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1、广州新中酒管理有限公司,定位要素,随着北京奥运会的举办，北京的经济发展将进一步加速，酒店式公寓市场将进一步发展。2008年后，由于其他行业在奥运会的带动下的快速发展而使服务式公寓项目的市场需求扩大。,北京公寓发展 趋势 北京酒店发展趋势,北京酒店业自2006年以来受到奥运会的利好因素影响，经营一路向好。近几年来北京接待游人数持续增长。预计奥运会对经济的拉动效应将于2009年体现，而北京新增酒店的投入量在2008年后将大幅度减少。,根据Horwath的数据，全国的五星级酒店的平均投资回报年限为12年。酒店及公寓的物业升值较快。2006年北京地区有6家高档酒店开业，新增客房1817间。2007年新
2、开业的高档酒店就将达到13家，新增客房4005间；在2008年，将有18家高档酒店开业，新增客房攀上顶峰，达到惊人的7112间。总供应量达到13万间。,酒店式公寓需配备的功能较少，成本低，收益高。相比较而言，公寓比酒店的功能配置少，投资少，成本低，从而能规避一定的经营风险，提高经营收益。,酒店及公寓投资,酒店及公寓投资,项目周边公寓的市场需求,项目周边公寓的市场需求,项目周边公寓的市场需求,项目周边公寓户型、面积及租价,12居室的面积占大多数，3居以上的户型相对比较少。1居室的使用面积在5090平米之间，2居的使用面积基本在90150平米之间；3居的使用面积在140200平米之间；4居的使用面
3、积至少在150平米以上；从不同户型的配比来看，1居和2居所占的比例较大，一般在85左右比较合适。区域公寓的平均租金为27美金/平方米/月，威斯汀为区域内最高的。,项目周边公寓户型、面积及租价,区域内酒店的市场需求,区域内酒店的市场需求,区域内酒店的市场需求,区域内酒店的市场需求,区域内拥有三间顶级酒店，平均开房率达78，房价10001600元/间不等；其余为中低档次的酒店，平均开房率约为80，房价从400690元/间不等；从区域内酒店的开房率可得知，该区域内酒店需求量较大。,区域内酒店的市场需求,长住客户,以金融街的商务公司为主，衍射到长安街至CBD国贸沿线的外企商务市场的中高端管理人员。需求
4、特征：主要客源群体的年龄段预计分布在40岁以下，多为单身前来北京的人士。预计主要客源一般都具有高学历和高素质的特征。对住宿设施和服务质量要求高，离工作地点较近，以减少工作以外的因素所造成的不便。预计目标客源对租赁期的需求主要集中于两个星期至6个月左右。居住时间越长的客源对环境和周边的社会配套设施如医疗设施等有越高的要求。单体消费能力高，选择的住宿设施的平均档次相对普通游客而言较高。出于维护公司和自身形象的需要，外企驻京的管理人员、技术人员及商务散客大多选择中高档次的住宿设施入住。由于经常或长期在异地进行商旅活动，对家庭式的服务公寓比较向往。,长住客户的采访意见,本次我们采访的商业公司中，表示需
5、要为员工中长期租赁酒店式公寓的的企业比例为28%。本次我们采访了27名在北京居住于酒店式公寓的个人客户，了解情况如下：长住客的租赁时间为一个月至一年不等。大多数会由公司按照级别标准寻找合适的长租房，然后由公司付款，安排员工入住。平均月租金从16美金/平方米/月35美金/平方米/月不等。,以西城区范围内的公司商务散客为主，以国际订房机构提供的散客为辅，并着重发展奥运会期间的散客。以民生银行为例，由于其经常接待来自全国的分行人员，其接待量在一间中档次酒店就达到了每月300至500房晚。其预算标准为：各地分行长以下的职位为350元/晚（现主要住在山水宾馆），分行长为500元至700元/晚（现主要住在
6、广州大厦、西西友谊及民族饭店）。,日租客户,目前在北京的各大酒店，商务会议客源是一个重要的收入来源。北京五星级酒店接待商务会议客的人均消费水平较高，其正餐的餐饮标准达到了平均150元/人/餐。住宿标准每房晚超过600元。而在大会议厅的消费方面，五星级酒店中能容纳500人的会议厅的平均租价为12000元/天，全年平均出租率达到了七成，部分五星级酒店至今年底的大会议厅排期目前已经几乎全满。,商务会议客户,本次采用面谈及电话形式拜访了超过100间机构，包括LG、摩托罗拉、英美烟草、瑞士银行、中国银行等一批国有及跨国公司。根据了解到的情况，90%以上的受访企业均有商务散客的接待需求。每间公司每月的散客
7、住宿接待需求从10房晚至500房晚不等，平均接待价格在300-1500不等。在这些客源中，有超过一半的受访者表示西单及金融街区域内的档次分化较大，中端的较新的酒店并不多，以至于公司的中端接待常常需要在离公司较远的酒店进行。这些公司的会议需求亦十分庞大，超过60%的受访公司均有在公司以外举行会议的需求，每年公司外会议次数在5次以上的占到了85%。会议规模从20人至600人不等。,商业公司的采访意见,SWOT分析,定位：商务酒店式公寓,西单项目,定位：商务酒店式公寓,营造一个有家的感觉的商务酒店式公寓特色：利用酒店的服务模式进行经营开放式厨房营造家庭感觉配有必要的厨房设施、家居电器拥有会议功能,项
8、目于区域内的奢华程度与成本的定位,项目于区域内的价格与地理位置的定位,项目于区域内的价格与服务水平的定位,经营建议,客户营运商业平台，为住客提供快速、优质的服务：免前台登记为客户提供商业信息24小时餐饮辅助服务：提供半成品食物加工及送餐服务；(3种：半成品售卖、堂食、送餐)各楼层提供商务设施租赁；汽车租赁服务；对商场的租赁客户提供优惠住宿及套餐；DIY公寓，可设立不同的服务套餐供客人选择；租期多样化，经营一周为起点的长租房。,经营建议,打包销售的概念推出年度会议系列套餐，利用会议室的低价吸引大量的客户，提供房间开房率；借助商场的部分服务功能设施与公寓的硬件进行打包销售。定点班车以扩大客源地域范
9、围：使项目的长住客源扩大到金融街以外，如长安街至CBD国贸沿线的外企商务市场。主动占领市场：把营销的主要力量放在回报率最高的客源上，做到以项目本身的销售队伍为主力，以代理订房机构为辅，实现项目的主动型销售。对订房代理机构的运用：与境外的知名订房代理机构，如全球十大订房机构WORLDHOTELS、Preferred Hotels等保持良好合作关系。,MajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4EK7CxmUX3ijoYSOer7ZuaVWYgz4EpZrUirVpMzzvNtf1XZw5oswSXOtFaejnOc
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