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1、土地增值税清算业务简介 广州市地方税务局,土 地 增 值 税 清 算 业 务 简 介,课程内容：房地产开发企业的土地增值税清算 转让旧房及建筑物的土地增值税清算 土地增值税的减免税规定,第一部分：房地产开发企业的土地增值税清算,一、房地产项目土地增值税的清算条件（一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；3.直接转让土地使用权的。（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽
2、未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；4.省税务机关规定的其他情况。,第一部分：房地产开发企业的土地增值税清算,房地产开发项目符合下列条件之一的，应视为已竣工验收：（一）开发产品竣工证明材料已报有关政府部门备案；（二）开发产品已取得初始产权登记证明。,竣 工 验 收,第一部分：房地产开发企业的土地增值税清算,注意：土地增值税预征和清算的衔接问题 1、房地产开发项目全部竣工结算后，办理清算手续前，转让房地产取得收入的，应按规定预缴土地增值税；2、办理清算手续前用建造本项目房地产安
3、置回迁户的，应按规定预缴土地增值税；3、办理清算手续过程中转让房地产取得收入，未取得清算书面审核结果的，应继续按规定预缴土地增值税。,第一部分：房地产开发企业的土地增值税清算,二、房地产项目土地增值税的清算单位 土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位 进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。如 分期项目符合土地增值税清算条件但未清算的，清算时应将符 合清算条件的各分期项目合并作为一个清算单位。穗地税函2010170号,第一部分：房地产开发企业的土地增值税清算,三、土地增值税的收入确认（一）土地增值税清算时收入确认的问题 土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照
4、发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。,第一部分：房地产开发企业的土地增值税清算,三、土地增值税的收入确认（二）折扣转让房地产的计税收入确认问题 1、交易双方签订的销售合同和商品房销售发票所载折扣后的转让房地产收入一致的，以折扣后的转让房地产收入确认土地增值税计税收入；2、交易双方签订的销售合同和商品房销售发票所载折扣后的转让房地产收入不一致的，应按前条规定，已全额开具商品房销售发票的，按发票所载金额确认土地增值税
5、计税收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认土地增值税计税收入。,第一部分：房地产开发企业的土地增值税清算,三、土地增值税的收入确认（三）委托其他单位或个人代销、包销房地产的计税收入确认问题 房地产开发企业作为委托方以支付代销费、包销费等费用方式委托其他单位或个人作为受托方代销、包销房地产，委托方与受托方之间没有发生产权转移的，应按前文规定，已全额开具商品房销售发票的，按发票所载金额确认土地增值税计税收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认土地增值税计税收入，不得扣除相应的代销费、包销费等费用；,第
6、一部分：房地产开发企业的土地增值税清算,三、土地增值税的收入确认（四）非直接销售房地产的收入确定 房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。,第一部分：房地产开发企业的土地增值税清算,四、土地增值税清算的扣除项目取得土地 使用权所支付的金额（一）取得土地使用权所支付的金额：定义：取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地
7、使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。有关规定：房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。房地产开发企业因逾期缴纳土地出让金而产生的滞纳金和逾期开发缴纳的土地闲置费不得列作此项扣除。,第一部分：房地产开发企业的土地增值税清算,四、土地增值税清算的扣除项目取得土地使用权所支付的金额 特殊规定：1、2002年12月1日以前房地产开发企业以出让方式取得土地使用权、支付土地出让金没有取得合法有效凭证的，企业向地税机关递交报告并同时符合以下两个条件的，经税务机关审核确定后，可给予扣除：1能提供批准出让土地的
8、政府有关部门的证明资料；2按当年政府规定的土地出让金标准并实际支付的。,第一部分：房地产开发企业的土地增值税清算,四、土地增值税清算的扣除项目取得土地 使用权所支付的金额 特殊规定：2、2002年12月1日以前企业支付土地价款取得农村集体经济组织的土地使用权、没有取得合法有效凭证的，企业向地税机关递交报告并同时符合以下两个条件的，经税务机关审核确定后，可给予扣除：1提供相关的土地使用权转让协议；2相应盖有公章的实际支付凭证。,第一部分：房地产开发企业的土地增值税清算,四、土地增值税清算的扣除项目房地产开发成本（二）土地征用及拆迁补偿费：定义：包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、
9、地下附着物拆迁偿的净支出、安置动迁用房支出等。有关规定：房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定”确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按187号文第三条第（一）款规定计算，计入本项目的拆
10、迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。,第一部分：房地产开发企业的土地增值税清算,四、土地增值税清算的扣除项目房地产开发成本（三）前期工程费：定义：包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。（四）建筑安装工程费 定义：是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。（五）基础设施费 定义：包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。,第一部分：房地产开发企业的土地增值税清算,四、土地增值税清算的扣除项目房地产开发成本（六）公共配套设施费 定义：包括不能
11、有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。,第一部分：房地产开发企业的土地增值税清算,四、土地增值税清算的扣除项目房地产开发成本 特殊规定：房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一
12、定比例工程款，作为开发项目质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。,第一部分：房地产开发企业的土地增值税清算,四、土地增值税清算的扣除项目房地产开发成本（七）开发间接费用 定义：是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。有关规定：房地产开发企业同时开发不同房地产项目，各房地产项目允许扣除的开发间接费用应根据受益的项目，按以下要求确认：1、各房地产项目允许扣除的开发间接费用应是直接组织、管理各开发项目实际发生的费
13、用，行政管理部门、财务部门或销售部门等发生的管理费用、财务费用或销售费用不得列入；2、各房地产项目允许扣除的开发间接费用应是各房地产项目直接发生的实际支出并取得合法有效凭证的费用。,第一部分：房地产开发企业的土地增值税清算,四、土地增值税清算的扣除项目房地产开发费用（八）房地产开发费用 定义：是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。销售费用：房地产开发企业将样板房独立于销售商品房以外单独建造的，其装修费用计入房地产开发费用（销售费用）；对在销售商品房内既作样板房又作为开发产品对外销售的，其样板房装修费用计入房地产开发成本。房地产开发企业向房地产管理部门缴纳的商品房预售款监督管理
14、服务费，应按实施细则第七条第（三）项规定，作为其他房地产开发费用的销售费用计算扣除。,第一部分：房地产开发企业的土地增值税清算,四、土地增值税清算的扣除项目房地产开发费用 财务费用：1、财务费用中的利息支出，凡能按转让房地产项目计算分摊并提供金额机构证明的，允许据实扣除，但最高不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算金额。其他房地产开发费用，在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和5以内计算扣除。2、凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和10以内计算扣除。全部使用自有资金，
15、没有利息支出的，按以上方法扣除。,第一部分：房地产开发企业的土地增值税清算,四、土地增值税清算的扣除项目房地产开发费用 财务费用：3、房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用前述（一）、（二）项所述两种办法。4、土地增值税清算时，已计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。,第一部分：房地产开发企业的土地增值税清算,四、土地增值税清算的扣除项目与转让房地产有关的税金（九）与转让房地产有关的税金 定义：是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、堤围防护费。房地产开发企业转让房地产时缴纳的印花税，按照施工
16、、房地产开发企业财务制度的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除，在土地增值税清算时不再扣除。其他的土地增值税纳税义务人在计算土地增值税时允许扣除在转让时缴纳的印花税。,第一部分：房地产开发企业的土地增值税清算,四、土地增值税清算的扣除项目财政部规定的其他扣除项目（十）财政部规定的其他扣除项目 定义：房地产开发企业可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本金额之和，加计百分之二十扣除。对取得土地使用权后，未进行开发即转让的，不得加计百分之二十扣除。,第一部分：房地产开发企业的土地增值税清算,五、土地增值税的计算（一）同一清算单位中分别计算增值额、增值率和土地增值税 同一项目中
17、既建造普通住宅、又建造其他商品房的，进行清算时，应分别计算增值额、增值率，分别核实土地增值税。纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过实施细则第七条（一）、（二）、（三）、（五）、（六）项扣除项目金额之和百分之二十的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额之和百分之二十的，应就其全部增值额按规定计税。,第一部分：房地产开发企业的土地增值税清算,五、土地增值税的计算（二）“普通住宅”与“非普通住宅”的认定 住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套住房内建筑面积120平方米或单套建筑面积144平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.44倍以下的为普通标准住宅。,第一部分：房地产开
18、发企业的土地增值税清算,五、土地增值税的计算 特殊规定：非住宅的扣除金额=可扣除项目金额(已售非住宅面积1.4)(已售住宅面积+已售非住宅面积1.4)住宅的扣除金额=可扣除项目金额已售住宅面积（已售住宅面积+已售非住宅面积1.4）,第一部分：房地产开发企业的土地增值税清算,六、办理土地增值税清算应报送的资料（一）房地产开发企业土地增值税清算书面申请、土地增值税纳税申报表；（二）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料；（三）主管税务机关要求报送的其他
19、与土地增值税清算有关的证明资料等。房地产开发企业委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的土地增值税清算税款鉴证报告。,第一部分：房地产开发企业的土地增值税清算,七、办理土地增值税清算后再转让房地产的处理 在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额清算的总建筑面积,第二部分：转让旧房及建筑物的土地增值税清算,旧房及建筑物：新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。一、关于转让
20、旧房如何确定扣除项目金额的问题 转让旧房的，应按房屋建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款赁据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。,第二部分：转让旧房及建筑物的土地增值税清算,旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价值，并由当地税务机关参考评估机构的主平估而确认的价格。,第二部分：转让旧房及建筑物的土地增值税清算,二、关于转让旧房准予扣除项目的计算问题纳税人
21、转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，条例第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据中华人民共和国税收征收管理法（以下简称税收征管法）第35条规定，实行核定征收。,第二部分：转让旧房及建筑物的土地增值税清算,有关规定：计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一
22、年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。,第二部分：转让旧房及建筑物的土地增值税清算,三、关于已缴纳的契税可否在计税时扣除的问题 对于个人购入房地产再转让的，其在购入时已缴纳的契税，在旧房及建筑物的评估价中已包括了此项因素，在计征土地增值税时，不另作“与转让房地产有关的税金”予以扣除。,第二部分：转让旧房及建筑物的土地增值税清算,四、关于评估费用可否在计算增值额时扣除的问题 纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估，其支付的评估费用允许在计算增值额时予以扣除。对条例第九条规定的纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格等情形而按房地产评估价格计算征收土地增值税所发生的评
23、估费用，不允许在计算土地增值税时予以扣除。,第三部分：土地增值税的减免税规定,一、因国家建设需要依法征、收回原房地产，免征土地增值税。是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房地产或收回的土地使用权。因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。,第三部分：土地增值税的减免税规定,二、在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。三、以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。但对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用该规定。,谢 谢,
