点：通过对涪陵专业市场研究，各大专业市场商业水平及物业形态较为落后，商业带较长，商业分布零乱，为城市商业地位发展带来不利性，对消费者引导存在较大的模糊性，为购物便利形成一定的障碍。同时，从另一个层面说，各大专业市场专业化发展存在较多的空白点，为各大专业市
26、场升级提供了发展空间。也为本案开发专业市场提供了市场条件。2）区域机会：其一：政府规划中的4大专业市场的逐步落成，将提升该区域的商业品质和 商业氛围，为城市窗口形象予以有力的支撑。其二：区域人气将随着专业市场的落成而得到提升。其三：各大专业市场相邻，交通便利，为各大市场间人流互通提供了支持，同时也为本案商业人气聚集提供支持。其四：各大专业市场的聚集，将有效推动区域商业经济的发展。,业态可行性论证,可行性论证：,专业市场Speciality Market,3）引进的可行性：对于机电市场对场地的规范化要求较弱，对租金要求较低，同时，因产品本身的特性，易造成市场脏乱差的现象。对市场品牌形象冲击较大，
27、租金收益较低，不利于大型专业化市场的发展。对于建材家居市场虽然城区内有庞大的建材市场以及泽胜建材市场对建材家居专业化市场的抢占，从规模上看，本案开发此市场存在较大风险，但是，若本案进行差异化定位，形成建材家居专业市场互补，做大区域建材市场规模，扩大共享的客源资源，完善一站式购物体验。对于汽贸专业市场现涪陵地区，汽车销售点及维修点非常分散，专业化程度不高，市场存在较大空白点，市场急需建立汽贸销售和服务体系，为本案商业开发提供了足够空间。领域建议：根据市场信息判断，有两个专业市场 可以考虑：其一是建材家居互补专业市场；其二是汽贸类相关的专业市场。,业态可行性论证,本案提纲,第五章 项目适合商业业态
28、组合,PART 3,项目家居饰品专业市场定位设想建议,家居饰品市场S.W.O.T.分析项目定位及发展建议业种业态规划及组合配比,家居饰品专业市场SWOT分析,优势（Strength）1.项目位于城市窗口区域，后期形象较好；2.项目紧邻4大专业市场，有较好的资源互动；3.项目紧邻城市交通主干道，交通极为便捷；,劣势（Weakness）1.因地块内部交通问题，商业市场存在相互独立的局面，不利于内部商业互动。2.作为家居市场用地，面积相对偏小。,威胁（Threat）1.项目紧邻太极医药工业区，对项目环境存在一定的影响。2.紧邻泽胜大型建材市场。3.销售后的经营管理，需成立专业的经营管理团队,机会（O
29、pportunity）1.多元化业种业态发展方向创造新的商业契机2.规划以满足中高端品牌厂商之需求（径深与面积），能提升项目整体档次3.以市场对家饰产品的需求为切入点，形成特色及亮点4.利用与建马特不同的经营定位及业种，与其进行错位、互补，创造双赢机会,W1:因地块内部交通问题，商业市场存在相互独立的局面，不利于内部商业互动。W2:作为家居市场用地，面积相对偏小。T1:紧邻泽胜大型建材市场T2:项目紧邻太极医药工业区，对项目环境存在一定的影响。T3:销售后的经营管理，需成立专业的经营管理团队。,把互补的商业业态项目规划在一起，把非相关的商业业态项目以项目地特性相对独立开。精准定位，引进家居类市
30、场空白点业态，形成与周边市场功能互补。引进差异化业态，形成优势互补，避免恶性竞争。建议政府搬迁工业区。自己组建专业商业运营团队或者聘请专业商业管理运营公司进行管理。,应对策略,PART 3,项目家居饰品专业市场定位设想建议,家居饰品市场S.W.O.T.分析项目定位及发展建议业种业态规划及组合配比,延伸及扩展涪陵现有的家具市场、消费客层与客群增加涪陵现有欠缺的其他业态与业种增加市场欠缺的家饰业态与业种，并形成涪陵区的第一个完整家饰业种专业空间引领时尚、个性化及高品位的家居相关业种(家俱、家饰)成为时尚、品味的家居生活演绎空间趣味性家居生活的show场不仅是家居家饰的商品提供和演绎，更是延伸至设计
31、、软装修等一系列的生活空间,主题定位的概念阐述,国际家居 生活休闲 体验空间 引领时尚、品味、休闲,家居生活，时尚品味；惬意生活，体验空间；,主题构想,主题：国际家居、休闲生活、体验世界,主题构成：家俱世界 家饰生活 创意产业文化 休闲餐饮娱乐 服务功能,定位：以时尚、品味为主题，创造家俱、家饰、创意产业文化、休闲餐饮相结合的家居生活休闲体验空间。提升本项目的独特性与铠恩的互补性，以互补共荣的方式创造涪陵区的一个新形态商业亮点。,创造家居生活休闲体验空间,主题定位,主力市场：涪陵李渡新区及涪陵老城区次主力市场：涪陵区周边通过高速连接的区域的辐射区域,目标市场,目标客群：涪陵区现有的消费群体新置
32、业购屋的消费者改善添家俱的人群增添布置及装饰家居的人群讲究时尚、生活品味的中高端人士假日休闲的人群相关产业的设计专业人士周边需要休闲环境的居民,目标客群,本项目主要以中端、中高端及部分高端的客层为主主要客层：30岁以上购屋的家庭25-45岁追求时尚、品味及中高端教育水平的人群,消费者客层,PART 3,项目家居饰品专业市场定位设想建议,家居饰品市场S.W.O.T.分析项目定位及发展建议业种业态规划及组合配比,档次,价格,家俱世界,低,高,低,高,优点：从中端到高端的定位，提供消费者的不同需求时尚、流行，提供品味人士的最佳选择开放式的体验空间，有别于目前市场上所有家俱市场的商业空间环境,规划业种
33、,家俱世界,规划业种,档次,价格,家饰生活,低,高,低,高,优点：提供涪陵区市民对家饰需求的满足提供家饰厂商一个完整规划的商业市场提供渴求生活家居品质的消费者的一个体验空间提供不动产销售时利于操作的商品。因饰品业种的房型小，销售总价低,规划业种,家饰生活,规划业种,创意产业文化,优点：创造项目的新亮点争取地方政府的支持并获得相关配套政策创造时尚、品味、文化的话题，并提供日后营销的元素与话题提供设计等一系列全方位的服务，给消费者带来便利适当的面积比例与楼层布局，解决高楼层出租的困难性解决高楼层的销售操作难度,规划业种,创意产业文化,规划业种,服务功能,优点：为消费者提供良好的服务配套，以提高游逛
34、的便利性及延长其游逛时间，为项目带来良好的声誉及口碑提升整体形象例如：咨询服务中心、展览会馆、银行、电信、手机等,家庭购物VIP用车,规划业种,业态业种配比,厂商类别及需求面积,商业面积约23000M2,业种业态配比,本案提纲,第五章 项目适合商业业态组合,PART 4,汽博中心定位设想建议,汽博中心S.W.O.T.分析定位及发展建议业种业态规划及组合配比,汽博中心SWOT分析,优势（Strength）1.项目地块位于新老城区连接带，涪陵城市开发扩容的第一阵营，周围交通完善，四至各区域便捷。2.紧邻高速出入口，交通便利，物流成本相对较低，与市内交通方便，往来方便。3.项目将是涪陵区第一家专业集
35、中的汽配服务中心，业态完整全面，服务优良，应是政府规范汽车行业的标杆项目，必将以各种优惠政策进行培育和扶持。,劣势（Weakness）经营此类专业市场要求的专业知识及经验更多，否则不利于开发和招商。必须通过引进专业人才进行弥补。当地的汽车行业店铺分布凌乱，水平参差不齐，如何淘汰旧有业态，并集中提升行业水平，在当地客户心中将存有较大质疑。需销售部分的商业在当地如何销售，是一个很大的难点。,威胁（Threat）当地低水平的汽车维修、保养店以低价展开竞争会在一定程度上造成客户分流；涪陵区作为三线城市经济发展不及重庆市，专业市场发展十分落后，车主如果为了选择更好的汽配服务，也可以选择去重庆。投资渠道受
36、国家楼市调控有可能转向其他行业，进而会影响本项目的招商和销售。,机会（Opportunity）1.当地经济发展迅速，居民收入持续增加，汽车消费市场及后市场服务发展空间巨大。2.当地现有的汽车后市场服务难以满足车主们的高水准要求。3.当地政府对本项目的政策支持将起到巨大的推动作用。4.网络的发展，是信息沟通和发布更迅速，使我们有机会发展新的经济增长点,W1:经营此类专业市场要求的专业知识及经验更多，否则不利于开发和招商。必须通过引进专业人才进行弥补。W2:当地的汽车行业店铺分布凌乱，水平参差不齐，如何淘汰旧有业态，并集中提升行业水平，在当地客户心中将存有较大质疑。W3:需销售部分的商业在当地如何
37、销售，是一个很大的难点。T1:当地低水平的汽车维修、保养店以低价展开竞争会在一定程度上造成客户分流；T2:涪陵区作为三线城市经济发展不及重庆市，专业市场发展十分落后，车主如果为了选择更好的汽配服务，也可以选择去重庆。T3:投资渠道受国家楼市调控有可能转向其他行业，进而会影响本项目的招商和销售。,自主搭建商业运营管理团队，或者聘请专业化商业运营公司进行商业部分整体运作。以品质服务为基础，引进4S店进行差异互补，并配以汽配市场和汽车用品市场健全和提升汽贸市场功能性不足。以地块各点的辐射能力，把集中商业进行有效分割，以住宅底商的形式进行销售。引进定损中心及专业品牌维修中心，以专业的服务质量和服务水平
38、，在消费者心理树立品质区隔。以专业化的汽贸市场和服务品质，降低主城区对涪陵及周边区县汽车消费的消费力引流。以自持商业部分进行品牌化运作，树立区域市场品质地位，同时，建立租赁服务平台，有效引导投资者投资和招商。,应对策略,PART 4,汽博中心定位设想建议,汽博中心S.W.O.T.分析定位及发展建议业种业态规划及组合配比,简单分析有以下几点：1）本项目的实施可将当地的汽车后市场服务进行软硬件提升，促进当地行业整体进步；2）本项目的实施有利于促进当地汽车行业形成集中而完善的市场体系，改变现有低级经营模式；3）本项目的实施可带动当地交通门户区域的经济发展，不仅可减少市内零散低水平汽配店的数量，更可带
39、来持续的经济增长和就业机会；4）本项目的建成可极大改善涪陵区门户迎宾大道临街面的城市形象和发展面貌。,项目建设必要性分析,主题构想,解决“我是谁”的问题，宜用简练有感召力的表达,渝东南首席一站式汽车服务大本营,主题：顶级名车廊、汽车美容改装一站式服务,主题构成：汽车零配件销售 品牌4S店 名车廊 汽车美容改装 汽车定损及新车手续办理,功能定位：以顶级名车廊及整车销售为主题，创造集汽车零配件销售、物流配送、维修检测、汽车改装、汽车美容、电子商务、商务办公、手续办理、娱乐休闲等功能为一体，创造涪陵区首个汽车专业市场。,名车鉴赏及整车销售汽车美容改装一站式,主题定位,主力市场：涪陵李渡新区及涪陵老城
40、区次主力市场：涪陵区周边通过高速连接的区域的辐射区域,目标市场,目标客群：当地现有的汽配行业的经营者，当市内汽配行业受到政策影响和引导需要迁址时，到本项目是首选。当地其他行业经营者扩大经营范围，其他行业扩大经营范围的可能或新进入汽配行业也必首选本项目。投资客：当居住类房产受新政策影响而产生降价预期时，本项目良好的经营模式和收益预期以及返租、包租等措施，将使商业性房产投资客果断投资。,目标客群,本项目主要以中端、中高端及部分高端的客层为主主要客层：30岁以上购屋的家庭25-45岁追求时尚、品味及中高端教育水平的人群,消费者客层,PART 4,汽博城定位设想建议,汽博城S.W.O.T.分析定位及发
41、展建议业种业态规划及组合配比,4S店,名车廊,汽车美容,汽车零配件,顶级名车廊、汽车美容改装一站式服务,档次,价格,名车廊,低,高,低,高,优点：从中端到高端的定位，提供消费者的不同需求时尚、流行，提供高端人士的最佳选择开放式的体验空间，有别于目前市场上所有汽车市场的商业空间环境,规划业种,名车廊,规划业种,档次,价格,汽车4S销售中心,低,高,低,高,优点：提供涪陵区市民对家饰需求的满足提供家饰车商一个完整规划的商业市场提供渴求品质汽车的消费者的一个体验空间,规划业种,汽车4S销售中心,规划业种,档次,价格,汽车美容改装,低,高,低,高,优点：提供目的性消费者的休息空间，延长其消费的时间、增
42、加销售金额提供汽车改装设计等一系列全方位的服务，给消费者带来便利吸引区域性消费者，创造消费人潮满足厂商工作人员的需求,规划业种,汽车美容改装,规划业种,汽车配件销售中心,优点：提供良好的购物环境，集中一站式购物体验提供汽车后产品全面的零售及批发适当的面积比例与楼层布局，解决高楼层出租的困难性解决高楼层的销售操作难度,规划业种,规划业种,（续下表）,业态业种配比,厂商类别及需求面积,商业面积约1，M2,业种业态配比,本案提纲,第五章 项目适合商业形态组合,领域观点,根据上述市场初步研判，商业形态组合可以为：,社区商业+仓储式超市+汽贸专业市场,目标消费客群,消费特征,周边专业市场办公人员、专业市
43、场消费者、西客站流动人口、项目区域周边住宅社区人口,汽车消费群体、汽车用品消费群体等汽车后市场消费群体,消费量大，档次高，注重品质，注重爱车的售后服务与保养，注重爱车的装扮,以满足日常生活需求为主,涪陵区企事业单位、政府部门、大型社会团体、中高端人群,以特殊消费为主，消费量大，消费频率高,领域观点,根据上述市场初步研判，商业形态组合可以为：,社区商业+仓储式超市+家居用品专业市场,目标消费客群,消费特征,周边专业市场办公人员、专业市场消费者、西客站流动人口、项目区域周边住宅社区人口,房屋装修过后的家居内饰需求的消费群体,以家居环境布置为主，装扮温馨小家,以满足日常生活需求为主,涪陵区企事业单位
44、、政府部门、大型社会团体、中高端人群,以特殊消费为主，消费量大，消费频率高,领域观点,根据上述市场初步研判，商业形态组合可以为：,社区商业+汽贸专业市场,目标消费客群,消费特征,周边专业市场办公人员、专业市场消费者、西客站流动人口、项目区域周边住宅社区人口,汽车消费群体、汽车维修群体、汽车用品消费群体等汽车后市场消费群体,消费量大，档次高，注重爱车的售后服务与保养，注重爱车的装扮。,以满足日常生活需求为主,THANKS,MajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4EK7CxmUX3ijoYSOer7ZuaVWYg
45、z4EpZrUirVpMzzvNtf1XZw5oswSXOtFaejnOcmfE1lZgnN1RSXg8wLCG8CVQ3XPJMvodPFWcpiYJgZazNSEPNIaklYSu7qSd1UpaxmZDlpN9zW7kljfsLCLi26Yv109ffbnDH8LbUN1G6ACURQ39eG12KHL9tXsZ1jzgoCK8g1kuNOh5eFvcmVT5ZYVQt9zk3rp3qLnf02FovEXxVRxjCcFRNppiJljNiOuk6fONnyX7fyGg7sXZ49BmCN5oy9VesHpKzdjTKwjrkCEQCFDehVmGax3lrOEbw63VscA3YSij
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