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1、民生淮河新城还建房北侧沿湖滨西路地块物业发展思考,合富辉煌房地产（安徽）公司09年3月18日,1、地块周边调研2、地块价值分析3、产品定位建议,一期,二期,三期,四期,五期,还建房,本次规划地块,地块现状,湖滨西路,规划四路,地块西连淮河新城二期；南至淮河新城还建房；北临湖滨西路，东面为农民自建房;整体区域居住及商业环境较差；目前还建房已基本建设完成，淮河新城二期建设刚起步，临近建筑工地，道路暂不畅通；地块东侧300米处，临近安徽理工大学；湖滨西路修通后，直接与陈洞路与园南路相接，未来交通状况良好；,地块周边调研,规划四路,还建房,安徽理工大学,湖滨西路,九年制中小学,地块周边调研,九年制中小
2、学,在临近地块的项目二期位置规划了九年制中小学，共计54个班（小学36个，中学18个），计划引入洞二小、实验中学等淮南知名学校。按每班60人计算，正式投入使用后，将有超过3000名学生就读，伴随而来的家长及教师人流，超过6000人。,预计地块周边经常性流动人口约10000人,安徽理工大学（北校区）,安徽理工大学是一所以工为主，工、理、管、医、文、经、法等学科协调发展的多科性大学，是安徽省重点建设的大学之一。学校包含本科生、博士、硕士研究生、成人本专科生等各类在校学生；生源广泛。,其中北区常驻师生约12000人,还建房及四期部分,地块南侧规划为小区的还建房，总建约15万方，约有超过5000常驻人
3、口；地块西北侧为项目四期，也拥有部分流动人口会被本地块的商业所吸引；,地块周围的长驻居民约8000人,东苑,地块北面的湖滨西路，修通后将成为40米宽的市政干道，直接联通东苑小区，同时接通陈洞路，可辐射周边东苑常驻人群；,经常性流动人口约5000人,东苑,地块可能辐射到的范围内约有10000+12000+8000+500035000人,根据商业经验，每10万人约需要10000平米商业配套，预计本项目需要3500平米左右的商业体量。,1、地块周边调研2、地块价值分析3、产品定位建议,地块特征分析,地块特征分析：地块面积较小；地块沿滨湖西路成狭长型分布，规划有较强的局限性，不具备打造高端的物业的特性
4、；地块产品规划的方向基本以沿街商业，及投资型小高层或高层公寓为主要方向；,地块价值分析,商业价值分析地块与淮河新城中小学一路之隔，未来商业价值较大；地块靠近安理大（北校区）南大门，学生有较强消费能力；地块周边缺乏成规模的商业配套，形成市场的空白点；南侧超过15万平米还建房，形成固定的消费群；,小结：由于地块周边中小学、理工大学、还建房、东苑小区等众多学校和住宅区环伺，消费能力强大，为项目开发商业提供了市场依据；,地块价值分析,投资价值分析理工大学上万名学生租房需求，为项目开发投资性产品提供基础；地块旁规划了54个班级的中小学，对于看重教育资源，方便子女就学的家长提供了类似“学区房”的产品；周边
5、众多的高档娱乐场所，对于经营类住房有一定需求；投资类产品可以作为社区商业配套的一部分，增加项目的附加值；,小结：地块附近的大学生、中小学生家长等，都属于消费能力较强人群，具备很强的消费能力，为项目投资提供保障。,1、地块周边调研2、地块价值分析3、产品定位建议,周边商业状况,商业状况：以理工大学为中心：向东：多以社区底商为主，面积区间约在15-200平米，商业形象良好，经营业态以网吧、中低档餐饮、诊所、理发、眼镜店、精品店、小型超市为主；向西：多以农民自建房、地摊商业、大排挡形式为主，商业形象低档；向南：沿陈洞路两侧，基本以沿街商业为主，整体形象良好，但人气不旺；租金范围：20-60元/,商业
6、规划设计建议,为增加产品价值，建议做两层沿街商铺；商铺面积不易过大，尽量控制在开间4-6米，进深10米，单层面积约40-60平米，总面积应尽量控制在120平米以内，以便降低投资门槛；商业上的公寓部分尽量退后，以保持商业房型的完整型，不至于影响产品价值；建议下层层高在4.5米以上，上层层高3.6米；中间小区入口建议在12米左右；从商业建筑面积总上来看，可以达到约4000平米商业的总量。,商铺数量：约45间左右；,针对活动于项目周边的消费人群特征，建议做如下业态定位：,配合安理大：经营报刊租书店、网吧、小型餐饮、小型超市、台球室等娱乐性消费为主；,配合中小学：以一些文化用品店，书店等为主；,配合还
7、迁房：以社区配套为主，如诊所、干洗店等,周边居住性投资状况,租赁情况：地块附近的出租物业，多以老式住宅小区及农民自建房为主，整体居住层次较差；学校附近的出租房，多为零散出租，没有系统化的管理及代租活动，较为原始；学校附近的旅馆普遍层次较低，周一到周五生意一般，周末生意火爆；小面积，低租金的房型较受欢迎。租金范围：一房：90-200元/月（农民自建房）200-400元/月（正规小区）两房或三房的租赁则以合租形式为主，平均每户承担房租约200-300元；旅馆则根据档次，在10-50元/天浮动；,户型设计参考,参考案例：发能太阳海岸三梯11户，面积区间从40-70平米；主力户型为一房至两房，朝南面多
8、为两房设计，尽量控制北面为公共空间或小面积房型。优势：户型设计较为合理，房间完整性好；劣势：北向户型易引起客户抗性；,户型设计参考,参考案例：恒生阳光城两梯11户，面积区间从57-88平米；主力户型为一房至两房，北侧为内走廊，所有房型均朝南；优势：所有户型均朝南；无北向房型；劣势：户型设计较差，易引发客户对于户型的抗性。,规划设计建议,地块占地约10亩，东西长约250米，南北宽约30米；根据前期调研，考虑到开发成本及风险控制，建议建筑层数控制在18层以下。建议沿湖滨西路排列四栋18层板式公寓，每栋公寓东西长控制在45米左右，南北宽控制在12米，两栋公寓之间留20米宽度。粗略估计出公寓总建面约在
9、34000平米。,公寓体量：建议控制500套左右；,为保证产品线的丰富性，减少后期的销售风险，建议每栋楼的规划设计各有侧重点：,重点考虑后期作为快捷酒店的发展方向，建议其中一栋楼统一规划为约40平米左右的小户型；房型控制在一房一厅，后期销售过程中可以针对一些快捷宾馆进行招商，形成大批量去化；,针对项目靠近淮河新城中小学这一特点，可以规划其中一栋楼，为学生或学生家长提供便利，建议面积户型普遍控制为不超过70平米的两房，实现家长伴读的需求；,针对投资客的投资需求，及一部分大学生或年轻人的居住需求。这类人考虑到风险或承受能力的问题，要求总价不宜过高，因此可规划剩余两栋楼为一房至两房任意组合，不建议做三房。建议在规划中考虑到阳台或飘窗等一些生活上的实用性功能，减少客户的抗性。同时后期可推出一些代租等增值服务，保证产品投资收益，促进投资客成交。,3.4万平米公寓+4000平米商业3.8万平米,地块容积率约为5.7。,地块最终规划总面积：,3.4万平米公寓+4000平米商业3.8万平米,地块容积率约为5.7。,谢谢!,
