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1、珠江花城商业推介书,项 目 简 介,珠江花城整体商业规划,项目简介,渔业路,福元西路,三组团,二组团,二期用地商业,四组团商业,酒店及高档餐饮、休闲,八组团,3.67万，超五星级酒店+裙楼及副楼商业,酒店塔楼建筑面积：20877 16#裙楼建筑面积：13792 15#栋建筑面积：4829,三组团酒店商业毗邻芙蓉路、福元路及地铁口，市政配套完善，且作为珠江花城第一个相对成熟、集中式商业，将先期启动招商。,珠江花城三组团酒店商业规划,项目简介,三组团酒店商业经济技术指标,项目简介,珠江花城三组团酒店商业规划,长沙城市概览,项目区域概况,项目介绍及定位,意向性商家情况简介,项目位置及周边环境,长沙城
2、市概览,长沙城市概览,长沙-中国中部崛起的星城,长沙，据华中腹地，扼南北要冲，京广铁路、沪昆铁路、武广高铁、沪昆高铁、京珠高速交汇之“荆豫唇齿，黔粤咽喉”。,长沙市城区分为芙蓉区、开福区、雨花区、天心区、岳麓区以及新进划入的望城区。,长沙城市行政区域规划,长沙城市概览,长沙外部交通中部地区连接世界的纽带,武广高铁+杭长昆高铁 长沙与株洲形成共同铁路枢纽。总投资986亿元的武广客运专线（武汉长沙广州）已于2009年底建成。杭长客运专线（杭州南昌长沙）和长昆客运专线、渝长客运专线也分别于2010年开始动工修建。黄花国际机场 位于长沙市城东，距离长沙城区约为10公里，共有28家中外航空公司在长沙运营
3、。目前已开通航线130条。2010年完成旅客吞吐量1262.13万人次，货邮吞吐量10.86万吨，运输起降11.49万架次，中部地区排名第一，中南地区仅次于广州、深圳，排名第三，全国机场排名第十二。长沙机场国际旅客吞吐量达到51.26万人次，再创历史新高，连续7年超过其他中部五省的总和。,长沙城市概览,长沙轨道交通,长沙市轨道交通由两部分组成，其一为长株潭城际快速铁路，其二为长沙地铁。长沙地铁建设分为两个阶段，第一阶段2008年-2015年建成1号线、2号线一期工程，建成十字型快速轨道交通核心线路系统。一号线连接长沙南北、二号线联通长沙东西。其中地铁一号线在珠江花城规划有2个地铁站口，分别为汽
4、车北站站以及福元西路站。,长沙城市概览,长沙第二产业三大国家级开发区,长沙城市概览,长沙城市概览,长沙第三产业中西部人均收入最高城市之一,从黄兴南路步行商业街到五一广场一带，为长沙的商业核心区域。餐饮业呈现爆满态势，无论是街头小吃还是酒店排挡，都拥有大批的客源。酒吧业繁荣，著名的有解放西路“酒吧一条街”。家乐福、沃尔玛、麦德龙等国际连锁超市先后在长沙拥有一家和多家分店，知名的国内或省内连锁超市有新一佳、步步高、家润多等也纷纷参与竞争，苏宁和国美等电器专营超市均设有多家分店,星巴克也于2010年9月16日在长沙王府井百货一楼和东塘平和堂百货两家门店同时营业。目前皇冠假日、喜来登、希尔顿、亿豪、香
5、格里拉、万豪和豪生都已经或将在长沙新开酒店。传媒业也全国闻名，以湖南卫视、金鹰节和体坛周报为代表。,长沙城市文化国家历史文化名城和省会城市中惟一的生态建设示范试点市,国家AAAA级旅游区7处：岳麓山风景名胜区、长沙世界之窗、湖南省石燕湖生态旅游公园、大围山国家森林公园、湖南省博物馆、雷锋纪念馆和天心阁。长沙也因此成为中南地区拥有AAAA级旅游区最多的城市。国家重点风景名胜区1处：岳麓山风景名胜区（包括岳麓山、岳麓书院和橘子洲）；国家森林公园3处：天际岭国家森林公园和、大围山国家森林公园和凤凰山国家森林公园；全国重点文物保护单位9处：岳麓书院（长沙市区，第三批）、黄兴故居和墓（分别位于长沙市区和
6、长沙县，第三批）、刘少奇故居（宁乡，第三批）、铜官窑遗址（望城区，第三批）、秋收起义文家市会师旧址（浏阳，第一批）、谭嗣同故居（浏阳，第四批）、蔡锷墓（长沙市区，第六批）、湖南省立第一师范学校旧址（长沙市区，第六批）、中共湘区委员会旧址（长沙市区、第六批）,长沙城市概览,长沙城市概览,项目区域概况,项目介绍及定位,意向性商家情况简介,项目位置及周边环境,项目区域概况,区域经济：区域经济总量稳步攀升，人均收入水平突破20000元，整体形势看好。,开福区历年生产总值,从06年到10年，开福区生产总值一路攀升，到10年已逼近400亿元，经济总量呈良好发展态势,开福区历年城镇人均收入水平,开福区城镇人
7、口人均收入水平伴随着区域经济总量的攀升一路走高，到10年已突破20000元；收入水平的提高直接增强了人群的消费能力，消费需求进一步旺盛。,项目区域概况,斥资12亿，集博物馆、科技馆、音乐厅，建成后为长沙城市名片目前主体工程基本完工，进入内部施工和装饰阶段,区域规划：新河三角洲两馆一厅、金霞物流区，吹响长沙北城崛起号角,新河三角洲两馆一厅,金霞物流区强势崛起,省政府批准的十大重点省级开发区之一，集水运、公路、空运、铁路、管道五元化网络交通优势于一体到2020年，金霞物流区内人口规模预计达到42.5万，成为中部城市崛起的先锋力量。,项目区域概况,区域人口结构：高档社区聚集，吸纳大量高端人群及党政机
8、关、企事业单位工作人员，部分拆迁户、原住民,除以上人群外，未来区域内大体量高档大盘交房入住，将进一步带来大量高端人群，形成北城高端住区氛围。,区域商业氛围：区域商业主要集中在芙蓉路以西区域，体量近4万平米，承载区域内社区日常消费功能，已具备较高成熟度。,项目区域概况,区域商业氛围：区域商业主要集中在芙蓉路以西区域，体量近4万平米，承载区域内社区日常消费功能，已具备较高成熟度。,项目区域概况,区域为新开发区，除本项目外有万国城moma及万科城项目正在开发；目前商业缺乏，几乎没有商业氛围未来万国城moma有一定量的社区配套街区型商业，万科城大型集中式商业以及规划中的沃尔玛，未来将成就北城区域商业副
9、中心,本项目所在片区商业现状：目前商业基本空白，未来规划有大型集中式商业，商业前景看好,本项目,商业体量：约2万平米形态：临福元路街区型商业+社区内部配套商业；,商业体量：4万平米形态：大型高端集中式商业业态规划：和沃尔玛匹配的区域商业中心业态,万科城,万国城MOMA,项目区域概况,长沙城市概览,项目区域概况,项目介绍及定位,意向性商家情况简介,项目位置及周边环境,项目位置及周边环境,长沙是中国中部经济崛起的核心 开福区是长沙高端金融的核心珠江花城商业中心是开福区绝版位置的核心,项目位置及周边环境,项目位置及周边环境,项目占位长沙中轴！,珠江花城位于长沙市南北城市主干道芙蓉路东侧，东西向与福元
10、路相连，是长沙南北城市规划中，北城的一个重要区域中心，是北城重要的商业配套中心位置。,项目位置及周边环境,区域发展远见北城区域生活中心,区域商业现状中小商户聚集，中高端商业呼之欲出,由于项目周边原有商业大部分为自发性形成的商业，因此大多数为中小型临街地铺，加之没有统一规划，形象档次受到局限。但随着世纪金源20万商业的进驻，统一规划的大型商超、主力店等相继进入营业，区域中高端消费需求得到强有力的释放。同时，在福元西路上即将形成的由珠江花城、万国城、万科城以及规划中的深国投商业用地，集合而成的另一中高端商业集群。,项目位置及周边环境,项目位置及周边环境,珠江花城是珠江实业根植长沙的重要项目之一，项
11、目位于长沙北城高端居住区的中心区域芙蓉北路与福元西路交汇处，西临长沙地铁一号线福元西路站，周边高档楼盘林立，品牌商家如：华润万家、居然之家、KFC、沃美影城、屈臣氏以及世纪金源大酒店等已经开始营业。,区域商业现状众多商家抢滩商业先机,项目位置及周边环境,以珠江花城为中心，5-10公里范围内云集了众多党政机构、文教卫生以及大型企业。,区域消费情况中高端消费人群环绕,项目位置及周边环境,交通通达性珠江花城至长沙各区交通示意图,长沙城市概览,项目区域概况,项目介绍及定位,意向性商家情况简介,项目位置及周边环境,珠江实业6年深耕长沙，实力巨著,项目介绍及定位,15#栋2011年8月30日主体结构封顶；
12、16#栋2011年10月30日主体结构封顶。预计2012年国庆期间酒店及商业正式投入运营,珠江花城三组团酒店商业工程进度,项目位于芙蓉北路、开福区政府东侧，福元西路北侧，毗邻地铁1号线福元路站及汽车北站站，介于长沙市一环和二环之间，距市中心五一商圈、中央商务区、新市政府等仅15分钟车程；规划中的福元路大桥连接滨江新城，加强项目与城市各副中心的连接；地铁1号线将于2014年通车。,福元路与芙蓉北路交汇处，便捷性佳,三组团酒店商业价值梳理,项目介绍及定位,项目介绍及定位,三组团酒店商业价值梳理,区域20万中高端消费人群,周边聚集了万国城、万科城、英祥春天、湘江世纪城、黄金海岸、水韵花都等大型住宅小
13、区，居住人群具有较强的中高端消费能力。,百万平米城熟大盘,总占地861亩，总建筑面积约100万平方米；桂苑、扶水岸组团已有1456户入住，锦里1174户即将入住。,三组团酒店商业价值梳理,项目介绍及定位,项目介绍及定位,主楼福元路临街面近60m，社区路临街面近20m；副楼福元路临街面近20m，社区路临街面超40m。,建筑临街面长，昭示性好,三组团酒店商业价值梳理,项目介绍及定位,根据我们对九大因素的判断，筛选出三组团商业可能的类型。,判断,商业定位研判,项目介绍及定位,区域经济总量、人均收入水平均稳步攀升，整体形势看好,新河三角洲两馆一厅、金霞物流区，吹响长沙北城崛起号角,大量高档社区高端人群
14、及党政机关企事业单位工作人员，部分拆迁原住民,区域商业主要集中在芙蓉路以西区域，体量近4万方，具较高成熟度。,缺乏大型高档商业，以满足社区日常生活所需为主，无法满足区域高端人群消费需求。,位于福元路与芙蓉北路交汇东北角，便捷性昭示性极佳,可达性好，出行方便,2.2万平米，超五星级酒店裙楼及副楼商业,由中心向四周扩散，芙蓉路以东为核心辐射圈，芙蓉路以西为次级辐射圈,商业定位研判,邻里中心,家庭消费业态为主；主要服务于项目一、二、期业主及酒店部分；突出家庭元素，面向家庭消费群体；为商业注入体验元素，给消费者带来欢乐的购物享受；以满足社区需求为前提，催熟社区商业氛围，为后期住宅滚动开发打下良 好基础
15、；,商业核心定位,项目介绍及定位,满足家庭型消费者畅享美食、乐享天伦及日常消费的需要；满足酒店商务、娱乐休闲配套的需要，并部分辐射周边社区，为其提供城市化体验式消费的欢乐商业空间。,关键词：欢乐家庭、城市化、体验式的消费空间畅享美食、乐享天伦、日常消费,功能定位,项目介绍及定位,目标消费者主要定位于家庭消费群，包括有本项目业主，部分居民访客及周边小区居民、周边企事业单位。,客群定位目标消费群,项目介绍及定位,项目介绍及定位,三组团酒店商业，在完善珠江花城生活配套，提升珠江花城生活品质的同时，更需要与酒店相辅相成，匹配高端商务酒店的档次。因此，在目标商家的甄选上，将优先考虑商家的品牌、档次、形象
16、以及知名度等因素。,客群定位目标商家,注重商家品牌、档次、形象以及知名度,项目介绍及定位,通过美食天地、生活天地、娱乐休闲天地三部分组成服务于整个大社区的邻里中心。,商业业态定位,娱乐休闲天地,邻里中心是为了适应城市居民郊区化而建立的，具有满足社区居民购物、服务、餐饮等综合性需求的功能。邻里中心提供的商品包括便利品和选购品，主要有杂货、食品、衣服、鞋帽、家具、家电、建筑材料、药品、珠宝饰品、礼品、酒类等，商品的档次要根据所服务社区的经济状况而定，一般以中档品为主。而服务功能包括，银行、邮政、电信、图书馆、警察所、医疗中心等公共事业，也包括干洗、修鞋、裁剪、洗车等日常服务。,邻里中心12项必备功
17、能,商业业态定位,项目介绍及定位,以中高档餐饮商家为主，满足居民日常饮食的需求。,商业业态定位,项目介绍及定位,商业业态定位,二楼：中西餐厅，拟引入金牛角王、蕉叶等中高端特色特色餐饮三楼：高档中式餐饮，与酒店配套，拟引入广州酒家、金水湾、潮濠类似档次的餐饮,项目介绍及定位,生活型的商家，包括干洗店、邮政设施、药店、便利店为社区居民日常生活提供便利。主要分布在副楼。,商业业态定位,项目介绍及定位,商业业态定位,消费购买：生活超市、通讯、银行日杂：五金、建材、家居饰品、医药、干洗拟引入商家：华润万家社区店、中国移动、建设银行,项目介绍及定位,为社区居民提供休闲娱乐、商务场所，如KTV、小型电影放映
18、厅等，并配备会议室、多功能厅等酒店配套场所，主要分布在酒店裙楼部分的四、五楼。,商业定位定位,项目介绍及定位,商业业态定位,美容美发、spa、纤体、健身、KTV、电影放映厅拟引入商家：你好漂亮、中体倍力健身俱乐部、颐尔康,项目介绍及定位,通过美食天地、生活天地、娱乐休闲天地三部分组成服务于整个大社区的邻里中心。,邻里中心,生活天地,美食天地,娱乐休闲,社区标准超市、干洗店、通讯服务、医疗服务、金融服务、邮政服务,中式酒楼、高档中西餐厅、特色主题餐厅、咖啡厅,KTV、SPA会所、健身会所、美容美发机构,业态定位,项目介绍及定位,业态定位主营业态（包括但不限于）,项目介绍及定位,为提升珠江花城社区
19、的居住品质，完善生活配套，同时与珠江花城酒店的档次形象匹配，珠江花城酒店附属商业的招商目标将以引进中高端品牌、经营状况良好、有一定的市场口碑、品牌号召力及可持续经营的商家为主。,提升珠江花城品质 丰富社区生活配套,招商目标,项目介绍及定位,引领式休闲,名流会所,观光旅游,高档餐饮,中高档城市休闲,商务办公,引领式餐饮,购物中心,金融中心,城市文化引领地,商贸核心,上流沙龙,北城2013,北城2015,中高档餐饮,城市休闲,北城2010,传统餐饮业,北城2000,区域业态发展规划,项目介绍及定位,长沙城市概览,项目区域概况,项目介绍及定位,有意向进驻商家情况简介,项目位置及周边环境,有意向进驻商家情况简介,目前已有大量国内外知名的商家对本项目抱有很大的兴趣，正在进行积极的合作洽谈中，包括项目东侧6万平米商业用地也已进入规划设计阶段，预计将建成一个集逾万平米的大型综合商超、高档影院、特色休闲娱乐、高档商务公寓于一体的城市综合体。,项目介绍及定位,THANKS,
