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1、1,战略就是远见,星城国际项目整合推广深度沟通,深圳启盟视界广告20084,2,沟通之前，回顾已达成的共识。,3,地段价值是房地产亘古不变的硬道理；主力目标客群为城市精英阶层。,4,第一章：战略思考,5,寮步镇2003年完成城市总体规划的修编，总规的修编突出了现代城市和融入大市区的指导思想。,宏观大势,6,香缤城市花园，领袖中心城核心区域中央公馆,新城中央，国际社区中央区域，国际品质,中观对手：,7,微观自己,星城国际花园总占地面积156亩，建筑面积约30多万平方米；规划理念：以“融入大市区”为主题的复合型综合城市建筑群；开发理念：打造成一座符合国际化城市人居要求的现代化商住高尚社区。,8,不
2、难发现城市在升级，“融入大市区”是大势所趋这是寮步的未来价值和发展方向，这是希望“区域炒作”是市场主流。,9,我们如何经营好这个势头，借助对手平台，携群势之威，震撼市场，缔造营销佳绩，将是我们思考的重点。,10,所谓造势，在于有风可捕，有影可捉；,所谓借势，在于烘云托月，借日生辉；,所谓融势，在于集合趋势，蔚成大势；,用势论,11,如何借势,通过竞争对手的强势炒作，消费者对于区域的价值已经认同，区域价值已是一个巨人的肩膀，把握区域价值，是我们借势的策略，但我们如何去看的更远将是下一步的动作,12,如何融势,携群势之威，震撼登场是我们的开场秀。我们要谈区域，但不是仅陷于中心之争。站在东莞大市环境
3、看寮步，将项目的操作跟城市的命运、走向和升级紧紧结合在一起，让人们看到这个城市的未来价值和发展方向以及希望之所在，站运营寮步高度谈项目，“融入大市区”是我们的USP。,13,我们推广星城国际就像政府推广寮步一样就要站在“城市”这个舞台上与城市对话，与城市的精英阶层对话更与城市明天对话,14,现在，找一句具有相当高度的语言,隆重推出,15,“西”引全城，融入大市,16,如何演绎：,寮步迈向大市代大市代看星城国际星城国际城市西望,17,站在城市进程的大潮流中看项目，对项目的定位我们有了新看法,18,东城东，30万平米精英名都,区域价值，核心主张。,国际气质，品质彰显。,阶层界定，锁定客户。,规模优
4、势，大盘气度。,19,【说了很多，梳理一下】,20,第二章：战略布局,21,市场攻击总纲,22,攻击作战布局,第一攻击阶段：形象启动建立攻击，认购期 时间：2008.4-2008.7 战略点：项目形象入市，传达项目特质，建立认同感和知名度 大事件：接受咨询 第二攻击阶段：形象巩固阶段，强销期 时间：2008.8.-2008.9 战略点：感性诉求向理性诉求转变期，建立美誉度；大事件：样板房开放，开盘 第三攻击阶段：品牌建立期，强销期星城国际花园整合攻击布局 时间：2008.10-2008.12 攻击点：现场的眼见为实建立全面引导性指标,23,第一攻击阶段（2008.4-7）,我们的攻击范围是寮步
5、、东莞、周边镇，要找对手借势而上。不论是哪一个方面，我们都可以给到市场的包装印象是：星城国际花园是寮步融入东莞中心城旗舰项目，星城国际花园是城市未来主流生活区，是城市未来价值所在。,24,形象启动（概念主导）,主题:“西”引全城，融入大市 4月20日，憾世登场本阶段旨在全力提升开发商和星城国际的知名度、美誉度、市场影响力，以概念为主导，融势，建立起引领寮步融入东莞中心城旗舰项目的市场地位。建议本阶段推广主要采用户外、软文、活动的形式，借竞争对手之势，携群势之威，憾世登场。,25,26,27,28,29,30,31,32,33,34,公益活动线：,活动主题：寮步大型企业经理阶层居住状况调查活动
6、寮步镇人口构成以外来人口为主，通过招商引资，成功地引进了韩国三星、亚南、香港伟易达、科广电子、日本先锋、台湾能率、韩国SK、美国当纳利等一批高科技大企业，这些企业的管理层在寮步置业和居住状况如何？是社会所关注的一个话题。通过这样一次大型调查活动，无疑将使本项目得到寮步各大型企业经理阶层的密切关注，同时也突出本项目国际化的特征。活动方式：采用问卷调查的方式，对寮步各大型企业经理层进行定向调查，调查结果采用软文形式报道。活动目的：巧妙造势，锁定潜在买家，树立项目公益形象。,35,促销活动线：,活动主题：“中产阶级俱乐部”借助上一轮活动营销的之势，顺势推出“星城国际，中产阶级俱乐部”活动。活动方式：
7、以会员入会形式，入会人员购房将享受一定的优惠，同时将参与项目的各项活动。活动目的：影响力营销，引起社会关注，为开盘聚集人气，积累客户。,36,第二攻击阶段：（2008.8-9）,形象巩固（项目形象建立）,主题:东城东，30万平米精英名都 通过概念导入的市场占位，项目形象已初露端倪，此时，要通过概念传播的建立起项目形象，顺势我们推出“东城东，30万平米精英名都”项目形象，使项目的属性逐渐清晰，项目市场知名度进一步提高。建议本阶段参加房交会，房交会众多大盘、新盘都在瞄准其作为推盘的最好时机，楼盘信息爆炸，这对项目宣传推广造成一定的压力，我们认为，秋交会期间，无论是场内、场外，星城国际都要保持相当高
8、的宣传态势，成为全城“第一关注”，这就需要在推广上先发制人、建立宣传推广的主动优势。建立户外、硬广、软文、DM、网络、活动多渠道立体轰炸。,37,38,39,40,41,中管网房地产频道,42,43,44,45,46,47,促销活动线：,活动主题：解读城市精英阶层的生活蓝本 借项目样板房开放之际，邀请各大型企业高级管理层人士，举办联谊会，关注精英群落生活，通过论坛与会议，塑造企业良好的社会形象，进而提升产品知名度与美誉度。活动方式：冷餐会形式活动目的：详细介绍项目，展示项目，促进销售。,48,开盘活动线：,活动主题：城市之星评选活动联系各大型企业，提供企业优秀员工评选名单，由星城国际地产提供奖
9、励。开盘当天揭晓获得人名单，并颁发奖品。奖品设置购房首付款（仅限于够房使用），可考虑电视台现场录制，新闻炒作。活动方式：抽奖方式活动目的：提高项目知名度、美誉度，积累客户，直接促进销售。,49,第三攻击阶段：（2008.10-12）,产品主导（现场优势建立）,本阶段项目工程已经具备一定的展示能力，现场优势将体现在楼身、路旗、围墙、销售中心、看楼通道、样板房等方面，现在优势的重点是包装的感染力与服务的渗透力。客户通过亲临现场，感受到了本项目专属领地的专属权，过现楼的展示，销售人员对项目具体卖点的层层传递，客户将被彻底征服。建议本阶段以现场包装、展示为主，活动配合。,50,公益活动线：,活动主题：
10、“城市精英高峰论坛”此阶段项目已经形成一定的知名度，需要利用一些有影响力的事件，进一步扩大其知名度和影响力。邀请知名职业经理人，由星城国际承办经理人高峰论坛。活动方式：论坛形式活动目的：奠定星城国际地产和星城国际的品牌地位，为项目后续销售积累人气。,51,推广手段,通过广告、促销、公关活动有机组合的整合行销手段展开全方位、立体式的推广。,52,THANKS！专注沟通，完美每个细节！,53,购物中心调整、提升的必要性和实施策略,演讲嘉宾 邱志东 先生,54,1、购物中心调整和提升的目的 2、什么情况下购物中心必须进行调整和提升 3、购物中心调整提升前必须考量的内容 4、购物中心调整实施过程中的策
11、略,目录,55,一、购物中心调整和提升的目的,56,购物中心调整和提升的目的,1、完善购物中心定位2、增强市场竞争力3、满足消费者需求4、提升租值,57,二、什么情况下购物中心必须进行调整和提升,58,1、部分经营项目面积偏大，同类型品牌重叠2、部分经营项目原先定位逐渐与项目的整体定位产生偏差3、营业额偏低，租客较大规模出现亏损，租客退 租情况比较严重,什么情况下购物中心必须进行调整和提升,59,4、部分经营项目设置的楼层与周边其他经营项目不能有效产生互动5、需要增加其他种类的经营项目，以完善配套功能 或商品结构6、更高级别的品牌进驻而引发的品牌经营位置和楼 层的换位调整,什么情况下购物中心必
12、须进行调整和提升,60,7、同行之间的竞争而引发的错位经营需要8、经营项目业绩增长有较大市场空间9、项目开业前种种原因导致的缺漏或是上一次不成功的调整,什么情况下购物中心必须进行经营项目的调整和提升,61,三、购物中心调整提升前必须考量的内容,62,购物中心调整提升前必须考量的内容,1、购物中心定位的检讨 2、购物中心项目配套和组合的完整性、适应性及可持续性 3、市场同业的错位经营和对抗性 4、消费者的潜在需求 5、购物中心常客的消费行为、习惯和消费水平分析,63,6、原有租户的经营状况、租约履行时间状况 7、市场营销推广策略的得失及未来方向 8、拟引进租户的市场拓展方向和市场布点情况 9、业
13、务团队的思路、业务能力和人员配备10、调整、提升前后租金收益比较,购物中心调整提升前必须考量的内容,64,11、配合调整提升的工程技术改造可行性或由此所必须进行的公共空间、设施或动线改造工程的可能性12、调整提升的时间节点安排13、资金投入预算：改造费用，推广费用及招商费用,购物中心调整提升前必须考量的内容,65,四、购物中心调整实施过程中的策略,66,1、专职团队的组建和业务要求2、目标租户的资料收集、分析和筛选3、中介机构的选择及专职团队的分工4、调整项目装饰设计机构的选定和方案设计5、主要重点租户的市场拓展情况分析、需求及招商策略,购物中心调整实施过程中的策略,67,购物中心调整实施过程中的策略,6、调整提升项目的概念创立和市场前景，未来营销推广方案 7、调整提升项目的装修设计方案及公共部分改造方案效果展示8、灵活的合作方式和租金收益平衡预算9、原有租户的去留问题10、项目调整部门的配合及分工,68,11、项目调整的时间节点确定12、明确的部门工作责任制和严密紧凑的工作安排13、推广策略的实施14、租户维护和管理服务,购物中心调整实施过程中的策略,69,演讲结束，谢谢大家！,
