《青岛中坚数码领帝项目营销汇报.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《青岛中坚数码领帝项目营销汇报.ppt（111页珍藏版）》请在三一办公上搜索。
1、1,中坚数码领帝项目营销汇报,2007-12-26,Marketing Report of Ideal Life,谨呈:青岛真好房地产,2,如何看数码领帝项目？,注定了我们不能把中坚数码领帝看成一个单纯的房地产项目，不能把项目和区域的整体发展割裂开来。我们必须考虑在大背景下如何乘“青岛向北走”的发展之势，如何抓李村商圈升级和扩容之机。,项目位于李沧区城市次中心规划的核心地段项目作为李沧区十大三产重点项目,3,山东半岛城市群总体规划(2006-2020年)提出，山东半岛城市群将致力于成为黄河流域的经济中心和龙头带动区域的发展机遇李沧CLD（中央居住区）的发展规划李沧构筑“四圈四线”新格局,项目开
2、发背景,城市格局正在经历着快速的调整过程，区域也随着高速的发展。发展形势瞬息万变。如何找到其发展规律？如何对未来市场准确的预判？是项目立足于现在，发展于未来的定位之关键。,4,工业拉动经济的西海岸青岛开发区旅游带动发展的东海岸即墨温泉镇青岛版图扩张的北向李沧、城阳,城市的单中心结构发展模式已不能满足现代城市发展的需求,度假功能,中心城区迅猛发展，人口迅速增加，经济功能、基础设施等诸多方面已不能匹配城市的发展速度。因此人口迅速向城郊蔓延，郊区发展速度日益加快。城郊逐渐成为城市域的次中心，形成了多中心发展格局。,5,青岛正处于这样的一个发展阶段,李沧正是青岛多中心发展的战略部署之一,一个飞速发展的
3、阶段一个不可多得的契机一个瞬息万变的环境一个充满不确定的因素的市场,找到一个行动的坐标 找准一个正确的发展途径至关重要,6,有人站在青岛看世界有人站在世界看青岛,【高度决定视野】,发展注定了需要经历彷徨不安，坎坷和磨难。而中国正在用50年走过西方国家200年走完的路，西方国家的经验和成功案例的借鉴是达到目标的必由之路，只有高瞻才能远瞩。,7,纽约（new york）,现代城市发展的样板,城市发展案例解析,世界的“首都”,8,1898纽约由曼哈顿、布朗克斯、布鲁克林、昆士、斯坦腾岛而成合并而成，纽约城市化进程已经成为了城市发展史的里程碑。,从城市化到城郊化 美国纽约百年变迁回顾,9,时过境迁 城
4、市化的发展弊端逐渐显现,因此纽约又开始尝试城郊化发展战略，实际上纽约近代的发展历程就是城市向郊区城镇扩散的过程。总的看来，纽约的发展重心向郊区转移的过程大致可划为三个阶段。,纽约城市化发展过程表明，城市化进程过快，社会变迁过速，导致城市问题层出不穷：大量的人口涌入城市，导致社会秩序的混乱，城市环境恶化城市化进程过快导致交通堵塞 就业率的下降也造成犯罪率的升高,10,1940年前，纽约市民工作生活主要集中在市中心。随着纽约城市规模急剧膨胀，居住环境严重恶化，原住在市内的中产阶级开始迁居到郊区。公路的发展和私家车的普及，实现了居住郊区化的可能。20世纪50年代成纽约居住郊区化的高潮阶段，大量居民由
5、市中心迁居到郊区。,第一阶段是城市居住功能郊区化,11,自20世纪70年代开始，纽约郊区与市中心之间存在的土地差价也使众多企业纷纷迁入，新兴产业的兴起，大规模的工业园和商业服务网点落户，具有完善城市功能的中心区域开始逐步形成。这一变化给纽约郊区创造了大量就业机会。往返于市区与郊区之间的生活方式大为改变，郊区成为许多中产阶级人士主要的生活空间。,第二阶段是城市商业功能和产业功能郊区化,12,边缘城镇的建立是纽约在城市郊区化基本完成后再次多中心发展的成果。周边城镇也同样具备居住、购物、娱乐等城市功能。如今，纽约四周的边缘城镇组成了人们概念中的大纽约地区。其中包括与纽约市相邻的新泽西州以及被视为纽约
6、卧室的长岛等。,第三阶段是建立边缘城镇,13,城市化的理论模型,城市化的核心,人口和经济要素的离心扩散,高素质人口聚集,居住品质提升,经济活动繁荣,生活空间结构缩小,14,产业的转移,住宅郊区化的形成,完备生活配套的兴起,城市化进程的阶段划分：,工业重心和产业重心的转移生活环境的逐步改善青岛CLD的发展规划必然带来商业的兴起和繁荣,城市化的理论模型,15,城市郊区化是经济发展的必然，多中心并起是现代城市发展规律。其实都是郊区发展为城市的过程。,而“城市”的本身包含了“城”和“市”：“城”为行政地域的概念，即人口的集聚地；“市”为商业的概念，即商品交换的场所。商业的发展水平代表了城市的发达程度。
7、而现代商业发达的标志则是“城市综合体”的出现。,何谓城市综合体呢？,16,“城市综合体”基本具备了现代城市的基本功能，所以也被称为“城中之城”。城市的功能主要包括商业、办公、居住、酒店、展览、餐饮、会议、文娱等。包括三项以上功能的综合建筑形式都可称为城市综合体。该综合体的各部分功能相互依存，从而形成一个多功能、高效率的现代建筑形式。,17,中坚数码领帝总规模：117482平米商场布局：49962平米办公及住宅规模：67519平米规划总户数：606车位数量：580地铁穿行项目地下二层,谁更能代表李沧的未来？,舍我其谁,谁更能成为李沧城市化的象征？,18,再看数码领帝！,缔造北青岛城市地标,打造新
8、青岛商业图腾,19,备选案名1：,备选案名2：,国际时代中心,20,大型城市综合体一般包括五星级酒店、购物中心和写字楼、公寓型住宅，它是城市集约化发展的必然要求，能够满足办公、购物和居住要求。大型城市综合体适合经济发达的大都会和经济发达城市，在功能选择上要根据城市经济特点有所侧重。酒店和购物中心功能的组合写字楼和购物中心功能的组合,21,则需要将项目分成裙楼和塔楼部分分别放到对中观市场中进行分析。,而本项目的各部分物业该怎样进行功能组合？,22,发现问题，确定目标,建立分析问题的模型,运用市场数据分析问题,相关案例经验借鉴和指导,制定解决方案,评估解决方法,5,6,1,2,3,4,实施,问题求
9、解系统 Question Answer System,结构化思路,23,项目群楼定位思路,目前区域商业的发展现状,未来区域商业的发展动态,未来区域的消费力走势,商业市场定位如何立足于现在并发展于未来,商业规划,运营建议,24,商业市场格局,李沧商业市场整体可分为李村商圈、沧口商圈、东李商圈三大商圈。,商业发展现状,25,商业市场格局,各商圈现状及未来发展,26,李村商圈内主要商业街道有夏庄路、京口路、古镇路、书院路、大崂路、九水路、万年泉路，另有传统的李村大集等商业布线。,李村商圈商业依托向阳路步行街，借助城市主要干道两侧的底商呈核心放射性分布特点明显，业态属向阳路商业的补充型业态组合。,李村
10、商圈内商业街现状,27,以李村向阳路为传统商圈，主要以本土老牌北方国贸大厦、维客崂百、利客来购物中心为三大主力卖场，其聚集所产生的强力磁场效应为李沧商贸定位提供了依据。,利客来购物中心,维客集团崂山百货公司,北方国贸大厦,维客超市（李沧广场下）,家得商城,惠利特鞋城,温州商城,佳乐家超市,利客来超市（李村公园下）,中心商圈商业发展现状,28,重点商业个案概况及特点,连锁经营、本土商家“垄断”、同质竞争明显,特征：,29,项目群楼定位思路,目前区域商业的发展现状,未来区域商业的发展动态,未来区域的消费力走势,商业市场定位如何立足于现在并发展于未来,商业规划,运营建议,30,李村中心商圈是青岛市“
11、向北走”的重要部署，招商引资卓有成效，极大地吸收了外资企业的进驻，以沃尔玛为首的外来商家开始纷纷抢摊。,宝龙城市广场,沃尔玛超市地块,港澳商城,本项目,利客来北侧地块,李沧未来两年商业发展格局,31,多点开花、列强争霸市场面临重新洗牌,未来市场商业重点个案概况及特点,特征：,32,主场优势弱化：城市多中心的发展战略、李沧次中心城市化的发展规划，国际品牌商家进驻，向阳路中心商圈主场优势弱化客户遭遇分流：未来商业的市场放量巨大，传统三强的客流将受到严重的稀释，同质化竞争且相安无事的局面将不会再出现品牌面临质疑：外来品牌呈猛龙过江之势，凭借其先进的管理理念和品牌号召力，李沧中心商圈的竞争格局势必重新
12、洗牌产品空间有限：现有中低端业态商家牢牢掌控市场，未来中高端商业的纷纷进入，中心商圈迅速升级，个性差异化定位势在必行,未来商业发展态势分析,33,人均GDP1100美元以下,商业处于与农业经济相匹配的原始状态,人均GDP11002000美元,商业形态出现第一次升级，百货商场、商业街、批发市场等取代了原始商业形态,人均GDP20004400美元,商业形态开始出现质的飞跃，多样化、规模化的现代商业应运而生，如大型购物中心、超市、专卖店、精品店等,人均GDP4400美元以上,超越商业范畴的广义商业如SHOPPINGMALL、旅游地产、商务地产、物流等综合商业开始涌现,李沧商业发展前景剖析,目前青岛人
13、均GDP5503美元，李沧的人均GDP水平已超过4300美金,34,沧口版块,CLD版块,夏庄版块,工业区发展催生的老居住区，客群庞大且稳定,青岛发展下的CLD居住新区，政府政策倾斜力度较大，现配套渐趋成熟，未来客群规模潜力巨大,青岛北向发展的先头部队，吸引大量市内居民及外地客群居住正在迅速吸附着城阳及其周边的大规模客群,青岛城市北拓的进行中，李沧享受了“中场”优势，已拥有了雄厚的消费力基础。随着CLD的逐步成势，未来市场的消费力将迅速窜升。,本项目,35,再看青岛CLD,根据李沧区十一五规划，五年后，李村中部休闲商务区、东部CLD都将初具规模，仅东部CLD常住人口就将达到20万,李沧CLD发
14、展,中高端商品房,传统区域观念弱化,新增人口迅速扩大,高资阶层,白领阶段涌入,其它片区高房价挤压吸引外流的年轻阶层,高素质、年轻化将是未来李沧发展的人群显著特征,城市化加速,经济适用房,36,传统三强独霸一方中低端市场已无发展市场空间,外来列强虎视眈眈商业升级迅猛竞争日趋白热,商业市场问题结构化分析,项目如何扬长避短找准自已的定位,如何对未来的精准前瞻把握时机、谋求发展,高素质、年轻化人口CLD助推商业迅猛发展,项目又该如何面对强大的竞争对手规避风险、成功突围,成功的关键在于清晰合理、适度领先的定位,37,实力：经验与资金后盾殷实区位：传统核心商圈环境：密集人流地形：黄金三角洲地带外部：新颖的
15、建筑形式、靓丽的外立面设计内部：灵动的空间布局、阔绰层高、阳光中庭,问题一：项目如何找准自已的位置扬长避短,项目商业方面的优势包括但不仅限于,项目有实力成为引领方向的区域级地标,38,规模 实际内部可使用面积较小外部规划 缺乏聚集人流的广场 沿街无停车位内部规划 塔楼核心筒的设置及中庭影响了商业的整体性和利益空间（单层可利用营 商面积在6000平米左右）主力店可规范布局面积的沿街展示面不够 部分柱距设置不合理，影响商家利用（柱距：5100mm-8775mm）,项目商业方面的劣势包括但不仅限于,引入正规购物中心难度较大，招商重要性凸现,39,提高形象建筑形象的提升是档次提升的硬件基础，不仅对消费
16、者心理造成直接影响，而且也是商家实力的直接体现可以通过商业外立面、内部装修、中庭布置、硬件配套设施设备的档次提高树立商业形象拔升档次包括商业整体品牌档次和产品档次，在满足时尚高端人群消费需求的同时，突显与传统百货的差异性,问题二：项目如何把握时机、谋求发展对未来的精准前瞻,40,加强体验感通过增加购物环境的人性化设计、运营管理水平的全面提高，增强购物的愉悦感营造时尚性接驳潮流动向、尊重品牌个性、契合城市发展,全方位的商业升级换代产品势在必行,41,商品档次以中档为主，部分中等偏上品牌缺乏高档品牌，时尚休闲品牌相对较少除运动品牌以外，可供年轻人以及高端消费者选择的商品较少，业态搭配无新意，规划布
17、局传统、落后。,问题三：项目如何规避风险、成功突围对竞争对手的全面认知,现有直接竞争对手青岛北方国贸大厦、青岛利客来购物中心、青岛崂山百货大楼,42,国际知名商业品牌以超市为主，带有店中店商家经营实力强具有较大品牌号召力强大的全球商品采购系统持续发展的经验和实力,潜在竞争对手沃尔玛超市,43,宝龙在全国已有17个以上的开发项目宝龙城市广场选址多在新区和新老城区结合部，再造商业区称之为Living Mall；宝龙城市广场系列一般规模较大，多在30万平米以上；业态搭配齐全，涵盖百货、超市、家居、酒店、公寓、写字楼、步行街、餐饮、娱乐、影院等。,潜在竞争对手青岛宝龙城市广场,44,分期启动，开发周期
18、时间较长；由于选址相对较偏，商业氛围形成需要较长的培育期；一般有百货、家居广场、星级酒店等2个以上的主力店；宝龙集团商业地产运营经验及招商资源丰富，与国内外知名商家关系密切；宝龙项目启动前已与部分商家进行沟通，提前进入主力店招商阶段。,该项目整体成型后，将形成新的商业区与项目竞争力逐渐增大,45,扬长：项目有实力成为引领方向的区域级地标避短：引入正规购物中心难度较大，招商重要性凸现前瞻：形象、档次、体验、时尚全方位升级换代对比：成熟商圈内中高档、时尚、新型商业欠缺,46,定位解析区域性：项目影响力以李沧为主，外围辐射以城阳区、崂山区中高端：从形象、品牌到环境、档次全面高出李沧现有主力商家时尚：
19、契合区域消费人口年轻化特征，并吸引具备中高消费能力的白领阶层 精品：规模相对较小，商品重质不重量，全方位的体现商业升级带来的购物愉悦,47,区域性 中高端 时尚 精品 新型购物中心,商业定位,时尚生活中心（life style centers）,48,该模式源于美国，一般处于市内（downtown），定位中高端，相比较大型的Mall而言，其市场半径要小，但是其服务的大都是较为富裕的人口，侧重营造体验消费环境，更加注重休闲、娱乐的消费场所。,时尚生活中心介绍（Lifestyle Centers）,从60-70年代的传统封闭的shopping 到80和90年代盛行的Power Centers,以及
20、之后购物娱乐的Shoppertainment直至最新的Lifestyle Centers。较之传统封闭和购物中心，其人性化设计迅速得到消费者的认同和喜爱。娱乐类的商家吸引众多消费者到Lifestyle Centers来。,49,在世界范围内来看，L.S.C是一种发展趋势,在欧美等发达国家，新Shopping Mall的开发几乎进入停滞状态，取而代之的是此类Lifestyle Shopping Center的开发浪潮。目前建成的Lifestyle Shopping Center主要分布在北美，19831995年是起步阶段，全美只有35家Lifestyle Center。1996年以后进入了突飞猛
21、进的发展阶段，到2004年已有106家。世界上比较著名的有位于洛杉矶的The Grove at Farmers Market以及新加坡去年开业的vivo city等。,50,案例分享,新加坡怡丰城（vivo city）,怡丰城（vivo city）新加坡最大的一个购物中心,靠近新加破著名景点圣淘沙的出口。,51,Vivo City的外观看上去很像一艘大邮轮，非常切合它滨海的优良地理位置。每一层楼都有广阔的甲板式露台，游客逛累后可以到露台透透气,（中庭）,（露台）,（影院）,（导视）,52,N.A.I.C.S将L.S.C分为GAFO和非GAFO类，其中GAFO指的家具、家装用品店、家电、电子产品
22、店、服装服饰店、运动休闲和音像用品店、综合性商店的总称，这些是所有购物中心中最为主要的部分（在lsc中比例为65.2%，mall中比例为78.9%），其次是非GAFO类，主要包括餐饮、娱乐等业态。其中：在GAFO中，服装类和家居类占据了主要比例；在非GAFO类中，餐饮类占有很大比例。,L.S.C业态的配比,53,B1：便捷超市（统一银座、拜特进口超市），品牌快餐（喜兔、回转寿司）、轻餐饮（仙踪林）F1：名品化妆品（Shiseido）、首饰（周大福）、饰品（Swarovski）、皮具（Prada、Rolex）F2：时尚女装（Only、Etam）F3：时尚男装（Armani、Dunhill）F4：
23、休闲（Metersbonwe、RI&G）、运动（Nike、Puma）F5：娱乐（钱柜）、精品袖珍影院、咖啡（上岛、两岸）,业态定位建议,54,整体出售将商业部分整体销售给商家，实现资金的快速回笼。以租带售通过将部分物业出租给品牌主力店，拉动沿街可售商铺的价格，部分租金收益、部分销售收益。先租后售前期将商业部分整体出租给主力商家，待商业培育成熟后该主力商家优先购买或转卖给投资商等其他客户。整租将商业部分整体出租给商家，开发商自持物业，获取租金收益和物业升值。,项目商业运营建议（按照优势递减顺序排列）,55,合作联营通常由开发商以物业作为合作股份，运营商以管理、品牌、经营、资源等作为股份，共同对商
24、业进行长期运营，利润根据股份比例分成。品牌输出开发商出资，引进商业运营管理公司的成熟品牌及管理团队，在约定时间内对商业进行运营管理，实现资源共享。自行成立经营管理公司开发商自行成立第三方经营管理公司，对商业进行管理，与上述“品牌输出”模式均可实现商业的分割销售。,56,优点：该方式较为稳妥，可以保障商业运营的可持续发展，同时品牌主力店可充分提升沿街铺的商业价值，实现增收。主力店的长期经营，可以对整体物业形成增值效应。缺点：若该商业集团对物业不收购、只租赁，则开发商只获取租金收益，资金回笼周期相对较长。,主推商业运作方式,品牌输出，由成熟商业集团对项目商业部分整体经营，开发商不直接参与经营管理。
25、,57,开发商主要角色是场地提供者，出租店铺予商家后，由各商家对自身经营相对独立负责，与商家的关系较松散，开发商的管理工作重心更偏向于商业运营和物业管理。优点：开发商投入运营资金，并参与项目商业部分的运营管理，若运营比较成功，可以获取经营利润与管理收益的双重收益。该模式为产权分割出售打下良好的铺垫。缺点：实际运营过程中，散户招商难度较大。若无良好的商业运营经验，容易造成商业经营亏损或失败，对商业运营要求较高，风险较大。,辅推商业运作方式,分散招商，引进商业品牌，自行运营管理（店中店）,58,北京丰联广场商场位于东二环朝阳门东侧，建外朝阳门国贸中心商圈之中，是一座规模适中、以专卖店方式经营的中高
26、档商场。,案例北京丰联广场,59,商场拥有16000平米经营面积，采用国际流行的“店中店”格局，B2-F4共六层形成了精品折扣、时尚佳履、经典装苑、青春风尚、优雅伊装、餐饮美容六大主题系列，共有一百多个特色专卖店分布于各楼层的主题区域内，涵盖了消费领域各种标杆品牌，如ESCADA、LAUREL、MONTBLANC、SWAROVSKI、CK JEANS、SISLEY、Benetton、ESPRIT、AZONA、ONLY、Vero moda、MISSK等，还拥有商务中心、邮局、银行等服务项目。,60,装修体现档次增加顾客休闲区及休闲设施通过室内绿化、舒缓背景音乐等途径打造轻松愉悦的购物环境增加立面
27、时尚感增加醒目立体的广告位，注意橱窗、引导设施等部位设计考虑仓储区域设置考虑卸货区划分可按照100-150平米/辆的比例进行停车位的配比餐饮区预留排烟排污管道,氛围营造及辅助配套建议,61,迎合消费者的需求变化，引领李沧消费升级丰富李沧商业业态，构建“竞合型”伙伴关系，优势集群，进而加强对高端消费群的吸引力和凝聚力填补市场空白，与周边竞争项目实现差异化运作使开发商对商业物业的管理相对简单易行优越的展示功能更易受到零售品牌认可有利于降低商品同质化及恶性价格竞争,招商原则,62,项目塔楼定位思路,李村商圈写字楼的发展现状,李村商圈现有办公企业特征,李村商圈写字楼市场特征分析,李村商圈未来写字楼市场
28、需求分析,房地产市场政策分析,住宅市场竞争态势,三栋塔楼的定位策略,63,解剖2007年楼市,64,流动性过剩搅动整个经济,人民币升值预期,外资大量拥入,资产（房价、股市）价格上涨,国内居民 储蓄诱出,数据来源：国家统计局、中国人民银行,在外汇储备不断扩长、大量外资涌入和国内居民储蓄三大因素推动下，货币供应量急剧放大，流动性过剩搅动整个国民经济。,65,资本与房地产密切结合、房价步入加速上升通道,房价上涨,地产股表现强劲，价值重估,获得巨额融资,房价上涨预期空前加强,土地市场不计成本高价拿地,本币升值,流动性过剩,资本运作,资本市场,房地产市场,在过剩资本的巨大推动力和上涨预期加速共同作用下，
29、一个“房价上涨地产股升值巨额融资圈地土地储备充足抬高股价、高地价拉高房价-”的循环就这样形成了。,66,解剖2007年楼市,67,2007年宏观调控的重点和思路变化,2007年中央宏观的核心思想改善住房供应结构、抑制房价快速增长！,重 点,加大住房供应力度努力调控住房需求着力解决低收入家庭住房问题继续规范房地产市场秩序,68,突显的流动性问题令政府加大金融政策的力度,存款准备金：今年10次上调存款准备金，目前执行14.5的标准，创近年历史新高加息：今年央行先后6次上调人民币存款基准利率至目前的7.29。这种“温水煮青蛙”的上调方式，令置业者在不知不觉中利息成本大大增加提高首付：关于加强商业性房
30、地产信贷管理的通知，对多次置业者首付比例、贷款利息和“加按揭”的规定大大提高了置业门槛,房地产开发资金收紧，资金成本上升；购房成本上升，需求受抑。,69,08年楼市展望,经济环境,2008年宏观经济向好趋势不会改变，中国社科院日前发布蓝皮书预测：明年全国经济增长11，CPI上升4，明年全社会固定资产投资增速可能会略微减慢，但仍明显高于经济增速和消费增速。,70,08年楼市展望,政策调控方向,货币政策从紧发出行业紧缩信号,从刚刚结束的中央经济工作会议上讲可以预见，明年将是近几年来宏观经济最严厉的一年。坊间盛传，银监会将把2008年全年信贷增幅控制在13以内，比2007年15调控目标还要低。同时可
31、能对贷款季度设限，各银行明年每季度的贷款规模都不得突破限额，否则将受到处罚。,2008年银行贷款趋紧张,71,中国政府对房地产市场的调控会继续加强,2008年宏观调控的首要任务：防过热、防通胀、重民生。,防过热、防通胀,实行稳健的财政政策和从紧的货币政策,紧缩信贷 增长量；持续加息,加大汇率 的波动幅度,其它一些手段，如：公开市场操作等,重民生,控制物价上涨，解决人民住房等问题,走“双轨制”，加大保障性住房供应，用政策引导住房供应结构向社会阶级结构对应；少部分富人购买商品房中产阶级购买限价房等政府有一定的补贴的住房低收入阶层面向廉租房等政府完全保障性住房,72,08年楼市展望,供应层面,土地市
32、场土地成交价格回归理性,限价房策略牵制地王诞生出让模式将不断完善合理控制单宗土地供应规模。缩短土地开发周期，每宗地的开发建设时间原则上不得超过三年，确保供应出去的土地能够及时开发建设，形成廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房的有效供应。成片开发建设的土地应统一规划，统一进行基础设施建设。按“净地”分块供应，以增加土地供应的宗教，防止房地产开发企业大面积“圈占”土地拿地资金压力有增无减开发商须在短期内一次付清出让金货币政策从紧，发展商融资压力大发展商囤地成本放大,73,08年楼市展望,需求层面,发展商重资本，更重客户需求,房贷新政下，消费者日趋理性；住房供应实行双轨制，随着限价
33、房的逐步上市供应，势必令到需求进一步分化。发展商必须重新回到关注客户需求,74,08年楼市展望,需求层面,消费者从重投资回归居住,关于加强商业性房地产信贷管理的通知 银发（2007）359号2007-9-27关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知银发（2007）452号2007-12-5申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍以借款人家庭为单位认定房款次数已经还清贷款的仍视作第二套已利用过公积金贷款购房的家庭，再次向商业银行申请住房贷款时，也要按照补充通知的规定来执行对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地水平，再次
34、向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行,75,成交波动大：近一年以来每月住宅成交量波动大，显示市场较为敏感，发展商推货节奏和买家置业心态起伏变化大；成交呈下降趋势：从成交量的12月均线可以看到，近1年以来成交量呈下降趋势。由于价格已经去到高位，加上银根收缩，一定数量的市场需求已经受到抑制，但预计明年供应量增加，开发商下调价格情况下，成交量会有一定的回升。,预计全年商品住宅成交量仍呈下降趋势,08年楼市展望,需求层面,76,08年楼市展望,价格层面,影响价格的关键因素,2008年房价,结构,政策因素,需求,市场环境,成本,供应,对房价产生正面影响,宏观经济向好趋势不变,透支价值的
35、房价回调,发展商对房价预期看跌消费者对房价预期看跌,起到平抑房价的作用,“90/70”产品供应增加限价房推出市场,对高房价有抑制作用,房价回调至合理水平的支撑点,供应增加,土地成交价格 回归理性项目土地成本呈上升趋势,对高价房产生抑制作用,防过热、防通胀、重民生从紧的货币政策,77,项目塔楼定位思路,李村商圈写字楼的发展现状,李村商圈现有办公企业特征,李村商圈写字楼市场特征分析,李村商圈未来写字楼市场需求分析,房地产市场政策分析,住宅市场竞争态势,三栋塔楼的定位策略,78,住宅市场竞争态势,香港路沿线周边环境：CBD中央商务区、奥运帆船赛区、配套设施齐全、为岛城最繁华的区域。物业类型:高层、小
36、高层住宅价格：15000-30000元/平米代表项目:东海路9号、香港置地,香港东路沿线周边环境：风景旅游区、观光度假区物业类型:别墅、多层、小高层住宅价格：13000-35000元/平米代表项目：麦岛金岸、恒基新天地,置业关注点：看重地段、自然环境和海景带来的品质生活，以高价换取资源占有，并且看中未来规划前景及升值潜力。,79,山东路沿线周边环境：市北中央商务区所在地，周边生活配套齐全、交通便利物业类型：高层住宅价格：8000-12000元/平米代表项目：良辰美景、嘉合新兴,海尔路沿线周边环境：规划为青岛下一个副中心，周边交通便利，但配套尚不完善。物业类型:小高层、高层住宅价格：7000-1
37、2000元/平米代表项目：崂山国际花园、青建尚东区,置业关注点：青岛人传统的区域观念、社区整体品质感、身份的标签，升值的潜力。,80,四方区周边环境：地处青岛市区中心位置，周边配套齐全，交通便利。物业类型：多层、小高层住宅价格：5500-8000元/平米代表项目：兴隆家园、海华山景。,李沧CLD周边环境：未来城市居住中心区域，周边生活配套齐全，交通便利物业类型:多层为主住宅价格：4000-7000元/平米代表项目：百通馨苑、绿城理想之城,置业关注点：看重周边生活配套、便捷的交通、安逸的社区环境和整体品质感以及价格上的优势。,81,项目塔楼定位思路,李村商圈写字楼的发展现状,李村商圈现有办公企业
38、特征,李村商圈写字楼市场特征分析,李村商圈未来写字楼市场需求分析,房地产市场政策分析,住宅市场竞争态势,三栋塔楼的定位策略,82,李沧商务办公网点分布图,83,家得商城,李村商圈写字楼的发展现状,84,生建招待所,85,交通银行办公楼,宝达大厦,86,维客商务中心,87,园艺总场,永乐商城,88,人均GDP水平低于1000美元的城市，写字楼市场还没有发育，写字楼需求很少；2000美元GDP水平3000美元时，住宅市场是主力市场。楼宇经济效应只有当地经济发展人均GDP达到3000美元以上的水平第三产业进入快速发展阶段写字楼市场需求快速激增。,按国际通行的衡量标准：,目前青岛人均GDP5503美元
39、，李沧的人均GDP水平已超过4300美金,89,金融保险房地产公司律师事务所会计事务所,培训机构广告公司旅行社美容美体会所,从行业分布的角度看写字楼市场的确需求旺盛，行业辐射面单一化向多元化发展：,90,1、目前李沧区投入使用的的办公物业中尚未出现真正意义上的写字楼2、区域内缺乏办公氛围，掩盖了真实的办公需求3、目前企业的办公场所多出现于招待所、商场最高层内、事业单位或金融机构办公楼中，更有甚者在门头房、住宅区、办公环境亟待升级待升级4、办公区域分散、办公环境较差5、企业形象难以得到保证，由于公共物业落后，很多金融机构，会计、律师事务所等对办公形象要求较高的企业也不得不委身于低端物业中办公6、
40、出租率极高，市场需求旺盛7、目前区域内主要办公物业的租金在2-2.6元/平米，虽然办公环境不佳，但是租金水平已经达到了乙级写字楼水平,李村商圈写字楼市场特征分析：,91,传统产业的做大做强工业成长板块的引进,第二产业结构不断优化,北部商贸中心升级加大物流基地培育,繁荣壮大现代服务业,基础建设不断提升就业机会增加人口素质的身高和人口数量的增加,城市副中心的城市功能逐步完善,写字楼市场需求面：,写字楼市场供应面：,目前李沧区投入使用的的办公物业中尚未出现真正意义上的写字楼区域内缺乏办公氛围办公区域分散、办公环境较差企业形象难以得到保证供需不平衡造成租金高企,李村商圈未来写字楼市场需求分析,现状：李
41、村商圈写字楼供需结构严重的不平衡,写字楼需求旺盛 各级写字楼供应均存在明显不足,趋势：随着区域发展成熟办公需求将进一步加大,92,项目塔楼定位思路,李村商圈写字楼的发展现状,李村商圈现有办公企业特征,李村商圈写字楼市场特征分析,李村商圈未来写字楼市场需求分析,房地产市场政策分析,住宅市场竞争态势,三栋塔楼的定位策略,93,塔楼定位策略：,B座：位于古镇路和书院路交汇处，三栋塔楼的最南端,由于占据了朝向、采光最好的位置，因此定位为项目的最高端甲级写字楼,271m2,271m2,203m2,203m2,面积调整建议：,B座主要针对有实力的大企业，其对需求办公面积较大，因此户型分割成大户型，同时通过
42、面积阻隔中小型公司进驻B座，保证甲级写字楼的整体形象。同时，203m2和271m2的户型可以自由组，可给客户（203、271、406、474、677、948）多重选择，自由度较大。,改造建议：,取消每户茶水间和洗手间的设计，改为公共洗手间；设置中央空调,94,塔楼定位策略：,C座：位于京口路和书院路交汇处，三栋塔楼的东、南角,三栋塔楼中朝向、采光仅次于B座，因此定位为项目的中高端乙级写字楼,面积调整建议：,维持67.51、76.84、120.08、126.95户型设计不变。,改造建议：,取消每户茶水间和洗手间的设计，改为公共洗手间,95,塔楼定位策略：,A座：位于京口路和京口路交汇处，三栋塔楼
43、的西、北角,三栋塔楼中朝向、采光等条件相对较若，因此定位为项目的中端商住两用楼,规划建议：,维持原规划不变。,由于李村商圈的写字楼市场尚处于发展的初级阶段，因此三栋塔楼通过产品类型、产品面积价格等多方面因素将物业分为高、中高、中端三个不同定位，以降低销售风险。同时三栋塔楼分别针对不同的消费群体，因此销售时段可以重合，缩短销售周期，加快资金回收的速率。,96,3,12,1,4,7,6,5,8,9,10,200年,200年,11,项目重大运营节点安排,主力店招商启动,B座正式对外销售,写字楼形象广告面市,项目整体定位形象推广,A座定位推广面市,项目落成典礼,备注：按照2008年建筑完成结构1/3推
44、算,97,12,1,4,7,6,5,8,9,10,11,A座正式对外销售,B座广告面市,商场开业广告面市,商场开业,B座正式对外销售,4,写字楼销售工作结束,项目重大运营节点安排,98,合富辉煌集团&相关案例简 介,99,合富辉煌集团成立于1995年提供顾问咨询、营销策划、市场推广、销售执行的全程专业服务；同时稳占二手物业和物业管理市场的重要份额；目前大陆唯一以房地产代理为主业在香港成功上市的房地产公司。,集团简介,诚信为本服务领先 全程策划专业服务,100,作为大陆首家成功上市房地产代理公司，知名度大幅度提升，也由此搭建起更高层次的平台，吸引更多人才。以珠三角、长三角、环渤海等三个区域为重要
45、基点。进而向周边辐射，连点成线、扩线为面，向内地各大中城市做进一步扩展。,一如既往地将主力放在一手代理业务上，同时稳健扩展二手中介服务和物业管理。合富辉煌已成为全国性房地产服务机构，在中国24座重点城市设立分公司，至2006年合富服务的房地产项目遍及全国63个城市。,101,2001年销售成交额为35亿元2002年销售成交额为50亿元2003年销售成交额为70亿元2004年销售成交额突破110亿元2005年销售成交额突破130亿元截至2005年，累计代理项目超过400个，代理销售、租赁的楼盘面积超过2000万，成交总额近500亿元人民币2006年上半年销售成交额突破100亿元,截至12月初就已
46、完成2006全年任务213亿元2007年上半年销售成交额达到270亿,绝对保证了2007年全年400亿目标的完成截止2007年,我们的累计代理项目达到570个,102,合富辉煌获CIHAF年度大奖,“CIHAF2007中国房地产综合服务商TOP10”（位列第一）“CIHAF2007中国房地产最佳全程顾问服务商”（位列第一）“CIHAF2007中国房地产最佳营销策划服务商”（位列第一）,2007年12月11日中国住交会在北京举行，据最新公布消息，合富辉煌（中国）获得中国住交会“服务机构系列”中极有份量的三个年度大奖，分别是：,该系列奖项于2007年12月12日在北京展览馆剧场正式颁出。,103,
47、04年10月29日成功举办广州街铺100强香港展销会,展销当天300多人参加街铺投资研讨会。三天成交定金5000多万元，打破广州同类物业在港展销纪录。,成功案例,104,公开发售当天，街铺以￥9万元/成功竞卖，树立了项目的价值标杆，开售当天成交超过1亿元，创造广州市房地产商业市场的营销奇迹随后在市场上此起彼伏的竞争中，主打步行街“街铺”的概念，继续吸引大部分的投资者目光,广州阳光都会广场位于广州市天河区石牌东路南段，商业面积近2万，为岗顶商圈最大的商业中心定位针对年轻的消费群体，走中高端的经营路线,105,广州百汇广场,项目位于广州市中山五路，为七层大型购物广场针对消费功能类型，我司设置了多种
48、空间间隔、多种面积配置、多种定价办法，同时发挥自身客户网络优势，采用直销、批发、零售互相配合的多种销售形式，在不到半年内，完成4亿元的销售，提前实现了开发商的经营目标,106,107,本项目创济南单套总价最高记录1700万，截至目前均超额完成定期任务，得到开发商的好评,蓝石趵北六号,坐拥济南城市CBD和省会行政中心，雄踞财富中央核心，建筑占地2102平米，建设用地5515平米，总建面积1.4万平米 参与项目前期发展策划及全程营销代理合作；进行前期市场调研分析、竞争分析及产品定位的研判、分析；给予项目规划设计方案调整建议，至项目市场定位、产品定位到形象定位的完成；项目商业与写字间产品配比分析到商
49、业规划建议；项目营销执行方案的制定；项目视觉及应用系统建立与设计指导，推广方案执行过程中的策略指导；项目推广效果评估分析；项目案场管理及销售执行,108,世纪之帆（帆船俱乐部）,位于万平口风景区，占地近45000，与现有帆船基地连为一整体南楼为酒店式公寓，北楼为五星级产权式酒店及高级写字楼，酒店配有独立的大堂和会展中心通过大量的调查、分析、研究，提出山东第一家以海洋文化为主题的五星级产权式酒店和酒店式公寓的定位该项目于06年10月2日盛大开盘，开盘当天认购逾5000万元，成为日照首个销售均价超过10000元/的项目（目前日照海景别墅一般销售均价仅为8000元/），创日照开盘当日销售额新高截至2
50、007年4月该项目总成交逾1.6个亿,109,位于青岛308国道与华仙路交汇处，总建近10万北方地区最大的的工艺品市场集展示、商铺、贸易、餐饮、娱乐、销售批发、购物以及办公为一体,青岛国际工艺品城,110,位于青岛城阳流亭兴阳路，占地270亩，建筑面积40万平方米整体配套有现代仓储物流中心、2万平方米的四星级国际商务酒店、休闲娱乐中心、特色餐饮街、公交站、银行、工商、电信、邮电等，致力于打造经营、居住、休闲于一体的现代化、国际化、信息化“一站式”采购大平台项目三期目前已正式启动,中韩国际小商品城,111,THE END,THANK YOU!,项目是一个非常具有吸引力和挑战性的项目，期待项目圆满
