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1、双流东升市场调查报告,-周边竞争楼盘概况2012.11.6,双流东升区域市场规划概况1、政府整体打造新城区国际新城，区域范围在老城区以西、以南两个中心，政府在这个区域内着力打造高档住宅居住集中群2、沿银河路规划十字绿化带，打造八大主题公园8大主题公园（运动公园、中心公园、乡土公园、艺术公园、科技公园、森林公园、爱心公园、空港乐园）、9大湖泊(由白河、三条水渠、两条水系构成)，南北8公里，总面积5.64平方公里3、政府职能部门、县医院搬迁至新城区，具体位置暂时不明4、绵阳核工业9院办公区域规划搬迁至此（详情见后图）,双流东升房地产市场概况,双流东升镇区位图,双流东升片区在售楼盘大部分已经进入中后
2、期销售，部分楼盘处于清盘状态房源数量：2012年12月预计刚需户型总房源2000余套（具体信息见下表),优惠后房价区间：现阶段房价价格区间5200-6000，其中东立国际花城整个片区价格最低，其余除特价房外，房价基本维持在5500-5800.元/平米左右。消费人群来源（此数据大部分来自景茂名都、龙樾湾）1、双流东升本地及其周边场镇(包含子女教育购房人群）2、双流机场工作人员，比例在10%左右 3、双流县政府各职能部门公务人员10%-15%（县政府搬至新城区）4、双流县医院医务人员（县医院搬迁至新城区）5、少部分经常乘坐飞机到成都做生意、投资的人，多为藏族 6、成都市区客户，大部分购买意向为高品
3、质楼盘、跃层、别墅，刚需较少 7、绵阳核工业9院工作人员（绵阳核工业9院办公区域搬迁至本区域）,主要竞争楼盘（详情附后）,楼盘基本信息开发商：成都尚地置业有限公司（福建开发商）物业类型：住宅 建筑类别：小高层 容积率：3.8 绿化率：35%开盘时间：2012-09-16 入住时间：2014-04-30 总户数1514户 当期户数374户 户型面积区间：80-120占地面积：42000平米 建筑面积：200000平方米 开工时间:2011-12-01 竣工时间:2014-04-30 工程进度:主体施工(2012-10-17)物 业 费 1.65元/平方米月 物业地址 双流县东升镇三强南路一段（双
4、流大市场斜对面）,区域内竞争楼盘概况-蓉城胜景,销售情况均价6200/平方米左右最新优惠政策：搜房团5000抵3W，一次性3%按揭2%，搜房团优惠时间2个月一期惠后：5500-5800元/平，惠后最低价5266元/住宅当期总374套，剩余套数不多（约30-40套）最新动态：2批次11月推出,区域内竞争楼盘概况-蓉城胜景,项目分析：项目地处老城区，各方面条件和我们自己项目都较为相似，可以作为重点参考对象地处老城区，距离老城区商业中心10分钟路程后门对面即是双流大市场，生活便利临两个学校，教育资源较为丰富成双大道旁，地铁3号线沿线规划路线旁临菜市场，环境嘈杂，人口密集，流动性大周边绿化少，仅有小区
5、内自带绿化带项目周围一圈均有住房围绕，没有临街的位置,区域内竞争楼盘概况-蓉城胜景,楼盘基本信息开发商：成都东立置业有限公司 物业类型：住宅 建筑类别：高层 容积率：3.73 绿化率：34.5%开盘时间：2013-05三期 入住时间：一期已入住 总户数1514户 当期户数374户 户型面积区间：80-120占地面积：161113平米 建筑面积：800000平方米 物业地址双流东升镇航都大街60号 物 业 费1.20元/平方米月,区域内竞争楼盘概况-东立国际花城,销售情况均价5500元/平方米左右最新优惠政策：一次性7%按揭6%二期惠后：5000元/左右 惠后最低价4700-4800元/二期剩余
6、楼栋2-3栋，年底陆续推出最新动态：本周推出18号楼，2013年5月三期开盘,区域内竞争楼盘概况-东立国际花城,项目分析：项目位置很好,各方面条件都有不足，唯一的就是价格是整个片区最低的，此为唯一竞争优势双流国际新城核心板块，临中心公园周边大型商业，优品道广场，人人乐价格整个区域最低，以价格取胜开发商口碑相当之差，合同内容不予履行，据称售楼部每周有人闹户型设计不是很理想,区域内竞争楼盘概况-东立国际花城,项目基本情况物业类别 住宅 项目特色 景观居所,复合地产,地铁沿线建筑类别 板塔结合 低层 多层 超高层 装修状况 毛坯 环线位置 三环以外 所属商圈 双流 容 积 率 3.20 绿 化 率
7、39%开盘时间 2012年9月1日 入住时间 2014-06 物 业 费 1.98元/平方米月 物业公司 北京城承物业开 发 商 北京城建成都地产有限公司 预售许可证 成房预售双流字第12040号 物业地址 双流县双楠大道银河路160号 交通状况 规划中地铁3号线按揭银行:中国银行,区域内竞争楼盘概况-龙樾湾,经济技术指标北京城建龙樾湾项目位于成都市双流县西北东升镇内，基地北侧为80米宽城市主干道双楠大道，东侧紧邻城市次干道 项目占地：302亩，总建筑面积：994504.92平米 其中，住宅占地：272亩，建筑面积：839280.25平米，容积率：3.2；商业占地：30亩，建筑面积：15522
8、4.67平米，容积率：5.6；楼层状况：高层38层，多层6层，别墅3层,建材装修1、住宅：结构形式：采用现浇钢筋混凝土剪力墙结构。地面及楼面：钢筋混凝土现浇板。屋顶：钢筋混凝土现浇屋面板。外门窗：彩色（静电粉涂）铝合金门窗，窗采用中空玻璃。分户门：钢板防盗门。住宅公共部分楼地面：防滑地砖。2.、公建：结构形式：采用现浇钢筋混凝土框架结构。地面及楼面：钢筋混凝土现浇板。屋顶：钢筋混凝土现浇屋面板。外饰材料：面砖。外门窗：彩色（静电粉涂）铝合金门窗，窗采用中空玻璃。,销售情况最低价4732元/最新优惠政策：按揭优惠3%，全款优惠5%一期惠后：5700-5800元/住宅总4167套，一期清盘，二期1
9、2月开盘最新动态：2期12月开盘，3栋楼左右，户型80-140,区域内竞争楼盘概况-龙樾湾,项目分析：开发商比较有实力，项目环境很好，价格稍高。正大门对面即是十字绿化带主题公园之一，处于绿化带中心位置，环境很好利用开发商开发过鸟巢等项目的优势、口碑和信誉作为主要竞争力，项目内自带商业和幼儿园楼栋布局C字型半围合式，很好的利用了十字绿化带景观，所有楼栋都能享受绿地景观紧邻双楠大道，地铁三号线规划线路旁周边生活配套少，生活不是十分便利交通不是很方便，如果没有车，出行比较头疼,区域内竞争楼盘概况-龙樾湾,楼盘基本信息开发商：成都国奥置业有限公司 物业类型：住宅 建筑类别：小高层 容积率：2.01 绿
10、化率：35.15%开盘时间：2012-12 入住时间：待定 总户数847户 当期户数847户 户型面积区间：80-120占地面积：68569 建筑面积：137492 户型面积区间：80-140开工时间:2011-09-01 工程进度:基础施工(2012-10-30)售楼地址 成都双流东升航林路396号,区域内竞争楼盘概况-国韵村,项目配套商场 时代奥特莱斯、城南优品道广场、明城百货教育 双流中学实验学校、棠湖中学实验学校、四川大学江安校区等医院 双流县人民医院银行 中信银行、工商银行、建设银行、农业银行 其他 川投国际酒店、四川网球中心、商业配套、7000平米社区公园 建材装修结构 框剪外墙
11、高级面砖 门窗 断桥铝合金电梯及服务户数 迅达电梯2梯1户、1梯1户,项目分析：楼盘走高品质路线，售价较周边相对较高，但开发商实力仍是吸引客户的一大亮点处于规划中的国际新城中心位置，距离县医院近项目内10亩配套绿化，内部配套比较完善运用26项科技，包括地暖等实用性科技建设，以国奥村为基础和模版，打造科技生活区距离新、老城区都有一定的距离，生活不太方便,区域内竞争楼盘概况-国韵村,楼盘基本信息开发商：成都林森房地产开发有限公司 物业类型：住宅 建筑类别：高层 容积率：2.7 绿化率：35%开盘时间：2012-04-14 入住时间：2013-12 总户数1076户 当期户数189户 户型面积区间：
12、套二、套三（待定）占地面积：80667平米 建筑面积：228000平方米 竣工时间:2013-12-01 工程进度:地上6层(2012-10-26)物业地址 双流县双温路与草金路交汇处 物 业 费 2.00元/平方米月,区域内竞争楼盘概况-香博城,销售情况均价5200元/平方米最新优惠政策：均价5200，一次性10%按揭7%最新动态：2期电梯公寓2013年5月推出,区域内竞争楼盘概况-香博城,项目分析：明年5月推出电梯公寓，优惠力度较大，为主要竞争楼盘之一项目自身商业配套比较完善地处九江镇，周边生活配套相对方便价格相对东升片区较为便宜紧邻蛟龙港商圈，步行只需10分钟左右户籍九江镇，教育资源和质
13、量相对匮乏周边绿化、环境较差,区域内竞争楼盘概况-香博城,楼盘基本信息开发商：四川鑫龙实业发展有限公司物业类型：住宅 建筑类别：小高层 容积率：3.29 绿化率：36.8%开盘时间：2012-08-25二期开盘 入住时间：2013-06 总户数2566户 户型面积区间：70-130占地面积：122666平米 建筑面积：310000平方米 开工时间:2011-08-31 竣工时间:2012-10-31 工程进度:基础(2012-11-12)物业地址 双流县双楠大道白衣上街21号,区域内竞争楼盘概况-景茂名都,销售情况均价5500元/平方米最新优惠政策：全款优惠5%按揭优惠2%，二期1批次剩余房源
14、全部特价最新动态：二期1批次清盘，12月推出2批次最后一批房源500套，vip申领中,区域内竞争楼盘概况-景茂名都,项目分析：项目地处新城区中心地带，位置、户型、价格都相当有竞争力，但由于二期进入清盘阶段，三期规划为高品质花园洋房或者别墅，所以，不列为强竞争楼盘。地处新城区中心地带，十字绿化带中心，紧邻2个公园项目内部配套商业中，人人乐已经签约入驻县医院搬迁至附近,区域内竞争楼盘概况-景茂名都,小结：克拉地产顾问通过近10天的市场调研分析，发现双流城区现售楼盘具有以下几个特征：1、刚需房比改善型房销售更为有势；2、区域较好，体量较大的楼盘比区域较差的楼盘走势较好；3、目前双流地产刚需型楼盘均价尚未突破6000元大关；4、目前双流鲜有精装房上市，贵公司若考虑做精装，请务必做好市场调研及销售不理想的应对工作；5、科技房将是地产未来的发展方向，建议贵公司可以考虑此方向发展，以保障项目顺利如期完成销售任务；6、明年5-6月，双流放盘量较大，积客工作以及开盘抢客时间应更为积极;7、本项目销售目标客户群应该锁定在25-35左右，单位为单身、准备结婚、子女就读的家庭构成人群。,笃信实力，携手共展宏图！克拉地产愿与君雁实业拼天下！,
