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1、方案篇,规划方案中需要解决的开发难点：,地标塑造和资金投入的矛盾,规模偏小，不利于排布功能空间,公寓大堂车行出入口和人行出入口的矛盾,停车位受限制，数量不足，建设成本高,项目规划方案,规划方案设计原则：,建筑面积控制在15000平米左右，扩大商业经营面积。增加可行的商业业态，增加商业楼层。办公产品的建筑总高度把握在14层，增加可售产品的货值。商业交通布局符合“引进人流”、“流动通畅”原则。商业功能布局符合品牌卖场的经营要求，较少死角、进深合理。办公产品布局符合市场需求，产品面积主力为40-50。办公产品拥有充足的公共空间，可形成创新的商务服务大厦。尽可能增加停车位，停车位的规划与投资成正比。,
2、项目规划方案,建筑规划方案,总高度59.2米，16层，总建筑面积18960地上建筑面积17280，地下建筑面积：1680商业定位“青少年精品商场+青少年艺术培训中心”功能分布：B1层-地下停车场F1-F3-青少年精品商场F4-新华书店F5-F6-青少年艺术培训中心F7-F14-商务公寓,项目规划方案,总平布局,商业基座6层商务公寓7-16层建筑北退红线10米南距红线18米南端设机械停车位,项目规划方案,明仁大街,文化商场 F1层-F4层培训中心 F5层-F6层,明仁大街,商务公寓F7层-F16层,总体布局,北侧退红线10米、退原建筑基线7米；南北建筑基线宽36.5米东西建筑基线宽41.6米西侧
3、消防通道6.2米南侧外檐距红线18米北沿街面停车位13个南侧设4层基坑机械停车位，停车40辆主楼设地下一层车库北面沿街增设2座观光电梯，作为培训中心和新华书店的人流引导,主楼建筑基坑,项目规划方案,楼层F16F15F14F13F12F11F10F9F8F7F6F5F4F3F2F1B1停车基坑,层高3.3米3.3米3.3米3.3米3.3米3.3米3.3米3.3米3.3米3.3米4.2米4.2米4.2米4.2米4.2米5.2米4.8米10米,正负零,建筑层高主体高度：59.2米（不含女儿墙）,项目规划方案,地下1层：地下停车场,本方案设地下停车库，地下一层设车停20个。南侧规划1跨空间作为“基坑四
4、层机械停车位”。地下层建筑面积1680，其中停车场1540，车库基坑140。地下商业层高4.8米，车库基坑深度10米。,项目规划方案,基坑四层式机械停车位,项目规划方案,首层：青少年品牌商场、银行、品牌快餐,建筑面积：1580北侧双角设2部观光电梯，通达6层中庭设双向电扶梯，中庭通达至4层设大型洗手间，逃生梯分布至四角，减少商业死角。1层层高5.2米,项目规划方案,增设2部观光电梯,在大厦北侧两端增设的观光梯可提高项目档次，增强项目特色；观光梯一部提供给培训中心，在商场停止营业后，培训中心也可开设夜间班。另一部提供给新华书店，利于人流往上引导。,项目规划方案,首层消费人流动向引导,项目规划方案
5、,首层经营业态,儿童品牌服装儿童饰品银行营业厅品牌快餐外卖水吧、饮品,银行营业厅,品牌快餐,儿童服装儿童饰品,项目规划方案,首层业态,项目规划方案,2-4层交通空间、功能空间布局,单层建筑面积1580，双侧观光梯停靠单层层高4.2米,项目规划方案,2层-3层交通动线,项目规划方案,2层经营业态,儿童体育用品儿童体育休闲儿童学习用品儿童益智玩具,益智玩具,体育用品,体育休闲,学习用品,项目规划方案,二层经营业态,3层经营业态,模型、益智玩具儿童玩具儿童用品钢琴、乐器儿童动漫,模型,儿童用品,乐器,玩具,动漫,项目规划方案,三层经营业态,项目规划方案,3层经营业态,项目规划方案,5-6层科尔沁青少
6、年艺术培训中心空间规划：单层面积1580层高4.2米，双侧接待大厅业态规划：1.书法培训班2.舞蹈培训班3.绘画培训班4.青少年英语培训班5.器乐培训班6.陶塑培训班7.电脑平面设计培训,接待厅,接待厅,办公室,办公室,大教室,中教室,小教室,项目规划方案,科尔沁青少年艺术培训中心,项目规划方案,7-16层商务公寓,功能布局：高级商务办公空间每层780平米（在原方案基础上适度增加进深，进深增至21.5米）层高3.3米首层设商务大堂每层均设公共洗手间每3层设1个商务中心,项目规划方案,多功能商务公寓,商务服务中心,公共洗手间,停车楼参考方案,停车楼可设置在宗地南侧，共需占地48平米，尺寸6*18
7、米，总高20层，高度约54米。提供停车位78个，建安造价约200万元，车位均价2.6万元。,项目规划方案,开发篇,开发篇,开发策略开发节奏开发数值测算资金计划,项目开发指导方案,一、开发策略,1.资金为上项目整体开发周期达3年，维持资金链条的顺畅将成为本项目开发的首要原则，开发前期，项目需准备充足的资金。在整体开发过程中，在每个月均提前计划资金需求，根据资金需求安排销售商务公寓产品，尽快回笼资金。在资金紧张时，需要销售部分商业产品补充资金。尽快办理项目手续，在2013年底前必须办理到预售许可证，方可保障销售顺利开展，回款顺利畅通。商业产品可提前规划出针对银行网点的面积，快速回笼资金，补充资金需
8、求。,项目开发指导方案,一、开发策略,2.特色创新本项目地段优越，但相比周边商业体规模偏小，需要在经营特色和业态规划上力求创新，形成与众不同的经营模式，避免和其实商家竞争。本项目规模不大，所以很适合开发特色产品，商业追求专业化、公寓追求高性价比，便可实现更多的效益。,项目开发指导方案,一、开发策略,3.快速为上通辽市经济高速发展，房地产投资量较大，未来新增项目数量不少，而市场容量是有限的，尤其是投资市场经过3年度消化，存在需求饱和的可能性。当前的市场状态并不理想，因此有一部分投资资金沉淀下来，这是本项目的一大机会。本项目的开发时期跨越2013-2015年，这是地产市场回暖的周期，应当快速开发，
9、利用地段优势迎接市场机遇，方可处于不败之地。,项目开发指导方案,一、开发策略,4.灵活为上策略在未来的竞争中，尤其是2013和2014两年，通辽房地产市场处于预期回暖的周期，本时期充满变化，各类市场空间不断被填补，因此项目不是毫无风险的。竞争对手已经非常成熟，所推出的产品均经过深度市场研判，具有很强大的竞争力和市场穿透力，因此，本项目规划的产品形态一定要灵活，尤其在商业产品范畴，绝不可随意规划大面积产品，更不可随意规划常规商场产品，以防日后的市场竞争中，遇上突变，难以应对。,项目开发指导方案,二、开发节奏1,项目开发指导方案,二、开发节奏2,项目开发指导方案,二、开发节奏3,项目开发指导方案,
10、三、经济数值测算,通辽新华大厦经济数值,项目开发指导方案,新华发行集团实际发生的成本不包含土地核价部分，实际资金需求为6040万元。,项目开发指导方案,投资收益,销售税后收益：980万元持有资产价值：1.76亿元年租金收入：577万元（租金不包含新华书店）,项目开发指导方案,四、开发资金计划,项目开发指导方案,开发资金计划【1】,项目开发指导方案,开发资金计划【2】,项目开发指导方案,开发资金计划【3】,项目开发指导方案,我方观点：在销售计划未确定，回笼资金计划不保障的基础上，本项目资金需求的高峰值为6000万元，根据我方操盘经验判断，本项目筹备资金5000万元，可利顺开发运营。,项目开发指导方案,全案结语：,赢策房地产服务机构内蒙策划部全体成员6人，历时15天，对本项目开发方略开展深度调研、分析、讨论、设计、测算、反复验证，方产出本案内容。目的有三，其一，为了创造一个地标性特色新建筑，可为内蒙古房产业贡献一个真正的精品；其二，为一个信任我们的客户负责，提供一份真正有价值的方案；其三，为赢策机构在内蒙古打开全新的市场局面。对于新华大厦项目的重视，不仅是逐利的行为，更是对我们操作能力的一份自信，是一种自我的肯定。感谢新华发行集团的信任，赢策机构将全力付出，为新华大厦的成功开发贡献力量！,感谢聆听！,
