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1、项目SWOT分析,案例一,第3页,项目SWOT分析,项目的优势大于劣势，机会大于威胁。具有较优异的发展潜质。,案例二,SWOT矩阵分析,S(优势)项目背临风景秀丽鼎湖山，自然环境 优美，区域功能定位于城市居住区，适宜居住；2.项目周边已有多个小区入住，人流增 加不断提升项目潜在价值；3.项目所在区域交通网络完善，可达性高，极大提高本项目的交通便捷力；4.本项目为本地发展商，具有多个本地 项目的开发经验，已积累一定的客户 资源基础。,W（劣势）本项目所在区域非肇庆主中心城区，人流量较少导致商业氛围差、人气 不足；2.公交路线少，辐射范围小；周边生活配套设施目前品质不高，居 民生活品质受一定影响；
2、项目规模比较小，难于形成体量优势。,SWOT矩阵分析,O（机会）本项目所在区域地产发展蓬勃，近年 招商力度不断加大，项目目标客户群 体不断涌入，外来客户区域认同感逐 渐增强；肇庆的旅游业发展相当迅速，由此所 带来的观光投资客逐年增加。区域内居民收入稳定,经济发展迅速，市场需求可挖掘空间巨大。,T（威胁）帝豪花园、山水居、世纪雅苑等几个等竞争对手已分流了部分客户，并与本项目形成正面竞争。国家宏观调控政策为为未来肇庆楼市带来不确定因素,针对不同购买源及消费目标，寻求项目 优势因素并转换成营销推广优势策略及 其卖点。但在产品规划设计过程中,应将 项目弱势及威胁因素力争规避，产品设 计做到扬长避短，营
3、销推广做到避实击虚，进而形成项目开发销售的一体化优势。,解析结论：,案例三,项目 SWOT分析,综合分析结论：本项目核心竞争力显著，低总价，低首付优势，锁定需求最为强烈的初中级置业者，同时具备了超强的投资价值，和乐观的发展前景。劣势体现在发展性中，抗性会随之转化。机会与威胁主要来源于市场形式。提早入市，做足增加附加值的配套设施可以使项目更加具备高性价比优势。尽管项目市场整体风险值比较小，如果实现快速回笼资金，核心要素是销售推广体系的强力配合，以及短时间内的客户积累渠道。走快不是目的，实现既得利益是最终根本。合理的定价和价格策略有助于开发商回笼资金快中有升.,案例四,12,四、项目价值结构,1、
4、项目SWOT分析优势（S）,13,四、项目价值结构,1、项目SWOT分析劣势（W）,14,四、项目价值结构,1、项目SWOT分析机会（O）,15,四、项目价值结构,1、项目SWOT分析威胁（T）,16,小结：通过有效整合项目在区位、规模、产品、品牌等方面的竞争力，可以形成强大的综合竞争力，完全能够向市场发起强大的冲击和挑战，甚至突破现有竞争层面，在市场中脱颖而出，成为区域性的标志性项目。,案例五,地块分析,项目SWOT分析,优势Strength,地块自身：地形方正，地势平坦，易于项目产品规划；区域环境：与水口镇文化体育中心相邻，文体、生活休闲资源比较丰富；周边社区：片区内的蓝波湾、国际新城等项
5、目均属高档别墅楼盘，提升了片区整体形象，与 城市未来高档居住区为邻。,地理位置较好，有丰富的生活休闲资源。,地块分析,项目SWOT分析,劣势Weakness,容 积 率：项目容积率较高，为3.3，在一定程度上限制了项目的品质和规划；四至环境：地块所处地段较差，工厂、厂房、农民房、杂草地等脏乱的环境将对项目近期造 成负面影响；另有地块上存有高压线，对项目后期销售带来制约；生活配套：项目周边目前人气稀薄，居住氛围差，缺乏日常商业配套，居家购物近期将不会 有明显的改善。,容积率高，现有环境差，生活配套设施不完善。,地块分析,项目SWOT分析,机会Opportunity,整体市场：近几年惠州地产市场高
6、速发展，但整体市场仍运行良好，整个市场后期看好；城际交通：2010年地铁三号线、深惠轻轨列车的开通，“一小时生活圈”炒作使越来越多的 深圳投资客户涉足惠州地产投资，这将强力拉动惠州地产的发展；销售价格：目前水口片区的房价仍处于惠州市较低价位，更是珠三角城市的硅谷，还大幅上 涨的空间，升值潜力巨大。,市场运行良好，外地客户成交看好，价格升值潜力大。,地块分析,项目SWOT分析,威胁Threat,房产政策：国家近年固定资产投资的姿态及出台的政策，一定程度上制约了地产市场；竞争对手：片区内相继推出一些住宅项目，加上国际新城和蓝波湾后期项目的推出，将不可 避免的对本项目后期入市造成一定影响，分流一部分
7、本项目的目标客户群，且对 本项目的市场竞争力带来压力和冲击；其他片区：随着江北片区的规划及基础设施进一步完善，将分流本项目的部分目标客户。,房产政策频出，客户置业谨慎，竞争对手及其他片区分流客户。,去哪里寻找这片土地的点金魔杖？,做细市场 做精产品,扬 长 强化水口湖滨公园与文化体育中心的生活休闲资源及项目发展前景；在操作中适当借助周边大社区的良好形象为自身推广；通过创新，打造片区标志性的、具有自己独特性的高层产品。避 短 做细市场，通过科学合理的差异化市场定位，从市场的竞争中脱颖而出；围绕项目地块的属性和市场定位，做精产品，再加以精致的包装，软硬相加，以产品来提升项目 的品质；关注政府政策，
8、调整项目推广策略。,案例六,房行东方http:/,项目解读,项目综合分析,在这些错综交叉的关系中，我们需要突出项目自身的亮点。,案例七,26,SWOT分析,项目核心价值梳理,S,W,T,O,地段价值：优越的地理位置：地处万家丽路与荷花路交界处，成熟、优越的城市生活配套聚集。城市地标。学区价值：芙蓉中学、育英小学比邻。品牌价值：东方新城的口碑和新金鸿企业品牌（水云间）。,产品：高层点式，户型设计差口碑：东方新城经济适用房的负面口碑影响,竞争：下阶段推出项目多，竞争剧烈,07年长沙房地产市场将保持持续快速的发展，市场保持供销两旺的局面。地段决定价值。抢占市场推广先机。同区域内市场营销水平粗放，不成
9、体系。,【项目SWOT分析】,优势：项目自身素质绝佳，尤其是地段、景观、产品 发展商品牌效应明显，具有大批的忠诚客户；前期形象高企，广泛被客户认同；劣势：认筹期长达8个月，客户维系困难；项目等待期长，客源流失机会大；机会：深圳西岸将成为未来两年内深圳房地产的热点区域 宝安利好不断，关内客户开始认同；项目开发可肆机而动，静观其变；竞争项目的推广也为本项目带来客源；威胁：同期同质项目数量庞大，竞争激烈；关内客户出关置业仍有区位及品质方面的障碍；,【策略形成】,发挥优势、抢占机会,依势助势，掌握片区话语权，以高形象强势推广、高品质展示吸引客户充分挖掘和提升发展商品牌价值，为营销创造机会点,利用机会、
10、克服劣势,大势在场，关键作为，顺势而动，抢夺客户,发挥优势、转化威胁,依托品牌优势，展现项目非凡价值，吸引关内客户特别是南山客户,减少劣势、避免威胁,挖掘片区价值，再次整合，使更多客户消除疑虑，认同片区高服务+高形象+高品质,尚都=深圳西岸,案例八,项目SWOT分析,优势（S）：1、开发优势：高水准的开发供方团队：武汉成熟开发商、加拿大B+H建筑设计、中建五局的施工建设等；2、规模优势：占地660亩，总建72万平方；3、产品优势：产品的定位与产品性价比打造上充分实现差异化，如德式建筑风格、户型面积区间合理化、精巧化。4、环境优势：240亩原生态山地景观资源，整体绿化率65%。5、交通基础建设优
11、势：项目所在片区交通形象较好，预示着区域无限的发展潜力。如：岳麓大道、雷锋大道、金星大道等。,劣势（W）：1、生活配套劣势：项目周边经济发展相对滞后，生活配套设施欠缺；2、交通环境劣势：目前项目周边公交线路较少，出行较为不便；3、居住氛围劣势：周边欠缺成熟的生活环境；,项目SWOT分析,机会（O）：1、区域发展机会：项目一方面可借势于两型先导区核心建设、市政府板块行政辐射的发展力，另一方面可借助于星城镇招商引资的发展资源。2、产业集群的带动机会：项目周边集结了高新技术园、台商投资园区、晟通工业园等大型园区及品牌、规模大盘，产业集群的发展一触即发。,项目SWOT分析,威胁（T）：1、区域认同威胁
12、：居住郊区化，居住理念的改变还处于起始阶段，对区域的认同尚待时日。2、区域消费能力威胁：项目必须面对如何扩大消费群体，延长消费半径的问题。3、区域竞争的威胁：岳麓区北片金星大道两厢的土地均已名花有主，预计2008年该区域的可供开发的总量将达到6000多亩，且大多数为品牌发展商和超过500亩的大盘，本案开发面临巨大的竞争压力。,项目SWOT分析,1、生活配套劣势；2、交通环境劣势；3、居住氛围劣势；,1、开发优势：一流的开发团队。2、规模优势：占地660亩，总建72万平方。3、产品优势：高性价比产品组合。4、环境优势：项目拥有240亩原生态山地景观资源。5、交通基础建设优势：交通形象预示区域发展
13、。,抢占市场空白差异化定位突出项目产品和自身特色,依附自身独特的资源，突出项目特色；因地制宜，要充分利用地块现有资源；,快速启动，把握商机利用资源，实现全方位互动,定位上具备战略高度,实现区域特性价值，突破区域局限性,发挥优势，抢占机会,发挥优势，转化威胁,利用机会，克服劣势,减少劣势，避免威胁,优势,劣势,机会,威胁,战略高度把握区域特性抢占市场空白独特的定位主张,1、区域认同威胁；2、区域消费能力威胁；3、区域竞争的威胁；,1、规划设计机会；2、区域发展机会；3、产业集群的带动机会；,案例九,08新品SWOT 推导,S（优势）品牌优势：万科品牌深入人心区位优势：东城东片区转热，被接受程度提
14、高大社区概念形成：大社区、成熟社区基本形成，名校配套突出客户资源优势：6期客户资源积累深广产品优势：部分产品概念独特，吸引力较大稀缺资源优势：临近峰景高尔夫、以马石山天然景观升值前景优势：片区氛围形成，价值迅速提升，升值潜力不言而喻,W（劣势）虽已交楼近千户，但生活居住氛围不浓郁周边配套还不完善，会所规模较小，休闲娱乐类别有限 7期部分单位临近高速公路、高压线、材屋、垃圾站影响，综合条件较差6-3标部分户型直接受工厂影响户型面积均在120平米以上，在新政首付压力下，较为困难,O（机会）东城东片区转热，升值潜力大=峰景片区楼盘高档形象稳固树立，升值在望新颖“两代居”概念户型设计，吸引力较大08年
15、收官情景美墅稀缺性，倍少珍惜已经成熟的大社区，雄厚业主资源,T（威胁）板块竞争激烈，市场同期供应量大新政策带来压力竞争优势不明显,进一步提升万科品牌形象，从而提升楼盘形象，树立价格标杆，提高客户心理预期,降噪降震措施、形象营销、场地包装发挥专业水准，强势展示,案例十,38,（一）项目SWOT分析,优势：S大规模，体量为房山第一大。大配套：引进蓝天幼儿园（已经确定）与北京八中（谈判中）；配有国家级医院：北京国粹医院和国际康复中心；8万平米商业街；社区温泉。位于房山区窦店镇政府对面，周边环境相对较为成熟。紧邻锦绣高尔夫球场，生态环境好。,劣势：W体量大，社区开发与管理难度大。所在房山区目前不为居住
16、热点区。项目配套启动较晚，社区氛围不能充分展示。,机会：O房山区属于北京“两轴两带多中心”规划中的“西南生态带”，教育、旅游、生态、文化资源优势较好。可能成为北京规划的11个新城之一。,威胁：T房山区项目皆为大盘，产品力与价格竞争较多，客户分流明显。,？,如何规避劣势？,如何更好地利用机会借势？,？,我们的核心竞争优势是什么？我们如何发挥优势？,？,如何面对竞争，最终取胜？,？,39,卖点整合,产品？,区域？,配套？,大社区？,案例十一,41,商业街的SWOT分析,S（优势）：全街铺；公馆社区品质和客户群的含金量；高起点的商业街规划和品质；泛世纪商圈的逐步形成；,W（劣势）：目前基本无商业氛围
17、，无法立即持续经营；,O（机会）：街铺是最受广东投资者关注的投资型物业；公馆二期集中商业即将动工，三-五千平方米的主力店可望进驻；,T（威胁）：东莞投资类型商业的总体供应量巨大；大型集中商业的推广力度和声势占据先机；,营销策略让客户回归于关注商业价值的本源；通过设计全新的形象，形成差异化；降低置业门槛，有效扩大客户层面；打造泛世纪城商圈蓝图；,案例十二,43,项目SWOT分析,Strengths优势项目最高的塔楼位居惠州第二高，江北第一高；现楼，可以马上装修进驻；交通便利，位于惠州大道东侧，有多路公交车经过地段潜力无限，踞南北交通要道，是连接博罗、增城、广州的交通干道综合物业，功能规划先进，能
18、够提供多种服务；接近CBD中心区，是泛CBD的首席商务中心；坐落于专业市场扎堆的物流枢纽，占得商贸发展带来的先机,44,Weaknesses劣势项目是十多年前的烂尾楼，美誉度不是很理想；项目的建筑设计规划是十多年前，在一定程度上与现阶段的要求有差距；缺少绿化以及容积率过高；周边的环境及生活配套比较差封顶后，迟迟未能入市，市场猜疑较大工期进度缓慢，工程时停时复工，显得实力不够；由于项目立项于1993年，50年产权，如果原立项的条款不变，那么实际的产权期限不到40年。,45,Weaknesses机会惠州CBD落户江北，城市规划发展使片区获得巨大的发展契机；CBD中心区规划完成，大部分功能组团已建成
19、投入使用或在建设中，这带动了泛CBD区域建设和发展；泛CBD区域目前缺少一个可以统筹全部的商业/务中心，区域内没有高档的酒店、餐饮购物、休闲娱乐、写字楼、商住楼，甚至住宅。项目可以凭借江北第一高度配合先进规划以及装修效果，抢占这一空白点；纵观惠州房产，竞争集中在住宅领域，高档公寓、服务式公寓还处于萌芽状态，江北作为城市的中央商务区，对公寓、服务式公寓的需求是必然的，地标式的建筑作为中央商务区的居住后花园，此乃上乘之选。,46,Threats威胁由于烂尾时间长久，工期缓慢，造成的负面影响较为深远，不利于项目的品牌与形象的再造和推广传播；相隔不到一千米的靠近CBD中心区的凯宾斯基酒店已经动工，一年
20、内就可以交付使用，这将成为最大的潜在威胁；周边的环境相对不理想、生活配套、商业/务配套设施不完善，将给项目带来一定的压力；同类型的物业的供应量可能会在段时间内有较大的增加。,47,分析结论综述,避开建筑规划的不足，依靠江北乃至惠州地标式的建筑，打造具有代表性的综合物业项目抓住机遇，争取时间避开同类项目的正面竞争，抢占目前江北乃至惠州较为空白的房产市场赋予物业全新的理念与完善的功能配套，降低周边环境及设施配套跟不上所产生的不良影响,案例十三,项目篇,项目SWOT分析,项目篇,规避措施:项目稀缺的山水资源及相对较低的容积率，有利于项目营销中的概念提炼；项目规模不具备“大盘”的市场形象，但可以向高端
21、精品社区的方向发展；项目目前的周边环境难以改造，周边厂房对居住功能有影响，必须从形象塑造上予以弥补；高举高打的高端住宅形象吸引高端客户前来购买,并通过实在的产品品质以及产品形象给客户强烈的购买信心；强化本项目商业配套建设并大力宣传，说明商业对居住环境的影响；建议收购本项目旁烂尾的实验学校大楼，通过和政府协作办学,使其成功运作,增加教育配套竞争优势。,项目SWOT分析之应对策略,案例十四,项目SWOT分析-优势,项目SWOT分析-劣势,项目SWOT分析-机会,项目SWOT分析-威胁,案例十五,住宅SWOT,结论住宅SWOT,市场难点：市场有待完善，同级区域及周边区域竞争激烈，市场价格的超越与突破
22、。市场机会：真正高短形象的市场定位的相对缺失，市场现状产品（特别是户型层面）存在提升空间，三线城市迅速发展的市场给项目带来的机会。,案例十六,60,本项目定位酒店式公寓SWOT分析,充分挖掘项目价值与客户目标的基础上，定位高档涉外酒店式公寓有市场支撑,优势 strength,机会 Opportunities,项目SWOT分析,项目SWOT分析,劣势 Weakness,威胁 Threats,在项目SWOT分析基础上继续研究我在市场中究竟扮演着什么角色。,案例十七,“置信牧山丽景”SWOT分析一、项目简介牧山丽景位于成都市新津县花源镇牧马山丽景路，地处牧马山新城核心，牧马山新城毗邻双流国际机场仅4
23、公里车程，境内多条要道穿越，交通十分便捷，是成都郊区绝佳的滨水休闲区。牧山丽景由置信地产和川投集团共同开发，项目总占地630余亩，分为三期开发。一期122亩；二期206.9亩；三期304.92亩。（建筑用地166.68亩，配套绿化用地138.24亩）。牧山丽景作为牧马山片区的标杆性高端别墅产品，升值潜力十分巨大。二、SWOT分析S（优势）1.牧山丽景地处牧马山新城核心，牧马山新城毗邻双流国际机场仅4公里车程，境内多条要道穿越，交通十分便捷，是成都郊区绝佳的滨水休闲区和临空型休憩商业区（RBD）。2.牧山丽景坚持对原有土地环境承载能力进行保持和可持续开发，充分尊重地域的气候和自然环境，利用外部生
24、态景观资源，分配更多的规划用地来配合小区生态规划理念。3.在建筑材料的选择上也坚持低碳生态原则，合理利用现状地形，减少工程土方量，在现有地形基础上实现住宅品质最大化。4.针对自然生态特征，积极运用新材料、新技术以改善功能要求，延长使用寿命，降低能耗。5.阶梯式建筑布局，容积率仅为0.45，在成都在售楼盘范围内实属极低。6.作为成都稀缺的山地别墅项目，在保留小区内原生态山地地质地貌的前提下，结合小区内层次丰富的立体景观营造出建筑、山地、水景和谐统一的生态主题社区，让每栋别墅的生态景观面最大化，将生态资源与产品最大程度地融合。7.牧山丽景地处牧马山黄金南麓，牧马山是成都唯一的山地别墅区、成都最纯粹
25、的中央别墅区，成都一级森林保护区、白鹭生态保护区，森林覆盖率高达89%，2000亩原生松林,多条水脉环绕而行，杨柳河穿境而过,成都最早、最标准的高尔夫球场、2650亩牧山湖依凭天赋稀缺的山水资源、城市中心恰到好处的距离，牧马山别墅区已成为与北京温榆河、上海佘山、深圳香蜜湖并列的中国中央别墅区第四极，成为财富精英阶层首选的别墅之山。W（劣势）1.价格普遍较高，均价在10000元/平米左右。生活配套仍不够完善。2.项目周边较为荒凉，生活配套还很不成熟。3.较为低矮的坡地别墅，在扩大视野的同时，私密性也相应受到影响。4.紧临白云大道的别墅，受到的噪音干挠较大。5.离成都的实际车程，就目前的路况而言，
26、大约在40分钟以上。6.距白云寺约500米左右，对看重风水的客户而言，在心理上有抗性。O（机会）1.坐拥成都稀缺的山地资源，优美的自然环境，物业形态纯粹，牧山丽景作为牧马山片区的标杆性高端别墅产品，升值潜力更是十分巨大。2.在2006年国家宏观调控的洗礼下，导致别墅供应量急剧减少，成都别墅市场购销持续反弹，整体形势更趋活跃。3.从别墅的市场供应量来看，在250平米以下，100-200万的经济型别墅，在市场上相当受欢迎。4.郊区别墅占成都在售别墅楼盘的八成以上，仍然是供应的主流。5.牧马山板块在交通、开发程度、未来规划定位、人居文化底蕴等方面，明显占优。T（威胁）1.各竞品由于开发周期长，均拥有了成熟的品牌知名度，并有了一定的市场占有率。2.各竞品用地面积及建筑体量均大于置信牧山丽景，有规模上的优势。,
