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1、,Loading,深圳市众厦地产顾问有限公司,2023/2/1,惠州项目前期定位报告,2023/2/1,版权声明：本报告未经公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,谨呈:深圳市；麟恒投资股份有限公司,市场解析,惠城区市场扫描鹅岭南市场解析,项目分析,宏观环境,区域属性解析地块属性分析,政策解读市场研判,客户定位,开发建议,客户定位客户解析,开发方向思考,产品定位,商住比例建议产品开发建议,思维导图,CONTENT,产品方向产品定位,思维导图,CONTENT,新政出台背景,第一季度经济数据显示：一季度全国70个大中城市房价涨幅为11.7%,“两会
2、“专题：温家宝总理表示：有信心在任期内把房价控制在合理价位,调控新政出台,政策解读,“两会”后，以“控制房价过快上涨”目标为指导，政府相继出台楼市调控措施。,近期国务院重磅出击，直指投资、投机者以遏制房价过快上涨。,1、过快上涨地区可停止三套房贷2、停止异地购房贷款,调控新政,1、首次购买90平米以上住房首付不低于30%2、二套房贷首付不低于50%，利率1.1倍,加快保障房建设 遏制房价过快上涨,购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名,深圳建行暂停首套住房贷款,二套房的认定以认购套数为单位进行界定,保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，大户物业土
3、地供应不超过总供应量的30%。,重庆、上海等地试行房地产消费税,国有商业银行表态：百分百执行二套房贷首付及利率水平,非自营性房产试行征收保有环节消费税（针对大户型）,高房价投资、投机,政策解读,1、根据情况暂停发放三套及以上房贷；2、对不能提供1年以上纳税证明或社保缴纳证明的非本市居民暂停发放购房贷款；3、对境外机构和个人购房，严格按相关规定执行；4、增加保障房及人才安居房建设；,1、加强保障房建设（每年25万平方/5000套）保证中低收入家庭的住房2、统一建设针对外来务工人员的租房；3、增加经济适用房的建设；,1、暂停三套及以上房贷；2、限购令同一家庭在本市限购一套3、政策性住房用地占总量的
4、50%以上；4、开发商须在取得预售许可证后三日内一次性公开所有房源，加大惜盘、捂盘的曝光力度；,1、实行买卖合同网上签约制，使房产统计数据更加真实，增加开发商捂盘难度；2、确保10%的土地出让金向保障性住房建设项目倾斜；3、加紧制定保障房建设；,各级地方政府积极响应政府控制房价过快上涨的号召，针对本地市场详情制定细则。,1、加强保障房建设，通过保障性住房解决夹心层”的住房问题；2、从结构、体系、供应量增加等方面对过热楼市进行宏观调控；3、新政调控新则欲严格限制“偷面积”,青岛出台新“国十四条”其中暂停发放三套及以上贷款对楼市影响较大；杭州试行“一房一价措施”,“打击投资投机性购房”、“加强保障
5、性住房”是地方政府调控的核心内容，“楼市要堵，亦要疏”,政策解读,小结：1、基于一季度70个大中城市房地产价格过快上涨，国务院出台相应政策以控制房价过快上涨；2、中央政府通过差别化的信贷政策、房地产税费等政策打击投资、投机性购房；3、地方政府积极响应中央政府控制房价过快上涨的号召，根据各地实际情况出台相应政策，包括加大保障房供给力度、限制投资、投机性购房等以引导楼市理性回归；4、政府最终目的使房地产市场健康发展；,政策解读,由于紧靠深圳的地缘优势，惠州房地产市场近几年迅速发展。,1、惠州03-08年供应量逐年上升，受08年金融危机的影响，大量在建、拟建工程停工造成09年供应量萎缩；2、除08年
6、受金融危机影响成交量同比下降外，市场成交量逐年上升；3、由于大批投资客的涌进，09年惠州市场首次出现供不应求局面；,市场研判,惠州03年以来供求走势图,惠州03年以来成交价格走势,1、从03年1836元/平米的均价飙升到09年4301元/平方米的均价，惠州房地产市场以超20%/年的比例上涨；2、即使受08年金融危机的影响，惠州房价依然保持高位运营；,2010年一季度，惠州房地产市场价格呈稳步增长趋势，“新政”后房价出现小幅下降。,市场研判,政策内容,房价反应,1月10日国十一条出台；1月12日，上调存款准备金率1%,2月12日上调存款准备金率1%；,4月15日国务院对二套房贷做出规定，首付比例
7、不低于50%，利率不低于1.1倍；之后组合措施直击投资、投机性购房；,连续的货币紧缩政策及土地政策等使得成交量急剧下跌，成交均价小幅下降,成交量,成交均价,价格部分理性回归促使成交量出现反弹，价格延续下跌趋势,由于政策的激烈性和延续性，使得投资客聚集的惠州房地产市场出现量价齐跌的情况，成交均价跌破5000元/平；,3月10日，国土局要求严查土地监管；18日要求78家非房地产开发主业国企退出房地产,每一次宏观政策的调控都会给惠州房地产市场带来相应的变化，投资客聚集的惠州房地产很大程度上受政策的影响！,现阶段的研判：受中央频频调控政策的影响，惠州楼市进入一段调整期，但此次调控属于技术层面，市场整体
8、走势在一段时间调整后，又将缓慢回升，继续向平稳方向发展。,房地产周期模型：,预计房价走势,拐点,市场最低谷（拐点）,时间轴,市场缓冲期,市场调整期,众厦观点1/惠州房地产市场受政策影响，成交量和成交均价均有小幅下降，惠州市场进入小幅调整期；2/未来惠州房价受多方面因素影响：政策、供应量及规划情况等。3/经过新一轮的楼市调整，房价整体会回归理性，平稳健康发展。,政策的调控会给惠州市场带来一定程度的观望氛围，最终市场会平稳发展。,市场研判,市场解析,惠城区市场扫描鹅岭南市场解析,思维导图,CONTENT,惠城区历史：销售面积逐年增长，销售均价稳步上升。,销售面积：惠城区自02年以来，成交面积直线上
9、升，除08年受金融危机影响成交量下降外，均以超30%的增长率增长。销售均价：销售均价自04年以来稳步上升，09年惠城区商品房全年销售均价为4823元/平米。,惠城区市场分析,09年惠城区房市场情况：销售金额为130.3亿元，销售面积为270.13万平方米，累计成交套数为24210套，均成交面积为112平米。,供应：惠城区2010年供应量较大，主力户型集中在畅销型两房和三房，面积区间在60-120,09年整体成交量中，60平方米以下小户型及60-90两房和小三房增长较快；,07-09年，惠州房地产供应中60平方米以下户型供应增长较快；09年总供应量中，60-120平方米的两房和三房供应量占整体供
10、应量的42%，供应集中；,惠城区市场分析,惠城区现状：供应量大幅攀升，成交活跃。,供应：整体供应量较大，4月份新增供应量为4556套，环比增长262%；需求：成交活跃，近期受房地产“新政”调控的影响，60平米以下小户型成交低迷，自住型60-90平米两房和三房成交量较大；,惠城区4月份供应套数4556套，环比增加277%，供应面积42.13万，环比增加262%。,惠城区4月份成交套数2377套，环比增加7.7%，供应面积28.28万，环比增加9%，成交价格5283元/，环比上涨1.5%。,惠城区1月至4月供应及成交情况,惠城区市场分析,供应：2010年4月份入市项目中，60平方米以下一房供应量集
11、中，占整体供应量的43%。,在4月份新入市的项目中，60平米以下的一房供应比例最大，且增长较快，其次90-140平米三房供应比例较大。,惠城区市场分析,需求：受新政调控的影响，惠城区小户型成交量下降，4月份以自住型两房和三房成交量最大。,4月份受“新政”影响，60平方米以下小户型成交量环比锐减43%；自住型两房和三房成交量环比上升30%，面积区间在60-120平米。,惠城区市场分析,惠城区分片区楼市扫描,下角片区：综合居住商业区代表楼盘：江南丽苑、悦湖居、丽湖华庭等开发规模：大盘开发建筑类型：多层为主龙丰片区：交通便捷，酒店娱乐业集中代表楼盘：山水世家、雍翠园、桃源居、南山公馆开发规模：品质规
12、模社区建筑类型：多层、小高层为主下埔片区：商业集中代表楼盘：阳光名邸、瑞祥大厦、城市1号公寓等开发规模：体量较小，以公寓为主建筑类型：高层建筑河南岸片区：价格走高，品质一般代表楼盘：东江学府、雍逸园、金山龙庭等开发规模：中大盘 建筑类型：别墅、多层、小高层,惠城区市场分析,江北片区：高端、财富代表楼盘：金裕碧水湾、合生帝景湾、丽日百合家园、佳兆业中心等开发规模：品质大盘开发建筑形态：高层、小高层、多层东平片区：生态、生活代表楼盘：东湖花园、长湖苑、蓝波湾、荷兰水乡等开发规模：中大盘 建筑类型：别墅、小高层、高层麦地片区：未来商业居住核心代表楼盘：东华苑，东江明珠，麦兴新苑，雍逸园，风尚国际，金
13、耀园，愉园花园，玉兰花园，丽园新村，南翠花园等开发规模：中小盘 建筑类型：小高层、高层,惠城区分片区楼市扫描,惠城区市场分析,中高品质大户型，强调交通便利和配套！,下角片区：传统的老城区，规划为综合居住商业区域，片区楼盘客户以改善型自住客户为主。,惠城区市场分析,龙丰鹅岭南片区：惠州“南大门”，独享“大南山”景观资源及惠州老商圈完善的商业配套。,社区规模普遍较小，注重景观与环境！,惠城区市场分析,下埔片区：开发最早、发展最成熟、居住氛围最浓、商业配套最完善的惠州老城区。,品质大户，注重交通和商业配套！,惠城区市场分析,江北片区：惠州未来的行政中心、文化中心和商务办公中心。,规模社区，标杆项目，
14、注重产品品质和社区内部配套！,惠城区市场分析,东平片区：独享稀缺的自然资源和完善的市政配套，是惠州集商业、休闲为一体的“都市家园”。,低密度品质豪宅，注重档次和形象！,惠城区市场分析,河南岸片区：集休闲、购物、娱乐为一体的健康居住家园，未来宜居的纯居住热土。,品质社区，注重景观，性价比较高！,惠城区市场分析,麦地演达片区：为惠州市的核心商业区域和居住区域。,中高档品质大户，注重交通和环境！,惠城区市场分析,小结：惠州市场需求不断增加，居民购房潜力逐步释放；惠州市场产品结构呈多元化趋势发展；惠州市场房地产价格逐年上升；房地产市场客户群体除本地政府官员、教师、企事业单位中、高层领导、白领等的两房到
15、三房的自住型需求外，边缘地区的投资者比例逐步提高；惠城区主要热点板块集中于江北、东平、河南岸片区，以高端品质楼盘开发为主，鹅岭南和麦地片区房地产处于开发起始阶段，以中低端物业为主。,惠城区市场分析,龙丰鹅岭南片区2009年市场情况,龙丰鹅岭南片区2009年新增项目消化情况,供应：09年供应总面积23.6万平米，供应套数2530套；成交：2009年成交面积16.3万平米，消化率69.25%，成交套数1812套，套数消化率71.62%；,面积成交率约为70%套数成交率超过70%,鹅岭南市场分析,龙丰鹅岭南片区2010年市场情况,龙丰片区3月份新增供应住宅20套，成交226套，环比增加124%，同比
16、减少25%；供应面积8281，成交面积2.86万，环比增加170%，同比减少22%。截止2010年3月31日，龙丰住宅套数存量1863套，以三房为主，占38%；存量面积27.91万，其中144以上占49%。,鹅岭南市场分析,龙丰鹅岭南片区在售楼盘情况,销售均价40006600元/,物业类型以高层、小高层为主,主力户型以两房和三房为主,鹅岭南市场分析,鹅岭南市场分析,小结：鹅岭南片区房地产市场处于起始阶段，在售楼盘较少；鹅岭南片区物业供应以自住型两房和三房为主；片区房地产价格在4000-6000元/平方米；片区物业类型以高层和小高层为主；,项目分析,区域属性解析地块属性分析,思维导图,CONTE
17、NT,鹅岭南片区属性解析,鹅岭南片区位于惠州市南端，为惠州“南大门”所在地，为北抵鹅岭东路和鹅岭西路，西至红花湖路，东连花园水东路和科斗路围合部分，总占地面积约为50.8万平方米。,大南山,区域属性,功能规划：鹅岭南片区是惠城次中心，以电子信息、物流等功能为主，与陈江-仲凯片区形成产业互补，完善片区服务功能，与地区性主中心（惠城区）共同带动本地区社会经济发展。,土地规划（惠城区）：通过积极的政策引导和用地功能规划整合，以消化存量建设用地为主，满足近期城市新增建设用地需求。,鹅岭南片区功能定位：惠城次中心,区域属性,惠州环境管制战略：保护战略性资源，保障区域经济、产业和基础设施可持续发展的空间条
18、件，保持区域整体竞争力。鹅岭南片区：当前历史形象沉落，改造势在必行，政府正考虑对该片区进行环境改造，树立“南大门”新形象，但政府仍需加强推动整改工程的力度。,鹅岭南片区环境,区域属性,惠州汽车站,鹅岭南片区交通：轻轨2号线、惠州汽车总站等便利的交通条件促使鹅岭南片区居住功能升级。,轻轨2号线：西起东莞市与惠州市边界，至终点惠州火车站；线路全长35.4Km，沿途共设车站12个，平均站间距离2.95Km。在我市设沥林站、陈江站、仲恺站、新客运南站、市政府站、惠州火车站，并力争增设西湖站。,区域属性,片区内主要干道：鹅岭南路，鹅岭东路，鹅岭西路次级干道：龙丰路，大岭路，红花湖路，花园水路惠州汽车总站
19、：车站提供前往广东各市县的长途汽车，以及其他省市的汽车，交通便利，通达性良好。备注：鹅岭南路是连接惠州与深圳、东莞的主要干道，是深圳和东莞进入惠州第一站，其还是惠州通过宝安机场的必要出口。,教育：惠州党员学校、市八中、上排小学（市一级学校）、光彩小学、公交幼儿园和惠州市教育局医疗：173部队医院，惠州市红十字会协会，惠州市中心医院行政：工商行政管理、惠州海关、惠州检疫站,上排小学,173部队医院,鹅岭南片区公共配套：教育、医疗等配套完善，片区行政机构较多，拉动住宅房地产发展。,区域属性,片区5分钟车程商业配套分析：酒店/宾馆：世纪会大酒店、天外天大酒店、强力大酒店、三金宾馆、南方大酒店、天悦大
20、酒店休闲/娱乐：英豪游泳养生会所、838俱乐部、红酒坊、天外天娱乐城金融：中国人民银行惠州总行、中国建设银行惠城支行、中国银行惠城支行、中国人民保险公司购物中心:（片区较缺乏，有TCL通讯电工、通讯，惠州二手车交易市场）外围有惠州电脑城、金海马家具、万佳百货、金海马家具中心、鹅岭商业城,鹅岭南片商业配套：商业配套齐全，业态主要以酒店、宾馆、餐饮、日用品等为主。,区域属性,TCL集团股份有限公司创办于1981年，是目前国内最大的消费类电子集团之一。旗下拥有三家上市公司，分别是：TCL集团(SZ.000100)、TCL多媒体科技（HK.1070）、TCL通讯科技（HK.2618）。2004年全球营
21、业收入近500亿人民币，5万5千多名雇员遍布全球145个国家。,嘉仕伯啤酒厂:1997年，嘉士伯进入中国，当年投入8000万美元在上海建厂。惠州啤酒厂投资总额为5300万美元，嘉士伯拥有99的股权，年生产啤酒7万吨，供应全国及香港、马来西亚市场，但嘉士伯一直处于亏损状态。,亚美磁带厂：是香港亚美洋行有限公司投资经营的大型来料加工企业，产品（VHS）录像带空盒）大多数销往欧、美、日、韩等国家和地区。,鹅岭南片区产业：以TCL、啤酒厂等为代表的传统制造业是鹅岭南片区支柱产业。,区域属性,给项目带来的：相对高收入的职业白领！,鹅岭南片区居住人群特征：职业:以本土居民，主要就职于周边工厂等的白领一族，
22、年龄:25-40岁占主体家庭人口:3-5人居多家庭年收入:10万元左右,鹅岭南片区人口：以本土居民为主，企业白领、军区家属等为辅的较高素质人群。,区域属性,给项目带来的：相对年轻化、收入稳定的白领的房产消费市场！,区域属性,鹅岭南片区区域属性：,惠州“南大门”，未来惠城区的“次中心”,以“大南山”为代表的优越环境,完善的教育配套和浓厚的商业氛围,收入稳定、素质较高的白领聚集区！,以轻轨2号线为代表的便捷的交通,项目地块四至,项目属性,北面嘉士伯啤酒厂,峨岭南路,南面为民房,西面对当地工厂,西南面为泰富御山郡,东面为南山公馆一期,项目SWOT分析,项目属性,惠州南大门+交通便利+小型单体项目,项
23、目属性,开发方向思考,思维导图,CONTENT,土地性质决定了物业性质，土地规模决定了开发的物业类型组合。,开发方向,四个象限：1：区域陌生、市场竞争不激烈2：区域陌生、市场竞争激烈3：区域成熟、市场竞争激烈4：区域成熟、市场竞争不激烈,4 3 1 2,区域成熟度,区域竞争度,概念化个性定制,多样化市场细分,立标杆资源取胜,同质化,本项目位于第二象限，处于同质化的阶段，片区成熟度不高，由于规划利好的因素使得近几年房地产市场竞争日益激烈。,利用“项目分析模型”来判断本项目的所处市场阶段。,开发策略,区域成熟度有待改善交通较为便捷项目周边商业配套不完善未来有较多商业入市；在售楼盘同质化较为严重,客
24、户重叠性较高(以自住型本地客户、投资型外地客户为主);项目产品同质化明显（以自住型两房和三房为主，公寓和大户型供应量一般）；莞惠轻轨2号线的建设和开通成为片区未来发展的关键；,在如此的市场条件下，本项目采取什么战略才能突破重围，得以制胜？,市场表现,未来区域竞争会加剧区域目前在售项目较多，项目周边有南山公馆、泰富御山郡等项目，片区还有名流印象、岭南雅苑等品质项目，未来竞争较为激烈；,区域市场环境,开发策略,领导者,垄断价格产品有不可重复性制定游戏规则,追随者,搭便车，借势以小博大，杀伤战术价格战的制造者,补缺者,目标明确，挖掘客户瞄准市场缝隙创新产品和需求点,挑战者,改变游戏规则强调新的评估标
25、准强调产品特色和价值,行业老大,非行业老大，中大规模,次/非主流市场,敏锐的机会主义者,通过对发展战略方法的分析，结合市场现状确定本项目行业战略方向。,通常项目的发展战略有以下四种：市场领导者战略市场追随者战略市场补缺者战略市场挑战者战略,众厦对本案发展战略选择跟随者+补缺者,众厦模型分析,实施战略跟随市场畅销、主流产品，差异化竞争挖掘自身资源、创新突破与颠覆的继承,开发策略,客户定位,客户定位客户解析,思维导图,CONTENT,惠州客户分类及特征分析、置业需求分析。,客户定位,项目自身属性及项目能提供给客户的价值点是寻找项目客户的关键。,客户定位,1、中产阶层2、轻轨通达带来的更多的投资客3
26、、其他客户,我们的客户在哪里？,项目目标客户特征分析,客户解析,核心客户：中产阶层、进城客户1、多为30岁以下的白领阶层，收入较为稳定；2、工作、生活在项辐射圈内；3、希望有自己独立、个性的生活空间；5、置业需求多为两房或三房。6、对总价比较关注。,重要客户：投资型客户1、年龄在30岁以上；2、多次置业经历；3、看中物业的投资价值及未来升值潜力；4、购买时对朝向、楼层不太关注；5、对价格较为敏感、希望付款方式轻松灵活6、希望物业有基本装修；7、需求多为单身公寓或一房一厅。,游离客户：其他客户1、部分总价接受度不高的进城客户，对环境要求不高，要求交通便捷，需求为两房或三房；2、项目周边区域娱乐业
27、从业人员，主要考虑便捷性，总价接受度一般，需求为单身公寓或一房一厅。,产品定位,思维导图,CONTENT,产品方向产品定位,在售项目：以鹅岭南片区和竞争性区域麦地片区和河南岸片区物业做研究对象。,产品定位,主力户型供应集中在70-90平方米两房及100-120平方米三房,预售项目：片区预售项目中，供应户型为两房至四房，部分一房产品。,产品定位,供应户型为80-120平米两房和三房，部分一房产品。,产品定位,30,50,70,90,110,130,150,170,190及以上,泰富,泰 富,南山公馆,南山公馆,润 园,骏 景 豪 庭,岭 南 雅 苑,瑞和家园,友邻茉莉花开,恒和主场,五星园墅园,
28、森林美城,新天地,新天地,新天地,熙龙小镇,鸿润花园,明珠花园,麦地南山庄,在售项目,预售项目,南山公馆三期,华晟豪庭,泰豪广场,南海明珠,产品一30-50平小户型,产品二75-90平两房,产品三100-130平三房,产品梯度四：以130平米以上的大户型为主的四房、五房等,无论在售、预售项目，产品梯度比较明显，供应量较大及畅销的户型为自住型两房和三房，面积区间为75-130平方米。,在售产品共性研究主力户型,产品定位,在售产品共性研究物业总价,20,30,40,50,60,70,80,90,100万以上,泰富,泰 富,南山公馆,润 园,骏 景 豪 庭,岭 南 雅 苑,瑞和家园,友邻茉莉花开,恒
29、和主场,园墅园,森林美城,新天地,熙龙小镇,鸿润花园,东江明珠花园,麦地南山庄,南山公馆,园墅园,新天地,新天地,产品定位考虑因素,项目角度,市场角度,客户角度,产品定位,结合项目产品自身资源与定位、项目开发战略目标分析对项目户型定位的影响,市场确定后的目标客户需求分析,市场可比楼盘户型分析,产品定位,根据项目开发策略，可做市场追随者或市场补缺者。,开发策略,产品定位,市场追随者,市场补缺者,惠城区房地产市场07-09年惠州整体供应中，小户型增长较快，两房和三房供应比例最大，面积区间在60-90平方米；在09年整体成交量中，两房和三房成交比例最大；2010年受宏观调控政策的影响，投资性小户成交
30、量下跌严重，自住型两房和三房成交集中；,方案一：自住型中小户，以两房和小三房为主。,产品定位,客户诉求核心客户群体为自住型中产阶层，或为过渡性住房；关注产品品质和居住环境，要求交通便捷；希望有一定的社区氛围；,区域市场区域市场以两房和三房为主；客户以自住型客户为主，区域来源主要是惠城区及周边区域,开发目标市场追随者，跟随市场主流项目价值最大化迎合项目目标客户群体的需求,备注：产品面积区间不包括通过产品创新赠送的面积！,方案论证：鉴于经济技术指标及项目核心竞争力不强的因素，不建议采用此方案。,产品定位,以市场跟随者战略做中小户型产品项目无明显竞争优势，会对后期营销带来困难和压力，故不建议此方案！
31、,方案二：对市场产品进行突破性创新和颠覆性继承，开发小户型复式产品。,产品定位考虑因素：1、市场补缺者战略；2、通过市场研究，小户型产品为市场稀缺物业类型；3、目前惠城区市场存在畅销的平层和复式小户型产品；4、针对目标客户群体的过渡性自住和投资性需求进行产品设计；5、项目价值最大化，快速回笼资金的目标；6、规避项目自身的缺陷和不足；,产品定位,产品定位,方案论证：此方案可适当弱化项目劣势的影响，形成强有力竞争，快速去化实现利润。,优点,规避项目自身缺陷,可快速回笼资金,小户型、低总价优势明显,产品相对单一,投资性小户受政策影响较大,缺点,对比,分析,个性产品设计形成强有力竞争,建议采纳此方案,
32、小户型复式开发优劣势对比分析,开发建议,商住比例建议产品开发建议,思维导图,CONTENT,入市时机：针对目前惠州市场情况及政策调控力度，建议项目入市时间选定在2012年。,开发建议,泰富御山郡（500套，尾盘100套）,南山公馆二期（528套，尾盘在售）,润园（671套）,骏景豪庭（共304套，尾盘50套）,岭南雅苑（共182套）,茉莉花开（共816套剩余80套尾盘）,恒和主场（尾盘20套）,新时代花园（剩余尾盘60套）,鸿润花园（剩余尾盘20套）,在售项目,预售项目,南山公馆三期（528套）,华晟豪庭（672套）,世纪伯爵（378套）,泰豪广场（370套）,南湖明珠四期（296套）,建议项
33、目入市时机选择在2012年前后！,商住比例：针对项目商业比例，建议沿鹅岭南路部分做两层沿街店面，其余部分不考虑。,开发建议,商住面积配比原则：1、商业价值最大化2、避免同质竞争3、提升项目整体价值,片区竞争商业：1、南山公馆：2.5万平方米集中式商业；2、泰富御山郡：近万平方米地下商业及长约1公里的沿街商铺在售中。3、项目靠近惠城区老商圈，商业氛围较浓。,面对片区如此激烈的商业竞争，考虑本项目的实际情况，建议不做集中式商业，仅在沿鹅岭南路做沿街商铺以提升项目配套价值和利润！,产品亮点：以高赠送率提高项目附加值，增强产品竞争力。,案例借鉴之名流公馆：买一层送一层，超100%的赠送率是产品一大特色
34、！,开发建议,赠送一半面积,开发建议,产品亮点：以高赠送率提高项目附加值，增强产品竞争力。,案例借鉴之名流印象：一房两厅，小空间，大智慧！,赠送一半面积,赠送全部面积,中惠城之恋75复式,曦湾华府89复式,开发建议,产品亮点：复式二层全部赠送，提高有效利用使用面积。,客厅空间5.8m通高，确保宽敞气派,开发建议,产品亮点：挑高客厅，彰显尊贵和气派。,谁说小户型不可以做成豪宅！,双层挑高露台，体现出完全不同的空间感，可分可隔,开发建议,产品亮点：双层挑高阳台，增加赠送面积同时充分体现空间感。,双层挑高入户花园，可单独隔成房间,开发建议,产品亮点：双层挑高入户花园，增加赠送面积，提高空间使用率。,考虑本项目的客户群以及成本控制，建议复式单位全部采用精装修溢价，装修材料使用国产知名品牌+部分美国品牌，装修标准为500-800元/平米。,精装修：复式单位采用精装修，打造“拎包入住”的现代便捷都市生活,开发建议,汇报结束 Thanks!,众厦地产顾问（深圳）有限公司,
