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1、DCHXinlin.Nanjing,DTZ Shanghai Retail DeptJune 2011,高科.东城汇南京.仙林,东城汇项目商圈简介,家庭,扩大目标消费客群辐射范围,目标消费客群,项目周边消费群体分析,周边消费客群周边居民,城东仙林，南京正在兴起的新市区，目前人口规模已达30万左右，2020年人口规模约60万。,周边消费客群学生和教师,根据以上统计，目前本案周边在校学生人数超过12万人，教师人数约3万人；此外，外国学生及其家庭成员消费能力高，这部分客群的消费需求也值得关注。,项目周边消费群体分析,周边消费客群企业/政府人员,南京经济技术开发区南京重要的石化、汽车、电子园区。企业、
2、资金、人才、技术密集区。高新产业区仙林大学城的远期发展地区。栖霞区政府未来栖霞区政府以及部分局机关将迁至仙林大学城内，规划所在地距本案不到3公里。,企业/政府人员尽管数量并不多，但消费能力较强，且对于大型餐饮业态消费较多。,项目周边消费群体分析,项目周边竞争商业,金鹰奥莱城项目概况,地理位置：南京市栖霞区文苑路/学海路；开业时间：2011年4月中旬；商业体量：11万平方米；楼层布局：B22F，局部35层；整体档次：中高档；主力商户：IT、VERRI等，京都刷刷锅、西子苑、KFC等目标客群：仙林居民、南京市民、旅游人群；1F租金水平：56元/平方米/天。,项目周边竞争商业,亚东商业广场项目概况,
3、地理位置：南京市栖霞区仙隐北路、学衡路；开业时间：2006年（1期）、2008年（2期）；商业体量：4.6万平方米；楼层布局：1F2F，局部3F；整体档次：中档；主力商户：华润苏果、麦当劳、亚东健身俱乐部；目标客群：周边社区居民以及学生；1F租金水平：68元/平方米/天。,项目周边竞争商业,地理位置：南京市栖霞区文苑路/学津路；开业时间：2005年；商业体量：3万平方米；楼层布局：B14F；整体档次：中低档；主力商户：苏果超市、肯德基；目标客群：周边学生；1F租金水平：56元/平方米/天；,大成名店项目概况,项目周边竞争商业,大观天地Mall项目概况,地理位置：南京市下关区建宁路300号；开业
4、时间：2010年10月31日；商业体量：10万平方米；楼层布局：B25F；整体档次：中档；主力商户：麦德龙、蕉叶、金逸国际电影城;目标客群：周边社区居民;1F租金水平：45元/平方米/天。,南京可参考商业,区域市场总结商业定位比较,档次,业态,高,低,便捷性,目的性,仙林金鹰奥莱城,大成名店,亚东商业广场,爱尚街区,苏果文苑路,仙林社区综合服务中心,康桥圣菲,新城尚东区,东方天郡,赛世香樟园1期,赛世香樟园3期,仙林诚品城,市场空白,仙林商圈在中档中高档目的性商业市场方面仍存在较大市场空白，包括儿童主题、娱乐业态、大型品牌餐饮等。市场空白仅表示本案可重点开发的空间，而本案的最终定位仍需考虑自身
5、情况以及消费者需求。,小结,东城汇项目定位,项目消费客群定位,消费客群定位,仙林区域居民及中高收入家庭人群,仙林区域教师,仙林区域学生,仙林政府及周边企业人员,市区导入人群,本案消费客群定位,仙林区域学生,仙林区域目前人群现状,综合考虑人群数量、消费能力，推导出针对本案的消费客群排序,仙林区域居民,仙林区域教师,仙林政府及周边企业人员,市区导入人群,数量,多,少,定位,主,次,本案的主要消费客群主体为仙林区域居民及中高收入家庭人群、仙林区域教师和学生；同时加强项目目的性消费业态，避免外溢客群的流失。,商铺租赁价格测算,市场比较法：参照周边市场上的商业项目的租赁价格水平，将本项目周边商业项目的项
6、目规模、地理位置等各种情况根据经验进行综合评价：每个单项实行10级评分制，1分最低表示此区域在此方面存在严重不足；10分最高预示此区域拥有该项的绝对优势，再结合对本项目的评价来评估项目商业租赁价格，以反映本项目的市场认可价值。,通过可比性项目租赁价格的市场比较法测算，得到项目商业的1F平均租赁价格为6元/平方米(使用面积)/天。,注：以上租金价格为使用面积租金价格,项目租赁价格定位,1F租赁价格是根据市场价格并综合项目自身条件推导得出的，也就是前面通过市场比较法计算得到的1F租赁价格；各楼层租金参照目前南京市场商业项目各楼层租金比例，后经调整得到。,东城汇项目租赁价格预测,项目租赁价格定位,注
7、：以上租金价格为使用面积租金价格,依靠周边大学城所带动的文化产业效应，提升项目自身产业发展基础，以商业为契机发展成一个“综合平台”。依靠生活休闲的消费带动能力，配合业态整体规划，吸引项目覆盖范围以外的居民前来目的性消费，扩大项目整体外延。,平台,交流,商业,特色,产业,时尚,项目功能定位,一站式 多样化 引领南京仙林新城的 时尚都市生活新地标,项目商业定位,20,精致美食,娱乐休闲,A,B,品味交流,D,生活服务,C,项目业态表现形式,项目主题元素提炼,零售,餐饮,娱乐,生活形态及配套,专业零售运动休闲时尚零售小商品零售休闲食品零售等等,餐饮会所休闲轻餐咖啡面包特色餐饮等等,网吧KTV桌游等等
8、,家居生活银行儿童主题乐园教育培训美容美发书店影音等等,打造区域内非零售业态商户的唯一性及独特性，体现项目家庭主题及休闲消费特性,项目业态定位细化,项目剖面图,以上楼层业态是根据目前仙林区域商业市场情况以及本案主要消费客群需求而定，突出家庭型消费，并且考虑到消费者一站式、多样化消费需求；业态的楼层设置主要按照商户承租能力而定，即承租能力高的商户尽量布局在商业价值高的低区楼层，反之亦然；同时还将商户的位置选择要求亦考虑在内。,项目业态平面落位,5#,可执行商户,5#,可执行商户,5#,可执行商户,27,平面业态落位1F,D:特色餐饮,F:咖啡、面包等休闲餐饮,C1:品牌快餐,C2:休闲餐饮or
9、运动服饰,SOHO入口,零售,餐饮,休闲娱乐,生活形态及配套,生活配套（药店、便利店、单车店、自助银行、花店）,E:品牌零售,B1:品牌快餐,B2:银行,A1:品牌零售,A2主力店,项目业态平面落位,平面品牌落位1F,项目业态平面落位,5#,可执行商户,5#,可执行商户,5#,可执行商户,可选执行商户,零售,餐饮,休闲娱乐,生活形态及配套,平面业态落位2F,D:休闲餐饮、西式简餐,C1:品牌快餐,E：品牌零售,B1:品牌快餐,B2:零售,A2:品牌零售,A1:主力店,项目业态平面落位,C2:休闲餐饮or 运动服饰,平面品牌落位2F,项目业态平面落位,4#,可执行商户,4#,可执行商户,5#,可
10、执行商户,零售,餐饮,休闲娱乐,生活形态及配套,平面业态落位3F,SOHO,B2:儿童教育,B1:儿童游乐,C1:健身,儿童教育,C2:瑜伽/SPA/美容美发,儿童服务,A:游艺主题乐园,A:主力店（妈妈好孩子）,B3:儿童生活配套,项目业态平面落位,平面品牌落位3F,项目业态平面落位,40,5#,可执行商户,5#,可执行商户,42,5#,可执行商户,零售,餐饮,休闲娱乐,生活形态及配套,平面业态落位4F,SOHO,B2:特色餐饮,TE,A:大型餐饮,挑空区域,B1:特色餐饮,C3休闲餐饮,C1:新华书店,C2:餐饮,项目业态平面落位,平面品牌落位4F,项目业态平面落位,45,5#,可执行商户
11、,项目业态平面落位,平面品牌落位5F,项目业态平面落位,48,5#,可执行商户,1、以上业态比例和主力店比例均为为估算结果；2、具体各铺位面积以设计师给出的结果为准。,项目业态主力店比例,东城汇项目招商策略分析,租赁总体策略,丰富项目业态，满足周边人群各类生活需求，同时增加项目商场人气,商场正式运营后，进行品牌筛选，逐步提升项目消费档次，增加租金收益,主力店带动其他商家入驻，依附效应显现,方案实施策略-租售策略,项目租赁策略,招商核心策略,主力商户先行招商，提升项目知名度,品质保证，商户信誉度第一考虑因素,总体招商策略,项目招商策略,项目根据初步的分析，建议采取一下租赁模式：,主力大型客户：以
12、基本租金/扣点+租赁免租期,中小型客户：租金+租赁免租期,实施策略-租赁模式,项目租赁模式,需向部分代表性品牌商家提供装修补贴需提供主力租户相对较长的免租期支持预租阶段至定位强化阶段需业主在租金上支给予持,首先，选择2-3个的主力客户，商家品牌知名度较高，争取在短期内实现租赁局部突破，达到以点促面，带动后期租赁的目的。,预租阶段,主力客户成功引进后，以主力客户吸引为其他商家，项目整体招商率达到55%，同时提高成交租金，但此成交租金仍旧维持项目整体相对较低租金水平，租金报价维持不变。,入市阶段,2011年5月,2011年8月,2011年11-12月,2012年5月,2012年3月,2012年7月
13、,项目全面招商第三阶段，对客户进行一定程度筛选，同时提高成交租金，以便实现预期租金平均水平。,项目整体招商率达到80%以上时，总体提升租金报价，实现租金最大收益。,定位强化阶段,持续推广阶段,价值取脂阶段,项目整体招商率达到60%,进入全面招商第二阶段，平衡整体租金租金报价提高，同时成交租金水平也相应水平。,实施策略-租赁模式,实施策略-招商阶段推进,项目一期开盘,项目交房,2012年10月,项目开业,主力店招商,次主力店招商,非主力店招商,实施策略-招商进度表,东城汇项目建筑优化建议,建筑优化建议,*餐饮区涉及每个独立铺位，均需要预留独立上下水,建筑优化建议,*餐饮区涉及每个独立铺位，均需要
14、预留独立上下水,建筑优化建议,建筑优化建议,*餐饮区涉及每个独立铺位，均需要预留独立上下水,建筑优化建议,*餐饮区涉及每个独立铺位，均需要预留独立上下水,该区域设置独立卫生间，南北两个区块均需可设置厨房区域,附录业态技术参数,附录业态技术参数,附录业态技术参数,Retail Department ShanghaiT+86 21 2208 0088 F+86 21 6288 261242-43F,Plaza 66,Tower 2,1366 Nanjing Road West,Shanghai 200040,China,Thank You!,The information in this building profile is for guidance purposes only and is subject to change.It cannot form any part of an offer or contract.Whilst utmost care has been taken in its preparation,DTZ will not accept any form of liability for errors or inaccuracies,nor will it on the reliance of the information.,
