房地产基本常识.ppt

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1、1,房地产基本常识第一期,呼伦贝尔炎黄世纪投资置业有限公司 严泓全 友情提示：会议期间请关闭手机,2,培训目的、对象、内容及 基本概念,3,培训目的：使员工对房地产行业有一定 的了解 了解房地产相关的基础知识培训对象：公司一线员工,4,培训内容主要分为：,一、土地使用权获取及土地综合类知识二、房地产开发与规划设计三、工程建设及采购四、房地产推广销售,5,在培训前需要了解什么是房地产（基本概念）:,房地产：房产和地产的总称，也叫“不动 产”房 产：是房屋及其权利的总称地 产：是土地及其权利的总称,6,土地的分类,1、生地：指未形成建设用地条件的土地 2、熟地：指已具备一定的供水、排水、供电、通讯

2、、通气、道路等基础设施条件和 完成地上建筑物、构筑物动拆迁的形 成建设用地条件的土地，也就是我们 常说的（1）三通一平（2）五通一平（3）七通一平,7,市场分类：房地产一级市场：房地产一级市场又称土地市场，是指国家将 国有土地使用权出让给房地产发展商的运作 过程。房地产一级市场实行国家垄断。政府 通过对土地供应量的调节，起到调控房地产 市场的作用。房地产二级市场：房地产二级市场又称增量市场，是指新建商 品房的买卖市场。房地产二级市场的主体是 住宅发展商、建造商和购房居民。房地产三级市场：房地产三级市场又称存量房市场，一般指旧 房租赁和二手房买卖。房地产物业在经过第 一次买卖后的再次转让，属于房

3、地产三级市 场范畴。,8,房产分类：居住物业 商用物业,9,房产分类,居住住宅 平房、普通楼房住宅、高档住宅、别墅商业楼宇 写字楼、商铺（旅馆、餐饮、娱乐）工业和仓储用房其他：(教育、医疗、科研、交通、寺庙、监狱、宗教等)综合：两种或两种以上用途,10,土地使用权获取及土地综合类知识,11,一、土地使用权获取,目前，我国土地使用权的获取主要通过行政划拨和市场机制两条途径。对原先已通过行政划拨的土地，在更新改造、再开发过程中，开发商主要通过补地价的方式重新获取土地使用权。对于新开发的土地，开发商主要通过出让方式获得土地使用权。有关途径和方式简述如下。,12,(一)通过政府行政划拨获取土地使用权根

4、据现行的法规及政策条例，国家进行经济、文化、国防建设以及兴办社会公共事业，需要征用集体所有土地或者国有土地，可由政府行政划拨。因为行政划拨土地使用权是国家给予的一种特殊政策，所以，土地管理法对可以采取划拨的范围作了明确规定。同时限定了批准权限，严格保护基本农田，凡基本农田以外的耕地超过35公顷，其他土地超过70公顷，都必须报国务院批准；其余由省级人民政府批准。,13,建设征用土地时，应按规定支付土地补偿费和安置补助费。此外，征用城市郊区的菜地，须按规定交纳新菜地开发建设基金；在土地使用过程中，建设单位还须缴纳土地使用税、耕地占用税和其他有关费用。,14,(二)国有土地使用权的有偿使用国有土地使

5、用权有偿使用是指国家将一定时期内的土地使用权提供给单位和个人使用，而土地使用者按照土地有偿使用合同的规定，一次或分年度向国家缴纳土地有偿使用费的行为。土地有偿使用方式是今后供地的主要方式，今后除一些经批准可以采用划拨方式供地的，都应当采用有偿使用的方式。目前，国有土地使用权有偿使用的方式主要有三种：,15,1国有土地使用权出让。国有土地使用权出让是指国家将一定年限内的土地使用权让给土地使用者，由土地使用者一次性的向国家支付土地使用权出让金和其他费用的行为。按目前的规定：土地使用权出让的年限，由国家和土地使用权受让方通过国有土地使用权出让合同来约定，但国家对出让的最高年限有具体规定，即：,16,

6、住房用地70年工业用地50年科教、文体、卫生用地50 年商业、旅游、娱乐用地40年综合或其他用地50年,17,合同约定的年限不得超过国家规定的最高年限，超过最高年限则无效。在土地使用期限内，土地使用者应当按国家规定和合同约定的用途使用土地，也可以依法转让、出租和抵押土地。土地使用期届满，如果仍需继续使用可以依法重新申请，批准后重新签订土地使用合同，否则土地无偿收回。在土地使用期限内国家一般不得收回，如因公共目的确需要收回时，应当按使用的年限及土地使用者开发投资情况予以补偿。,18,土地使用者在土地使用期内需要改变土地用途的应当经原批准机关批准，并与土地行政主管部门重新签订土地使用权出让合同或土

7、地使用权出让的补充合同。否则，将不得改变合同约定的用途。目前，国有土地使用权出让的方式一般有招标、拍卖和协议出让三种形式：,19,(1)招标出让土地使用权。是指在规定的期限内，由符合规定的单位或个人(受让方)，以书面投标形式，竞投某块土地的使用权，再由土地使用权出让方评标决标、择优而取。招标的文件包括：招标通知书、投标指引(或招标须知)、投标书、中标证明通知书、土地使用权出让合同(含土地使用条件)等。这里还要说的是招标出让中能否中标不完全决定于地价，还应考虑对土地的综合利用规划方案等因素。,20,(2)拍卖出让土地使用权。是指在指定的时间、地点，利用公开场合由政府的代表者土地行政主管部门主持拍

8、卖指定地块的土地使用权(也可以委托拍卖行拍卖)，由拍卖主持人首先叫出底价，诸多的竞投者轮番报价，最后出最高价者取得土地使用权。拍卖方式充分引进竞争机制，政府也可以获得最高地价。但不是所有土地都可以采用拍卖方式的，只有一些竞争性很强的行业用地可以采用。拍卖前，要先对土地做好规划，确定土地的位置、面积、用途、使用年限、付款方式和使用条件等。,21,(3)协议出让土地使用权。是指出让方(国家)与受让方(土地使用者)通过协商方式有偿出让土地使用权。具体说，应先由用地者向政府提出用地申请，经批准后由出让方和受让方协商地价、出让年限、付款方式，付款期限以及土地使用条件，经双方协商达成一致后，签订土地使用权

9、出让合同。协议出让基本没有引入竞争机制，缺乏公开性和公平竞争。但对一些缺乏竞争的行业和大型设施用地还是必要的，仍然是土地使用权出让的方式之一。,22,2国有土地使用权租赁。国有土地使用权租赁是指国家将一定时期内的土地使用权让与土地使用者使用，而土地使用者按年度向国家缴纳租金的行为。目前这种方式正在试点之中，并取得了较好的效果，弥补了国有土地使用权出让中一些单位一次性支付出让金有困难，或不需要长时期的使用土地者，满足了中小投资者的需要，更具有灵活性。同时对现有划拨土地使用权逐步纳入有偿使用轨道也是一种很好的办法。目前有关法规的制定正在研究之中。,23,3国有土地使用权作价入股。国有土地使用权作价

10、人股是指将一定时期的国有土地使用权出让金作价，作为国家的投资计作国家的股份。实际上这种方式也可以作为国有土地使用权出让的一种特殊形式。这种方式在目前的国有企业改制改组中采用较多，既解决了国有土地资产的流失，又为国有困难企业的改制改组创造了条件。这主要是针对现有国有企业使用的划拨土地使用权需要改制时适用。对企业新增用地，特别是征用土地之后提供给用地单位使用的不能采用这种方式,24,(三)补地价方式鉴于我国土地使用权的行政划拨大量存在，中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定，对以行政划拨方式取得的土地使用权，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑

11、物，及其附着物所有权可以转让、出租、抵押。为了鼓励经行政划拨得到土地使用权的单位将土地使用权推向市场，国家在收取补缴的土地出让金时，都有不同程度的优惠。,25,二、土地综合类知识1、土地用途包括哪些种类？答：土地分为农用地、建设用地和未利用地。农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。,26,2、如何了解土地来源及性质？答：对已办理房地产登记的，可以从房地产证中了解；对未办理房地产登记手续的，可以

12、从土地使用权出让合同书中了解。,27,3、什么是集体土地？答：集体土地是指农村集体所有的土地。4、有哪些用地属于集体土地？答：根据中华人民共和国土地管理法第八条的规定：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。,28,5、对集体土地使用权有哪些规定？答：根据中华人民共和国土地管理法的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。6、什么是行政划拨用地？答：土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批

13、准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。,29,7、什么是土地使用权出让？答：土地使用权出让，是指地方市人民政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用权出让金的行为。8、土地使用权出让合同规定的用途或条件是否可以 变更？答：一般情况下，土地使用者应按土地使用权出让合同规定的用途、期限和条件开发、利用土地对确需改变出让合同规定的土地用途或条件的，应征得土地管理部门的同意。土地管理部门应与土地使用者以书面形式变更出让合同，重新调整土地使用权出让金标准，并按有关规定办

14、理变更登记。,30,9、土地使用权的出让方式有哪些？答：土地使用权出让包括招标、拍卖、协议三 种方式。10、什么是拍卖出让土地使用权？答：拍卖出让土地使用权，是指在指定的时间、公开场合，在土地管理部门授权的拍卖主持人的主持下，竞投者按规定的方式应价，由出价最高者获得土地使用权的行为。11、什么是招标出让土地使用权？答：招标出让土地使用权，是指由土地管理部门公开招标或邀请符合条件的投标人投标，经评标后确定的中标人取得土地使用权的行为。,31,12、什么是协议出让土地使用权 答：协议出让土地使用权是指由土地管理部门代表市政府与土地使用者以土地的公告市场价格为基准，经过协商确定土地价格，并将土地使用

15、权让与土地使用者的行为。13、有哪些土地交易应在土地房产交易中心通过招标、拍卖、挂牌交易方式公开进行？,32,（一）经营性项目用地（包括市政府收回闲置的 行政划拨用地和历史用地等）的土地使用权出让（二）以协议地价方式取得土地使用权，申请改变用地 性质、功能，转让土地使用权的，依法收回土地 使用权，通过招标、拍卖方式重新出让；（三）依出让方式取得土地使用权，已签订出让合同，交清市场地价后进行的土地使用权转让；,33,（四）减免地价或交纳协议地价的土地使用权转让；（五）合作建房，但农村征地返还用地除外；（六）已建建筑物的出让用地、行政划拨用地和 历史用地，若存在多个产权主体，按照城 市规划由政府组

16、织或经政府批准组织改造的，选 择改造单位的；（七）已建建筑物的出让用地、行政划拨用地和历史用 地，且产权属同一主体的，在符合现行规划前提 下，土地使用者选择转让他人改造或与他人合作 改造的；,34,（八）为实现抵押权进行的土地使用权及地上建筑 物、构造物、附着物转让；（九）人民法院、执法机关裁定、决定处分的土地 使用权及地上建筑物、构造物、附着物转让（十）法律、法规允许的集体所有的建设用地使用 权交易。其他机构包括中介机构不得进行上 述交易。,35,14、在哪些情形下，土地使用权终止？答：有下列情形之一的，土地使用权终止：（一）出让合同规定的年期届满；（二）土地灭失；（三）土地使用者死亡而无合

17、法承继人；（四）人民法院或土地管理部门依法作出的没收 土地使用权的判决、裁定或决定生效；（五）用地单位迁移或者被依法注销的；（六）市政府根据社会公共利益的需要，提前收回土地使 用权的；（七）法律、法规规定的其他情形。,36,15、在哪些情形下的土地交易不予办理产权 手续？答：凡有下列情形之一的，不予办理产权手续：（一）违反本规定，须公开交易的土地使用权不 实行公开交易的；（二）须公开交易的土地使用权不按本规定的规 范要求和方式进行公开交易的；（三）投标人或竞买人互相串通压价的；（四）法律、法规规定属于交易无效的其他情形 属于前款第（一）、（二）项情形的，由 监察部门依法对有关单位负责人和责任人

18、 给予行政处分。构成犯罪的，由司法机关 依法追究刑事责任。,37,16、如何了解地价是否交清？答:对已办理房地产登记手续，并领取房地产 证的，说明地价已经交清；对未办理房地产登记手续的，可以要求发展商出示由主管部门出具的地价款交清证明；对分期付款的，可以从土地使用权出让合同书中了解地价的分期付款额度。,38,17、未交清地价的房地产是如何处理的？答：土地使用者未按出让合同规定的期限付清土地使用权出让金的，从滞纳之日起每日加收土地使用权出让金应缴纳部分万分之五的滞纳金。滞纳六十日后仍未付清的，土地管理部门可以解除出让合同，收回土地使用权。土地使用权只支付定金或保证金的，不予退还。土地使用者已将定

19、金或者保证金抵充土地使用权出让金的，不予退还。土地管理部门扣除土地开发与市政配套设施金总额20%的违约金，余额予以退还，已兴建的建筑物、附着物无偿收归政府所有。,39,18、在什么情形下，主管部门可以无偿收回土地使用权？答：有下列情形之一的，主管部门或派出机构可以无偿收回该宗土地及其地上的建筑物、附着物（一）出让合同规定的年期届满的；（二）土地使用者死亡而无合法承继人的；（三）人民法院或主管部门依法作出的已经发生 法律效力的没收土地的判决、裁定或决定（四）法律、法规规定的其他情形。,40,19、土地使用费缴纳人是如何确定的？答：使用土地的单位和个人是土地使用费的缴纳人。但：（一）以土地投资入股

20、与他方兴办合资、合作或联营企业的，合资、合作或联营企业为缴费人，但经批准的联营合同另有约定的按合同办理；土地权属没有转移的，提供土地的一方为缴费人；土地使用权转让的，受让方为缴费人；（二）租赁房屋的，房屋所有人为缴费人；（三）经营土地开发的，在土地使用权转让前，经营开发单位为缴费人，土地使用权转让的，受让方为缴费人；（四）农村工商用地和宅基地，以工商企业、宅基地使用人为缴费人；（五）共有的土地，以房地产证登记的权利人为缴费人,41,20、有哪些情况暂免缴纳土地使用费？答：下列用地暂免缴纳土地使用费：（一）国家机关、人民团体、部队以及个人使用的非营利性 用地；（二）由国家财政部门拨付事业费的事业

21、单位的非营利性用 地；（三）公园、名胜古迹、宗教寺庙的非营利性用地；（四）市政公共设施以及林场、铁路路基、公路路基、电力 走廊用地；（五）农村直接用于农、林、牧、渔业的生产用地；（六）按国家法律、法规和规章规定免缴土地使用费的其他 用地。,42,21、有哪些用地免缴或减收土地使用费？答：下列用地免缴或减收土地使用费：（一）新开工的基建工程，自土地使用合同书生 效之日起至土地使用合同书规定的竣工日 期止，减半计征土地使用费。由于特殊原因不 能按期竣工的，经主管部门批准可以适当延长 优惠期，但延长的时间最多不能超过一年；（二）华侨、港、澳、台同胞捐资兴办的企业用地或项目用 地，免缴土地使用费三年，

22、三年后减半缴纳土地使用 费两年；,43,（三）企业用自筹资金填海增辟的土地，从土 地使用合同书生效之日起，免缴土地使 用费五至十年；（四）因不可抗力或其他特殊情况，确实无法缴 纳土地使用费的，经批准可以缓缴或减免 土地使用费；（五）按国家法律、法规和规章规定可以减收土 地使用费的其他用地。,44,22、如何办理土地使用费缴纳手续？答：土地权属变更的，新的土地使用人应在办理产权登记或变更登记之日起三十日内向市国土局提出土地使用费登记或变更登记申请；改变土地使用用途的，应自批准之日起三十日内向市国土局提出土地使用费变更登记申请。,45,此期培训结束,谢谢大家,46,房地产基本常识第二期,呼伦贝尔炎

23、黄世纪投资置业有限公司 严泓全 友情提示：会议期间请关闭手机,47,房地产开发与规划设计,48,城市规划的含义 关于城市规划的含义，各国由于其社会、经济体制和经济发展水平的不同，对其解释有所差异和侧重，但基本内容是大致相同的。在我国，一般把城市规划定义为：是为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标，确定城市性质、规模和发展方向，合理利用城市土地、协调城市空间布局和各项建设而进行的综合部署和具体安排。,49,城市规划的工作阶段和内容 1989年我国颁布的城市规划法中将城市规划规定为总体规划和详细规划两个阶段。但在实际工作中，为了便于工作的开展，在编制总体规划前，一般由城市人民政府组织制定城市规

24、划纲要，对总体规划需要确定的主要目标、方向和内容提出原则性意见，作为编制总体规划的依据。根据城市的实际情况和工作需要，一些大、中城市在总体规划基础上增加了分区规划编制阶段，其目的是进一步控制和确定不同地段的土地的用途、范围和容量，协调各项基础设施和公共设施的建设。详细规划根据不同的需要、任务、目标和深度要求，可分为控制性详细规划和修建 性详细规划两种类型。,50,城市规划的审批 城市规划是城市建设和管理的基本依 据，城市规划的审批实行严格的分级审批 制度，具体为：1城市规划纲要须经城市人民政府审核同意。,51,2.城市总体规划的审批：中央直辖市的总体规划 由直辖市人民政府报国务院审批；省和自治

25、区首府及100万人口以上的大城市的总体规划，由所在省、自治区人民政府审查同意后，报国务院审批；其他城市的总体规划，报省、自治区、直辖市人民政府审批；市管辖的县城、建制镇的总体规划，报市人民政府审批；其他建制镇的总体规划，报县人民政府审批。城市人民政府和县人民政府在向上级人民政府报请审批城市总体规划前，须经同级人民代表大会或其常务委员会审查同意。,52,3城市分区规划经当地城市规划主管部门 审核后，报城市人民政府审批。4城市详细规划由城市人民政府审批。已 编制并批准分区规划的城市的详细规划，除重要的详细规划由城市人民政府审 批外，可由城市人民政府授权城市规划 主管部门审批。,53,城市规划与房地

26、产开发的关系 城市规划与房地产开发是宏观与微观、整体与局部、长期与短期的关系，是后者应服从前者、前者应兼顾后者的相辅相成的关系。城市规划对房地产开发的影响及约束主要体现在以下两方面：,54,1.城市规划对房地产开发经济效益的影响。为了使一个城市的经济、社会、环境效益统一和谐，城市规划往往通过一些控制指标实现这一目标。其中与房地产开发关系最密切和影响较大的是对城市土地开发强度的控制。反映城市土地开发强度的指标通常有三个，即建筑密度、建筑高度和建筑容积率。容积率综合了前两者的内容，直接反映一块土地上的建筑容量，因此受到城市规划师和房地产开发商的广泛重视。,55,2.房地产开发必须符合城市规划。我国

27、城市规划法规定，城市规划区内的土地使用和各项建设必须符合城市规划，服从规划管理。为此，城市规划管理部门通过建设用地规划许可证等措施，对包括房地产开发在内的各项建设进行有序有效的管理。具体办法如下：(1)关于项目选址意见书。由城市管理部门建议的关于项目选址意见书是房地产开发申报立项时必须具备的文件之一。建设单位在进行项目可行性研究时，要接受城市规划行政主管部门关于项目选址的规划指导，审批任务设计书时应当尊重 选址意见书。,56,(2)建设用地规划许可证，是城市规划主管部门根据开发单位或有关机构的用地申请以及规划和建设项目的用地需要，确定用地位置、面积、界限的法定凭证。房地产开发单位凭借建设用地规

28、划许可证，才能到土地管理部门申请开发建设用地，办理土地征用划拨或出让手续。(3)建设工程规划许可证，这是核准工程设计、施工图纸是否符合城市规划并准予施工的法定凭证。只有在取得建设工程规划许可证、土地使用权 证和其他有关文件后，房地产项目才能破土动工。,57,(4)临时建设用地规划许可证和临时规划许可证，这和永久性开发建设用地的申请、审批程序类似，是对于因施工材料堆放、运输、架设地上线路，铺设地下管线、进行地下工程建设和地质勘探等需要临时占用土地所核发的法定凭证，这类用地必须在规定期限内予以收回。,58,居住区规划1居住区规划的任务。居住区规划是城市详细规划的主要内容之一。其任务就是为城市居民经

29、济合理地创造一个满足日常物质和文化生活需要的方便、卫生、安宁和优美的生活环境。在居住区内，除了布置住宅外，还须布置居民日常生活所需的各类公共服务设施、绿地和活动场地、道路广场、市政工程设施等。居住区内也可以考虑设置少数无污染、无干扰性的工业。,59,2居住区规划的基本内容。居住区规划的内容主要有以下 几项：（1）选择并确定规划用地位置和范围；（2）确定规划，即确定人口数量和用地面积大；（3）拟定住宅类型、层数比例、数量、平面布置方式；（4）拟定公共服务设施(包括允许设置的生产性建筑)的内容、规模、数量(包括用房和用地)、分布和布置方式；（5）拟定道路的宽度、坡度、横断面形式及布置形式；（6）拟

30、定公共绿地、体育、休息等室外场地的数量、分布和布置方式；（7）拟定有关的工程规划设计方案；（8）拟定有关技术经济指标和造价估算。,60,居住区的组成内容：（1）居住区的工程类型组成。根据工程类型基本上可分为以下两类：建筑工程：主要是居住建筑，其次是公共建筑、生产性建筑、市政公用设施用房以及小品建筑等 室外工程：包括地上，地下两部分。其内容有：道路工程(各种道路、通道和小路)，绿化工程(各类绿地和绿化种植)，工程管线(给水、排水、供电、煤气、供暖等管线和设施)，以及挡土墙护坡、踏步等构筑物。,61,（2）居住区的用地组成。居住区的用地根据不同的功能要求，一般由以下四类组成：居住建筑用地，指居住建

31、筑基底占有的用地及其前后左右附近留出的一些必要的空地，其中包括通向居住建筑人口的小路、宅旁绿地和杂务院等；公共建筑和公用设施用地，指居住区各类公共建筑和公用设施建筑物基底占有的用地及其周围的专用地，包括专用地中的通道、场地和绿地等；,62,道路及广场用地，指居住区范围内的不属于以上两项的道路、广场、停车场、回车场等的用地；绿地及体育场，指居住区公园、小游园、运动场、林阴道、小块绿地、成年人休息和儿童活动场地、防护绿地等。以上四类用地中，居住建筑用地所占的比重最大，一般约占居住区总用地的50左右。,63,居住区规划设计（1）居住区规划设计的基本要求。居住区规划设计是一项 综合性较强的工作。它涉及

32、的面比较广，一般应满足以下几方面的要求：使用要求。为居民创造一个生活方便的居住环境，这是居住区规划设计最基本的要求。居民的使用要求是多方面的，例如为适应住户家庭不同的人口组成和气候特点，选择合适的住宅类型；为了满足居民生活的多种需要，必须合理确定公共服务设施的项目、规模及其分布，合理地组织居民室外活动场地、绿地和居住区的内外交通等。,64,卫生要求。要求居住区有良好的日照、通风等条件，以及防止噪声的干扰、大气和水的污染等，为居民创造一个卫生、安静的居住环境。安全要求。居住区规划除保证居民在正常情况下生活能有条不紊地进行外，同时也要能够适应那些可能引起灾害发生的特殊和非常情况，如火灾、地震等。因

33、此，必须对各种可能产生的灾害进行分析，并按照有关规定，对建筑的防火、防震构造、安全间距、安全疏散通道与场地、人防的地下构筑物等作必要的安排，使居住区规划能有利于防止灾害的发生或减少其危害程度，为居民创造一个安全的居住环境。,65,经济要求。居住区的规划与建设应与国民经济发展的水平、居民的生活水平相适应，也就是说在确定居住建筑的标准、公共建筑的规模等均需考虑当时当地的建设投资及居民的经济状况，降低居住区建设的造价，并节约城市用地。同时，运用各种规划布局手法，为居住区修建的经济性创造条件。施工要求。居住区的规划设计应有利于施工的组织与经营。特别是当成片居住区进行机械化施工时，更应注意各建设项目的布

34、置适应施工要求和建设程序。,66,美观要求。居住区是城市中建设量最多的项目，因此它的规划与建设对城市的面貌有着很大的影响。有一些原有城市，旧居住区的改建已成为改变城市面貌的一个重要方面。一个明朗、大方、整洁、优美的居住环境的形成，不仅取决于住宅和公共建筑的设计，更重要的取决于建筑群体的组合，建筑群体与环境的结合。,67,居住区规划的技术经济指标。居住区规划的技术经济指标一般包括下面几项内容：（1）平均层数。是指各种住宅层数的平均值，一般按各种层数建筑面积与占地面积之比进行计算。例如，已知各种层数建筑面积：,68,三层建筑面积为:8594.7 四层建筑面积为:133813 五层建筑面积为:120

35、3.5 总建筑面积为:143611.2,69,各种层数占地面积：三层=8594.73=2864.9 四层=1338134=33603 五层=1203.55=240.7 总占地面积为36608.9 平均层数=总建筑面积总占地面积=143611.336608.9=3.95(层),70,（2）居住建筑密度：居住建筑密度=居住建筑基底面积居住建筑用地面积X100。居住建筑密度主要取决于房屋布置对气 候、防火、防震、地形条件和院落使用等要求，因此居住建筑密度与房屋间距、建筑层数、层高、房屋排列方式等有关。在同样条件下，一般住宅层数愈高，居住建筑密度愈低。,71,（3）居住面积密度。居住面积密度=居住面积

36、居住建筑用地面积(平方米公顷)。居住面积密度是最能表示住宅群用地是否经济的主要指标，它也与住宅层数、平面系数、层高、房屋间距、房屋排列方式等有关，因此为了全面地反映住宅布置、平面设计和用地之间的关系，一般将居住建筑密度和居住面积密度两个指标同时使用，相互校核。,72,（4）居住建筑面积密度。居住建筑面积密度=居住建筑面积居住建筑用地（平方米公顷）。为了便于统计和控制住宅的建设量，在实际工作中常用居住建筑面积密度来表示。（5）建筑容积率。建筑容积率：居住建筑总面积（平方米）居住建筑用地面积（平方米）。建筑容积率与建筑面积密度含义类同，区别 在于容积率是无量纲的指数。,73,（6）人口净密度。人口

37、净密度：居住人数居住建筑用地面积（人公顷）人口净密度不仅反映了住宅分布的密集程度，还反映了平均居住水平，因此规划中通常作为概算用地的综合指标。（7）居住建筑用地指标。居住建筑用地指标决定于四个因素：居住面积定额（平方米人）；居住面积密度（平方米公顷）；居住建筑密度（）；平均层数。,74,平均每人居住建筑用地：平均每人居住面积定额层数X居住建筑密度X平面系数（平方米人）或=每人居住面积定额X居住建筑用地面积总居住面积（平方米人）。（8）套内使用面积系数 当房屋按套（单元）计算面积时，使用面积系数为套内使用面积与套内建筑面积加按规定应分摊的公用面积的比率（%）。（9）建筑覆盖率（建筑密度）建设用地

38、范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率（%）。（10）建筑容积率 在建设用地范围内所有建筑物地面以上各层建筑面积之和与建设用地面积的比率（%）。,75,（11）绿地率 在建设用地范围内各类绿地面积之和与建设用地面积的比率（%）。绿地面积的计算不包括屋顶、天台和垂直绿化。（12）绿化覆盖率 在建设用地范围内全部绿化种植物水平投影面积之和与建设用地面积的比率（%）。,76,(六)开发商在规划设计阶段的职责 一个项目的规划设计，往往需要委托某设计单位完成，但这并不等于开发商不介入这一活动，相反，开发商必须组织并参与整个规划设计的研究和论证，以便规划设计更加合理、更加切合当时当地的实际情况。

39、开发商主要完成下列协调、管理的工作。,77,1会同城市规划部门，经过反复勘察、研究论证 选定项目开发地点，确定用地范围和建设规模2委托规划设计，进行多方案比较，确定规划方 案。3参照国家或地方政府规定的定额指标，参与研 究确定项目规划设计的投资概算以及各项技术 经济指标。,78,4积极为施工单位创造开工条件，规划设计方案 一旦确定，就要制定分期出图计划，尽快提出 规划总平面图、道路规划图、竖向规划图、管 网综合图、土石方工程图等。并抓紧组织设计 单位进行建筑工程的单项设计，尽快完成项目 的施工图纸。5熟悉和审查图纸。6组织现场规划设计小组，由开发商牵头，组织 规划设计、建工、市政、公用建设等部

40、门参加，定期开会研究在建设过程中出现的问题，使 施工得以顺利进行。,79,此期培训结束,谢谢大家,80,房地产基本常识第三期,呼伦贝尔炎黄世纪投资置业有限公司 严泓全 友情提示：会议期间请关闭手机,81,工程建设阶段,82,一、房地产开发项目工程建设与管理的 内涵与程序,1房地产开发项目工程建设的内涵:房地产开发项目工程建设，是将房地产开发项目所涉及的劳动力、资金、材料、设备、基础设施以及专业人员的技术和经验等多种资源聚集到某个特定的时空点上来进行一项复杂的施工生产活动。房地产开发项目的建设过程主要分为四个阶段：开发项目建设准备阶段、招标投标阶段、施工阶段和竣工验收阶段。,83,2房地产开发项

41、目工程建设的基本程序:房地产开发项目工程建设，对开发商来说，其主要职责是项目的组织与管理，具体任务是通过招、投标优选施工单位，并组织其施工，同时进行监督和管理，使房地产开发项目在规定的时间和投资预算范围内，保质保量完成项目的建筑安装工程和配套建设，并顺利交付使用。按照开发项目建设的时间和顺序，房地产开发项目工程建设的基本程序可分为四步，即开发项目工程建设准备、通过招投标优选施工队伍、进行开发项目施工建设和开发项目的竣工验收交付使用。,84,(1)房地产开发项目工程建设准备 开发商在项目开工建设之前，首先需办理项目报建和施工所需各种证件批件手续；完成施工现场勘察与施工图设计，筹措并落实建设资金，

42、准备施工现场，进行施工场地的“三通一平”。同时，到主管部门审批，协调变电、煤气、消防、电讯等基础设施配套工作；以及其他各项准备工作。,85,(2)进行招投标，优选施工队伍 房地产开发项目通常由项目主体和市政及公用配套设施等若干个分项工程组成。开发商一般通过招标投标，从中优选一个总承包商或若干个不同性质的承包商共同施工，以保证质量，缩短工期，降低造价。招投标是开工建设前的主要工作之一。施工队伍的选定是以签订施工合同为标志。,86,(3)开发项目施工建设 当开发商与通过评标确定的中标者双方签订了建设工程施工合同，开发商到项目所在地的县级以上人民政府行政主管部门办理开工手续，并取得该部门发放的施工许

43、可证以后，即标志着开发项目开工准备工作的最后完成，接下来就是由工程承包商负责项目的施工建设。在项目施工建设过程中，开发商为了保证工程质量、工程进度和资金的合理使用，还要指派本公司成员或委托监理单位，严格按照设计和合同要求，对施工建设过程进行总体的组织协调和监督控制，以保证开发项目的总体目标得以顺利实现。,87,(4)开发项目的竣工验收 开发项目竣工验收，是工程项目竣工后和交付使用前的检查验收，是开发项目建设的最后环节，也是全面考核工程建设和全面检验设计施工质量的最终环节，意义十分重大。为了防患于未然，确保工程质量，必须实行工程的分部、分项验收。尤其对于隐蔽工程，必须及时强化质量监督、验收，以杜

44、绝隐患。,88,除了对主体工程检查验收外，还应注意对附属工程及室外工程的检查验收。凡未经验收或验收不合格的开发项目，不得交付使用。此外，项目正式交付使用以后，不论是已出售或出租部分，还是尚未出售、出租部分，都应尽可能在工程承包商责任期内及时发现工程质量上的缺陷，以便让工程承包商承担检修责任。,89,3房地产开发项目管理 房地产开发项目管理，就是以高效率地实现项目目标为最终目的，以项目经理负责制为基础，运用系统工程的观点、理论和方法，对开发项目工程建设的全过程按其内在运行规律进行有效的计划、组织、协调、监督和控制的管理系统。,90,具体讲，房地产项目开发建设要实现的目标主要包括：成果性目标和约束

45、性目标。成果性目标指投资回报率、销售利税率、自有资金利润率等投资效益指标，以及项目的内外部功能要求；约束性目标指建设工期、投资限额、质量标准等；除此之外，房地产开发项目还受城市规划、土地利用规划等条件制约。房地产开发涉及投资方、监理方、勘察、规划、设计、施工、建材、设备、市政、交通、供电、电讯、银行、文教、卫生、消防、商业、服务、环境等几十个部门，近百个单位，以及最终用户消费者的相互制约和相互影响，因此，房地产项目开发建设是一项复杂的系统工程，必须要有一整套完整、规范和科学的管理保证体系，来统筹和协调开发项目的全过程和 确保总体目标的实现。,91,二、房地产开发项目招标与投标,1招标投标的概念

46、 房地产开发项目招标是开发企业择优选择施工单位，投标是施工建设单位争取获得工程项目的施工任务。开发企业将拟建的房地产开发项目，由企业本身或委托设计单位或咨询公司完成规划设计，估算出建成这项工程项目所需要的资金，然后吸引若干家符合投标资格的建筑安装企业(承包单位)来投标。这些建筑安装企业对工程进行标价计算，提出报价(标价)、工期以及保证质量的措施，由房地产开发企业从中择优选取。简言之，招标就是开发企业利用标价的经济手段优选施工建设单位；施工单位则用投标的经济手段去承接房地产开发项目的工程建设任务。,92,2房地产开发项目的工程建设招标投标 房地产开发建设工程的招标投标包括两方面内容：一是由金融机

47、构、企业集团或非经营性项目的主管部门作为拟建项目的发包者，或者以建设单位作为发标者，通过招标方式选择工程或项目承包者：二是由建设单位、企业集团、工程承包公司、施工单位等以投标者的身份，按规定的投标程序和投标方式，承包工程或设计任务。招标投标是商品经济的产物，是开发商以及施工单位之间通过公平竞争的方式促使房地产开发的顺利完成。,93,3招标的方式 目前房地产开发项目工程建设招标的方式主要有三种：(1)公开招标。招标单位通过报刊、电视、广播等途径公开发表招标广告，吸引具备相应条件并愿意参加的投标单位参与竞争。公开招标固然体现了全面、公开、平等的竞争原则，但是工作繁杂、开支费用大，应该视工作性质有选

48、择地采用。,94,(2)邀请招标 这是一种非公开方式的招标，由开发商向有承包能力的单位发出招标通知书或邀请函进行招标。一般可选择310家单位参加招标。由于这种方式有针对性，招投标双方往往相互了解、彼此信任，比公开招标大大节省人力、物力、财力，所以目前被广泛采用。,95,(3)协议招标：简称议标 适用于少数保密性很强的建设工程，或者条件艰险、施工难度大、时间紧迫的工程，由开发商直接邀请施工单位进行协商，确定工程的造价和工期。这种招标比邀请招标的适用范围小，但参与议标的单位也不得少于两家。,96,三、房地产开发项目的工程管理,房地产开发项目的工程管理，是指从项目开工准备到竣工验收的全过程所进行的管

49、理。由于房地产开发项目建筑施工与安装任务通常是委托承包给建筑施工单位来完成的，所以开发项目的工程管理，主要是以合同管理为手段，运用计划、组织、协调、控制、检查、验收等方法，对开发项目施工建设中的技术活动和经济活动，按照国家标准、规范和合同规定的目标，进行严格监督、控制和管理，以确保开发项目总体目标的最终实现。,97,1工程施工管理 对于房地产开发企业来说，开发项目的建筑施工和建筑工程安装是生产阶段最主要的任务，它不仅决定开发企业能否为社会提供优质的房地产产品，而且从经济角度分析，施工阶段的投入和开支远高于准备阶段。因此，有效的施工管理也是合理节约开支、提高房地产开发项目投资效益的关键环节。房地

50、产开发商在工程施工管理中的主要任务为：,98,(1)项目组织与协调工作 一方面，选择施工、供应等参建单位，明确各自在业务往来中应遵守的原则；另一方面，落实项目施工阶段的各项准备和组织工作，包括落实设计意图、选定施工方案、审定材料与设备供应品种及供应方式。(2)费用控制 主要包括编制费用计划，审核费用支出，研究节支途径。,99,(3)进度控制 主要进行进度分析，适时地调整计划，协调各参建单位进度。(4)质量控制 提出质量标准，进行质量监督；处理质量问题，组织工程验收。(5)合同管理 对施工前签订的施工合同进行管理，并处理工程量增减、合同纠纷、索赔等事宜。,100,2工程施工控制(1)工程进度控制