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1、房地产企业税收政策辅导*高级会计师中国注册会计师,*会计师事务所有限公司上海*税务师事务所有限公司二00八年三月,2,内容提纲：,营业税土地增值税企业所得税房产税印花税,3,营业税,一、征税范围若干具体问题的规定(一)、转让土地使用权(二)、销售不动产 合并、兼并企业行为不属于销售不动产的征税范围。(三)、以不动产或土地使用权投资入股 以不动产或土地使用权投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征收营业税。,4,营业税,(四)、合作建房以房换地、以地换房的征税问题 第一种方式是纯粹的“以物易物”，即双方以各自拥 有的土地使用权和房屋所有权相互交换。第二种方式是甲方以土地使用
2、权、乙方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房。(五)、房地产开发企业与包销商签订合同售房征税问题(六)、抵押贷款以房屋还贷的征税问题(七)、以“还本”方式销售建筑物的征税问题,5,营业税,(八)、个人经营房地产的征税问题(九)、企业以不动产作为股利分配的征税问题(十)、“待建”房屋行为征税问题(十一)、销售不动产兼装修行为征收营业税问题(十二)、军队转让空余军用土地征税问题,6,营业税,二、纳税义务发生时间和纳税地点（一）、转让土地使用权，应当向土地主管税务机关申报纳税；纳税义务发生时间为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天，采用预收款(包括预收定金)方式的，其纳税义务发
3、生时间为收到预收款的当天。（二）、销售不动产，应当向不动产所在地主管税务机关申报纳税：纳税义务发生时间为纳税人收讫营业收入款项和索取营业收入款项凭据的当天，采用预收款(包括预收定金)方式的为收到预收款的当天。,7,营业税,三、减免税规定（一）、土地使用权转让给农业生产者用于农业生产，免征营业税；（二）、房改中的免税规定，包括国家安居工程、集资(合作)建房、房管部门直管公房、单位给干部职工售房等；,8,土地增值税,一、征税范围、纳税人(一)、征税范围的一般规定1、土地增值税只对转让国有土地使用权的行为课税，转让非国有土地和出让国有土地的行为均不征税。2、土地增值税既对转让土地使用权课说，也对转让
4、地上建筑物和其他附着物的产权征税。3、土地增值税只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产，则不予征税。,9,土地增值税,（二）纳税人：土地增值税暂行条例规定，土地增值税的纳税人是转让国有土地使用权及地上的一切建筑物和其他附着物产权，并取得收入的单位和个人。包括机关、团体、部队、企事业单位、个体工商业户及国内其他单位和个人；还包括外商投资企业、外国企业及外目机构、华侨、港澳台同胞及外国公民等。,10,土地增值税,二、减免税优惠(一)、建造普通标准住宅出售，其增值额未超过扣除项目中第(一)、(二)、(三)、(四)、(五)项金额之和20的，予以免税。增值额超过扣除目金额之和20
5、的，应就其全部增值额按规定计税。(二)、因国家建设需要而被政府征用、收回的房地产，免税。(三)、个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，免予征收土地增值。,11,土地增值税,三、转让房地产增值额的确定（一）、收入额的确定纳税人转让房地产所取得的收入，是指包括货币收入、实物收入和其他收入在内的全部价款及有关经济利益，不允许从中减除任何成本费用。对取得的实物收入，要按收入时的市场价格折算成货币收入；,12,土地增值税,（二）、扣除项目及其金额：1、取得土地使用权所支付的金额；2、开发土地和新建房及配套设备的成本(简称房地产开发成本)；3、开发土地和新建房及配套设施的费用
6、(简称房地产开发费用)；房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。,13,土地增值税,纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：利息+(取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本)5以内(注：利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算金额)。纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)X10以内。此外，财政部、国家税务总局还对扣除项目金额中利息支出的计算问题作了两点专门规定：一是利息的上浮幅度按国家有
7、关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除：二是对于超过贷款期限的利息部分，和加罚的利息不允许扣除。,14,土地增值税,4、与转让房地产有关的税金指在转让房地产时缴纳的营业税、印花税、城市维护建设税，教 育费附加也可视同税金扣除。5、财政部确定的其他扣除项目其中规定的一项重要扣除项目是，对从事房地产开发的纳税人允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20的扣除。6、旧房及建筑物的评估价格,15,土地增值税,四、应纳税额的计算(一)、计算增值额 增值额：收入扣除项目金额(二)、计算增值率 增值率：增值额扣除项目金额x100(三)、确定适用税率 依据计算的增值率，按其税率表确定适
8、用税率。(四)、适用税率计算应纳税额 应纳税额：增值额X适用税率扣除项目金额X速算扣除系数,16,土地增值税,关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知 国家税务总局国税发2006187号一、土地增值税的清算条件（一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：1房地产开发项目全部竣工、完成销售的；2整体转让未竣工决算房地产开发项目的；3直接转让土地使用权的。,17,土地增值税,（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：1、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建
9、筑面积已经出租或自用的；2、取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；3、纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；4、省税务机关规定的其他情况。,18,土地增值税,二、非直接销售和自用房地产的收入确定房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。三、土地增值税的扣除项目除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。,19,土地增值税,关于对本市郊县地区普通标准住宅计征土地增值税适
10、当放宽建筑面积标准问题的通知沪地税地199719号根据本市普通标准住宅与其他住宅具体划分界限的规定，每户平均套型的建筑面积各放宽10平方米，即低多层住宅每户平均建筑面积由不应超60平方米放宽到不应超70平方米；中高层住宅每户平均建筑面积由不应超66平方米放宽到不应通76平方米；高层住宅每户平均建筑面积由不应超76平方米放宽到不应超86平方米。,20,土地增值税,沪地税地200724号 住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在140平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，坐落在内环线以内的低于17500元/平方米，内环与外环之间的低于10000元/平方米，外
11、环线以外的低于7000元/平方米。,21,土地增值税,关于土地增值税一些具体问题规定的通知财税199548号 一、关于以房地产进行投资,联营的征免税问题 对于以房地产进行投资,联营的,投资,联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件,将房地产转让到所投资,联营的企业中时,暂免征收土地增值税.对投资,联营企业将上述房地产再转让的,应征收土地增值税。二、关于企业兼并转让房地产的征免税问题在企业兼并中,对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的,暂免征收土地增值税.,22,土地增值税,三、关于新建房与旧房的界定问题 新建房是指建成后未使用的房产.凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均
12、属旧房.使用时间和磨损程度标准可由各省,自治区,直辖市财政厅(局)和地方税务局具体规定.四、关于既建普通标准住宅又搞其他类型房地产开发的如何计税的问题 对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的,应分别核算增值额.不分别核算增值额或不能准确核算增值额的,其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条(一)项的免税规定.,23,土地增值税,关于以房地产进行投资或联营的征免税问题 财税(2006)21号 对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知（
13、财税字199548号）第一条暂免征收土地增值税的规定。,24,企业所得税,国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知 国税发200631号一、关于未完工开发产品的税务处理问题（一）经济适用房项目必须符合建设部、国家发展改革委员会、国土资源部、中国人民银行关于印发经济适用房管理办法的通知（建住房200477号）等有关法规的规定,其预售收入的计税毛利率不得低于3%。,25,企业所得税,（二）非经济适用房开发项目预计计税毛利率按以下规定确定：、开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于20。、开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于15%。、开
14、发项目位于其他地区的，不得低于10。,26,企业所得税,二、关于完工开发产品的税务处理问题（一）符合下列条件之一的，应视为开发产品已经完工：1、竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品（成本对象）；2、已开始投入使用的开发产品（成本对象）；3、已取得了初始产权证明的开发产品（成本对象）。,27,企业所得税,（二）开发产品完工后，开发企业应根据收入的性质和销售方式，按照收入确认的原则，合理地将预售收入确认为实际销售收入，同时按规定结转其对应的计税成本，计算出该项开发产品实际销售收入的毛利额。（三）开发产品完工后，开发企业应于年度纳税申报前将其完工情况报告主管税务机关。在年度纳税申报时，开发企业须
15、出具有关机构对该项开发产品实际销售收入毛利额与预售收入毛利额之间差异调整情况的税务鉴定报告以及税务机关需要的其他相关资料。,28,企业所得税,三、关于开发产品预租收入的确认问题四、关于合作建造开发产品的税务处理问题五、关于以土地使用权投资开发项目的税务处理问题（一）企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投资房地产开发项目的；（二）企业、单位以股权的形式，将土地使用权投资房地产开发项目的。,29,企业所得税,六、关于开发产品视同销售行为的税务处理问题七、关于代建工程和提供劳务的税务处理问题八、关于开发产品成本、费用的扣除问题开发产品建造过程中发生的各项支出，当期实际发生的，应按权责发生制的
16、原则计入成本对象；当期尚未发生但应由当期负担的，除税收规定可以计入当期成本对象的外，一律不得计入当期成本对象。,30,企业所得税,开发产品必须按一般经营常规和会计惯例合理地划分成本对象，同时还应将各项支出合理地划分为直接成本、间接成本和共同成本。开发产品完工前发生的直接成本、间接成本和共同成本，应按配比原则将其分配至各成本对象。计入开发产品成本的费用必须是真实发生的，除税收另有规定外，各项预提（或应付）费用不得计入开发产品成本。,31,企业所得税,下列项目按以下规定进行扣除：1、可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定：可售面积单位工程成本=成本对象总成本总可售面积2、应
17、付费用。开发企业发生的各项应付费用，可以凭合法凭证计入开发产品计税成本或进行税前扣除，其预提费用除税收另有规定外，不得在税前扣除。,32,企业所得税,3、开发企业建造的售房部（接待处）和样板房，凡能够单独作为成本对象进行核算的，可按自建固定资产进行处理，其他一律按建造开发产品进行处理。售房部（接待处）、样板房的装修费用，无论数额大小，均应计入其建造成本。4、广告费、业务宣传费、业务招待费。按以下规定进行处理：开发企业取得的预售收入不得作为广告费、业务宣传费、业务招待费等三项费用的计算基数，至预售收入转为实际销售收入时，再将其作为计算基数。,33,企业所得税,新办开发企业在取得第一笔开发产品实际
18、销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的广告费、业务宣传费和业务招待费，可以向后结转，按税收规定的标准扣除，但结转期限最长不得超过3个纳税年度。5、利息。按以下规定进行处理：开发企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，属于成本对象完工前发生的，应配比计入成本对象；属于成本对象完工后发生的，可作为财务费用直接扣除。,34,企业所得税,开发企业向金融机构统一借款后转借集团内部其他企业、单位使用的，借入方凡能出具开发企业从金融机构取得借款的证明文件，其支付的利息准予按税收有关规定在税前扣除。开发企业将自有资金借给全资企业（包括分支机构）和其他关联企业的，关联方借入资金金额超过
19、其注册资本50的，超过部分的利息支出，不得在税前扣除；未超过部分的利息支出，准予按金融机构同类同期贷款基准利率计算的数额内税前扣除。,35,外商投资企业和国外企业所得税法,一、专业从事房地产开发经营的外商投资企业，不属于税法第七条和 第八条所规定的生产性外商投资企业，不得享受生产性外商投资企业的税收优惠待遇。二、从事房地产业务的外商投资企业与境外企业签订房地产代销、包销合同或协议，委托境外企业在境外销售其位于我国境内房地产的，应按境外企业向购房人销售的价格，作为外商投资企业房地产销售收入，计算缴纳营业税和企业所得税。,36,外商投资企业和国外企业所得税法,三、上述外商投资企业向境外代销、报销企
20、业支付的各项佣金、差价、手续费、提成费等劳务费用，应提供完整、有效的凭证资料，经主管税务机关审核确认后，方可作为外商投资企业的费用列支。但实际列支的数额，不得超过房地产销售收入的10。四、对外商投资企业向境外代销、包销企业支付(包括由境外代销、包销企业在销售款中坐扣)的各项企业支付(包括由境外代销、包销企业在销售款中坐扣)的各项佣金、差价、手续费、提成费等劳务费用，应作为企业的销售费用，超出限额部分不得列支。,37,外商投资企业和国外企业所得税法,五、企业发生的绿化、道路等配套设施费，有些是在售后继续发生的，可在销售房地产时进行预提。配套设施建设全部结束后，应进行汇算。售后发生的配套设施费预提
21、比例，可由企业提出申请，主管税务机关审核同意后执行。六、企业以租赁方式取得房租收入的，应按当期实际租金收入，扣除租赁房屋的固定资产折旧及相关费用后的余额，与当期其他经营利润合并计算企业当期应纳税额。,38,外商投资企业和国外企业所得税法,企业采取先租赁后又售出房地产的，原在租赁期间实际已经计提的房屋折旧，不得在售出时再作为成本、费用扣除。七、境外企业与企业签订房屋包销协议，为企业包销房地产的，其包销业务应属于境外企业转让我国境内财产的性质。境外企业取得的房屋转让收益，应按税法第十九条及其实施细则第六十一条规定，缴纳企业所得税,39,房产税,一、关于房地产开发企业开发的商品房征免房产税问题鉴于房
22、地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。,40,房产税,二、关于出租问题房地产企业出租房屋应按租金收入的12税率征收房产税。为促进房地产市场流通，缓解商品空置房，对专门从事房地产租赁业务的企业租赁办公楼等，可按房产原值一次扣除20后的余值依年税率1.2计征房产税。,41,房产税,三、关于“先租后售”问题在先进行出租时取得的收入，应按“服务业”税目征收5的营业税和按房产原值一次扣除20后的的余值依年税率1.2计征房产税，出售时的价格如扣除原先
23、租金收入并按扣除后的差额开具售房发票的，可就差额按“销售不动产”税目征收5营业税和土地增值税。如出售时价格未扣除原先租金收入而按全额开具售房发票的，则按规定应全额征收营业税和土地增值税。,42,房产税,四、关于是“售后包租”问题房地产开发经营企业出售商品房时取得的收入应按规定依“销售不动产”税目全额计征营业税和土地增值税，售后包租如仍由房地产开发经营企业向承租人开具发票收取租金是应对房地产开发经营企业收取的租金收入依“服务业”税目计征5的营业税和按房产原值一次扣除20后的的余值依年税率1.2计征房产税，房地产开发经营将收取的租金收入转交给购房者时，不论是否开辟结算，对 购房者可不再计征营业税和
24、房产税。对房地产开发经营企业向购房者收取的包租手续费等名目的收入，应按规定计征5的营业税。,43,房产税,售后包租如由购房者直接开具发票向承租人收取租金的，购房者 系个人的，可按照5综合征收率计算征收，购房者系企事业单位的 应对收取的租金收入按5税率计征营业税和重2税率计征房产税。,44,印花税,一、关于房屋出售 房地产开发经营企业将新建或购进的房屋出售，按“财产转移书据”税目,依实际金额的0.5缴印花税。二、关于借款合同 房地产开发经营企业向银行或其他金融机构借款，按借款金额的 0.05缴印花税。三、关于旧房出售 房地产开发经营企业出售自有且自用的旧房，则按“财产转移书据”税目，依实际金额的0.5缴印花税。,45,印花税,四、关于营业帐簿 记载资金的帐簿，按资金总额的0.5计税贴花，其他帐簿按件贴花5元。五、关于建筑安装工程承包合同 建筑安装工程承包合同，按0.3计税贴花。六、关于财产租赁合同 财产租赁合同，按租赁金额的1计税贴花。财产租赁签订的定期合同，以租用期内的租金额一次计算贴花，如果签订无限期的合同，可按年或定期的租金金额计算贴花。,46,建筑之家 整理精品*会计师事务所有限公司 上海*税务师事务所有限公司 二00八年三月,
